Как выбрать квартиру — как проверить квартиру

Последнее обновление: 16.03.2020

Как выбрать квартиру — как проверить квартируПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Когда перед нами стоит вопрос – как выбирать квартиру для покупки – мы первым делом определяемся, хотим ли мы купить готовую квартиру с уже оформленным правом собственности (т.е.

на вторичном рынке жилья), или мы хотим купить новостройку в строящемся доме, где право собственности будет оформлено в будущем (это первичный рынок жилья).

 Критерии выбора квартиры в каждом случае будут разные.

Понятие «первички» или «вторички» относится именно к документам (первичное или вторичное право собственности), а не к типу квартиры (свежая новостройка или обжитой дом).

Другими словами, мы можем выбрать квартиру в только что построенном доме-новостройке, но с уже оформленным правом собственности на нее; и несмотря на то, что дом – новостройка, мы будем покупать «вторичку» у первого собственника.

От выбора между «первичкой» и «вторичкой» зависит набор действий по проверке «юридической чистоты» квартиры и способ подготовки самой сделки (в частности, ее оформления и взаиморасчетов). «Первичку», как правило, покупают у юрлица (Застройщика), а «вторичку» – у физлица (частного собственника).

 «Первичку» покупают по Договорам долевого участия (чаще всего), Договорам паенакопления (в случае кооперативной новостройки), Предварительным договорам (если Застройщик действует в обход ФЗ-214), в то время как «вторичку» покупают всегда только по Договору купли-продажи квартиры, который подразумевает прямую передачу прав собственности.

То есть критерии выбора квартиры при покупке на разных рынках будут разные (см. ниже). И каждый Покупатель опирается на свои собственные приоритеты.

От выбора между «первичкой» и «вторичкой» зависят также виды, количество и уровень рисков сделки.

Как Покупателю квартиры вернуть НДФЛ? Какой здесь порядок действий? Смотри по ссылке.

Как правильно выбрать квартиру для покупки? Какой тип рынка предпочесть?

Чтобы решение было осознанным, необходимо знать о преимуществах и недостатках выбора квартир на каждом типе рынка.

Преимущества первичного рынка квартир:

Как выбрать квартиру — как проверить квартиру

  • Первое и самое важное преимущество «первички» – низкая цена(относительно аналогичных готовых квартир вторичного рынка). А если реагировать на различные акции девелоперов, то цена станет еще привлекательнее. Особенно это важно, при покупке квартиры в инвестиционных целях.
  • Более современные технологии строительства, включая тепло- и звукоизоляцию, вентиляцию, надежность и долговечность несущих стен и т.п. Современные лифты, включая грузовые. Просторные планировки квартир и лестничных клеток. Иногда – возможность свободной планировки внутри квартиры.
  • Возможность выбора этажа, площади, вида из окон и типа планировки квартиры в рамках одного дома/проекта.
  • Новые, более надежные инженерные коммуникации в квартире (электропроводка, отопление, водопровод, канализация, телефония, оптоволокно).
  • Повышенная, отвечающая современным требованиям, пожаробезопасность дома.
  • Дополнительные элементы общедомовой инфраструктуры, обязательно закладываемые в проект строительства (магазины и социальные объекты на первых этажах, консьержки, охрана, облагороженная придомовая территория, включая детские площадки, тротуары, уличное освещение, наземные и/или подземные автопарковки и т.п.).
  • Почти полное отсутствие юридических рисков сделки (т.е. вероятности оспаривания или ограничения права собственности Покупателя на квартиру). Исключение – т.н. «двойные продажи», но этот юридический риск полностью закрывается условиями ДДУ в рамках ФЗ-214.Сюда же относится полное отсутствие риска, связанного с правами пользования квартирой (характерного риска «вторички»).
  • Страхование инвестиций дольщиков, в том числе с помощью счетов эскроу и компенсационного фонда застройщиков.

Недостатки первичного рынка квартир:

Как выбрать квартиру — как проверить квартиру

  • Первый и самый главный недостаток «первички» – отсутствие права собственности на квартиру в момент совершения сделки (вместо него предлагается т.н. «право требования»). А в случае покупки квартиры на начальных стадиях строительства – физическое отсутствие квартиры как таковой. Такая покупка квартиры «на бумаге» несет в себе риск долгостроя или вовсе недостроя дома по причине банкротства Застройщика и/или остановки строительства.
  • Отложенный «на потом» срок заселения после уже проведенной оплаты – от полугода до нескольких лет (т.е. квартиру покупаешь сейчас, а фактически ее получаешь через годы).
  • Отсутствие внутренней отделки (бывает не всегда, но часто), в т.ч. отсутствие сантехники, межкомнатных дверей, а то и вовсе – межкомнатных стен в домах «свободной планировки». Это подразумевает существенные затраты и время на «доведение до ума» купленной квартиры.
  • Строительный брак и дефекты, которые почти всегда встречаются в современных новостройках (если вовремя их не заметить и не предъявить Застройщику, то придется все исправлять за свой счет). Сюда же относятся и проектно-строительные недостатки, которые обнаруживаются только спустя время (например, то что стена промерзает, узнаешь уже после того, как прожил в квартире год);
  • Отсутствие представления о собственных соседях, с которыми придется жить бок о бок (практически – лотерея).
  • Длительный ремонт у соседей после заселения дома – регулярный шум и грохот перфораторов в течение нескольких месяцев, а то и лет (т.к. заселение идет неравномерно и новые жильцы затевают ремонт в разные периоды).
  • Локация (расположение): многие новостройки строят не по принципу «где лучше жить», а по принципу «где разрешили строить» и «где место осталось». Поэтому нередко расположение новых жилых комплексов нельзя назвать удачным – в бывших промзонах, вдоль магистралей, на окраинах, пустырях и т.п., где Девелоперу удалось отхватить участок земли под застройку.
  • Временное отсутствие или ограниченность окружающей инфраструктуры (при комплексной застройке новых микрорайонов).

Что такое «апартаменты»? Чем они лучше обычной квартиры? Или хуже? Смотри в заметке по ссылке.

Преимущества вторичного рынка квартир:

Как выбрать квартиру — как проверить квартиру

  • Первое и самое важное преимущество «вторички» – право собственности на квартиру получаешь сразу, в процессе сделки (по факту регистрации перехода права собственности на квартиру). Заселяться можно хоть на следующий день.
  • На «вторичке» всегда больше выбор – количество построенных домов в городе, как правило, на порядок больше, чем количество строящихся. Соответственно, географию, тип дома, этаж, вид из окон, окружение здесь можно выбирать с большей свободой (в рамках города).
  • На «вторичке» квартиры обжитые, а это значит, что при осмотре можно оценить ее существующие «потребительские качества», такие как общий вид (в новостройках это не всегда возможно), теплоизоляционные свойства, качество отопления, уровень шумоизоляции, вид из окон и т.п.
  • Можно посмотреть на своих будущих соседей (в новостройках это исключено).
  • Меньше дополнительных затрат на ремонт квартиры (часто бывает достаточно и «косметики», или вовсе ремонт не нужен).
  • Возможно, лучше развита уже существующая окружающая инфраструктура (магазины, службы быта, аптеки, поликлиники, школы, детские сады и т.п.).
  • Больше возможностей договориться с Продавцом о цене, о нюансах договора, условиях взаиморасчетов, распределении затрат на сделку и т.п. (на «первичке», обычно, Застройщик устанавливает свои правила продажи, с которыми Покупатель либо соглашается, либо нет).

Недостатки вторичного рынка квартир:

Как выбрать квартиру — как проверить квартиру

  • Первый и самый главный недостаток «вторички» – большее количество юридических рисков, по сравнению с «первичкой». Т.е. рисков потери или ограничения права собственности на квартиру.
  • Возможная технологическая отсталость архитектурных и планировочных решений в некоторых типах домов (в т.ч. крохотные кухни или низкие потолки).
  • Возможен износ (частичный износ) инженерных коммуникаций квартиры и дома в целом (труб и стояков водоснабжения и канализации, отопления, электропроводки, и т.п.).
  • Бывают скрытые недостатки в квартире (например, въевшиеся запахи, которые сложно устранить).
  • Возможно наличие незаконной перепланировки квартиры (отвечать за которую придется новому владельцу).

Какие критерии выбора квартиры для покупки являются приоритетными, а какие – несущественными, каждый решает для себя сам. Но, в любом случае, имеет смысл обратить внимание на каждый из этих критериев.

 Узнать мнения покупателей на эту тему и обсудить варианты выбора между новостройкой и вторичкой можно на ФОРУМЕ.

Как выбрать квартиру — как проверить квартиру ВИДЕО: Выбор квартиры — Первичка или Вторичка

 — Коротко о плюсах и минусах первичного и вторичного рынка жилья, с точки зрения Покупателя квартиры.  

Итак, понимая теперь, что для нас является более важным, и с чем придется столкнуться, выбираем тип рынка для покупки квартиры, и идем дальше по шагам ИНСТРУКЦИИ:

Первичный рынок Вторичный рынок
– строящийся дом, право собственности на квартиры еще не оформлено. – квартиры с оформленным правом собственности (могут быть как в старых, так и в новых домах).
Как выбрать квартиру — как проверить квартиру Как выбрать квартиру — как проверить квартиру
Следующий шаг Следующий шаг

Честная инструкция: как проверить квартиру перед покупкой

Покупка квартиры — момент очень волнительный и для многих — крайне нервный. Стоимость жилья довольно высока, а риск быть обманутым только подливает масла в огонь. Как подготовится к покупке недвижимости и какие документы проверить, чтобы бы всё прошло без проблем, а сделку в последствии не признали недействительной — в нашей сегодняшней статье.

Зачем вообще проверять документы

Несмотря на то, что это кажется вполне логичным, многие до сих пор считают, что делать этого не требуется, ведь «государство все проверит, когда будет регистрировать сделку».

В этом есть небольшая логика, но полностью полагаться на профессионализм сотрудников Росреестра не стоит, чаще всего они могут лишь заметить фактические ошибки и нестыковки, запросить какие-то дополнительные документы, но более глубоко копать, конечно, не станут.

Так что, если вы хотите быть на 100% уверены в совершаемой вами сделке — обязательно озаботьтесь проверкой юридической чистоты квартиры.

Проверяем документы собственника

Самое простое, с чего стоит начать — убедится, что человек, продающий вам квартиру имеет документы, подтверждающие его личность.

Помните, если собственников несколько — аналогичные проверки нужно сделать для каждого из них!

Каждый совершеннолетний гражданин России должен иметь паспорт, поэтому обязательно убедитесь, что данные его паспорта совпадают со всеми остальными документами на квартиру, а также проверьте, что сам паспорт является действительным. Это можно сделать онлайн на сайт МВД просто указав серию паспорта и его номер. Если документ значится в базе как не действующий, значит скорее всего был украден или потерян, а перед вами — мошенник.

Как выбрать квартиру — как проверить квартиру

Если собственник квартиры несовершеннолетний, то его личность должна быть подтверждена свидетельством о рождении, а если ему больше 14 лет, то ещё и общегражданским паспортом. Кроме того, в таком случае для продажи квартиры будет необходимо разрешение органов опеки.

В случае если владелец квартиры менял фамилию или имя и в документах на недвижимость значатся другие данные — обязательно запросите документы подтверждающие эти изменения, ими могут быть свидетельство о бракеразводе или свидетельство о перемени имени, выданные территориальным отделением ЗАГС.

Читайте также:  Как определить границы земельного участка

Здесь же обязательно стоит обратить внимание на то, в каком городе выдан этот документ.

Если человек родился и всю жизнь проживает в Москве, но в документах на квартиру у него другая фамилия, а свидетельство о перемени имени почему-то выдано органом ЗАГС в Новосибирске — стоит задуматься о том, почему так произошло.

Правоустанавливающие документы на квартиру

В правоустанавливающих документах указано на основании чего собственник владеет недвижимостью или её частью. Если таких документов нет, совершить сделку не получится.

Вид таких документов может сильно отличаться, в зависимости от того, каким образом человек стал владельцем квартиры и в какие годы это произошло.

В случае покупки это будет договор купли-продажи, в случае получения наследства — свидетельство о праве на наследование от нотариуса, при приватизации — договор передачи в собственность.

Бывают так же договора дарения, мены, ренты, долевого участия (у квартир в новостройках) и т.д.

В некоторые годы обязательным дополнением к договору должно являться свидетельство о государственной регистрации права собственности, которое с середины 2016 года больше не выдаётся. Если свидетельство имеется, в нем обязательно должны быть указаны данные собственника и договора, на основании которого было выдано свидетельство.
Как выбрать квартиру — как проверить квартиру

Помимо самого договора стоит обязательно проверить наличие акта приёма-передачи квартиры или расписки в получении денег бывшим владельцем недвижимости. Эти документы помогут вам проверить, что между нынешними и предыдущими собственниками не осталось разногласий.

Выписка из ЕГРН

На сегодняшний день выписка из Единого государственного реестра недвижимости является одним из самых важных документов, подтверждающих право собственности на объект, а также имеющая самые актуальные сведения о наличии или отсутствии каких-либо обременений. Получить выписку можно в Росреестре или МФЦ, в зависимости от места подачи заявления она будет готова через 3 или 5 дней.

Однако несмотря на важность этого документа, следует помнить, что он отражает данные об объекте недвижимости именно на момент запроса, а т.к. выписка делается несколько дней, то вполне реальной может оказаться ситуация, когда при «чистой» выписке квартира на самом деле уже имеет какие-либо ограничения, сведения о которых поступили в ведомство уже после вашего запроса.

Согласие супругов на продажу, в том числе — бывших

Распоряжаться общим имуществом супруги могут исключительно при обоюдном согласии. Это означает, что находясь в браке человек может купить или продать квартиру только при наличии согласия второго супруга.

И даже если квартира была куплена в браке, но сейчас продавец в разводе — квартира может оказаться в совместной собственности, а значит по закону продавать её без согласия бывшего мужа или жены текущий собственник не имеет права и такая сделка без колебаний будет расторгнута в суде.

Чтобы избежать это ситуации — обязательно потребуйте у продавца документы, подтверждающие согласие бывшего супруга на продажу.

Это может быть непосредственно само согласие, заверенное нотариусом, судебные документы о разделе имущества, где указано что продавец признан единственным собственником квартиры, брачный договор, где так же продавец определен как единственный собственник или другие подобные документы.

Как выбрать квартиру — как проверить квартиру

Если же продавец утверждает, что на момент покупки этой квартиры не состоял в браке – обязательно взять от него заверенное нотариусом заявление об этом, в противном случае, если он солгал и позже объявятся бывшая «вторая половинка», вам будет сложно доказать суду, что вы являлись добросовестным приобретателем и ничего не знали о браке продавца.

Справки ПНДНД

Люди впервые сталкивающиеся с куплей-продажей недвижимости чаще всего крайне негативно реагируют на просьбу предоставить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, однако сделать это всё-таки необходимо — для общего спокойствия.

Такие справки, к сожалению, не позволяют на 100% утверждать, что на момент совершения сделки продавец был полностью вменяем, однако существенно увеличивают шанс на успех, если после он будет через суд пытаться признать сделку ничтожной ссылаясь на свою недееспособность.

Получить эти справки в диспансерах можно в день обращения, поэтому если есть возможность — лучше сходить туда вместе с продавцом и убедится, что он получил их официально, т.к. на практике их довольно часто и легко подделывают.

Случаются ситуации, когда собственник не скрывает, что имеет проблемы и состоит на учёте в одном из диспансеров.

В этом случае важно понимать риски, но если вы влюблены в будущую квартиру и не готовы её упускать, всегда можно пригласить на сделку специализированного психолога, который проведет беседу с продавцом непосредственно перед подписанием договора и даст своё официальное заключение о способности продавца трезво мыслить и совершать сделку. При наличии такого документа оспорить продажу квартиры ссылаясь на недееспособность будет уже практически невозможно, однако не все люди согласны на проведение такого тестирования.

Чем больше документов – тем спокойнее

Представленный список документов на самом деле — лишь верхушка айсберга. Каждая квартира является уникальным случаем и требует специального подхода.

Где-то будет достаточно краткой проверки перечисленными способами, а иногда необходимо будет добывать гораздо более специфические документы, позволяющие проверить, не является ли квартира предметом судебного спора, нет ли временно выписанных из неё жильцов или людей, отказавшихся от приватизации, но имеющих пожизненное права на пользование недвижимостью и т.д.

Чтобы быть точно уверенным в том, что купленная квартира не окажется проблемной, лучше всего обратиться в грамотным юристам или в агентство недвижимости и таким образом сберечь не только своё время и нервы, но и деньги.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке и на что обратить внимание в 2021 году?

Как выбрать квартиру — как проверить квартиру

Приобретение жилья – это одна из важнейших сделок в жизни каждого человека, поэтому подходить к ней стоит особенно серьезно. Так, следует рассматривать не только вопрос о самой недвижимости, но и юридическую сторону при оформлении покупки недвижимости. Иногда некоторые нюансы, которые могут первоначально показаться незначительными, впоследствии станут причиной более серьезной проблемы. Мы проконсультировались у экспертов, на что же следует обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке.

При покупке квартиры любой нормальный покупатель ориентируется на свои потребности и финансовое состояние. Конкретного перечня нюансов, на которые следует обратить внимание, нет, но есть наиболее важные моменты, которые нельзя упустить из внимания. Причем они касаются не только места расположения жилья, но и его состояния, а также некоторых других юридических моментов.

К основным рискам относятся:

  • признание сделки недействительной;
  • изъятие квартиры через суд;
  • прописка («подселение») старого собственника;
  • аварийное состояние дома;
  • штраф за незаконную перепланировку;
  • другие.

Чтобы не допустить возникновения таких рисков, лучше всего тщательно проверить всю документацию в отношении собственников жилья, договора купли-продажи, по передаче права собственности, дома и плана квартиры.

Следующая категория рисков – это жилищные, то есть те, которые будут мешать жить в квартире. Например, недобропорядочные соседи, наличие вредителей (тараканы, клопы) и проблемы с транспортной доступностью.

Поэтому еще на этапе выбора жилья можно постараться избавить себя от таких проблем – потому что потом проблема окажется практически неразрешимой.

Юридические нюансы

Основные проблемы обычно возникают с юридической точки зрения. Например, неправильно составленный договор купли-продажи недвижимости, наличие несовершеннолетних собственников, запрет на продажу имущества и другие. Поэтому мы начнем разбирать будущие проблемы именно с юридической стороны.

Проверка ЕГРН

ЕГРН – это единый государственный реестр недвижимости, по выписке из которого можно узнать количество собственников, кадастровую стоимость недвижимости, статус обременения и другую информацию.

Заказать выписку из ЕГРН можно на официальном сайте Росреестра. Стоимость выписки для физических лиц составляет от 300 рублей.

Как выбрать квартиру — как проверить квартиру

О том, на какие нюансы следует обратить внимание в выписке ЕГРН нам рассказал руководитель сервиса Контур.Реестро Константин Ташлыков

В отношении квартиры, полученной недавно по дарственной или в наследство, следует иметь в виду, что, может быть, в ближайшее время объявятся и другие собственники или наследники объекта недвижимости. И решение суда при споре будет почти гарантированно в пользу наследников, а договор купли-продажи признают недействительным.

Сбор справок

Следующий этап – это сбор всевозможных справок. Причем потенциальный покупатель не может их собрать самостоятельно, это может сделать только продавец квартиры.

Справки нужны для того, чтобы исключить спорные ситуации с другими членами семьи. К таким справкам относятся:

  1. о вступлении в брак и о разводе;
  2. о регистрации и снятии с регистрации;
  3. о психическом состоянии.

О том, что такие справки нужны, и о том, как их получить, рассказал Константин Ташлыков:

В свою очередь Антон Гусев из бюро «КРАСС-Практик» рассказал, как недобросовестные продавцы могут вернуть деньги при непредоставлении справки от психиатра:

Если собственник продает квартиру через доверенное лицо, то стоит проверить законность доверенности, а также период действия доверенности и передаваемый перечень прав. Если срок действия доверенности уже истек или в перечне передаваемых прав не указана возможность распоряжения имуществом доверителя, в том числе и продажа, то такую квартиру нельзя покупать.

Проверить действительность нотариальной доверенности можно на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты. Более подробно о работе с этим сервисом вы можете прочитать в нашей статье.

Изучение информации из открытых данных

Некоторую информацию покупатель может посмотреть самостоятельно в открытых источниках. На это в своих интервью обратили наши эксперты Константин Ташлыков и Александр Сотников. Список сайтов следующий:

Если у покупателя возникло сомнение в отношении планируемой сделки, то лучше обратиться к нотариусу, юристу или в риелторскую фирму. Специалисты проконсультируют о возможных рисках при покупке той или иной недвижимости.

Выбор жилья

Далее, на что следует обращать внимание – это уже сама недвижимость. То есть, это те нюансы, которые «вылезут» в первые недели проживания в купленной квартире.

Инфраструктура

Многие покупают квартиру на вторичном рынке именно из-за развитой инфраструктуры. Поэтому надо изучить все, что важно, вплоть до расположения транспортных остановок и магазинов. На этот факт в своем интервью обратила внимание Людмила Шадрина из компании «Хелп Консалтинг»:

Читайте также:  Выгодно ли покупать квартиру при ослабленном рубле в 2020 году

Также при изучении инфраструктуры стоит обратить внимание еще на два момента:

  1. есть ли рядом гаражи как близко к дому;
  2. контингент соседей и наличие уличных животных во дворе.

Если у покупателя имеется машина, то близость гаражей – это очень хорошо. Но, например, если дорога домой пролегает через гаражный кооператив, то проходить там в темное время суток может быть не только страшно, но и опасно.

Кроме этого, стоит присмотреться к контингенту соседей. Если возле подъезда валяются бутылки, то, возможно, рядом живет семья или человек, которые злоупотребляют алкоголем.

Что в дальнейшем негативно скажется на спокойствии соседей.

Если же возле дома сидят бабушки, то, например, молодым родителям будет проще, так как можно договориться с ними – бабушки всегда не против присмотреть за детьми на улице.

Ну и конечно, стоит обратить внимание на дворовых животных.

Если их слишком много, то лучше задуматься о квартире в другом доме – по всей России ежегодно фиксируют множество случаев нападения собак.

И пусть они добрые сейчас, но никто не сможет сказать, как они поведут себя в другой ситуации. Тем более, если в семье есть дети из начальных и средних классов, которые ходят в школу одни.

Дом: год постройки и другие нюансы

Следующий момент, на который следует обратить внимание – это сам дом. Если он построен сравнительно недавно, то серьезных проблем с ним не будет. А вот если квартира расположена, например, в хрущевке, то в перспективе могут возникнуть проблемы, например, с состоянием балкона или коммуникациями.

Важный момент – материал, из которого построен дом. Панельные дома более холодные и в них плохая звукоизоляция, кирпичные – теплые и с хорошей звукоизоляцией, а монолитные – вообще считаются оптимальным вариантом.

Если дом был построен в начале 90-х, то следует дополнительно проверить, не относится ли он защищенным объектам недвижимости по линии Минкультуры. В таких домах запрещена перепланировка или изменение внешнего вида фасада (и в будущем возникнут проблемы с заменой или остеклением балкона).

Ремонт

Ну а теперь переходим к самым значимым для жизни моментам – к состоянию самой квартиры. Почти все эксперты обратили на это свое внимание, а в начале хотелось бы процитировать слова Михаила Сакова из Ремэлль:

На важность капитального ремонта также обратили внимание Александр Сотников из агентства «Атлас Недвижимости» и Людмила Шадрина, они подробно описали наиболее «проблемные» места в квартире:

Внимательно следует отнестись и к состоянию электропроводки. Если вдруг в квартире на обоях видны темные полосы, то проводка явно в плохом состоянии.

В ближайшее время надо будет штробить стены и делать сложный ремонт.

А вот обращать внимание на цвет и состояние обоев или расцветку пола не следует – изменить внешность квартиры по своему усмотрению можно будет в любое время, как только появятся деньги и время на ремонт.

Возможность перепланировки

Не стоит недооценивать и важность планировки жилья, для кого-то этот пункт очень важен. Например, одним покупателям покажется удобным расположение комнат на разные стороны, а другим – большая кухня и наличие раздельного санузла.

О том, какие квартиры по планировке следует относить к наиболее выгодным, рассказал Александр Сотников:

Кроме этого, планировка квартиры способна визуально уменьшить или увеличить пространство, а также удобно расположить мебель и сделать жилищные условия более выгодными. На это особо обратил внимание Михаил Саков:

Соседи

Но в чем выбрать вторичку легче, чем первичку, так это в отношении соседей – в строящемся доме неизвестно, кто будет соседями, а вот при покупке вторичного жилья можно сразу с ними познакомиться.

При беседе с соседями можно узнать очень много, вплоть до того, какие категории жильцов проживают в доме. Кроме этого, можно сразу оговорить, например, что после покупки жилья планируется сделать ремонт, то есть будет шумно.

Не стоит забывать, что с одними и теми же соседями предстоит жить долгое время. Поэтому не стоит с ними ругаться на этапе знакомства, чтобы не создавать себе лишних проблем. Такого мнения придерживается и Михаил Саков:

Будущие изменения в инфраструктуре

Хорошо, когда при покупке жилья известны все изменения в инфраструктуре. Но есть некоторые категории продавцов, которых можно отнести к частично недобросовестным. Это те, кто «забывает» сказать о значимых изменениях, которые произойдут в ближайшее время, например, о сносе здания школы или детского сада или, наоборот, строительстве развлекательного центра.

На таких продавцов обратил внимание в своем интервью Антон Гусев:

Как можно распознать мошенников

Проверка приобретаемой квартиры – это длительный процесс, который иногда требует проконсультироваться с экспертами по недвижимости.

Но перед тем, как начинать уточнять информацию о жилье, нужно тщательно изучить само объявление о продаже квартиры и поговорить с продавцом.

Так как некоторые схемы «мошенничества» можно узнать на первоначальном этапе без более углубленного изучения информации.

О том, как распознать мошенников, нам рассказал Антон Гусев. По его словам, основная мошенническая схема заключается в том, чтобы после продажи квартиры аннулировать сделку и не быть привлеченным за это не к какой ответственности, в том числе и к возврату полученных денег.

Первый тревожный признак, который сразу читается в тексте объявления – это запрет на использование материнского капитала или ипотеки. То есть квартира продается только за наличный расчет:

Второй скрытый подвох заключается в отказе от показа квартиры. Продавец может говорить, что не хочет лично контактировать и готов предложить онлайн-просмотр. Такие действия собственника жилья могут означать, что он хочет что-то скрыть от потенциального покупателя:

Больше всего стоит насторожиться, если продавец хочет уменьшить стоимость жилья в договоре купле-продажи. И если это только из-за уменьшения суммы уплачиваемого налога, то еще ничего страшного (хотя покупатель сможет получить меньший размер вычета по НДФЛ). Но могут быть и более весомые проблемы. О них нам также рассказал Антон Гусев:

Причем процедура банкротства может касаться не только самого человека, но и его бизнеса, если он является собственником или одним из учредителей. Так как суд может привлечь собственника к субсидиарной ответственности, а сделку купли-продажи аннулировать, если договор был подписан в течение последних 3 лет.

Ну и последний очевидный признак, на который стоит обратить внимание, – срочность сделки:

Если продавец торопит с оформлением договора купли-продажи и не дает времени на доскональную проверку информации, то, возможно, он хочет что-то скрыть.

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

trotsky1905/Fotolia

Еще на стадии изучения объявлений о продаже недвижимости можно сделать предварительные выводы о понравившейся вам квартире: теплая она или холодная, хорошо проветривается или не очень, сухой там будет воздух или влажный и так далее. Самыми комфортными считаются квартиры, расположенные на средних этажах, не угловые, с окнами, выходящими на обе стороны дома. Почему? Сейчас разберемся.

1. Какой этаж выбрать?

Между этажностью и климатом в квартире есть определенная связь. Квартиры на первых этажах зачастую страдают от повышенной влажности.

Если при этом окна выходят на северную сторону, а перед домом растут деревья, то в комнатах будет сумрачно и свежо. Но есть в этом и преимущества: в таких квартирах очень комфортно в жаркие месяцы.

Ну а недостаток света можно компенсировать, поставив дополнительные светильники.

Выбирая квартиру на последнем этаже, готовьтесь, что, летом, напротив, будет очень жарко. Но это относится в основном к домам экономкласса, в которых, как правило, отсутствует технический этаж. Если же он есть, то «перегрев» в летние месяцы вам не грозит.

Окна выходят на юг, север, восток и запад: у всех есть плюсы

2. Какая планировка лучше?

В домах старого фонда квартиры с линейной планировкой проигрывают «распашонкам». Связано это с тем, что «распашонки» лучше проветриваются, так как окна выходят на обе стороны дома. Кухня, прихожая, туалет и ванная комната более просторные, проходных комнат нет.

Обращайте внимание на возраст дома: в более-менее современных многоэтажных башнях планировка более удобная и практичная, чем в домах советского периода.

Выбирая квартиру, помните, что просторная кухня может заменить гостиную, проходные комнаты снижают функциональность помещения, а сильно вытянутые комнаты и комнаты неправильной формы сложнее обставлять.

aulito/Fotolia

3. О чем может рассказать подъезд?

Нелишне провести осмотр подъезда. Даже если очень не хочется, пройдитесь пешком по всем этажам, посмотрите, не валяются ли на лестничных клетках пустые бутылки, мусор, а также обратите внимание, нет ли неприятного запаха, источником которого может оказаться квартира с большим количеством животных. Вид лестничных пролетов расскажет о социальном уровне ваших будущих соседей.

4. Перепланировка — это плюс или минус?

Как показывает практика, примерно в 12% квартир, которые собственники выставляют на продажу, была сделана какая-то перепланировка, и большая часть таких изменений не узаконена. При осмотре квартиры нужно сразу задать вопрос на эту тему владельцу или риелтору, а получив ответ, сравнить поэтажный план дома с планом квартиры.

Самостоятельное согласование перепланировки: проще, чем кажется

Перепланировки бывают двух типов: недопустимые и допустимые. С полным списком разрешенных и запрещенных работ можно ознакомиться на сайте Мосжилинспекции. Не стоит выбирать квартиру с перепланировкой, которую нельзя узаконить.

Если о сделанных изменениях узнают в БТИ, то новому владельцу придется выплатить штраф, а также привести квартиру в исходный вид за свой счет. Если же перепланировку можно узаконить, будьте готовы составить архитектурный проект со всеми расчетами изменений.

Затем нужно утвердить проект в межведомственной комиссии, в СЭС (если необходимо) и в БТИ, а при необходимости провести еще и ряд дополнительных работ, без которых узаконить имеющуюся перепланировку просто невозможно.

andersphoto/Fotolia

5. С ремонтом или без?

Сегодня ремонт в квартире – это фактор, который повышает ее ликвидность (то есть скорость продажи), но не влияет кардинально на стоимость недвижимости. Покупателю даже выгоднее выбрать квартиру с ремонтом, сразу въехать и жить, не тратя время, нервы и силы на приведение нового жилья в порядок. Обращайте внимание на потолок.

Читайте также:  Сделки с недвижимостью с участием нотариуса

Продавцы иногда самыми разными способами пытаются скрыть следы потопов. В нашей практике был случай, когда хозяева перед приходом покупателя и агента старательно красили потолок, говоря, что просто решили сделать небольшой ремонт. На самом деле их постоянно затапливали соседи с верхнего этажа, и так они пытались скрыть этот факт.

6. Чистота бумаг — залог спокойствия

«Чистые» документы на квартиру означают, что новые владельцы не столкнутся с неожиданными неприятностями в виде повестки в суд или появления новых претендентов на только что купленную жилплощадь. Поэтому, покупая квартиру, необходимо особенно внимательно проверить все документы. Будьте бдительны, если:

  • собственниками являются пожилые люди;
  • собственники недавно вступили в наследство, но не являются близкими родственниками наследодателя;
  • квартира приобретена по договору ренты;
  • в квартире были прописаны маленькие дети.

Надежнее всего обратиться к специалистам. Они и документы проверят, и с перепланировкой помогут разобраться, и составят юридическое заключение, проанализировав риски, связанные с приобретением выбранной квартиры.

  • Не пропустите:
  • Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?
  • Загородный дом или квартира?
  • Документы, необходимые при ремонте
  • Срочный выкуп квартиры на вторичном рынке

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Как проверить квартиру перед покупкой

Покупка квартиры — это тот случай, когда ошибиться нельзя, иначе есть риск остаться и без квартиры, и без денег. Мы собрали список онлайн-сервисов, которые помогут проверить квартиру и ее собственников перед покупкой.

Получить выписку из ЕГРН

В выписке из ЕГРН будет информация о том, кто собственник квартиры, нет ли на ней залога, запрета на сделки или другого обременения. Отдельная выписка из ЕГРН о переходе прав позволит узнать историю квартиры: кому и когда она принадлежала.

Госуслуги

Проверить подлинность паспорта

При покупке квартиры важно не нарваться на мошенников. Одна из схем обмана — использование продавцом поддельного или просто недействительного паспорта. Проверьте паспорт продавца по серии и номеру: Подробнее ➤

Узнать о долгах собственника

Перед покупкой проверьте собственника по базе судебных приставов. Если продавец — злостный должник, возможно, за время, пока будет идти сделка, на квартиру наложат арест или запрет регистрационных действий.

Проверить долги >>>

Проверить, не банкрот ли продавец

Если продавец находится в реестре банкротов, есть вероятность, что его недвижимость включена в конкурсную массу — список имущества, которое будут продавать, если банкрот не найдет способов расплатиться. К тому же если дошло до банкротства, приставы, скорее всего, уже наложили все возможные аресты и запреты

Заглянуть в реестр банкротов >>>

Проверить, с кем судился продавец

В базе данных судебных актов можно узнать, не судится ли собственник с кем-то, например с другими наследниками или женой, насчет владения квартирой.

Бывает, до суда доходят конфликты с управляющими компаниями или со слишком шумными заведениями по соседству.

Проверить по базе судебных актов >>>

Узнать кадастровую стоимость квартиры

Эту выписку стоит заказать, если вы хотите знать кадастровую стоимость объекта. Она мало влияет на рыночную цену квартиры, но если квартира стоит ниже кадастровой стоимости — это повод насторожиться. Еще так можно оценить сумму налога на квартиру, которую вы будете платить ежегодно

Запросить стоимость >>>

Узнать, что за УК в доме

На портале Минстроя «Реформа ЖКХ» можно узнать, за какой управляющей компанией закреплен дом, а также почитать отзывы о ней. Также сервис позволяет узнать технические характеристики дома и посмотреть план капитального ремонта.

Зайти на портал «Реформа ЖКХ» >>>

Выяснить круг наследников

Если покупаете квартиру, которую продают наследники после недавней смерти собственника, стоит проверить, нет ли других претендентов на наследство. Если они есть, то позднее могут через суд оспорить договор купли-продажи.

Разыскать наследников >>>

Проверить доверенность

Если при покупке квартиры появляется доверенность, лучше проверить, в курсе ли собственник, что от его имени кто-то действует, и не отозвана ли доверенность.

Проверить >>>

Как выбрать квартиру

Если у вас еще нет своей квартиры, но очень хочется, наш курс поможет во всем разобраться. Объясним, как определиться между новостройкой и вторичкой, найти безопасный район и надежный дом, проверить продавца и разобраться в документах. Расскажем, как оценить квартиру со всех сторон, проверить документы и продавца, не переплатить и не разочароваться.

Источник

Источник фото

Как проверить квартиру на чистоту при покупке – Риски при покупке квартиры

Теги:ТранспортЗаконодательство

Согласитесь, что покупка недвижимости – не самое простое дело, особенно в первый раз. Муки выбора идеальной квартиры сочетаются с множеством вопросов о процедуре оформления. Возникает желание не потерять время, силы, а главное, собственные деньги. Знакомо?

SPbHomes.ru разложит по полочкам все возможные риски и расскажет, как проверить квартиру на чистоту при покупке.

Приобретение квартиры на первичном рынке 

На первичном рынке представлены квартиры в строящихся домах. Они еще не имели собственника, более того, их не существует как материальный объект. В силу этого основной риск покупателя связан с тем, что девелопер не построит и/или не введет в эксплуатацию объект недвижимости. 

С другой стороны, такая «новая» квартира имеет ряд преимуществ с точки зрения рисков:

  • нет необходимости проверять ее историю;
  • нет риска незаконных перепланировок;
  • легко получить информацию о продавце, т.е. о застройщике.  

Итак, вы отдаете деньги за «кота в мешке», в связи с чем находитесь в зависимости от застройщика. Поэтому так важно правильно его выбрать. Подробно о том, как это сделать читайте тут. Ключевой момент — обращайте внимание сначала на формальные данные компании: историю, финансовую отчетность, сроки сдачи предыдущих объектов строительства. 

Да, 100% гарантии от переноса сроков или заморозки строительства жилого дома не существует. Но минимизировать риски возможно. Альтернатива – покупка жилья на вторичном рынке, то есть у собственника.

Покупка квартиры на вторичном рынке

На вторичном рынке объект недвижимости не «призрачный», а вполне реальный. Поэтому и риски по сделке отличаются большим разнообразием. 

Большинство случаев обмана покупателей возникают именно на вторичном рынке. Подробнее о популярных видах мошенничества читайте тут.

Все основные риски при покупке квартиры на вторичном рынке можно поделить на несколько групп. Рассмотрим каждую подробнее.

Риски, связанные с личностью продавца

РискиСпособ минимизации
Признание продавца недееспособным или ограниченно дееспособным Требование справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, справки из органов опеки и попечительства. Нотариальное заверение договора купли-продажи.
Риски при покупке у продавца с доверенностью Проверьте подлинность и действительность доверенности с помощью письменного запроса к нотариусу, выдавшему доверенность.
Обман с целью хищения денег Не передавайте деньги продавцу до государственной регистрации перехода права собственности. Используйте расчеты с помощью банковской ячейки, аккредитива или эскроу-счета.
Отчуждение по подложному паспорту Проверьте паспорт по базе недействительных паспортов ФМС России.

Риски, связанные с правами других лиц

РискиСпособ минимизации
Продажа квартиры, приватизированной в обход прав несовершеннолетних Запрос архивной выписки из домовой книги о лицах, когда-либо зарегистрированных в квартире.
Нарушение прав несовершеннолетних Проверьте у продавца разрешение органов опеки и попечительства на сделку. Запросите документы, которые подтвердят, что несовершеннолетнему будет где проживать в дальнейшем.
Нарушение прав супруга собственника квартиры Ознакомьтесь с нотариальным согласием супруга на сделку. Либо запросите нотариально заверенное заявление о том, что продавец не состоял в браке на момент приобретения недвижимости.
Возможность сохранения права на проживание у третьих лиц Запросить выписку из домовой книги со сведениями о всех зарегистрированных лицах. Потребовать снятия их с учета у продавца. Запросить контрольную выписку.
Появления неуказанных наследников Менее рискованный вариант – покупка квартиры у наследников первой очереди (детей, родителей, супругов наследодателя).

Риски, связанные с объектом недвижимости

РискиСпособ минимизации
Обременение квартиры (рента, ипотека, арест) Проверьте выписку из ЕГРН.
Незаконная перепланировка Сверьте реальную квартиру с планом объекта из технического плана квартиры.
Некачественное жилье Внимательно осмотрите квартиру на предмет плесени, дефектов. Оцените состояние электрической проводки и систем водоснабжения и водоотведения.

Как узнать историю квартиры

С появлением Единого государственного реестра прав, а затем Единого государственного реестра недвижимости стало легче удостовериться в юридической чистоте квартиры перед покупкой. 

Из реестра вы можете получить несколько видов выписок, в том числе:

  • об объектах недвижимости;
  • о владельцах объектов недвижимости;
  • о возникновении, изменении и прекращении прав на объекты недвижимости;
  • о кадастровой стоимости объекта. 

Как получить выписку? Самую простую – об объекте недвижимости – можно в электронном виде на официальном сайте Росреестра. Она доступна любому лицу. За другими следует обратиться в:

  • МФЦ;
  • отделение Росреестра или кадастровой палаты. 

Благодаря выписке можно минимизировать шанс купить квартиру с плохой историей. 

Другим важным документом является Выписка из домовой книги, она же справка по форме №9 или Справка о регистрации. В ней содержатся сведения о зарегистрированных на настоящий момент и снятых с регистрации физических лиц. Получить ее может только собственник или зарегистрированное лицо.

Где получить?

  • в МФЦ;
  • в территориальном отделение ФМС;
  • в жилищно-эксплуатационном учреждении.

Как проверить юридическую чистоту сделки купли-продажи

Если вы удостоверились, что проблем с квартирой нет, то не спешите расслабляться. Вам необходимо проверить юридическую чистоту сделки при покупке квартиры. Сохраняйте бдительность непосредственно во время подписания договора купли-продажи.

Каким должен быть договор, чтобы он имел юридическую силу? Закон устанавливает обязательную форму – письменную в виде одного документа, подписанного сторонами. Вам понадобится три экземпляра: для вас, как покупателя, для продавца и для Росреестра.

Помимо формы, важно и содержание договора. Проверьте, чтобы в нем обязательно присутствовало следующее:

  • данные о сторонах договора: продавце и покупателе;
  • информация о предмете договора, т.е. о самой квартире;
  • непосредственно обязательство одной стороны передать квартиру, а второй – принять ее и уплатить цену;
  • сведения о цене и способе расчетов;
  • перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, если таковые имеются. 

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *