Семь самых распространенных видов обмана при сделках с недвижимостью

Семь самых распространенных видов обмана при сделках с недвижимостью

Высокая цена сделок с недвижимостью привлекает к ним мошенников всех мастей. Какими бывают сделки с недвижимостью? Какие возникают риски при оформлении договоров купли-продажи недвижимости?

Для начала определимся, что мы будем понимать под сделками с недвижимостью. Сделки с недвижимостью — это передача прав на объект недвижимости от одного лица к другому. Сделки с недвижимостью могут заключаться между физическими лицами, между юридическими лицами и между физическими и юридическими лицами.

Виды сделок с недвижимостью

Самой распространенной сделкой является переход недвижимости от одного собственника к другому. Такой переход может быть по договору купли-продажи, в результате приватизации, наследства, реализации залогов.

К сожалению, нередки случаи, когда спустя определенное время после заключения вроде удачной сделки, договор вдруг признается судом недействительным и расторгается со всеми вытекающими последствиями. То есть такой договор считается, что не заключался, а покупатель и продавец возвращаются в состояние статус-кво.

Такой иск могут подать в суд любая из заинтересованных сторон сделок, органы местного самоуправления. Если речь идет о нарушении прав несовершеннолетних, то иск могут подать органы опеки и попечительства. Например, сторонами заключена сделка купли-продажи квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему лицу.

Вот почему на этапе заключения договора важно юридическое сопровождение сделок с недвижимостью.

Обязательные условия купли-продажи недвижимости

Какие условия должны быть обязательно прописаны в договорах купли-продажи недвижимости?

Условиями, обязательными для договоров данного вида, без которых такие договоры будут считаться незаключенными, являются:

  • условие о предмете (ст.554 ГК РФ), то есть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору;
  • условие о цене недвижимого имущества (ст.555 ГК РФ);
  • условие о перечне лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением (п.1 ст.558 ГК РФ);
  • условие о рассрочке платежа при продаже недвижимого имущества в кредит, включающее стоимость недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей (п.1 ст.489 ГК РФ).

Кроме того, гражданское законодательство выделяет ряд особенностей в зависимости от субъектного состава:

  • государственные и муниципальные предприятия могут продавать недвижимость только с согласия собственника (ст.ст.295, 297 ГК РФ);
  • продажа недвижимости несовершеннолетних и недееспособных может осуществляться лишь с разрешения органов опеки и попечительства (ст.37 ГК РФ);
  • при продаже недвижимости супругов одним из супругов требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга (ст.35 Семейного кодекса РФ).

Риски при оформлении сделок купли-продажи недвижимости

Отдельно внимания заслуживает вопрос передачи денежных средств по договору купли-продажи недвижимости. Конечно, способы передачи денег определяются условиями договора. Казалось бы, здесь нет никаких рисков.

Оформление сделки купли-продажи недвижимости состоит из нескольких этапов. Такие сделки подлежат регистрации в Росреестре, о чем вносится соответствующая запись в единую базу данных — ЕГРН.

Однако, если продавец получит от покупателя деньги до момента регистрации договора в Росреестре, то для покупателя есть риск не вернуть ранее оплаченные деньги в случае, если продавцу откажут в государственной регистрации перехода права собственности.

Хорошо, если ситуацию удастся разрешить мирным путем, не прибегая к судебным тяжбам. Но продавец может уже истратить полученные деньги и тогда возврат собственных денег затянется.

Но даже если все этапы сделки пройдут без сучка и задоринки, нельзя гарантировать, что впоследствии добросовестный покупатель не будет иметь проблемы в будущем. Срок исковой давности для оспоримых сделок составляет один год, а ничтожных — 3 года (ст.181 ГК РФ).

Например, одна из сторон захочет признать договор купли-продажи квартиры ничтожным по причине того, что договоры оформлялись в момент, когда человек не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

В этом случае сторона доказывает наличие заболеваний в такой степени выраженности, когда они лишают способности понимать значение своих действий или руководить ими (Решение Арского районного суда (Республика Татарстан) от 29.05.2020 г. № 2-175/2020). И опять здесь без услуг опытного юриста не обойтись.

Либо не менее распространенная ситуация — продавец квартиры был признан банкротом. Для пополнения конкурсной массы финансовый управляющий оспорил его сделки, в том числе сделки с продажей квартиры (ст.61.6 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ).

А последствия признания сделки недействительной очень печальны для покупателя — недвижимость возвращается в конкурсную массу. Теоретически покупатель может вернуть деньги после продажи имущества с торгов и погашения долгов перед остальными кредиторами продавца.

Но на практике это не всегда возможно без потерь.

При покупке квартиры покупатель может воспользоваться имущественным вычетом. О том, как это сделать максимально выгодным для всех участников сделки, подскажет юрист по сопровождению сделок с недвижимостью.

Как видим, человеку, не обладающему багажом знаний в жилищном, гражданском, семейном, налоговом законодательствах, трудно увидеть подводные камни в сделках с недвижимостью.

А, как свидетельствует арбитражная практика, 10-15% сделок купли-продажи недвижимости оспаривается в суде. При этом стоимость адвоката значительно выше стоимости юриста по сопровождению сделок с недвижимостью. Но, как говорится, скупой платит дважды.

Мошенничество при сделках с недвижимостью: способы проверки

Семь самых распространенных видов обмана при сделках с недвижимостьюОдна из самых уязвимых сфер в случаях мошеннических схем и различных афер – сфера недвижимости. Число преступлений ежегодно увеличивается. Это не только выявленные случаи, но и правонарушения, о которых становится известно спустя годы. Важно уметь распознать и избежать опасные сделки. Проанализируем 10 самых распространенных схем мошенничества при сделках с недвижимостью.

Схемы мошенничества в недвижимости

Покупка квартиры начинается с анализа рынка недвижимости. На интернет площадках представлены варианты продавцов недвижимости и объекты, являющиеся звеном в мошеннических схемах. 

Если вас заинтересовала квартира, вы звоните продавцу. Продавец рассказывает о достоинствах квартиры, о том, что она полностью готова к продаже и вскользь упоминает, что на нее есть покупатель и он готов ее купить. Но для Вас продавец готов придержать данный объект, если Вы перечислите задаток. Сумму просят небольшую, в пределах 1000 – 5000 рублей.

Покупатель понимая, что нашел подходящий для себя вариант, да еще и пользующийся спросом, без проблем переводит деньги. Скорее всего квартира не принадлежит продавцу и связаться с ним больше не получится. Это самый простой способ развода на деньги. Большинство махинаций на рынке недвижимости очень сложно распознать.

Какие вопросы задавать при покупке квартиры

Передача задатка 

Задаток – денежная сумма, обеспечивает исполнение сторонами обязательств по договору. Покупатель соглашаясь на сделку заключает предварительный договор купли-продажи с задатком. Это означает, что в случае неисполнения обязательств по договору со стороны продавца, задаток возвращается покупателю в двойном размере.

При неисполнение покупателем своих обязательств задаток остается у продавца. Уверенный в себе покупатель может не подозревать, что всплывут неприятные факты. Например: арест на имущество, неузаконенная перепланировка, огромные долги по коммунальным платежам. И лучшим вариантом для него будет отказ от покупки. Задаток остается у продавца.

Чтобы избежать данную ситуацию, до передачи задатка необходимо:

  • Внимательно изучить документы.
  • Уточнить была ли перепланировка в квартире. Сравнить план на бумажном носителе с реальным.
  • Проверить на наличие арестов и обременений. Заказать свежую расширенную выписку из ЕГРН через Росреестр.
  • Попросить справку об отсутствии долгов за услуги ЖКХ.

Некоторые продавцы оформляют предварительный договор с заведомо невыполнимыми условиями. Поэтому важно правильно составить соглашение о задатке и предварительный договор купли-продажи, в котором предусмотреть ответственность продавца за возможные непредвиденные ситуации.

Появление новых наследников

Если вам понравилась квартира, у которой основанием возникновения права является свидетельство о праве на наследство, будьте бдительны. Срок вступления в наследство составляет 6 месяцев с даты смерти наследодателя. По разным причинам не все наследники успевают подать документы нотариусу.

Недобросовестный наследник, после получения свидетельства, продает квартиру срочно, по цене ниже рыночной. Сделка регистрируется в Росреестре. А через некоторое время обнаруживается новый наследник. Он подает заявление в суд о восстановлении срока принятия наследства. Срок восстанавливается, сделка оспаривается.

Возможно несколько вариантов дальнейшего развития событий:

  1. Выделение доли в праве собственности (покупатель лишается единоличной собственности). 
  2. Продавца обязывают:
  • компенсировать долю появившемуся наследнику;
  • вернуть покупателю, полученные по сделке деньги.

Покупая наследственную квартиру обращайте внимание на следующие моменты:

  • сколько раз менялся собственник: почему и по каким основаниям;
  • как долго объект находится в собственности (риск ниже, если в собственности более 3-х лет).

Также в договоре купли-продажи можно указать, что ответственность в случае появления скрытых наследников, будет нести продавец.

Подробно, о том: Что делать, если после покупки квартиры объявился наследник

Продажа квартиры недееспособным 

Продажа имущества недееспособного возможна только с разрешения органов опеки.

Мошенники покупают недвижимость у недееспособного человека, одинокого пенсионера, алкоголика, наркомана за минимальную сумму. Далее продают ее по рыночной стоимости.

После объявляется родственник первого продавца и оспаривают сделку на основании (ст. 171,176, 177 ГК РФ). Чтобы этого не произошло проверяйте историю перехода прав собственности.

Если квартира продавалась слишком часто откажитесь от сделки.

Если личность продавца вызывает сомнения, попросите справки из нapкoлoгичecкoго и психоневрологического диспансеров и оформляйте сделку купли-продажи у нотариуса.

Незаконное обналичивание материнского капитала

Очень сложно определить, была ли продаваемая квартира куплена с привлечением средств маткапитала. По закону владелец сертификата должен выделять доли всем членам семьи — супруге, супругу и детям. Если процедура выделения долей не была проведена, это признается нарушением закона.

Чтобы избежать судебных разбирательств, обращайте внимание на следующее:

  • после погашения кредита, необходимо снять обременение с недвижимости и в течение 6 месяцев выделить доли членам семьи.
  • размеры долей семья определяет самостоятельно, но не  меньше, чем размер вложенного материнского капитала.
  • всем, кто является членом семьи на момент выделения долей. Если к моменту погашения ипотеки появился третий ребенок, ему также выделяется доля.

Сделку продажи квартиры, купленной по сертификату, без выделения долей могут оспорить представители органа опеки, супруг продавца или его дети по достижении совершеннолетия. 

Читайте также:  Сколько стоят услуги риэлтора при продаже квартиры

Чтобы этого не случилось запросите у продавца справку об остатке средств по маткапиталу из ПФР.

Читайте: Как продать квартиру с маткапиталом

Продажа квартиры по доверенности

Те, кому приходится участвовать в сделке, где продавец действует по доверенности, обязательно убедиться в подлинности и актуальности предъявляемого документа. В настоящее время на каждой выдаваемой нотариусом доверенности ставится QR-код. Подлинность документа можно проверить:

  1. сканировать QR-код через портал ФНП notariat.ru;
  2. через специальный бесплатный сервис на портале Федеральной нотариальной палаты узнать, не отменялась ли доверенность ранее доверителем. 

Самый надежный способ защиты от мошенничества – оформить сделку у нотариуса.

Покупка приватизированной квартиры

Риски возникают, если при проведении приватизации не были учтены все прописанные в квартире лица. Например: несовершеннолетние и недееспособные, которые не были включены во время приватизации в список владельцев. 

Лица, зарегистрированные в квартире, но отказавшиеся от приватизации обладают пожизненным правом проживания. Сложности у покупателей приватизированной недвижимости возникают, когда «отказник» на момент сделки зарегистрирован в квартире и после продажи отказывается ее освобождать. 

Чтобы не оказаться в такой ситуации, требуйте от продавца квартиры, чтобы до подписания основного договора купли-продажи все зарегистрированные лица были выписаны. Подтверждением является справка от паспортиста.

Скрытые жильцы в квартире 

Скрытые жильцы это лица, за которыми сохраняется право проживания в квартире, если в период продажи, они отбывали наказание в местах лишения свободы или проходили воинскую службу.

В паспортном столе закажите расширенную выписку из домовой книги. Вы получите развернутую информацию о всех лицах, которые ранее были прописаны в квартире. Постараться отследить судьбы всех ранее прописанных лиц.

Закажите выписку из ЕГРН, чтобы в дальнейшем не возникло серьезных проблем с правом собственности.

Какие права у человека, если он прописан в квартире, но не собственник

Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи

Доходы, получаемые от продажи объекта недвижимого имущества, подлежат налогообложению. Продавец освобождается от уплаты налога, если объект находился в собственности налогоплательщика 5 лет и более.

Чтобы уменьшить сумму налога, продавцы просят указать в договоре меньшую стоимость объекта. Такая сделка может оказаться мошеннической.

Если coбcтвeнник нaйдeт ocнoвaния для pacтopжeния дoгoвopа, а cyд yдoвлeтвopит иcк, пoкyпaтeлю вepнeтcя сумма yкaзaннaя в дoгoвope.

Чтобы избежать такую ситуацию указывайте полную стоимость в договоре.

Покупатель при покупке недвижимости имеет право получить имущественный вычет. Подробно, о том: Как получить налоговый вычет при покупке недвижимости

Продажа квартиры с долгами и обременением

Покупая недвижимость можно “купить” задолженности бывшего собственника по коммунальным услугам. Работники ЖКХ будут требовать оплатить задолженность нового владельца. Как разобраться с возникшей проблемой:

  • уведомить бывшего собственника о необходимости погасить задолженность за период, когда собственником объекта являлся он;
  • заказать свежую выписку из ЕГРН, где указана дата перехода права на нового собственника;
  • отнести выписку в Управляющую компанию либо в окно «Мои документы»;
  • подать заявление о изменении сведений в лицевом счете.

Проверить недвижимость на наличие обременений и запрета на регистрационные действия можно на сайте Росреестра. Отсутствие долгов по коммунальным платежам подтверждается справками из УК.

Heyзaкoнeннaя пepeплaниpoвкa

Приобретая квартиру с неузаконенной перепланировкой следует понимать, что новому владельцу придется решать вопрос по согласованию произведенной продавцом перепланировки.

В случае отказа компетентных органов в ее согласовании, необходимо будет привести квартиру в первоначальное состояние. Это влечет значительные временные и финансовые затраты.

Кроме того, за проведение самовольной перепланировки предусмотрен штраф.

Если купили квартиру с неузаконенной перепланировкой, Вам будет полезно узнать: Как узаконить самовольную перепланировку в квартире

Как избежать рисков при покупке квартиры

Только косвенные факторы могут указывать, что вы имеете дело с мошенниками:

  • продажа по доверенности;
  • просьба указать в договоре заниженную стоимость;
  • отказ от расчетов безопасным способом;
  • непредоставление необходимых справок и выписок;
  • нежелание оформлять сделку через нотариуса.

Чтобы не быть обманутым проявляйте бдительность и тщательно проверяйте документы:

  • закажите выписку из ЕГРН;
  • проверьте продавца в банке данных исполнительных производств;
  • уточните подлинность доверенности и срок ее действия на портале Федеральной нотариальной палаты;
  • попросите расширенную выписку из домовой книги;
  • возьмите справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам.

Независимое заключение эксперта

Многие совершенно не понимают ответственности участников сделки.

Риелтор — это специалист по коммерческим вопросам (оценке рынка, подбору варианта жилья, торгам), но он не несет ответственности за юридическую сторону.

Сотрудник МФЦ, принимающий документы на регистрацию перехода права собственности, также не несет ответственности за чистоту сделки. Полную имущественную ответственность в сделках с недвижимостью несет только нотариус. 

Чтобы избежать рисков в сделках с недвижимостью, для подготовки объекта и документов обращайтесь к проверенным специалистам, а оформление сделки доверьте нотариусу.

Если непонятно, как действовать в конкретной ситуации, обратитесь за помощью к нашим юристам.

Прямо сейчас, оставляйте вопрос консультанту сайта или заполните форму ниже. Онлайн консультация на нашем сайте бесплатная и  Вас ни к чему не обязывает.

Виды обмана покупателей при покупке недвижимости

Хотелось бы затронуть тему мошенничества при покупке недвижимости и предостеречь покупателей. Квартиру покупают граждане не так часто, но отдают крупные суммы и порой берут на себя дополнительные долговые обязательства, а не ошибиться в выборе желает каждый. Расскажу о том, как возможно проверить продавца, в каких случаях подписывать акт приема-передачи и что именно вписывать в договор.

Переплата

В стоимость квартиры продавец иногда включает всю обстановку в квартире устно, а после подписания акта приема-передачи вы можете этих вещей не обнаружить. Для этих случаев не ведитесь на уговоры продавца, что он все оставит, а пропишите каждую технику или мебель в договоре купли-продажи, а в акте приёма-передачи – пункт с описанием вещей, чтобы не переплатить за пустоту.

Скрытые изъяны в квартире

Перед покупкой, думаю, все стараются осмотреть квартиру, но не всегда подходят к этому серьезно. Многие стесняются в чужом доме и рискуют в спешке подписаться в акте приёма-передачи, что не имеют никаких претензий к состоянию недвижимости.

Порой никакой акт не подписывают покупатель с продавцом, а в самом договоре купли-продажи указывают, что других бумаг не требуется и подтверждением передачи имущества является договор купли-продажи. Тогда покупатель в суде не сможет доказать об изъянах в квартире и не сможет получить компенсацию для ремонта.

Меньшая сумма в договоре при покупке недвижимости

Если продавец квартиры владеет ею больше 5 лет – ему не требуется платить налог при продаже. Такое же правило действует при продаже недвижимости, которая стоит дешевле 1 миллиона рублей. По этой причине покупатели просят большую сумму в действительности при покупке, а покупателей уговаривают прописать сумму в разы ниже.

Не стоит верить словам продавца о написании расписки на оставшуюся сумму, ведь она не окажется доказательством уплаты в суде. Суд может удовлетворить иск мошенников, и только в договоре указанная сумма вернется покупателю. Обязательно в договоре указывайте полную сумму за квартиру.

Ненастоящие документы о владельце

Мошенники арендуют квартиру и подделывают подложные документы, в том числе и удостоверяющие личность продавца, а затем выставляют на продажу эту квартиру.

Стоит подписать предварительный договор и передать часть суммы в счет полноценной оплаты, как продавец потеряется из виду.

В регистрирующем органе заключить договор купли-продажи по таким документам не выйдет, и фальшивка раскроется сразу.

Стороны вместе договариваются о сумме аванса, так как закон не регламентирует его размер. Просто предложите продавцу вместе обратиться в МФЦ за выпиской с ЕГРН. При отказе продавца лучше поискать другой вариант.

Задаток при покупке квартиры

Существует способ заключения предварительного договора с задатком, который передают продавцу в стоимость покупаемой квартиры и в качестве доказательства заключения с ним договора купли-продажи. Данный пункт указан в статье 380 Гражданского кодекса РФ.

И когда по вине продавца сделка не состоялась, то в двойном размере по закону требуется вернуть полученный задаток покупателю. Когда же по вине покупателя не состоялась сделка, тогда продавцу остается уплаченный задаток.

Продавец может оформить предварительный договор и берут задаток вместо аванса, который возвращается покупателю при несостоявшейся сделке. Тем более нельзя при таких условиях приобретать квартиру в ипотеку, если ваш выбор банк не успел одобрить.

Внимательно читайте формулировки в договоре и подписывайте только с авансовым платежом. Обговаривайте при покупке квартиры в ипотеку, что вам банк может отказать в одобрении на покупку. В этих случаях покупатель перед продавцом не несет никакой ответственности и в несостоявшейся сделке считается невиновным, но вправе получить обратно деньги, переданные в авансовый платеж.

Расчет фальшивыми деньгами

Допустим, покупатель передал авансовый платеж и сделка не состоялась, тогда продавец обязан вернуть через банк уплаченную сумму.

Не соглашайтесь на наличный расчет, так как есть вероятность получения фальшивых купюр от продавца. Потребуйте встречи в банке по причине того, чтобы проверить полученные наличными деньги.

Читайте также:  Выписка из ЕГРН онлайн бесплатно с официальной подписью Росреестра — как заказать онлайн — подробная инструкция

Даже без банковского сотрудника оборудование быстро выявляет фальшивые купюры и вы на месте сможете привлечь продавца за мошенничество.

Неучтенные наследники в квартире

Вроде бы сделка с покупкой квартиры прошла честно, но спустя время появляются новые наследники.

Продавец не уведомлял других наследников о вступлении в наследство, и те, узнав, пошли в суд для расторжения договора и с требованием получить свою долю.

В суде они могут добиться расторжения договора, и всю сумму по сделке продавец вам обязан будет вернуть. Но тут проблема состоит в том, что продавец может затянуть с погашением долга.

Безопаснее покупать квартиру с помощью агентства недвижимости, которое страхует риски, либо самостоятельно искать квартиру, которая досталась по другим основаниям в праве собственности.

Либо интересуйтесь родственниками продавца при покупке квартиры напрямую, попросите номер телефона кого-либо из них.

При отказе предоставить и явной грубости к покупателю не надо останавливаться на этом варианте.

Недееспособный продавец в квартире

В этой сделке все точно так же, как и в вышеуказанной, но только объявляются родственники с подтверждением недееспособности продавца.

Обычно недееспособность документально прописана в справке, если гражданин страдает психическим заболеванием или состоит на учете в наркологическом диспансере.

Сделка такая в суде расторгается, а покупателю неизвестное количество времени выплачивают сумму.

Наличие долгов за квартиру

Продавец может накопить долги по коммунальным платежам и капитальному ремонту, но вместо их оплаты – продавать квартиру. После покупки такой квартиры покупателю потребуется в судебном порядке решить с продавцом эту проблему. Ведь согласно статье 158 Жилищного кодекса РФ п. 3 – на нового собственника возложена обязанность уплаты всех долгов в купленном доме.

Неузаконенная перепланировка

Собственник без разрешения сделал перепланировку и продал эту недвижимость. Покупателю потребуется сделанные изменения узаконить потратив собственные деньги. При покупке и оформлении квартиры следует потребовать заказать новую техническую документацию продавцу. Но лучше с помощью специалистов оформлять документы.

В любых ситуациях при сделке с недвижимостью следует быть начеку и тщательно перепроверять документы. На кону огромные деньги и надо уберечься от мошенников, не допуская ошибок.

Данная публикация не должна отвечать на все интересующие вопросы. Если у вас случилось что-то подобное и вы не смогли решить, то в этом статья никак не виновата. Она дает подсказки на случай чего и не обязывает точно придерживаться прописанных правил.

Семь самых распространенных видов обмана при сделках с недвижимостью

При совершении любой сделки возникает вопрос, как не наткнуться на афериста и сохранить свои деньги. Сейчас купить или снять квартиру достаточно просто, однако существуют различные виды мошенничества на рынке недвижимости, а значит нельзя терять бдительность. Мы расскажем про 7 актуальных схем обмана при операциях с жильем и поделимся советами, как их избежать.

Афера с задатком

Такой план достаточно популярен у мошенников. Вы натыкаетесь на предложение, где цена объекта значительно ниже рыночной. Конечно, такой вариант кажется привлекательным, поэтому вы принимаете решение о покупке и составляете соответствующий договор. Чтобы покупатель был в вас уверен, необходимо внести задаток (он прописан в условиях договора).

После того, как вы отдали сумму риелтору или продавцу, внезапно возникают причины, которые отталкивают вас от покупки. Например, шумные соседи, юридические проблемы с квартирой (она находится в аресте или залоге) и т.д. После отказа от продолжения сделки, которого и добивались мошенники, вы остаетесь без квартиры и теряете сумму задатка.

Она является невозвратной, если клиент расторг договор по своей инициативе.

Чтобы не стать жертвой этой схемы, советуем самостоятельно проверять недвижимость на юридическую чистоту заранее – все нужные данные покажет выписка из ЕГРН, которую можно заказать на сайте ЕГРН.Реестр. Кроме того, лучше обращаться в проверенные риэлтерские компании и избегать жилья, стоимость которого сильно занижена.

Берут жильем

Мошенничество чаще всего происходит в сегменте жилья экономкласса. Одна из потенциально опасных схем — продажа квартиры, дома, другой недвижимости с неясной юридической историей.

Можно выделить примеры, когда собственник, продающий квартиру, намеренно скрывает от покупателя информацию о других лицах, имеющих права на нее, рассказывает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость.

Вполне реальная ситуация: муж и жена живут в неприватизированной квартире, но отношения между ними портятся, супруги расстаются и разъезжаются.

Желая стать единоличным собственником жилья, например, женщина подает заявление, что ее муж пропал без вести (хотя она может прекрасно знать, где он).

В дальнейшем по решению суда мужчину могут объявить умершим (если о нем нет вестей по месту жительства более пяти лет).

Жена приватизирует квартиру и продает. Через некоторое время мужчина «воскресает» и оспаривает сделки с квартирой. «Всегда нужно тщательно проверять сведения о людях, проживавших на продаваемой жилплощади», — советует Шлома.

Нередко встречаются притворные сделки. Это когда подменяют договор продажи договором дарения.

Схема используется при так называемых рейдерских захватах квартир или из желания причинить вред собственникам других долей жилплощади — как правило, такое происходит при конфликте между родственниками.

Это тот случай, когда собственник доли дарит ее постороннему человеку, нарушая право других дольщиков на выкуп доли.

По закону продавец доли обязан предложить ее сначала тем, кто с ним владеет квартирой. И только если они откажутся, вправе продать свою долю другому покупателю по той же цене, что была объявлена ранее.

Чтобы обойти закон, вместо продажи заключается сделка дарения. «Закон этого не запрещает. Однако в данном контексте речь идет о притворности дарения.

Оспорить такой договор возможно, если удастся доказать, что доля была продана», — поясняет Светлана Болотская, ведущий юрисконсульт ИНКОМ-Недвижимость.

По закону, продавец доли обязан предложить ее сначала тем, кто вместе с ним владеет квартирой

Еще одна схема — намеренное уменьшение стоимости квартиры в договоре. Таких случаев немного.

Но риелторы все равно предупреждают: не стоит принимать предложение продавца указать в договоре купли-продажи меньшую сумму, чем реальная стоимость квартиры, чтобы не стать жертвой преступного умысла.

Например, покупатель согласился указать в договоре, скажем, 3 миллиона рублей вместо реальных 8 миллионов. Разница закладывается в банковскую ячейку, и после регистрации сделки продавец забирает деньги.

Затем бывший собственник оспаривает сделку на основании, что для него она была убыточной. И он готов отказаться от соглашения и вернуть 3 миллиона. А как же оставшиеся 5 миллионов? «Если продавец не давал расписки в получении этих денег, доказать факт мошенничества и взыскать с него всю сумму будет крайне сложно», — поясняет Шлома.

По статистике около 5 процентов сделок на вторичном рынке проходят с участием граждан, которые наблюдаются в психоневрологических или наркологических диспансерах. Это не значит, такие сделки считаются мошенническими, однако для их проведения нужно предпринять ряд мер.

Проверить, нет ли в отношении такого гражданина решения суда о признании его недееспособным или ограниченно дееспособным, поскольку тогда сделка может проходить только с разрешения органа опеки.

Нелишне предложить продавцу пройти медосвидетельствование в момент заключения сделки. Тогда можно подтвердить, что он отдавал отчет всем своим действиям.

Это поможет покупателю отстоять права на квартиру, если бывший собственник станет оспаривать сделку, заявив, что не осознавал своих поступков.

Чужой паспорт

На этапе заключения договора с собственником вы можете заметить, что он не похож на себя в паспорте.

Это серьезный повод бить тревогу, хотя владелец будет отшучиваться, что в таких переменах виноваты годы или набранные килограммы.

Если документ будет подписан, через несколько дней к вам придет настоящий владелец квартиры и скажет, что потерял паспорт и уже написал заявление в полицию. Такое обращение аннулирует договор купли-продажи.

Заподозрив двойника, обязательно попросите предъявить дополнительные документы при оформлении договора (например, водительские права или загранпаспорт), а также сравните подписи на всех документах.

«Присваивание» объявления

Многие продавцы квартир предпочитают действовать самостоятельно и не обращаются к посредникам, а размещают объявления сами на одной из площадок в интернете. Доступ к такого рода информации, естественно, открыт всем. Нечистые на руку риелторы копируют все данные и размещают объявление-двойник, которое пытаются активно продвигать.

В итоге потенциальный покупатель может наткнуться именно на него. Думая, что будет общаться с хозяином, покупатель оказывается в обороте у посредника, и последний будет изо всех сил стараться не упустить клиента в надежде, что после продажи все же получит свои комиссионные.

Если представить дело так, что владелец квартиры сам дал риелтору полномочия по поиску клиента, не получается, риелтор будет пытаться навязать другие предложения, ссылаясь на то, что изначальная квартира по объявлению уже продана.

Это не только лишает покупателя возможности посмотреть то жилье, которое его устраивает, но и влечет за собой дополнительные траты. Не стоит и говорить о том, что подобное поведение – это неприкрытый обман.

Еще один обман из той же категории – рассказы о том, что риелтор якобы является родственником или знакомым хозяина, которого попросили помочь с продажей.

Читайте также:  Бесплатная выписка из ЕГРН

И хотя изначально будут обещать, что комиссии никакой не возьмут, в конечном итоге покупателя (если его устроит квартира) ждет очень неприятный сюрприз.

Многие постесняются решительно отказать наглому риелтору, ведь определенная «работа» как бы проделана, время потрачено, а усилия – какие-никакие – посредник в эту сделку вложил.

Как бороться с таким обманом?

  Официальный сайтВерховного Суда Российской Федерации

Сразу узнать, что объявление именно от собственника, а не от того, кто прикидывается им, достаточно сложно.

Как понять, что риэлтор мошенник? Если он сразу представляется родственником, другом или соседом, попросите дать телефон владельца и ведите все переговоры лично с ним.

В случае решительного отказа дать контакты, тоже отказывайтесь от сделки: вполне вероятно, что вас хотят обмануть.

Если ваше общение дошло до просмотра квартиры, поставьте условие: владелец должен при этом присутствовать. Проверить, не подставное ли это лицо, можно по документам, подтверждающим право собственности на квартиру.

Все договоренности должны быть только с владельцем, чтобы потом не возникли «неожиданные» комиссии от «родственников», посредников, «соседей».

Владелец со своей стороны заинтересован в том, чтобы общаться напрямую с покупателем, поэтому ваша главная задача – выйти на него и убедиться, что это действительно тот человек, который принимает итоговое решение и имеет право продавать приглянувшуюся вам квартиру.

Занижение цены в договоре

Во время подписания договора продавец может попросить вас написать в документе более низкую стоимость квартиры, как будто для уменьшения суммы налогов. Вы идете ему навстречу.

Спустя несколько дней у вас на пороге появляется юрист, который сообщает, что уже бывший хозяин вашей квартиры признан банкротом, а значит договор будет расторгнут. Вы можете потребовать назад только ту сумму, которая прописана в договоре.

Например, если вы приобретали квартиру за 7 млн рублей, а в договоре прописали 3 млн, получить вы сможете только 3 млн. Кроме того, останетесь без квартиры.

Ни в коем случае не соглашайтесь занижать цену недвижимости в договоре. Также рекомендуем проверить владельца квартиры на наличие долгов, банкротства или других обременений – сделать это можно на сайте Федеральной службы судебных приставов, в Едином реестре сведений о банкротстве или с помощью картотеки арбитражных дел.

Продавец – бабушка

Если владельцем выбранной вами квартиры оказалась пожилая бабушка, охотно соглашающаяся на все условия договора, это явный повод задуматься.

Обычно после успешного оформления сделки появляются родственники пенсионерки, которые предъявляют вам справку о ее недееспособности (например, она стоит на учете в психоневрологическом диспансере (ПНД).

По закону вам должны вернуть средства, но на деле это случается очень редко (мошенники не зря выбирают эту схему). Процесс может сильно затянуться – повезет, если вы получите назад хотя бы часть суммы.

В случае сомнений насчет дееспособности пожилого продавца, советуем запросить справку из ПНД. Такую заявку поможет составить нотариус.

Квартира в частном доме

Часто дома, предназначенные для индивидуального пользования, мошенники перестраивают под таунхаусы и продают в них квартиры.

Вроде ничего страшного, однако такое жилье будет признано незаконной постройкой, поскольку возведено на земле под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).

Так, вы купите лишь долю в доме, а ее невозможно продать без согласия всех жильцов. В конечном итоге постройка будет снесена.

Внимательно читайте договор, чтобы случайно не приобрести долю в квартире. Также не оформляйте сделку по договору дарения – по нему передача денежных средств невозможна, а значит операция будет объявлена неправомерной.

Продажа несуществующих квартир

Риелторы могут пойти на такую хитрость: разместить объявление о продаже квартиры, которую никто продавать не собирается. Цена при этом выставляется ниже рыночной.

Покупатели видят такое предложение, звонят по указанному номеру (думая, что обращаются к собственнику), а дальше на них обрушивается поток предложений по совершенно другим объектам, потому что «эта квартира уже продана, но есть еще привлекательные варианты».

В итоге риелтор продает то, что ему нужно продать, подловив покупателя, зачастую так хитро, что тот даже не понимает, где его обманули.

Как бороться с таким обманом?

Если вы звоните по объявлению «собственнику», а вам начинают рассказывать, что эта квартира уже продана, но есть другие, не вступайте в дальнейшие разговоры и вешайте трубку. Лучше такие обзвоны делать не со своего личного номера и уж точно не с городского телефона. Заведите отдельную сим-карту, которую не жалко будет заблокировать, если вас начнут атаковать с «выгодными предложениями».

Тайный хозяин

Схема обмана может настигнуть вас тогда, когда вы уже успешно завершили сделку и даже проживаете в новой квартире. С вами свяжется человек, который представится собственником недвижимости и будет требовать аннулирования сделки.

Не спешите его выгонять, ведь он может оказаться временно выписанным из квартиры солдатом или бывшим заключенным. Также его могли на определенный период лишить прописки из-за пребывания на учете в ПНД.

К сожалению, суд может оказаться на его стороне и договор признают недействительным.

  Как вести себя во время допроса. Рекомендации адвоката

Перед покупкой обязательно проверьте историю квартиры на предмет зарегистрированных в ней жильцов. Такие данные содержатся в выписке ЕГРН из Росреестра, также можно обратиться в МФЦ, однако это займет больше времени.

Обман с арендой

Мошенничество с недвижимостью процветает и на уровне аренды. При сдаче квартиры аферисты пользуются таким планом: вы успешно снимаете апартаменты и живете в них по договору.

Однако резко собственник решает его расторгнуть – и это желание законно. Вам вернут залог, но деньги за проживание останутся у владельца, а комиссия за услуги – у риелтора. Обычно эти лица находятся в сговоре.

Так они могут «сдавать» жилье хоть каждый месяц.

Чтобы защитить себя от аферистов, нужно внимательно читать договор, а особенно пункт о его расторжении. Если условия вас не устроят, обязательно скажите об этом владельцу. Как правило, мошенники не пойдут вам на уступки.

Алина Волкова

На что обратить внимание при покупке «вторичной» квартиры

1. Слишком низкая цена. Да, бывают обстоятельства, в которых владельцам проще сделать скидку и продать быстрее, нежели ждать.

Например, необходимость приобрести другое жилье, переезд за границу, предполагаемые большие траты, и так далее. Но доверять только словам не стоит.

Если вы видите, что квартира без видимой причины слишком дешевая, это должно насторожить и побудить внимательнее изучить обстоятельства предполагаемой сделки.

2. Странное поведение продавца. Очень широкое понятие, но если говорить в общем: если вас что-то настораживает в том, как продавец общается и ведет себя, не отмахивайтесь от этих ощущений.

Дело в том, что сделку с недвижимостью можно признать недействительной постфактум, если собственник или его родственники подадут заявление о том, что он был недееспособным на момент подписания договора. «Недееспособность» — это и болезнь, и наркотическая зависимость, и даже тяжелые жизненные обстоятельства, которые помешали человеку ясно мыслить.

Нередко ссылаются не возраст (и следовательно, вызванную им невозможность принимать осознанные решения), но тут, к счастью, вы можете и сами заметить возможные будущие проблемы.

Что же касается всех остальных аспектов — к сожалению, многие нюансы абсолютно непредсказуемы. Вы можете подстраховаться только запросом в Росреестр, но в нем содержатся только данные о недееспособности гражданина, признанные в суде.

Если до такого ситуация не доходила, поможет только экспертиза, заключение которой перед сделкой и будет вашей гарантией того, что продавец был дееспособным на момент продажи квартиры.

К сожалению, не все могут попросить продавца о таком напрямую.

В любом случае, обращайте внимание на видимые странности. Если что-то настораживает, лучше отказаться от такой сделки.

3. Категорическое нежелание продавца ждать или отвечать на дополнительные вопросы. Если продавец, например, слишком торопит вас с выбором и не согласен ждать, это должно насторожить.

Не обязательно это говорит о его недобросовестности, возможно, собственник торопится, чтобы заключить другую сделку, если он покупает новое жилье.

Но в том случае, если для вас важно не торопиться и все как следует проверить и обдумать, если смысл обратить внимание на другие предложения.

Если вы видите, что продавец что-то замалчивает или старается обходить какие-то темы (касающиеся истории квартиры, причин, по которым он продает, и так далее), это тоже повод задуматься.

Будьте бдительны при покупке квартиры, и тогда вы сможете избежать многих досадных неприятностей и заключить выгодную и законную сделку!

Самые актуальные новости Росконтроля в Telegram. Подписывайтесь!

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *