Покупка квартиры, доставшейся в наследство — проверка обременений

Покупка квартиры, доставшейся в наследство — проверка обременений

Собственник жилья погиб. Его жена — единственный наследник. Кроме общей квартиры, иного жилья у нее нет. 

Но при оформлении наследства у мужа нашлись долги. Квартира арестована приставами, а кредиторы требуют отдать жилье.

Наши партнеры из агентства недвижимости «Этажи» объяснили, что нужно делать, чтобы сохранить жилье.

Партнерский материал

Шаг №1. Проверить права должника на квартиру

Если квартира — собственность должника

Бывает, что квартира принадлежит только одному супругу. Например, квартиру купили до свадьбы, получили в дар или по наследству во время брака. 

Если заключали брачный договор, тогда этот документ будет устанавливать, кому и какое имущество принадлежит. Например, решили, что мужу достается все недвижимое имущество: тогда квартира будет считаться личным имуществом мужа.

Квартира, которая принадлежала только умершему мужу, целиком перейдет по наследству ко второму супругу. В этом случае кредиторы смогут требовать от жены выплатить долг из полной стоимости полученной квартиры.

Если квартира — в совместной собственности супругов

Совместная собственность означает, что квартира принадлежит мужу и жене в равных долях. В этом случае  по наследству после смерти супруга переходит только половина квартиры, так как вторая половина изначально принадлежит жене. 

На долю жены не смогут претендовать кредиторы и другие наследники.

В выписке ЕГРН указывают, кто собственник квартиры

Шаг №2. Проверить сумму долга

Сумму долгов проверяют через нотариуса. Обратиться за проверкой можно только после смерти должника. Запрос на проверку долгов подается вместе со свидетельством о смерти должника.

Покупка квартиры, доставшейся в наследство — проверка обременений

Совет: не пишите заявление о принятии наследства до получения информации по долгам

Если долгов больше, чем имущества

Супруга не обязана принимать наследство и платить по долгам мужа. Если долги превышают цену квартиры, от наследства можно отказаться. Для этого у нотариуса пишут и заверяют отказ от завещания.

Покупка квартиры, доставшейся в наследство — проверка обременений

Письменно отказаться от наследства можно в течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя

Если долгов меньше, чем имущества

Бывает, что сумма долга значительно меньше стоимости квартиры, полученной по наследству. Например, долг 200 тысяч рублей, а квартира стоит 5 млн. Даже если наследник оплатит долг, его прибыль составит 4,8 млн.

Чтобы сохранить квартиру, супруга может взять новый кредит, чтобы погасить долг или договориться с кредиторами о постепенной оплате.

Шаг №3. Проверить страховку

Даже если у должника была страховка, банк имеет право предъявить требование к наследнику.

Если при кредитовании заемщик оформил страхование жизни, смерть будет считаться страховым случаем.

В договоре страхования указывают, кто получит деньги по страховке. Это может быть наследник или сам банк. 

Покупка квартиры, доставшейся в наследство — проверка обременений

По договору выгодоприобретатель — тот, кто получит деньги после смерти должника

Страховая компания обязана выплатить кредит, если наследник или кредиторы подадут заявление и документы на выплату.

Если получателем денег указан наследник, то до подачи документов в страховую компанию придется принять наследство. Еще для получения денег от страховой компании нужен оригинал договора страхования.

К договору обычно прикладывают документы:

  • копию свидетельства о смерти, заверенную нотариусом;
  • медицинское заключение, в котором указана причина смерти;
  • копию свидетельства о праве на наследство, заверенную нотариусом;
  • паспорт наследника.

Шаг 4. Доказать, что квартира единственное жилье должника

В 2021 году Верховный суд окончательно решил, какое жилье не достанется кредиторам после смерти должника.

В суд обратилась женщина получившая по наследству от матери ⅓ квартиры. Остальные доли в квартире принадлежали самой наследнице и ее сыну. У матери были долги и кредиторы подали документы в суд.

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанции решили, что долю в квартире надо отобрать в уплату долга. Однако Верховный суд решил иначе. Спорная квартира — единственное жилье наследницы и ее сына, другого жилья у них нет. 

«Нельзя забирать в счет долга жилое помещение, если оно является для наследника единственным»

Не получиться считать квартиру единственным жильем, если:

  1. Наследник не жил в квартире с наследодателем.
  2. У наследника есть другая квартира или дом.
  3. Жилье было заложено под выплату кредита.

Доказать, что квартира является единственным жильем можно только через суд. Однако сам наследник подать заявление в суд не может. Инициатором судебного процесса должен быть кредитор.

Как сохранить жилье, полученное по наследству с долгами

  1. Договориться с кредиторами и выплатить долг поэтапно.
  2. Если кредит небольшой, долг можно выплатить с помощью нового кредита. Тогда квартиру не отберут.
  3. По наследству досталась квартира, в которой половина принадлежит по документам супруге — тогда наследство можно принять, а квартиру продать.

    Половину денег от продажи супруга заберет себе, остальными — расплатится по долгам. Даже если денег не хватит на покрытие долгов, кредиторы не смогут требовать остаток долга.

  4. Наследство можно не принимать. Тогда банк заберет часть жилья через суд. Вдове придется делить квартиру с чужими людьми или продавать свою долю.

  5. Если для супруги жилье, полученное по наследству, — единственное, тогда отобрать квартиру по суду кредиторы не смогут. Исключение — залог или ипотека. При судебных разбирательствах наследнику придется сослаться на решение Верховного суда РФ.

Марина Еловская
Подробнее на сайте Этажи Журнал

Была ли эта статья полезна?

«Внезапные наследники» после покупки жилья. Что нужно сделать, чтобы никогда с ними не столкнуться?

Мы уже рассказывали историю, когда к добросовестной покупательнице квартиры явился доселе не известный родственник предыдущей владелицы и заявил на нее свои права. Суд присудил квартиру ему, а девушка после долгих тяжб получила компенсацию от государства – миллион рублей. Что, конечно, было гораздо меньше суммы, за которую она ее купила.

Покупка квартиры, доставшейся в наследство — проверка обремененийВ спорных ситуациях для суда важны нюансы. Мир Квартир

И такие истории не столь редки, как хотелось бы. Всплывают «неучтенные» жены-мужья, обделенные наследством дети и т.д. Как не попасть в такую ситуацию, что предусмотреть, какие документы получить, чтобы на вашем пороге не появились потом внезапные наследники? По нашей просьбе историю прокомментировал адвокат Тимур Маршани.

Ура, увеличили компенсацию от государства!

1 января 2020 года вступила в силу статья 68.1, внесены изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Согласно им, добросовестный приобретатель имеет право на компенсацию за утраченную недвижимость в размере кадастровой стоимости или в размере причиненного ущерба. Раньше гарантированная сумма компенсации была не более одного миллиона рублей.

Так что в вашей истории Ольга получила бы всю стоимость свой квартиры, указанную в договоре купли-продажи, если бы дело происходило в этом году!

Если объявился «внезапный наследник», то здесь поможет только суд. Нужно тщательно собирать доказательства, что новый собственник – добросовестный приобретатель, а не самозванец. Даже если суд встает на сторону наследника, в законодательстве прописаны меры поддержки для такой категории покупателей.

Добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со ст.

302 ГК РФ, имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны Российской Федерации после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения.

Покупка квартиры, доставшейся в наследство — проверка обремененийДокументы лишними не бывают. people.onliner.by

Как перестраховаться на случай мошенничества

Еще до сделки покупатель должен выяснить следующие вещи:

  1. Обязательно выяснить в УК, ЖЭУ, ДЭЗе или у соседей состав семьи продавца. Кто был зарегистрирован в этой квартире и в каких родственных отношения состоял с продавцом или с наследодателем. Также необходимо заказать архивную выписку из домовой книги.
  2. Если квартира досталась продавцу по завещанию, ознакомиться с текстом этого завещания. Ведь существует вероятность, что в нем, в соответствии со ст. 1137 ГК РФ, содержится завещательный отказ. Это значит, что завещатель мог обязать наследника предоставить пожизненное право пользования жильем какому-либо лицу. При этом смена владельца жилья не влияет на такое право.
  3. Запросить в МФЦ или Росреестре расширенную выписку из ЕГРН. Проверить сведения о правах на квартиру и наличие обременений.

Не занижайте сумму договора

За продажу жилья, в соответствии с требованиями Налогового кодекса, продавец должен заплатить НДФЛ. И часто продавец предлагает покупателю занизить стоимость квартиры в документах.

Но ни в коем случае, и особенно при покупке унаследованной квартиры, этого делать нельзя! Нужно обязательно прописывать всю сумму целиком исходя из цены договора, поскольку существуют случаи мошеннических действий со стороны продавцов квартир, доставшихся по наследству.

Покупка квартиры, доставшейся в наследство — проверка обремененийЕсли вы занизите сумму покупки, при расторжении сделки вы не получите всех денег обратно. kakprosto.ru

Рекомендуется указывать в договоре полную сумму, за которую вы приобретаете квартиру. Если вдруг сделку расторгнут, только в этом случае возможна полная компенсация ее стоимости.

Специалисты рекомендуют покупать унаследованную недвижимость только после того, как пройдет год с момента оформления наследником титула на собственность.

Один год – срок исковой давности по оспоримой сделке. Чтобы обезопасить себя, сделайте все официально, обратитесь к нотариусу для оформления сделки.

Советуем быть осторожнее с продавцами, которые предлагают квартиру по слишком заниженной цене, либо четко не отвечают на вопросы о своих родственниках и не внушают вам доверия.

Налог с продажи квартиры, полученной по наследству и по договору дарения

Покупка квартиры, доставшейся в наследство — проверка обременений

В прошлой статье мы уже рассматривали, как уменьшить налоги при продаже минимального срока владения. В этой статье мы подробно рассмотрим, как можно сэкономить на налогах при продаже квартиры, полученную в наследство или по договору дарения. Так как вы продали квартиру, то получили доход с продажи. Получили доход — заплатите 13 % налога (НДФЛ).

С 2019 года вступили в силу новые законы, которые облегчают бремя налогоплательщика. Давайте разбираться с этим подробно.

Налогообложение при получении квартиры в наследство

Согласно п. 18 ст. 217 НК РФ, налог на наследство не платится вне зависимости от того, что вы унаследовали — имущество или деньги. Исключение составляет лишь наследование авторского права, когда правопреемник получает вознаграждение за работы наследодателя.

Статус наследодателя не имеет значения, так что кто бы вам ни оставил наследство — родственник, друг или совершенно незнакомый человек — правила единые для всех.

Пример:Дядя оставил племяннику в наследство квартиру. То, что дядя и племянник не являются близкими родственниками, не имеет никакого значения — согласно п. 18 ст. 217 НК доход в натуральной форме, полученный в порядке наследования, не подлежит налогообложению. Это значит, что племяннице не нужно декларировать полученный доход и платить налог на наследство.

Налогообложение при получении квартиры по договору дарения

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с 14 статьей Семейного кодекса Российской Федерации и п. 18.1 ст. 217 НК РФ. (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);

Но если не близкими родственниками, соответственно, необходимо заплатить налоги. В договоре дарения не стоит искусственно занижать стоимость жилья.

Налоговый инспектор обратит на это внимание и заставит вас заплатить налог от кадастровой стоимость жилья.

Если же у вас есть основания для того, чтобы снизить стоимость недвижимости, дайте веские аргументы в пользу такого расхождения с кадастром.

Пример 1: Дядя подарил племяннику квартиру. Так как дядя и племянник не являются близкими родственниками, племяннику придется заплатить налоги. Кадастровая стоимость жилья составляет 3 500 000 рублей, соответственно, налоги составят 3 500 000 * 13% = 455 000 рублей.

Пример 2: Бабушка подарила внуку квартиру. Внук не должен платить налог на дарение, так как бабушка и внук — ближайшие родственники.

Как не платить налог при продаже квартиры

Если продать квартиру после определенного срока владения, то нет необходимости платить налог и подавать декларацию.

Минимальный срок владения для продажи квартиры, которую получили в подарок — 3 года.

Пример: В апреле 2020 года вы получили в подарок от родителей квартиру. Если продадите ее после апреля 2023 года, то налог не заплатите. С момента владения квартирой пройдет 3 года.

Срок владения имуществом, полученным в наследство, начинается со дня смерти наследодателя, а не с момента переоформления собственности на наследника согласно ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, письмо Минфина РФ от 20 февраля 2015 № 03-04-05/ф8357.

Пример: Внук получил квартиру в наследство от деда, умершего в январе 2017 года. В марте 2018 года внук оформляет право собственности. В апреле 2020 он продает квартиру. Внуку не нужно платить налог с продажи, так как срок владения квартирой начался с января 2017 (с момента смерти наследодателя) и превысил 3 года.

Если квартира приобретена в браке и получена по наследству от умершего супруга. В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с момента первоначального оформления недвижимости в собственность на основании письма Минфина РФ от 30 мая 2016 № 03-04-05/30938, 02 апреля 2013 N 03-04-05/9-326.

Пример: В 2015 году супруги купили квартиру и зарегистрировали ее на жену. После смерти жены в 2019 году муж вступил в наследство. В 2020 году он продал квартиру.

Платить налог с продажи собственности не нужно, так как срок владения недвижимостью начался с 2015 и превысил 3 года. Несмотря на то, что квартира была оформлена на жену, она куплена в браке и считается общей собственностью.

Основание: ст. 34 Семейного Кодекса РФ.

Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого.

В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на первую долю, таким образом по факту происходит увеличение доли в той собственности, на которое уже есть право (основание — письмо Минфина РФ от 24 октября 2013 № 03-04-05/45015).

Пример: В 2015 году дочь и мать приватизировали квартиру и оформили ее в долевую собственность. Каждый стал владельцем ½ квартиры. В 2019 году мать умирает, и дочь получает в наследство ее долю.

В 2020 году он продает квартиру и ей не нужно платить налог с продажи, так как он владеет жильем больше 3 лет — с 2015 года.

Владение недвижимостью началось с момента оформления долевой собственности, а не с момента получения наследства.

Вычеты для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры до 2019 года

Вы подаете декларацию 3-НДФЛ, если продаете квартиру до истечения минимального срока владения. Сумма налога зависит от размера вычета. Бывает так, что вы не платите налог, но подаете в налоговую инспекцию «нулевую» декларацию.

Есть несколько видов вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры:

1.

С подтверждением фактических расходов на покупку. Но когда вы получаете квартиру в подарок или в наследство, соответственно, расходы по данной недвижимости у вас нулевые. Поэтому этим видом вычета до продажи квартиры в 2019 году воспользоваться было нельзя.

2. Без подтверждения расходов. Этот вид вычета касается как раз тех, кто получил квартиру в подарок или в наследство, так как никаких расходов нет. Вы получите вычет — 1 млн. рублей, таким видом вычета можно воспользоваться 1 раз в год на 1 объект недвижимости. С 01.01.

2016 года вступил в силу закон — № 325-ФЗ от 29.09.2019, благодаря которому вы не уменьшите налог, если занизите стоимость продажи квартиры. Теперь при продаже смотрите на кадастровую стоимость объекта на 1 января того года, когда продаете недвижимость.

Если доход от продажи ниже, чем 70 % от кадастровой стоимости, то налог платится с большей суммы.

Пример: В 2019 году вы продали подаренную квартиру за 2,5 млн. рублей. На 1 января 2019 года кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн.

рублей) выше дохода от продажи (2,5 млн. рублей), значит в целях налогообложения в расчет берется кадастровая стоимость. Так как расходов на покупку не было, вы применили вычет — 1 млн. рублей, и заплатили 13 % налога с 1,8 млн. рублей (2,8 млн.

рублей-1млн.рублей) — 234 000 рублей.

3. Если несколько долей в подаренной или унаследованной квартире. Будет выгоднее, если собственники продадут свои доли как самостоятельные объекты купли-продажи.В этом случае имущественный налоговый вычет предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 млн рублей.

Пример: Два брата владели квартирой менее трех лет. Имущество находилось у них в общей долевой собственности по 1/2 каждому. Квартира была продана по двум раздельным договорам купли-продажи и оформлена как продажа двух самостоятельных объектов. Каждая доля была продана за 1,5 млн рублей (в сумме 3 млн рублей за квартиру).

Рассчитаем размер налога для каждого из собственников:13% х (1 500 000 (сумма дохода) — 1 000 000 (сумма вычета)) = 65 000 рублей.

Таким образом, каждый из собственников при продаже своей доли получит максимальный налоговый вычет в 1 млн рублей.

Если бы они продали квартиру по одному договору, то налог бы составил: 13% х (1 500 000 (сумма дохода) — 500 000 (сумма вычета)) = 130 000 рублей, так как налоговый вычет 1 млн рублей будет распределяться в размере ½ каждому.

Вычеты для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры после 2019 года

В конце 2019 года приняли Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ, который внес изменения в Налоговый кодекс.

Статья 220 Налогового кодекса дополнена следующими нормами:

При продаже имущества (за исключением ценных бумаг), полученного на безвозмездной основе или с частичной оплатой, а также по договору дарения, налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы от продажи такого имущества на величину документально подтвержденных расходов в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) такого имущества.

Если при получении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.

1 статьи 217 настоящего Кодекса не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.

Это значит, что в 2020 году уже можно подать декларацию в налоговую о доходах за 2019 год с учетом этих изменений. К сожалению, к доходам, полученным от продажи имущества ранее 2019 года, новые вычеты в сумме расходов дарителя и наследодателя применить нельзя.

Теперь есть дополнительные виды вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры:

1.

Если продаете подарок, который получили не от близкого родственника Если какой-то человек (друг, не близкий родственник) дарит вам квартиру или машину, вы должны заплатить налог 13% от стоимости этого подарка. Теперь если вы решите продать такой подарок раньше минимального срока владения, сможете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму, с которой заплатили 13% при дарении.

Пример: Друг подарил вам дом стоимостью 2 млн рублей. При дарении вы заплатили 2 000 000 рублей*13% = 260 000 рублей налога. Вы через год продали этот дом за 2 200 000 рублей. Теперь вам нужно заплатить налог при продаже.

До 2019 года вы могли бы воспользоваться стандартным вычетом в 1 млн рублей и налог бы получился: (2 200 000 — 1 000 000)*13% = 156 000 рублей. Сейчас выгоднее использовать вычет в размере суммы, с которой платили налог при дарении.

Получится: (2 200 000 — 2 000 000) * 13% = 26 000 рублей.

Отдать государству в качестве налога 156 или 26 тысяч — разница ощутимая и выбор очевиден. Но в налоговой инспекции вам вряд ли подскажут, что в вашем случае выгодней сделать так-то и так-то. Поэтому следите за изменениями в законодательстве или обращайтесь к специалистам, чтобы знать свои права.

2. Если продаете наследство меньше минимального срока владения

Если вы решите продать унаследованное имущество раньше минимального срока владения, вы сможете использовать вычет в размере стоимости этого имущества, если документы об этой стоимости остались у вас от наследодателя.

Пример: Если вам папа оставил в наследство квартиру, которую он покупал за 1 500 000 рублей, и у вас есть подтверждающие этот факт документы, вы сможете заявить к вычету при продаже этой квартиры 1 500 000 рублей, а не только 1 000 000 рублей, как это было до 2019 года. Вы решили продать эту квартиру за 2 000 000 рублей.

  • Сейчас налоги составят (2 000 000 −1 500 000)*13%=65 000 рублей
  • До 2019 года налоги составили бы: (2 000 000 −1 000 000)*13%=130 000 рублей
  • Вы можете сэкономить тысячи и сотни тысяч, если воспользуетесь возможностями налогового кодекса.

Есть нюанс: если наследодатель или даритель уже учитывали расходы на имущество, которое затем подарили вам или оставили в наследство, в целях налогообложения, вы не сможете заявить к вычету их расходы. Однако это не касается случаев, когда даритель или наследодатель получили вычеты при покупке жилой недвижимости или погашении процентов по ипотеке на жилую недвижимость.

Если наследодатель или даритель получили имущественный вычет на покупку или приобретение жилого дома (квартиры, комнаты, участка земли под индивидуальное жилищное строительство) либо вычет на погашение процентов по ипотеке, жилищным кредитам, займам, израсходованным на покупку этого жилого дома (квартиры, комнаты, участка под ИЖС), расходы наследодателя или дарителя вы сможете применить к вычету.

Когда подавать декларацию при продаже квартиры

Если квартиру продали в 2020 году, то подаете декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2021 года. В декларации отражается доход от сделки и примененные вычеты. С «нулевой» декларации ничего не платите. Если декларация к уплате, тогда оплатите налог до 15 июля 2021 года.

Со сроком подачи декларации и уплаты налогов не шутите. В случае просрочки получите штраф по статье 119 НК РФ — 5 % от неуплаченной в установленный срок суммы налога. Максимальная сумма штрафа — 30% от суммы задолженности, минимальная — 1000 рублей.

Если просрочите с «нулевой» декларацией, то заплатите 1000 рублей.

Как быстро подать декларацию и уменьшить налог к уплате

Вы можете подать документы лично в налоговую инспекцию или дистанционно через личный кабинет налогоплательщика. Никто не даст гарантию, что налоговая беспроблемно примет документы, и на протяжении трех месяцев камеральной проверки вас не побеспокоит.

Если вы дорожите временем, нервами и деньгами, то доверьтесь нам. Меньше чем за 24 часа специалисты компании Верните.налог уменьшат налоги в рамках закона, безошибочно заполнят декларацию, подготовят и подадут документы в инспекцию. От вас потребуется минимальное участие. Стоимость оформления вычета за один календарный год по пакету «Стандарт» — 1690 рублей.

По пакету «Премиум» вы получите полное сопровождение проверки. Если будут задержки с выплатами, мы напишем жалобы, свяжемся с инспекцией и обеспечим возврат денег в срок. Стоимость оформления вычета за один календарный год по пакету «Премиум» — 3190 рублей.

Что проверить, если вы покупаете унаследованную квартиру

  • Что спросить
  • Задайте наследнику несколько вопросов — ответы на них помогут лучше понять статус наследства.
  • По закону или по завещанию

Если умерший собственник не оставил завещания, то на наследство можно претендовать в порядке очереди, установленной государством. Если завещание было, в нём прямо указывается, кому и что полагается.

Учтите, что есть наследники, которые имеют право на определённую долю имущества, даже если они не упомянуты в завещании.

Узнайте, получена квартира по закону или по завещанию — так будет понятнее, с чем вы можете столкнуться. Идеально, если вы ознакомитесь с завещанием или узнаете о семье собственника побольше.

Есть ли ещё наследники

Спросите, были ли ещё наследники недвижимости. Возможно, у наследника по закону есть братья и сестры, они считаются наследниками той же очереди, и стоит разобраться, почему квартиру получил только один из них.

Например, брат мог отказаться от наследства в пользу нынешнего собственника, потому что живёт в другой стране, и квартира ему не нужна. Все отказы от наследства подаются нотариусу, поэтому волноваться не стоит: нотариус должен проверить всё это до выдачи свидетельства о праве на наследство.

Если дойдёт до сделки, в договоре купли-продажи лучше указать, что продавец заверяет покупателя, что не знает о существовании других наследников и в случае их появления берёт все риски на себя.

Дополнительно пропишите ответственность продавца за ложность таких заверений, например, какой-нибудь существенный штраф.

Возможно, это не поможет разобраться с неожиданно объявившимся наследником, но в суде будет проще доказать, что продавец ввёл вас в заблуждение при продаже квартиры.

Есть ли завещательные отказы

Завещательный отказ — это обязанность наследников сделать что-то для третьих лиц. Если завещательные отказы никак не связаны с квартирой, то можно не беспокоиться.

Если же они предполагают обременение квартиры (например, в завещании указано, что в квартире может проживать сестра наследодателя), то такое обременение должно быть указано в выписке из ЕГРН.

Внимательно изучайте документы: при продаже недвижимости обременение переходит к покупателю.

Отказополучатель — тот человек, в пользу которого наследник должен выполнить завещательный отказ, может потребовать исполнения отказа только в течение 3 лет со дня открытия наследства. Поэтому покупка недвижимости, унаследованной больше 3 лет назад, снижает риск того, что на пороге появится отказополучатель со своими требованиями.

  1. Какие документы нужно проверить
  2. Пакет будет немного отличаться от привычного.
  3. Выписка из ЕГРН

Выписка должна быть не «старше» месяца. Посмотрите, кто является собственником квартиры и на основании каких документов (в случае наследства это будет свидетельство о праве на наследство).

Проверьте, чтобы у квартиры не было обременений: ипотеки, ареста или права пользования квартирой, которое закреплено в силу завещательного отказа (например, наследодатель указал, что кто-то из его родственников имеет право на пожизненное проживание в квартире).

Свидетельство о праве на наследство

Как правило, это единственный документ-основание в случае получения квартиры в наследство.

Проверьте, чтобы описание квартиры полностью совпадало с тем, что указано в свидетельстве. Если они расходятся, попросите объяснить это. Возможно, собственник сделал перепланировку с изменением площади или по-другому изменил квартиру.

Документы, подтверждающие погашение ипотечного кредита

Если вы знаете, что квартира покупалась в кредит, то лучше попросить у собственника документы, подтверждающие, что он или его наследодатель рассчитался с банком. В выписке из ЕГРН встречаются технические ошибки, и запись об ипотеке может отсутствовать, поэтому лучше самостоятельно подтвердить, что долга перед банком у наследника больше нет.

Как правило, банк выдаёт справку о том, что кредит по договору полностью выплачен, — эту справку стороны договора подают в Росреестр для погашения записи об ипотеке, и обычно для собственника не составляет никаких проблем продемонстрировать её покупателю.

Если унаследованная квартира была получена до того, как наследодатель погасил ипотечный кредит, то все обязанности по кредитному договору переходят к наследнику. Он должен погасить кредит и снять обременение с квартиры.

Технические документы на квартиру

Это технический паспорт, экспликация (в Москве, а в других городах — её аналоги) и поэтажный план. Эти документы стоит изучить при покупке любой недвижимости, независимо от того, получена она по наследству или каким-то другим путём.

Посмотрите, чтобы данные квартиры по свидетельству и выписке из ЕГРН совпадали со всеми характеристиками в технических документах: площадь, адрес. Проверьте, есть ли в помещениях несогласованные перепланировки.

Паспорт собственника

И, конечно, сверьте данные из паспорта продавца с тем, что написано в выписке из ЕГРН и в свидетельстве о праве на наследство. Если паспорт менялся, сравните данные прежнего паспорта с документами на квартиру.  Информация о предыдущем паспорте находится на последних страницах актуального.

Запись о браке и сам факт брака в этом случае не имеют значения — полученная в наследство недвижимость по закону считается личной собственностью, даже если супруг получил это наследство во время брака.

А если после покупки квартиры что-то пойдёт не так?

Самый большой страх людей, покупающих унаследованную квартиру, — что квартиру могут отобрать (появятся новые наследники, например).

Но закон обычно встаёт на сторону добросовестных приобретателей, то есть тех, кто не знал и не мог знать, что получает квартиру от того, кто не имел права её продавать.

Такому покупателю бояться не стоит — в большинстве случаев суд оставляет квартиру ему, хотя свою добросовестность придётся доказать. Поэтому тщательно проверяйте продавца и недвижимость: просите и заказывайте все документы, начиная с выписки из ЕГРН на квартиру и заканчивая доверенностью на представителя продавца. Нужно быть уверенным, что вы сделали и проверили всё, что могли.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Ксения Копалова

Хотим не вступать в наследство из-за долгов отца, но оставить себе квартиру в ипотеке

Мы застряли в проблеме. Отец семейства внезапно ушел из жизни. После его смерти обнаружились незакрытые кредиты, которые он втайне брал на развитие всяких бизнесов. У него мало что получалось, хотя он убеждал всех, что вcе в порядке. Также он взял на себя ответственность за ипотечные платежи, но не платил года два.

После его смерти жена и две дочери не приняли наследство, так как не потянули бы вскрывшиеся долги. Но с ипотекой проблема. В договор вписаны четыре человека: отец, мать и две дочери. Банк не хочет исключать отца из договора ипотеки. Суды не помогают с этим. Все неявно склоняют нас к принятию наследства.

Что делать?

Инна

В вашей ситуации есть два варианта. Первый — вступить в наследство и распределить долю отца в квартире между вдовой и дочерьми. Плюс этого варианта в том, что вся квартира будет в собственности семьи. Минус: бизнес-кредиторы смогут претендовать на стоимость доли отца и иного имущества, если оно у него было.

Второй вариант — отказаться от наследства. Плюс в том, что вообще не придется платить по бизнес-долгам. Минус: четверть квартиры отойдет другим наследникам.

Но какой бы вариант ни выбрали вдова и дочери, с банком по общей ипотеке им придется расплатиться в любом случае из-за солидарности долга.

Обязательства прекращаются со смертью должника, только если они связаны с личностью умершего. Например, если бы отец обещал написать кому-то картину, это обязательство не перешло бы по наследству. Но обязанность вернуть деньги банку и бизнес-кредиторам личного характера не носит и поэтому переходит к наследникам.

Факт принятия наследства доказывает тот, кому это выгодно. Обычно это сами наследники. Но если вы пишете, что уже прошли какие-то суды, то, вероятно, это были кредиторы умершего отца.

Ищем выходы из сложных ситуацийИ помогаем читателям не потерять деньги. Подпишитесь на рассылку, чтобы не пропустить свежие статьи

Кредиты умершего можно было как унаследовать, так и отказаться от них. Вот как построена система наследования долгов.

Часто вопросы по кредитам умершего наследники решают с банками в индивидуальном порядке.

Кредиты умершего супруга. Есть личные долги человека, которые либо наследуются, либо нет, и долги одного из супругов — они могут быть как его личными, так и общими с другим супругом.

Кредиторы могут и не заявить требования о возврате общего долга, но если заявят, то вдова должна доказать, что у нее не было общего хозяйства с мужем, он не советовался с ней по поводу того, на что пойдут кредитные деньги, и тратил их не на то, что могло бы принести пользу семье.

Если жена докажет, что это личный долг мужа, действует общее правило о наследовании: по долгам умершего она будет отвечать в пределах унаследованного имущества.

Если муж купил в кредит машину и жена иногда ею пользовалась, за долг по кредиту вдова отвечает не как наследница, которая может отказаться от наследства, а как супруга: деньги придется вернуть полностью как солидарный супружеский долг.

Почитайте кредитный договор: в нем должно быть указано, что все заемщики отвечают перед банком за возврат долга солидарно. Под договором подписались все члены семьи, и юридическое значение имеет письменный договор, а не устные договоренности с умершим отцом.

Банк выдавал деньги всей семье, а не только отцу. С наследством обязательства по ипотечному кредиту никак не связаны.

Например, в Великом Новгороде умерла женщина с долгами почти на 3 млн рублей. Ее муж обратился к нотариусу и написал отказ от наследства — так ему удалось снять с себя ответственность по потребительскому кредиту. Но по ипотечному кредиту вдовец был созаемщиком — отказ от наследства для него ничего не изменил.

Суд поделил обязанности по ипотечному кредиту между мужем умершей и другими наследниками — матерью и сыном. Про то, в каких долях родственникам будет принадлежать квартира, в решении не сказано.

Но это правило распространяется только на те кредитные договоры, в которых умерший — единственный заемщик. Это не касается солидарных обязательств.

Как я понимаю, вдова и дочери не хотят платить по кредитам умершего на бизнес. Ипотечную квартиру и кредитный договор они хотят оставить за собой и при этом не выплачивать долги отца по ипотечным платежам — исключить его из кредитного договора. Именно так сделать не получится.

Если наследницы хотят сохранить за собой квартиру, им придется принять наследство полностью вместе с бизнес-долгами отца. Сверх возврата ипотечного кредита нужно будет рассчитаться с кредиторами в пределах стоимости доли умершего в квартире и другого его имущества.

Если суд посчитает, что вдова и дочери фактически приняли наследство вместе со всеми долгами умершего, они могут продать имущество отца. Это может быть, например, производственное оборудование или электронная техника, которая осталась от неудачных бизнесов. Если имущество дорогое, его может хватить, чтобы полностью закрыть долги отца.

Кроме того, возможно, на умершего был оформлен договор страхования жизни и здоровья. С помощью страховой выплаты можно погасить часть долга по ипотечному кредиту. Это выгодно и семье умершего, и банку: вдова и дочери снизят свою долговую нагрузку, а банк получит хотя бы часть денег сейчас, чем позже или никогда.

Если страхового полиса у отца не было, юридически возможны два варианта: супруга умершего и его дочери начинают платить по ипотечному кредиту самостоятельно или отдают квартиру банку.

Если созаемщики не погасят долг по кредиту, банк заберет квартиру как залоговое имущество по неисполненному обязательству: продаст ее, покроет за счет полученных денег семейный долг по ипотеке, а остаток денег от продажи отдаст вдове и дочерям.

Например, в Иркутске суд выставил на торги ипотечную квартиру семьи в ситуации, похожей на вашу.

Родители купили в ипотеку двухкомнатную квартиру. Мать умерла, платежи прекратились — появился долг по кредиту. Паспортный стол по запросу суда выдал справку, что родители и двое детей прописаны в ипотечной квартире.

Суд счел это основанием считать, что наследники живут в квартире, а значит, приняли наследство, и теперь именно они должники. Поскольку задолженность была большая, квартиру выставили на торги не по рыночной цене, а за 80% от нее. Долг был в размере 25% от реальной стоимости квартиры, но у семьи был шанс получить не оставшиеся 75%, а максимум половину.

Есть и другой вариант. Вдова и дочери могут договориться с банком о кредитных каникулах или ином изменении графика платежей, чтобы квартира осталась у них.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *