Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой на чистоту: основные документы

Последнее обновление: 06.02.2021

Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой на чистоту: основные документыПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

На предыдущем шаге мы обсудили с Продавцом состав пакета документов, который нам нужен для проверки перед покупкой квартиры. Продавец побегал по инстанциям, собрал целую пачку документов, и бухнул ее перед нами на стол. Теперь с ней что-то надо делать.

Очевидно, надо их анализировать и делать выводы. Серьезных аналитических способностей здесь не требуется, но задействовать мозг для этих целей нам, как Покупателю, все-таки придется.

На этом этапе для нас настает самый ответственный период при покупке квартиры на вторичном рынке – нам нужно будет проверить те документы, которые нам представил Продавец. Этим мы сейчас и займемся. Риэлторы называют это проверкой «юридической чистоты» квартиры.

Сама проверка касается не только анализа документов на квартиру, но и анализа личности Продавца, его прав и полномочий на продажу этой квартиры. Кроме того, мы будем проверять наличие или отсутствие «третьих лиц», которые тоже могли бы предъявить права на эту квартиру.

Какие документы нам нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке, что нас будет интересовать в личности самого Продавца, и как выявить загадочных «третьих лиц» – об этом подробно рассказано на следующих шагах нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (жми кнопку внизу страницы).

Большинство действий по проверке юридической чистоты квартиры, каждый Покупатель способен выполнить самостоятельно, следуя шагам ИНСТРУКЦИИ. В отдельные моменты (далее указано, в какие именно) потребуется дополнительная консультация юриста.

Какие бывают обременения на квартиру? Что нужно знать Покупателю об обременениях – см. по ссылке в Глоссарии.

Самому быть юристом, при этом, вовсе не обязательно (ведь риэлторы не являются профессиональными юристами!), но нужно знать «правила игры» и последовательность действий, и понимать логику всего процесса подготовки сделки.

Если весь процесс покупки квартиры разбить на отдельные логические этапы, то окажется, что разобраться и освоить каждый этап не так уж сложно, и доступно для понимания любому желающему.

Для Покупателя квартиры важно определить слабые места («зоны риска») в процессе проверки документов, и по этим отдельным пунктам принять необходимые меры предосторожности.

Так же действуют и сами риэлторы. И они тоже периодически консультируются с юристами по отдельным вопросам.

Именно по такой схеме мы и будем двигаться дальше. Но обо всем по порядку.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.Анализ ситуации и экспертиза документов на квартиру и ее владельцев — ЗДЕСЬ.

  • Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой на чистоту: основные документыИтак, что же мы имеем «для посмотреть»?
  • Начнем с первого документа из базового (обязательного) пакета документов, представленного на предыдущем шаге.

Информирован

Покупка квартиры – это не только выбор комфортабельности и технических параметров, но и проверка всей документации на предмет подлинности, а также принятие во внимание других нюансов. Сложности, в основном, возникают при юридическом оформлении сделки.

В статье рассмотрим, какие документы покупателю необходимо проверить по квартире на рынке вторички и первичного жилья, можно ли сделать это самому, в частности, где и как самостоятельно «пробить» историю жилья через интернет, чтобы убедиться в отсутствии проблем.

Понятие юридически чистой недвижимости

Юридическая чистота квартиры – это отсутствие препятствий в процессе сделки, которые могут повлиять на ее законность, с последующим оспорением решения в суде третьими лицами. Другими словами, юридическая чистота подразумевает подлинность всех документов, которые предоставляет продавец для заключения договора купли-продажи квартиры, по доверенности в том числе.

Можно ли самому провести проверку?

Ответ однозначен – можно! Данный этап самый важный, поэтому к его реализации необходимо подойти со всей ответственностью. Перед приобретением квартиры, ее тщательно проверяют по следующим параметрам:

  • законность планировки;
  • наличие долгов за коммунальные услуги;
  • аресты и обременения (ипотека, рента, аренда);
  • судебные споры и притязания третьих лиц (в том числе и возможные наследники, претендующие на квартиру);
  • наличие или отсутствие людей, прописанных в данной квартире (в том числе – временных);
  • правовая репутация и полномочие продавца;
  • достоверность и подлинность документации.

Что нужно знать перед приобретением жилья на вторичном рынке?

Первое, что необходимо проверять при покупке квартиры на вторичном рынке, – это документацию технического и правового характера. Вот какие документы для покупки квартиры нужно попросить продавца предъявить для проверки:

  1. Свидетельство о государственной регистрации права – документ, который подтверждает право собственности на квартиру, где указывается владелец жилплощади.
  2. Технический паспорт – в нем должны быть указаны следующие параметры квартиры: состояние, износ помещения, площадь, оценочная стоимость, износ, масштаб и т.д.
  3. Выписка из ЕГРН – она предоставляется по заявлению вместо кадастрового паспорта и включает в себя следующую информацию:
  4. Справка о задолженности – выдается ЖКХ и содержит информацию о долгах за квартплату.
  5. Справка из психоневрологического и наркологического диспансера – в данной бумаге должно быть указано наблюдался или нет собственник жилья у психиатра или нарколога. В случае если собственник наблюдался или состоит на учете у этих врачей, то аннулировать сделку может только суд.

Более расширенную информацию можно получить из расширенной выписки из ЕГРН на квартиру.

Обратите внимание! Если владелец предоставляет право собственности, которое было присуждено судом, то к приобретению такой недвижимости следует относиться с особой осторожностью, так как решение суда может быть обжаловано и продавца лишат права собственности жилплощади.

О том, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке, рассказано в отдельной статье.

Из видео узнаете, как купить квартиру на вторичном рынке без рисков и о юридических моментах при покупке квартиры:

Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой на чистоту: основные документыЮридические моменты при покупке квартиры на вторичном рынке / Купить квартиру без рисков

Как убедиться в отсутствии долгов по приватизированному жилью?

Проверить наличие задолженности очень просто, достаточно обратиться в коммунальные службы, которые обслуживают данный дом, и уточнить наличие долгов за коммунальные услуги. Такая справка называется «нулевкой», ее наличие обязательно при оформлении договора купли-продажи недвижимости.

Что можно самостоятельно узнать через интернет?

Через всемирную сеть можно заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости. Для этого необходимо зайти на официальный сайт Росеестра (https://rosreestr.ru/site/) и перейти в раздел «Физическим лицам». В данном разделе можно оставить заявку на выписку из ЕГРН, причем это может сделать не только продавец, но и покупатель.

Про то, как проверить квартиру на сайте Росреестра и на других интернет-ресурсах, мы писали тут.

Изучение договора купли-продажи

Перед тем как изучить договор проверьте, на каком основании продавец получил право собственности на жилье: унаследовал, получил в дар, купил и т.д. Исходя из этой информации, можно легко проверить наличие (отсутствие) законных претендентов на квартиру.

Внимательно изучите сам договор купли-продажи недвижимости. В нем должны быть прописаны условия, по которым собственник теряет право на квартиру (например, в договоре купли-продажи может указываться, что новый собственник должен уплатить полную стоимость жилья до определенной даты, в противном случае он теряет право собственности).

Еще один момент – это продажа квартиры человеком, не имеющим права собственности на данный объект или лишенный его, на это тоже нужно обратить внимание.

Важно! Должен насторожить и тот факт, что квартира была недавно получена в дар от человека, не являющегося собственнику родственником или была приобретена не так давно, но уже выставлена на продажу. В данных случаях акцентируйте внимание на дату вступления договора в силу.

На рынке новостроек нужно обращать внимание на две вещи:

  • Для постройки дома используются качественные материалы, и он соответствует всем установленным нормам.
  • Возведение производится надежным застройщиком.

Узнайте, как долго застройщик работает на рынке недвижимости, как о нем отзываются клиенты, сколько объектов успел сдать и сколько находится в работе, а также были ли судебные разбирательства на предмет результатов строительства.

Если по результатам проверки вы не видите никаких отрицательных характеристик застройщика, то приступите к проверке документов, которые продавцу нужно предоставить вам при заключении договора, а именно:

  1. Форму договора по продаже жилья.
  2. Проектную документацию.
  3. Выписку из реестра на здание.
  4. Инвестиционный контракт.
  5. Правоустанавливающие документы на земельный участок или договор долгосрочной аренды.
  6. Разрешение на строительство.
  7. Учредительные документы застройщика.

Рекомендация. Внимательно изучайте документацию на недвижимость, так как застройщик может демонстрировать вам документы на совершенно другое здание. Реквизиты застройщика должны быть одинаковы на всей документации.

  • Любые несоответствия могут повлечь за собой тяжелые последствия, в частности – потерю ваших денежных средств.
  • Об особенностях покупки квартиры в новостройке говорится в этом материале.
  • Как найти планировку квартиры по адресу
  • Смотрите видео о том, как проверить новостройку и застройщика на надежность, а также на что обратить внимание перед покупкой квартиры в новом доме:
Читайте также:  Выписка из ЕГРП в 2022 г: срок действия и что нужно для ее получения

Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой на чистоту: основные документыПроверка новостройки застройщика на надежность

Как правильно изучить документы?

Визуальный осмотр предоставленной вам документации для покупки квартиры считается недостаточным. Чистоту сделки проверяют, только убедившись в подлинности и достоверности документов. Требуйте предоставления вам только оригиналов документации. Придерживайтесь следующих критериев при проверке документов:

  • Все свидетельства должны иметь степени защиты (водяные знаки, гербы).
  • Наличие штампов, печатей и подписей в нужных разделах.
  • Документы не должны содержать помарок, исправлений.
  • Данные продавца должны быть одинаковы во всех документах.

Далее:

  1. Сделайте копии всех представленных вам документов.
  2. Сделайте запрос документов на квартиру в Росреестре и сверьте их с представленными вам.
  3. Уточните репутацию продавца. Для этого пообщайтесь с должностными лицами, выдававшими документы, нотариусом, заверявшим бумаги, а также соседями продавца.
  4. Проверьте срок действия доверенности доверенного лица, уточнив – не была ли она отозвана.
  5. Проверьте свидетельство о заключении (расторжении) брака.
    Важно! Требуйте предоставить письменное соглашение супруга на продажу квартиры, которое должно быть нотариально заверенное.
  6. Обращайте внимание на срок действия всех документов.
  7. Проверьте оплату всех коммунальных услуг за предыдущие месяцы (как минимум за полугодовой период).

Всегда ли нужно согласие супруга на покупку недвижимости?

Как проводят проверку риелторы?

Риэлторы – это юридически «подкованные» люди, специалисты по проведению различных сделок с недвижимостью. Данные специалисты проведут все действия, описанные выше в статье, грамотно изучат все документы, проверят их на соответствие и подлинность.

Риэлторы понимают, где в документах существуют несоответствия, как разрешить спорную или подозрительную ситуацию и куда следует обратиться в случае их возникновения. В подавляющем большинстве случаев, риэлторы знают способы, которыми пользуются мошенники, и не допустят таких действий в отношении покупателя (как произвести сделку без риэлтора?).

После проведения всех проверок, риэлтор составляет отчет для покупателя, в котором он указывает все выявленные несоответствия и недостатки, с указанием дальнейших действий.

Цена услуг специалистов

Сумма напрямую зависит от масштаба проверки и может варьироваться в пределах от 10 до 30 тысяч рублей. Если вы никогда не сталкивались с вопросами купли-продажи недвижимости, то лучший вариант – это заплатить опытному юристу или риэлтору, который выполнит все проверки, а также поможет решить различные вопросы юридического характера, тем самым обезопасив вас от возможных рисков.

Риски и способы себя обезопасить

Обратите внимание! Чем глубже вы узнаете историю приобретаемой недвижимости, тем меньшими будут ваши риски.

Рассмотрим самые рискованные ситуации при оформлении квартиры в собственность:

  1. Квартира собственнику досталась по завещанию. В данном случае на определенную долю могут претендовать ближайшие родственники, даже если они не были указаны в завещании. Например, нетрудоспособные или несовершеннолетние дети, а также супруг умершего, который по закону имеет право на половину собственности. Чтобы обезопасить себя от различных споров, требуйте от продавца прописать в договоре купли-продажи обязательство решения различных споров.
  2. Продавец стал собственником по наследству. Данный случай не особо отличается от предыдущего, так как в нем фигурируют все те же лица – потенциальные наследники на определенную часть недвижимости. Из практики видно, что наследованная недвижимость очень редко становится объектом мошенничества, но не стоит усыплять свою бдительность, а лучше все тщательно проверить перед покупкой, очертив возможных претендентов на квартиру.
  3. Приобретение квартиры по договору о переуступке прав требования. Данный способ менее рискованный, чем два предыдущих, так как квартира еще не имела хозяев, то есть не будет никаких претендентов на квадратные метры площади из числа родственников продавца. Здесь важна проверка всей документации застройщика или инвестора (описание документации находится выше в статье).
  4. Квартира досталась собственнику в дар. Сделка с такой квартирой включает в себя стандартные риски, связанные с правом наследования долей жилплощади родственниками, передавшего в дар квартиру. Акцентировать свое внимание стоит на следующие факты:
    • передавший в дар квартиру – это пожилой человек;
    • даритель передал квартиру накануне своей смерти;
    • даритель и продавец не являются родственниками.

Все эти факты должны насторожить покупателя, так как в подаренной квартире чаще всего живут сами, не выставляя ее на продажу.

Помните – чем больше времени прошло с момента дарения, тем меньший риск возникновения негативной ситуации в плане чистоты сделки.

Заключение

Внимательно изучайте представленные вам документы, следуя инструкции, описанной в этой статье, и вы обезопасите себя от мошеннических действий со стороны продавца.

Особенности проверки квартиры перед покупкой

Перед покупкой квартиры ее обязательно нужно проверить на юридическую чистоту. Это необходимо, чтобы избежать проблем в будущем, чтобы была уверенность в том, что квартиру или дом не заберут, оплаченные средства не исчезнут.

Поэтому перед сделкой необходимо выяснить следующие факторы:

  • количество собственников жилья, согласие на продажу должно быть у каждого члена семьи;
  • нет ли ограничений. Возможно, квартира собственника находится в кредите или в залоге перед третьим лицом;
  • если в помещении делали перепланировку, она должна быть зафиксирована в техническом паспорте. В противном случае такая процедура сделана незаконно;
  • долги за коммунальные услуги. В документах на передачу квартиры необходимо указать показания счетчиков, чтобы оплачивать свою часть.

Особенности проверки квартиры

Чтобы проверить недвижимость на юридическую чистоту, есть определенный список документов, который помогает определить соответствие сделки правилам закона;

  • выписка из ЕГРН про объект недвижимости;
  • выписка из ЕГРН про права и основные характеристики недвижимости;
  • паспорт;
  • технический паспорт;
  • справка об отсутствии долга;
  • выписка из домовой книги.

Полную проверку можно провести самостоятельно, но более удобно заказать услугу онлайн на сайте https://dominfo.ru/proverka-kvartiri. Здесь по многим пунктам можно сразу определить, мошенник перед вами или нет.

Получение выписки из ЕГРН

Сделки фиксируются Росреестром, а все записи идут в ЕГРН. Частично данные находятся в общем доступе. Они могут быть предоставлены любому человеку. Выписку про объект недвижимости может заказать любым способом продавец и покупатель:

  • необходимо обратиться в Россреестр;
  • отправить почтовый запрос;
  • сделать обращение в МФЦ.

Также можно заказать выписку из ЕГРН онлайн на сайте https://dominfo.ru/vypiska-egrn.

Какие факторы должны насторожить покупателя:

  • в документах указана разная информация. Например, в техпаспорте одни цифры площади помещения, а в выписке ЕГРН другие;
  • квартира продавалась несколько раз. Лучше проверить каждую сделку, одна из них может быть незаконной;
  • квартира продается через доверенное лицо, собственник не принимает участие в сделке. Часто родственники могут оспаривать такую сделку.

Особенности сервиса «Доминфо»

Чтобы избежать многих неприятных ситуаций, лучше обратиться к специалистам онлайн-сервиса «Домифно», подробности о котором вы найдете на сайте https://dominfo.ru. Он поможет сделать проверку квартиры по 27 параметрам. Этот сайт создан профессиональными юристами, которые знают все подводные камни сделок. Важно, что на сервисе доступны даже черные списки и ФИО владельцев, которые были замечены в незаконных сделках. Поэтому лучше доверить проверку на юридическую чистоту сервису «Доминфо».

РАЗБОР ФСБУ 6/2020, 26/2020

Какие конкретные действия предпринять бухгалтеру, чтобы выполнить переход на новые ФСБУ правильно и своевременно? Какие проводки сделать в бухучете?

Только 31 января пошаговый разбор перехода на новые стандарты на трехчасовом вебинаре с Сергеем Верещагиным.

Записаться>>>

Поддержка программы чтения с экрана включена.

Как самостоятельно проверить квартиру при покупке?

09.09.2019

Генеральный директор агентства недвижимости ЦДН Анатолий Пысин так комментирует этот вопрос: Мне уже не так просто ответить – я занимаюсь углубленными юридическими проверками 11 лет и многие вещи воспринимаю, как само собой разумеющиеся. 

Но я расскажу о нескольких вариантах, как можно проверить квартиру в Москве

Начнем с того, что не все справочные ресурсы по недвижимости, используемые при самостоятельной проверке квартиры, содержат полностью достоверные сведения.

 Да, иногда удается получить даже архивную информацию на таких ресурсах, как Росреестр, но это может занять до пяти рабочих дней. За это время проверяемая квартира уже может уйти к другому покупателю.

Будет очень обидно, если она подходила вам по всем параметрам и оказалась юридически чистой, но узнали вы об этом слишком поздно и не успели купить квартиру самостоятельно.  

Читайте также:  Льготная ипотека с господдержкой — кому положена и как получить

Почему же такого не случается в компании? Мы назначаем встречу для внесения аванса и, одновременно, проводим первый этап проверки, включающий в себя анализ имеющихся документов и согласование списка тех, которые следует предоставить дополнительно. Таким образом мы фиксируем квартиру за собой.

При этом наши эксперты прописывают в договоре основания для возвращения аванса. Таким образом, мы сохраняем нашему клиенту его деньги.  Материальная ответственность на момент внесения аванса лежит на нас. Поэтому мы делаем все от нас зависящее и предусматриваем все возможные ситуации, которые могут явиться основанием для расторжения сделки.

При этом непременным условием договора является возвращение аванса.

Но если человек, знакомый с рынком недвижимости только понаслышке, вдруг решит проверить квартиру на вторичке самостоятельно, он должен, прежде всего, научиться разбираться в терминах и понятиях». Вот основные из них:

1) Проверить квартиру онлайн – получить выписку из Росреестра. Стоит такая справка не очень дорого, готовится, в зависимости от ресурса, на котором ее запрашивали, около суток. Полученная информация позволяет сделать вывод, что в день запроса квартира не имеет обременений.

Результат онлайн-проверки считается действительным месяц, но это не значит, что на следующий день после получения информации не появится запрос от судебного пристава или следователя по уголовному или гражданскому праву.

Возможно, эта квартира является предметом производства по уголовному или гражданскому праву, ее делят разводящиеся супруги или конфликтующие между собой наследники, и, следовательно, квартира получает обременение. Поэтому успокаиваться после такой проверки не стоит;

2) Проверить квартиру по адресу – по сути, это та же самая справка из ЕГРН, которая позволяет узнать, не находится ли данная квартира под обременением;

3) Проверить квартиру по кадастровому номеру – и это тоже запрос в Росреестр, с его помощью мы можем узнать стоимость квартиры по кадастровой оценке. Информация будет полезна для того, чтобы оценить величину налогов и понять, соответствует ли рыночная цена кадастровой оценке.  

Это все, что можно выяснить онлайн. Полученные при этом данные довольно поверхностные и требуют дополнительной проверки.

4) Как еще можно проверить квартиру на чистоту? Есть ли какая-то проверенная база недвижимости или сайт с проверенными квартирами, можно ли проверить квартиру через сайт недвижимости? Таких ресурсов немного, основной из них — ЦИАН. «Проверенное жилье находится на ЦИАН» — таким был слоган компании всего два года назад.

Сейчас гильдия риэлторов добилась того, чтобы ЦИАН перестал себя позиционировать таким образом, поскольку возникала подмена понятий и потенциальные покупатели могли быть введены в заблуждение.

Речь шла о том, что все объекты были проверены на предмет актуальности, не были задублированы, проданы или сняты с продажи, и, следовательно, каждый входящий в базу объект продается. 

Однако у покупателя могло возникнуть мнение, что все квартиры из этой базы прошли юридическую проверку, подобно тому, как это происходит с автомобилями на одном популярном ресурсе. Там можно узнать год выпуска выбранного автомобиля, количество прежних собственников, результаты компьютерной диагностики и многое другое.

 Но недвижимость, в отличие от автомобилей, по подобному алгоритму никак нельзя проверить. Как мы уже отмечали, если на момент проверки — не важно, делает это риэлтор или компьютерный алгоритм при внесении объекта в базу — он не имеет обременения, это не значит, что так будет всегда.

Ситуация может измениться в любой момент, поэтому планировать покупку, основываясь на информации, полученной таким образом, нельзя.

5) Для ипотечников существует миф, что банк проверяет квартиру. Проверка квартиры банком осуществляется им не самостоятельно, он поручает эту работу страховым компаниям. Только после одобрения объекта страховщиками банк предоставит денежные средства.

Поскольку задача страховой компании собрать как можно больше страховых взносов (их еще называют страховой премией), они работают с огромным количеством клиентов. Тем не менее, работая на больших объемах, они справляются со своей задачей.

Чтобы убедиться в этом, можно найти в интернете статистику подачи исков к той или иной компании и посмотреть, сколько их было подано и сколько страховых выплат было сделано компанией.

 Выбирая компанию, начните с исследования такой статистики и убедитесь, что интересующая вас компания проверяет «на совесть».

Наш опыт подсказывает следующее: страховые компании, банки и юристы проверяют документы «на достаточность», фиксируют сам факт их наличия для совершения сделки.

Они проверяют комплектность пакета документов, их соответствие действующему законодательству и, если все в порядке, делают заключение о возможности регистрации перехода права собственности на основании имеющихся документов. Кроме того, банки проверяют перед сделкой отсутствие обременений и выясняют, не находится ли квартира в залоге.

Все остальные риски ими, как правило, не проверяются, потому что на это требуются ресурсы, требуются дополнительные затраты. Более тщательную юридическую проверку осуществляют только риэлторские агентства. 

6) Проверить квартиру бесплатно — реально? Прежде, чем ответить на этот вопрос, надо договориться о терминологии. Получить результаты проверки в подарок, как правило, невозможно. Любая информация требует денег, весь вопрос в том, насколько понесенные затраты существенны для успешного завершения сделки. 

Например, чтобы проверить квартиру через Росреестр, минимальная пошлина составит около 350 рублей. Даже по сравнению с повседневными тратами большинства из нас эта сумма входит, как говорят статистики, в «интервал безразличия».  Стоимость Юридической проверки квартиры в агентстве недвижимости ЦДН составит 20-35 тыс. руб.

(Итоговая сумма зависит от количества проверяемых документов, этот пункт обсуждается на переговорах). Если сопоставить эти цифры и минимальную стоимость квартир в московском регионе, которая редко бывает ниже 5 млн. руб, то можно сказать, что она тоже входит в «интервал безразличия».

Мы знаем, что это — адекватные деньги за понятный результат.

А вот многие клиенты, впервые столкнувшись с решением задач, связанных с недвижимостью, не знают или не сразу понимают, что именно проверяет агентство недвижимости, насколько это трудозатратно и какие ресурсы требуется подключить для того, чтобы гарантировать отсутствие неприятных сюрпризов в дальнейшем.

Ведь результат юридической экспертизы это не плод нашей фантазии, не просто красиво написанная бумага. Если хоть раз проведенную нами сделку признают недействительной, мы потеряем не только деньги, но и репутацию, создававшуюся годами. Агентство ЦДН уже 16 лет работает в сфере недвижимости и планирует дальше оправдывать доверие своих клиентов. 

7) Но как еще можно проверить квартиру перед покупкой? Например проверить справки, предоставляемые продавцом. Многие им доверяют, полагая, что не нужно больше никуда ходить и проверять собственника.

Однако не расслабляйтесь – в моей практике было пять случаев, когда справки из диспансера были поддельными. Рекомендую всем, кто занялся самостоятельной проверкой, сходить за этими справками вместе с продавцом, чтобы медицинское освидетельствование провели при вас в день обращения.

Из тех пяти случаев выявления поддельных справок, про которые я упомянул, два закончились тем, что покупатели сами почувствовали что-то неладное, отказались от самостоятельной проверки и передали работу нам.

У нас есть свои ноу-хау – мы прекрасно понимаем, что ничто не мешает продавцу заранее сговориться с врачом и получить справку о дееспособности в присутствии покупателя, который может не заметить признаков обмана, очевидных для нас; 

8) Получение архивной выписки о жильцах, ранее зарегистрированных в квартире. Вы сможете решить этот вопрос самостоятельно лишь в том случае, если продавец квартиры является ее первым владельцем. Тогда, придя с ним в МФЦ, вы сможете запросить архивную информацию и получить сведения, касающиеся данного собственника.

Но архивные данные по предыдущим     владельцам вы не получите и не сможете проверить, например, наличие детей, не участвовавших в приватизации. Таким образом, если право собственности на квартиру ранее передавалось несколько раз, то лучше пригласить экспертов.

Это поможет избежать возможных неприятностей, потому что данную информацию мы, в отличие от частного лица, можем получить в полном объеме – с момента приватизации по сегодняшний день;    

9) Опрос соседей. Специфичный способ чтобы дополнительно проверить квартиру на вторичном рынке недвижимости. Вы можете заглянуть к соседям и узнать какую-то дополнительную информацию.

Однако нужно знать, как ее интерпретировать, потому что люди могут негативно относиться к собственнику, или, наоборот, дружить с ним, поэтому не все услышанные слова можно будет истолковать правильно.

Поэтому будьте бдительны.

Читайте также:  Бесплатная выписка из ЕГРН

  

Как быстро и самому проверить квартиру перед покупкой?

Приобретение квартиры одновременно радостное и ответственное мероприятие. При покупке недвижимости всегда велик риск кроме жилплощади получить дополнительные проблемы с бывшими хозяевами или вовсе остаться без жилья и денег.

В этой статье поговорим о том, как проверить достоверность документов на жилье. Можно ли пресечь распространенные риски при приобретении жилья.

Где можно получить интересующие вас сведения на желаемую квартиру, а также, что необходимо предпринять, если собственник жилья несовершеннолетний гражданин.

  • Хотите разобраться, но нет времени читать статью? Юристы помогут
  • Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажете
  • С этим вопросом могут помочь 308 юристов на RTIGER.com

Решить вопрос >

Проверка паспорта продавца

Перед заключением сделки попросите у продавца оригинал паспорта. Без достоверного документа невозможно оформить какие-либо документы у юриста и тем более зарегистрировать квартиру.

Если квартира продается по доверенности, попросите посредника дать вам контактные данные собственника. Свяжитесь с ним и также попросите его представить документы, удостоверяющие личность. Подлинность документа можно проверить через официальный сайт ГУВМ МВД РФ.

Обязательно проверьте, какие документы указаны в свидетельстве в качестве оснований для его выдачи. Паспортные данные в документе на жилье и в договоре купли-продажи должны совпадать. Удостоверьтесь, что рассказ продавца совпадает со сведениями в бумагах на квартиру.

Как проверить свидетельство о собственности на квартиру

Попросите продавца показать вам оригинал свидетельства о праве собственности на жилое имущество (Титул). Документ до 2015 года напечатан на гербовом листе, после — на обычном листе с такими же отметками, имеет индивидуальный номер. Внимательно посмотрите на сохранность документа. Он не должен иметь существенных повреждений, исправлений, потертостей.

Свидетельство содержит сведения:

  • о собственнике;
  • его паспортные данные;
  • о жилье (месторасположение, квадратура);
  • данные об ограничениях и обременениях, наложенных до момента выдачи свидетельства. Титул выдавался до 2016 года. Сейчас его заменяет выписка из Росреестра, которая содержит аналогичную информацию.

Если такой бумаги у продавца на руках нет, возможно он не зарегистрировал свое имущественное право Росреестре. Поэтому прежде, чем продолжить сотрудничество с владельцем жилья далее, попросите его зафиксировать свое право в ведомственном учреждении.

Если Титул или выписка на квартиру представлены и прошли первичную проверку, изучаем его содержание.

Проверяем, что в свидетельстве указана именно та квартира, которую мы планируем купить и именно с той площадью, которую нам озвучил продавец.

Убеждаемся, что указанный собственник в документе, совпадает с озвученной продавцом информацией. Обращаем особое внимание на вид права. Для покупки нас интересует только форма «Собственник».

Если квартира имеет не одного собственника, должно быть указано «Общая совместная собственность». Если собственность общедолевая, в бумаге будет отмечено количество частей собственности. У каждого долевого собственника будет Титул с информацией о его части права.

Проверяем назначение объекта — для квартиры оно должно быть «жилое». Далее просматриваем документы, на основании которых получено право собственности. Проверяем наличие ограничений права собственности. Например, арест, ипотечный залог, рента.

Сервитут не мешает покупке квартиры. Для остальных обременений требуется сначала их снятие старым владельцем. Сверяем дату выдачи в свидетельстве или регистрации в выписке.

Чем больше срок владения квартиры продавцом, тем меньше шанс риска при покупке жилья.

Совет! Для спокойствия закажите свежую расширенную выписку из ЕГРН, получить которую можно без ведома собственника и сверьте ее сведения с документами, предоставленными владельцем.

Какие сведения из выписки должны вас насторожить

Вас должно обеспокоить несоответствие озвученной информации и регистрационных сведений (квадратура, право собственники, назначение и другое). Вместе с владельцем проверяем причины несостыковок данных. Если ошибки технического характера, попросите продавца исправить регистрационные сведения.

Покупателей должно насторожить, если право собственности продавца «свежее» и в его документах-основаниях значится договор купли-продажи. Кроме того, не следует торопиться с покупкой квартиры, только что полученной в наследство. Вполне вероятно, что вам еще предстоит познакомиться с другими претендентами на наследство этой квартиры, которые не успели подать документы на право наследования.

Риски иметь проблемы с купленной квартирой резко снижаются, если до вас квартира была в собственности у одного владельца хотя бы три года.

Через это время истекает исковая давность на оспаривание права собственности на квартиру, а, значит, желающих сделать это сейчас не возникнет.

Перед проведением сделки купли/продажи, следует получить консультацию от юриста по защите прав собственности. Он подскажет, все ли нюансы приобретения жилья были учтены.

Проверка ареста на квартиру

Арест — ограничение, наложенное на жилье в пользу кредитной организации, налоговых служб и других организаций. Узнать информацию о таком ограничении можно из выписки ЕГРН или на сайте Росреестра.

Предпочтительнее все же выписка из ЕГРН. Информация в ней всегда актуальная и полная, в отличие от сайта Росреестра, который не всегда корректно и полно отображает информацию. В ЕГРН всегда указано в пользу кого накладывается ограничение, если оно есть.

Нужен ли кадастровый паспорт

Сделка купли-продажи предполагает, что квартира должна быть на кадастровом учете, так как для ее свершения требуются данные учета. Однако при регистрации перехода права собственности Росреестр сам запрашивает сведения из кадастровой палаты. Если квартира учтена в кадастровом перечне, продавец может не заказывать паспорт.

Кадастровый паспорт необходимо включить в перечень документов, если:

  • будущий собственник приобретает ее по ипотечному кредиту;
  • если продавец не достиг совершеннолетия, такой документ потребуют органы опеки и попечительства.

Нужно ли согласие супруга

Однозначного ответа на этот вопрос нет. По семейному законодательству одобрение мужа или жены требуется на распоряжение некоторым имуществом, в том числе недвижимостью.

Однако предполагается, что приобретение жилья проходит на ваши совместно заработанные денежные средства. На их использование согласия супруга не требуется. Однако ваш супруг в течение года может обратиться в суд и признать покупку недействительной.

Если вы предполагаете нотариальное удостоверение сделки, вам потребуется письменное согласие супруга.

Купленная вами квартира в любом случае является совместно нажитым имуществом и делится при разводе пополам, даже если жилье оформлено только на вас, если иное не прописано в брачном контракте. Отчуждение права собственности супруга проходит только с его согласия.

Проверка квартиры в Росреестре

Информацию о желаемой квартире вы можете запросить на официальном сайте Росреестра, в отделении Кадастровой палаты или в МФЦ. На сайте вы можете бесплатно запросить общие сведения о характеристиках квартиры, зарегистрированных правах на нее и ограничениях.

Как узнать наличие прописанных лиц

Перед покупкой квартиры убедитесь, что из нее выписаны все зарегистрированные жильцы. Некоторые лица могут заявить о своем праве проживать в квартире:

  • осужденные лица;
  • проходящие стационарное лечение;
  • находящиеся на срочной службе;
  • несовершеннолетние, находящиеся в воспитательных учреждениях;
  • пенсионеры, находящиеся в домах престарелых.

Чтобы пресечь возможные риски, потребуйте от собственника расширенные сведения из паспортной службы. Убедитесь, что в договоре купли-продажи есть отметка об отсутствии прописанных в квартире граждан.

Наличие задолженностей по квартире

Попросите у продавца свежую справку из ЖЭК об отсутствии задолженности по коммунальным услугам. Иначе все бремя по долгам может лечь на нового собственника.

Кроме того, проверьте отсутствие обязательств за домофон, консьержей, охраны. Если продавец не может оплатить домовые нужды, вы можете сделать это сами в счет покупки жилья.

Проверьте, чтобы в договоре на покупку недвижимости также была отметка об отсутствии задолженностей по счетам за квартиру.

Что делать, если квартира приобреталась по наследству

Убедитесь, что собственник вступил в наследство более трех-пяти лет назад. Запросите у нотариуса, который выдал свидетельство о наследстве, справку об отсутствии других претендентов на имущество. При встрече с юристом обязательно должен присутствовать собственник жилья, иначе получить информацию вам, как постороннему лицу не получится.

Продавец — несовершеннолетний: как быть

Прежде чем совершать сделку с таким собственником, дождитесь официального разрешения органов опеки и попечительства. Инспекторы выдадут его только, когда удостоверятся, что для малолетнего собственника приобретено другое жилье.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *