Влияние ключевой ставки ЦБ на недвижимость

В прошлом году Центробанк несколько раз снижал ключевую ставку — она достигла исторического минимума 4,25%.

В этом году регулятор впервые с декабря 2018 года начал поднимать ключевую ставку: сначала в марте — до 4,5% годовых, в апреле на 0,5 п. п. — до 5%, в июне — еще на столько же — до 5,5%.

И вот сегодня — сразу на 1 п. п. — до 6,5%. Было ли это повышение ожидаемым? И что всё это значит для рынка и покупателей?

Влияние ключевой ставки ЦБ на недвижимость

— Повышение ключевой ставки сразу на 1 п. п. с учетом ускорения темпов роста инфляции — это адекватный и ожидаемый шаг регулятора. Хотя многие предполагали, что ставка будет повышена до 6%.

Безусловно, это событие повлечет за собой увеличение ипотечных ставок и сокращение темпов продаж у девелоперов. Но не думаю, что цены на недвижимость будут падать.

На мой взгляд, рынок начинает нащупывать адекватное соотношение цен и текущего спроса.

Влияние ключевой ставки ЦБ на недвижимость

— Для меня повышение ставки было ожидаемым, потому что еще в апреле ЦБ РФ называл цель к осени 6,5%. В принципе это выглядит как истерика, потому что проблема инфляции не является чисто российской — она мировая. В США официальная инфляция сейчас 5,4%.

Повышение ключевой ставки не остановит инфляцию, а в очередной раз затормозит развитие малого предпринимательства и переложит все затраты предприятий на плечи конечного потребителя.

Люди в России берут кредит не от хорошей жизни. Ипотечные ставки увеличатся до уровня 9–9,5%. Так как большинство сделок на вторичном рынке происходит для личного пользования недвижимостью, а не спекуляций, то покупателю придется еще больше платить. Выросли цены на недвижимость, теперь подорожают и кредиты.

Думаю, пока ипотечные ставки не поднимутся, рынок недвижимости будет более-менее живым. Хотя уже в июле в Петербурге многие риелторы отметили заметное падение количества сделок. Не исключено, что в скором времени нас ждет стагнация цен на «вторичке».

Влияние ключевой ставки ЦБ на недвижимость

— Повышение ключевой ставки до 6,5% — вполне ожидаемое решение Банка России. К сожалению, это действительно одно из самых резких повышений ставок за последние семь лет. При этом очень многие специалисты не исключают, что в дальнейшем ключевая ставка будет расти.

В самое ближайшее время мы увидим корректировку ставок по банковским продуктам, включая ипотечное кредитование: мы уже знаем, как оперативно банки реагируют на подобные изменения.

Уже сегодня на рынке новостроек предлагаются самые разнообразные ипотечные продукты, совместные программы девелоперов и банков, приобрести жилье по которым можно с максимальной выгодой. Именно такие совместные программы будут совершенствоваться —  условия по ним для покупателей будут лучше стандартных ставок ипотеки.

Влияние ключевой ставки ЦБ на недвижимость

— Решение по увеличению ключевой ставки на 1% — это мера, призванная притормозить инфляцию и рост цен. Следующее заседание Центробанка по ключевой ставке намечено на 10 сентября — скорее всего, на нем ставку не изменят. Процентная ставка по ипотеке с господдержкой останется на том же уровне, как заявлено сейчас.

При этом банки будут формировать всевозможные программы субсидирования. Например, Сбербанк сегодня по программе субсидирования увеличил дисконт, то есть мы можем вернуться к тем ставкам, которые были до повышения.

  • Льготные ипотечные программы станут еще более востребованными и позволят поддерживать стабильный спрос на рынке недвижимости.
  • Цены на жилье будут расти, потому что их рост сейчас в первую очередь зависит не от ипотечных ставок, а от скачкообразного увеличения стоимости строительных материалов.
  • Кроме того, сегодня большинство домов строится по системе эскроу, а для девелопера повышение ставки ЦБ РФ означает увеличение стоимости проектного финансирования, что тоже отразится на цене квадратного метра.

Влияние ключевой ставки ЦБ на недвижимость

— По сути, повышение процентной ставки сигнализирует об ужесточении монетарной (кредитно-денежной) политики, что происходит на фоне восстановления экономики. И это хорошие новости!

Если говорить про первичный рынок недвижимости, повышение ставки говорит о том, что деньги в экономике становятся дороже, следовательно, и кредиты становятся дороже. И при всем этом деньги тратятся куда как менее охотно — больше инвестируются.

В связи с этим на рынке первичной недвижимости увеличится доля инвесторов. Такие покупатели в основном попадают в целевую аудиторию квартир-студий и однокомнатных квартир. Но не стоит от этого ждать какого-то всплеска спроса — просто их доля в структуре сделок может вырасти.

Влияние ключевой ставки ЦБ на недвижимость

— Несмотря на растущую ключевую ставку, ставки по ипотеке пока не демонстрируют столь интенсивного роста (за исключением ипотеки на загородное жилье). Естественно, это продлится недолго — в ближайшее время следует ожидать корректировки ипотечных ставок, ипотечные продукты для массового потребителя станут менее доступными.

Это охладит спрос на рынке жилья и затормозит динамику роста стоимости квадратного метра. Однако до конца года цены на недвижимость продолжат расти на фоне растущей себестоимости строительства и сохраняющегося спроса.

По нашим оценкам, средняя цена 1 кв. м на рынке жилья до конца года вырастет еще минимум на 6–8%. Дальнейшая ситуация с ценами будет зависеть от эффективности мер, направленных на стимулирование увеличения объема предложения при снижающемся спросе.

Влияние ключевой ставки ЦБ на недвижимость

— Решение Центробанка несет определенные негативные последствия для реальной экономики, в том числе для рынка недвижимости. Мера может создать условия для стагнации рынка новостроек, что в дальнейшем окажет отрицательное влияние и на многие смежные отрасли.

Повышение ключевой ставки вызовет с небольшим временным лагом увеличение  ипотечных ставок приблизительно на 1%. А это — неизбежное сокращение спроса.

Совместные кредитные продукты банков и застройщиков, а также госпрограммы, такие как семейная ипотека, частично нивелируют негативный эффект от решения Центробанка.

Цены на рынке новостроек на летнее время стабилизируются: влияют сезон отпусков и сокращение доли инвесторов. Осенью мы ожидаем возобновления покупательской активности и поступательное развитие рынка.

Надеемся, что повышение ключевой ставки лишь на короткое время приостановит рост спроса на рынке недвижимости, так как миллионы людей нуждаются в улучшении жилищных условий.

Влияние ключевой ставки ЦБ на недвижимость

— В настоящее время доля ипотечного кредитования в ГК ФСК составляет более 70% общего объема продаж. По нашим прогнозам, повышение ставки на 1% способно снизить спрос в среднем по рынку до 10%.

Покупатели будут тщательнее подходить к выбору покупки, всё  бо́льшим спросом на фоне повышения ставок будут пользоваться различные программы от застройщиков, которые прорабатываются совместно с банками.

В частности, в нашей компании большим спросом пользуется программа «Купи сейчас — плати потом», по которой покупатель может осуществить покупку с отсрочкой второго платежа практически до ввода дома в эксплуатацию.

Несмотря на повышение ключевых базовых условий, у нашей компании достигнуты договоренности с банками: к примеру, программа «Семейная ипотека» со ставкой от 1,1% годовых. Также действует программа с МКБ со ставкой 4,69% на весь срок кредитования.

Влияние ключевой ставки ЦБ на недвижимость

— Повышение ставки не стало неожиданностью. Об этом давно говорили все участники рынка. Мы также предупреждали своих клиентов об этом.

Тем не менее вероятность повышения ключевой ставки не всегда является триггером в принятии решения о покупке жилья. Недвижимость — консервативный инструмент, и люди выбирают его, чтобы не потерять свои накопления. Хотя, конечно, существует масса примеров инвестиционного вложения в жилье, особенно на сегодняшнем рынке.

Что касается спроса и роста цен, то я вижу, что клиенты морально устали от такого бурного роста стоимости, но пока продолжают вкладывать и раздувать цены повышенным спросом.

Думаю, цены будут расти в рамках официальной инфляции, не больше — как минимум до конца этого года.

Влияние ключевой ставки ЦБ на недвижимость

— Повышение ключевой ставки было ожидаемым для рынка с учетом ускорившейся инфляции, для сдерживания которой Банк России пользуется этим инструментом.

Сейчас банки, вполне вероятно, будут корректировать свою кредитную политику, но средние ипотечные ставки все равно будут ниже, чем несколькими годами ранее (например, 11,3% — в 2016 году, 10,5% — в 2017-м, на уровне 9,4% — в 2018–2019 гг.), а на рынке сохранятся удобные инструменты для покупки жилья. Это сельская, семейная ипотека, а также совместные программы застройщиков и банков с привлекательными ставками.

— Стоимость ипотечных кредитов, не субсидируемых государством, немного увеличится — от 0,5 до 1%. Большого увеличения произойти не должно: в любом случае размер ключевой ставки и стоимость несубсидируемого кредита еще не сравнялись.

Это может привести к тому, что семьи с детьми, родившимися после 2018 года, и еще не взявшие ипотеку в течение последнего года, рванут получать жилищный кредит. Скорее всего, это продлит уровень спроса на летний период. Те, кто не может рассчитывать на льготную ипотеку, тоже активизируются.

Ситуация меняется на глазах. Раньше люди сравнивали субсидируемую ипотеку с несубсидируемой: казалось, что ставки по последней значительно выше — это было сдерживающим фактором для покупки. Многие не стали спешить, решили отдохнуть и уже осенью посмотреть на развитие ситуации.

Сейчас клиенты, которые еще не приобрели недвижимость, или те, у которых есть средства для инвестиций, из-за этих изменений рискуют потерять средства. Возникает вопрос сохранения денег — это дополнительно простимулирует тех, кто откладывал покупку по льготной ипотечной ставке.

Также изменения способны заставить девелоперов, достраивающих объекты по старым правилам, снижать цены. Они будут опасаться резкого снижения спроса.

По сути, это психологический момент: девелоперы опасаются остановки спроса, а клиенты — обесценивания денег.

Стоит учитывать, что в некоторых регионах спрос на жилье до повышения ставки сократился в четыре раза.

Плюс ситуации для покупателей — в том, что застройщики станут намного лояльнее в части скидок, акций, предложений по рассрочке и ипотечным ставкам от партнеров.

Но население, вероятно, по традиции будет стремиться сохранить накопленные средства в квадратных метрах, что и повлечет дальнейший рост цены на проекты.

Таким образом, если и будет некоторый спад в продажах, продлится он совсем недолго.

— Повышение ключевой ставки не было ожидаемым — по крайней мере, такое резкое повышение. Безусловно, вслед за ростом ключевой ставки мы увидим рост ипотечных ставок. До этого цены уже серьезно выросли, поэтому доступность жилья значительно снизится. Теперь платежи по ипотеке, включающие подорожавшую квартиру и повышенные проценты, станут недоступны многим потенциальным клиентам.

В такой ситуации следует ожидать снижения спроса как минимум на вторичном рынке. Еще одним фактором теперь станет разница в процентной ставке на первичном и вторичном рынке.

Напомню, что на первичном ставка зафиксирована на уровне не более 7% при определенных условиях.

— Повышение ключевой ставки в целом было предсказуемо. Если раньше рост ставок сдерживала программа господдержки, то после ее окончания (имеется в виду завершение прежних условий работы программы), логично было ожидать подобных действий от регулятора.

Читайте также:  Правила составления договора на ремонт квартиры

Естественно, изменение ключевой ставки отразится на ставках кредитования. Тенденция к снижению спроса на ипотеку, которая началась после изменения условий программы господдержки на менее популярные, продолжится. Уже сейчас аналитики отмечают падение спроса на 60%.

Цены на недвижимость в меньшей степени подвержены влиянию ключевой ставки: они зависят от рыночных показателей — прежде всего от спроса. Застройщики будут инициировать совместные программы с банками, покрывая часть процента по кредиту, предлагать уникальные программы рассрочки как альтернативу ипотеке.

Часть объема спроса перетянут на себя другие льготные программы (семейная и сельская ипотека).

Цены на недвижимость ждет планомерное повышение от 1 до 1,5% в месяц. Более широкий шаг индексации будет неэффективен, так как это способно оттолкнуть потенциальных покупателей.

— Повышение ключевой ставки было ожидаемым. Большинство экспертов прогнозировали достаточно резкое, порядка 1 п. п., увеличение этого показателя. Если говорить об ипотечных ставках, то в последнее время прямой зависимости между этими показателями нет.

Безусловно, для банков повышение ключевой ставки означает удорожание получаемых ими денег. В связи с этим рост ипотечных ставок возможен.

Однако банки сейчас находятся в режиме достаточно жесткой конкуренции друг с другом, поэтому маловероятно, что ипотечные ставки также повысятся на 1% уже в понедельник.

Полагаю, все будут стараться максимально сдержать рост ставок. Хотя очевидно, что при достаточно значительном повышении ключевой ставки какое-то увеличение ипотечных ставок в ближайшее время мы все-таки увидим.

Что касается стоимости недвижимости, то повышение ключевой ставки на ней никак не отразится. Ипотечные ставки и цена строящегося жилья — это два параллельных процесса.

— Повышение ключевой ставки было вполне ожидаемым для рынка решением. Все давно об этом говорят — ничего нового.

На мой взгляд, после повышения ключевой ставки вырастут и ипотечные ставки. Это очевидно. Цены на недвижимость также продолжат расти, но не такими безумными темпами, как в течение последних полутора лет. Просто физически некуда — спрос не тот.

Бо́льшая часть инвестиций в недвижимость уже сделана — теперь поздно. Сделки, конечно, будут совершаться, но это будут уже другие реалии, другие покупатели и другая доходность.

— Безусловно, повышение ключевой ставки отразится не в лучшую сторону на ставках по ипотеке, что приведет к очередному спаду спроса на ипотечные кредиты. И, как следствие, это отразится на застройщиках.

— Девелоперы готовились ко всем возможным сценариям после 1 июля, в том числе и к повышению ключевой ставки. Это было предсказуемо.

Ставки кредитования зависят от ключевой ставки, поэтому ипотечные ставки также вырастут. Незначительное влияние рост ключевой ставки окажет только на ставки программ с государственной поддержкой, таких как семейная или сельская ипотека.

Цены в большей степени зависят от спроса, чем от ключевой ставки. Сейчас цены на первичную недвижимость стабилизированы. Рост ожидается, но планомерный, без резких скачков.

Спрос все еще стабилен, он сконцентрирован на программе семейной ипотеки и полагаем, что благодаря этой программе не стоит ожидать снижения активности покупателей.

В целом сейчас на рынке нет ажиотажных тенденций ни в лучшую, ни в худшую сторону.

Покупать или подождать? Что ждет ипотеку после повышения ключевой ставки

Увеличение ключевой ставки Банком России приведет к росту рыночных ставок по ипотеке в долгосрочной перспективе. Так что в ближайший год жилищные кредиты в стране не подешевеют. Такое мнение высказали опрошенные ТАСС эксперты

На прошлой неделе ЦБ впервые с 2018 года повысил ключевую ставку на 0,25 процентного пункта (п.п.) — до 4,5% — и не исключил ее дальнейшего роста на ближайших заседаниях.

Ипотека уже подорожала — в ряде банков на 0,25 п.п., в некоторых на 0,5 п.п. И в ближайший год она не подешевеет, считает председатель совета директоров риелторской компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

На эту тему

Влияние ключевой ставки ЦБ на недвижимость

«Для нескольких кредитных организаций даже не нужно было озвученного решения, достаточно одних прогнозов: и так понятно, что закредитованность большая, инфляция высокая, пик опасности для экономики со стороны пандемии позади — удерживать низкую ставку рефинансирования больше незачем, впереди курс на долгосрочное повышение», — рассказала она.

Повышение ключевой ставки, казалось бы, незначительное, однако в перспективе оно изменит тренд снижения ипотечных ставок на увеличение, прокомментировал ситуацию на рынке главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко. По его словам, ставки в России практически не менялись с осени прошлого года, а снижение средней ставки по выданным кредитам происходило за счет акций.

«Ближайшее повышение ставок неизбежно, первый шаг может произойти в переделах 0,5 п.п. Не одновременно, не у всех банков и не по всем продуктам», — прогнозирует эксперт.

Однако пока возможность оформления ипотеки по исторически минимальным для российского рынка ставкам еще сохраняется, уточнили ТАСС в пресс-службе Росбанка. «Решения о корректировке условий мы будем принимать в зависимости от развития рыночной ситуации», — рассказали в кредитной организации. Похожие комментарии предоставили и в других банках.

«Поскольку повышение ключевой ставки было несущественным, в краткосрочной перспективе банк РНКБ не планирует повышать ставки по ипотеке», — рассказал ТАСС председатель правления банка РНКБ (крупнейший банк Крыма) Михаил Якунин.

В пресс-службе банка ВТБ также не ожидают, что в текущих условиях повышение ключевой ставки на 0,25 п.п. будет критичным для всего рынка.

«В более отдаленной перспективе динамика роста рынка будет зависеть от дальнейших решений ЦБ РФ и крупнейших банков по возможному повышению уровня ставок по кредитам», — сказал собеседник ТАСС.

По данным Банка России, в целом по России средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам за первый месяц года снизилась на 0,13 п.п. по сравнению с декабрем 2020 года — до 7,23%. Это на 2 п.п. ниже, чем годом ранее.

Как могут вырасти ставки

По словам Доброхотовой, в случае роста ключевой ставки ЦБ зависимость минимальных ипотечных ставок считается по формуле: ключевая ставка плюс 2,5–3,5 п.п.

На эту тему

Влияние ключевой ставки ЦБ на недвижимость

«Думаю, уже 23 апреля ключевая ставка вполне может составить 4,75%, а минимальные жилищные кредиты — 7–7,5% годовых. Самые пессимистичные прогнозы восходят к 6,5% ключевой ставке к концу года — тогда ипотека может пробить 10-процентную отметку. Допустим, это крайняя мера, но к тому, что средняя ипотечная ставка по году будет 8,5–9%, приготовиться стоит», — прогнозирует эксперт.

К лету 2021 года ставки по ипотеке могут вырасти в пределах одного процента, предположил в беседе с ТАСС директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. «Если тренд Центробанка на увеличение ключевой ставки сохранится, то до конца года нельзя исключать рост ипотечных ставок на уровне 1,5–2%», — предполагает он.

При этом генеральный директор крупнейшей в России девелоперской компании ПИК Сергей Гордеев не видит оснований для повышения ипотечных ставок в России до 9–10% на фоне завершения государственной льготной программы (1 июля 2021 года). По мнению Гордеева, в проектах ПИК ипотечная ставка при любом сценарии и при любой ключевой ставке не будет выше 6,5%.

Позитивный эффект

На эту тему

Влияние ключевой ставки ЦБ на недвижимость

Решение о повышении ключевой ставки взвешенное и правильное, это охладит рынок и замедлит рост средней стоимости квадратного метра, рассказали ТАСС опрошенные эксперты.

По словам Хусаинова, в перспективе мера окажет стабилизирующее влияние на рынок, поскольку в последнее время на фоне низких ставок был дисбаланс спроса и доступного предложения как в сегменте первичного, так и вторичного жилья.

«Решение ЦБ — знак для всех участников рынка о том, что сложившаяся ситуация с ценами на первичном рынке идет вразрез с государственной стратегией по обеспечению доступности жилья, в будущем меры поддержки могут быть существенно скорректированы именно на сдерживание роста цены, поскольку лишь половина жилья в России приобретается с привлечением заемных средств», — отметил эксперт.

В дальнейшем ситуация на ипотечном рынке России будет стабильная, лихорадочный рост 2020 года уйдет, соглашается Гордейко. «Рост до одного процентного пункта неприятен психологически, но не критичен. Возможно, несколько уменьшится интерес к рефинансированию», — прогнозирует он.

Покупать или подождать?

На эту тему

Влияние ключевой ставки ЦБ на недвижимость

Даже в условиях сокращения продаж после отмены ипотеки с господдержкой ожидать резкого и заметного падения цен на жилье не стоит, полагает директор по развитию девелоперской группы компаний «А101» Дмитрий Цветов.

По его словам, именно этот фактор сейчас поддерживает спрос на недвижимость в России — граждане боятся, что квартиры будут дорожать, а ставка по ипотеке заметно вырастет.

Так, он отметил, что средняя стоимость квадратного метра в новостройках Новой Москвы сейчас составляет примерно 180 тыс. рублей, что на 36% выше, чем годом ранее.

Новостройки в массовом сегменте ежемесячно дорожают на 5–6%, рассказала в свою очередь Доброхотова.

«Если новости об отмене льготной ипотеки будоражили спрос, то слухи о чуть ли не кратном увеличении ключевой ставки создают условия для уже настоящей лихорадки. Поэтому до середины года темпы роста цен, вероятно, сохранятся.

Во второй половине для этого уже не будет повода: высокие цены до сих пор компенсировались доступным кредитом, удержать их можно только за счет дефицита», ­— считает она.

Тем не менее, по словам Гордейко, спешить покупать жилье в кредит из-за возможного роста процентных ставок не стоит.

В любом случае нужно сопоставить стоимость интересующей квартиры, размер первоначального взноса, доходы и платежи по кредиту и, что особенно важно, средства в семейном бюджете после выплат, советует он.

«В этой череде факторов изменение ставки не играет главной роли», — подчеркивает эксперт.

Наталья Денисова

Повышение ключевой ставки подтолкнет подорожание ипотеки

Повышение Центробанком ключевой ставки может затормозить строительство жилья, но и стабилизирует цены на квартиры, считает президент «Региональной ассоциации оценщиков» Кирилл Кулаков.

Влияние ключевой ставки ЦБ на недвижимость Влияние ключевой ставки ЦБ на недвижимость

Владимир Трефилов / РИА Новости

Банк России 17 декабря в очередной раз поднял ключевую ставку — она выросла сразу на один процентный пункт, до 8,5% годовых.

Влияние ключевой ставки ЦБ на недвижимость

Льготная ипотека повлияла на интерес к аренде жилья

Очередное увеличение ключевой ставки — последовательный шаг регулятора в борьбе с инфляцией, считает Кулаков. При этом ЦБ рассматривает рост цен на рынке недвижимости как один из триггеров инфляционного процесса. Стоимость жилья растет гораздо быстрее инфляции, говорит эксперт. Рекордсменами по росту цен на недвижимость стали Москва, Санкт-Петербург, Краснодар, Сочи.

Подорожание новостроек произошло за счет роста цен на стройматериалы, которые, в свою очередь, выросли вслед за мировыми. Кроме того, оно было подпитано ажиотажным спросом в рамках программы льготной ипотеки. За 2020 год было выдано рекордное количество ипотечных кредитов — 1,7 млн, за первую половину года — еще более 500 тысяч.

«Именно поэтому правительство изменило условия кредитования, подняв процент и снизив общий размер кредита, что перенесло активность потенциальных покупателей в регионы, — отмечает Кулаков. — Но глава ЦБ Эльвира Набиуллина считает, что и в таком формате программу льготной ипотеки следует завершать».

Читайте также:  Сколько стоят услуги риэтора

Влияние ключевой ставки ЦБ на недвижимость

Квартиры в столице дорожают быстрее апартаментов

Повышение ключевой ставки в такой ситуации способно затормозить ряд девелоперских проектов, поскольку в условиях дорогого фондирования и отсутствия господдержки покупателей инвесторы могут столкнуться с серьезным снижением спроса, считает Кулаков. Кроме того, оно неизбежно приведет к росту стоимости ипотечных кредитов. Крупнейшие финансовые игроки на этом рынке — государственные банки — уже третий раз за год подняли ставки по ипотеке.

«Базовые ставки на жилье сейчас находятся в пределах 9,9-10,7% годовых. Это делает целевые кредиты малодоступными для большого числа потенциальных новоселов, — отмечает эксперт. — Но, с другой стороны, это сбалансирует спрос и предложение на рынке недвижимости и повлияет на стабилизацию цен».

Как влияет на недвижимость ключевая ставка ЦБ?

AndreyPopov/Depositphotos

Главное значение ключевой ставки Центрального банка в том, что к ней привязаны проценты по кредитам, которые выдают ипотечные банки. По сути, ключевая ставка — это тот процент, по которому коммерческие банки «занимают» деньги у ЦБ. А выдавая кредиты людям, коммерческие банки сверху добавляют еще несколько процентов своей прибыли. 

  • Как проходят сделки с эскроу-счетами?
  • В каких сделках с жильем нужна цифровая подпись?
  • Таким образом, ключевая ставка оказывает влияние на рынок недвижимости в двух глобальных аспектах. Она влияет на процентную ставку:
  • 1) ипотечных кредитов, которые выдают физическим лицам,
  • 2) и кредитов, которые выдают застройщикам на строительство проектов.

Чем ниже ключевая ставка, тем ниже процент по ипотеке будет для покупателей квартир. Такая же схема и с кредитами застройщикам: чем меньше ключевая ставка, тем меньше процент по кредитам на строительство для застройщиков, что в конечном счете оказывает прямое влияние на цену квадратного метра. 

В ипотеку продается около половины квартир в новостройках, и изменение ставок влияет на спрос. Если условия ипотеки смягчаются, застройщики получают возможность поднять стоимость квартир. Однако вряд ли застройщики сейчас будут пользоваться этим ресурсом. Объем платежеспособного населения все равно ограничен.

Цены на первичном рынке растут и без этого. Среди прочего, в последние полтора года на рынке наблюдался ажиотаж по поводу увеличения цен в связи с переходом на систему эскроу-счетов. В результате цены повысились. Также на стоимость повлияла инфляция.

7 способов выгодно купить квартиру в новостройке

Как правильно инвестировать в недвижимость?

Покупать квартиру сейчас или ждать?

В ближайшие полгода можно ожидать увеличения стоимости еще на 5–6% в массовом сегменте.

Покупать сейчас или откладывать покупку, зависит не столько от рыночных факторов, сколько от ваших личных обстоятельств. Следить за рынком нужно в большей степени инвестиционным покупателям.

А для тех, кто покупает квартиру для себя, играют роль не только стоимость кредитов и история цен на жилье.

Важно, когда можно будет въехать в новую квартиру? Как развита в районе инфраструктура? Хороша ли транспортная доступность?

Скорее всего, в ближайшей перспективе условия ипотеки на новостройки станут еще немного выгоднее. Если вдруг произойдет резкое снижение ставок, вы всегда сможете перевести действующий ипотечный договор в другой банк или рефинансировать кредит в вашем банке.

  1. Не пропустите:
  2. 20 статей о том, как купить квартиру в ипотеку
  3. На сколько 450 000 многодетным сократят ипотеку?
  4. Как восстановиться из черного списка банков?
  5. Ипотечные каникулы: как взять, кому дают и по каким документам?

Об авторе

Ярослав Дарусенков

Руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Что будет с ценами на жилье после повышения ключевой ставки ЦБ

По мнению аналитиков, в ближайшее время стоит ожидать роста ипотечных ставок: как в рамках льготной программы, так и на вторичном рынке. Тренд, судя по всему, будет долгосрочным — ЦБ дал четко понять, что цикл снижения ставки завершен

В пятницу, 19 марта, Банк России впервые с 2018 года повысил ключевую ставку — на 0,25 п.п., до 4,5%. Спросили у аналитиков и экспертов рынка недвижимости, как решение регулятора отразится на стоимости ипотечных кредитов, спросе на жилье и ценах.

Ипотека будет дорожать

В последнее время на ипотечные ставки в большей степени влияла не ключевая ставка ЦБ, а государственная льготная программа кредитования новостроек.

Она продавила вниз процентные ставки по ипотеке, вызвала рост объемов ипотечного кредитования и привела к удорожанию жилья, говорит аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев. В феврале 2021 года средние ставки в России по ипотеке опустились до 7,23%.

На первичном рынке, где действует программа, ставки упали до рекордно низких 5,86%, на вторичном — до 7,97%.

«Повышение ставки ЦБ спровоцирует рост процентных ставок, поскольку деньги в стране станут дороже.

Но увеличение ставок по ипотеке будет происходить постепенно: через некоторое время мы увидим рост на четверть процента. Но, вероятнее всего, это не последнее повышение ключевой ставки.

Рост может быть и в июне, поскольку ЦБ ясно дал понять, что цикл понижения завершен», — отметил Алексей Коренев.

Пока на общий уровень ипотечных ставок будет влиять льготная программа и формы ее продления, продолжает аналитик ГК «Финам».

По его мнению, с большей долей вероятности, она сохранится только в регионах, где не было такого роста цен на жилье, как в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодарском крае, и где жилье покупали действительно для себя, а не в инвестиционных целях.

Также рост ипотечных ставок будет сдерживать снижение платежеспособности населения (доходы населения в России падают фактически восемь лет подряд).

«Во второй половине года, если госпрограмма льготной ипотеки завершится к 1 июля 2021 года, как и планируется на текущий момент, или будет существенно сокращена, можно ожидать некоторого роста средней ставки — до 7,5–8%», — добавила младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.

В значительной степени решение ЦБ отразится на вторичке, где нет льготной программы. «Повышение ключевой ставки приведет к росту стоимости обслуживания кредитов на вторичном рынке.

Некоторые из тех, кто сейчас стал искать варианты в готовых домах на фоне подорожавших новостроек, могут вновь обратить внимание на первичный рынок», — считает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Но увеличение ставки ЦБ — это и увеличение ставок по депозитам. То есть часть тех, кто сейчас вкладывает накопления в жилье из-за плохих условий по банковским вкладам, может и вовсе не купить квартиру, допустил главный аналитик ЦИАН.

Ипотечный рекорд-2020

В 2020 году на рынке ипотеки был поставлен рекорд. За прошедший год россияне оформили 1,7 млн жилищных кредитов на 4,3 трлн руб. Относительно 2019 года показатели выросли на 35% и 50% соответственно. По госпрограмме льготной ипотеки было выдано 345,6 тыс. кредитов более чем на 1 трлн руб.

Что будет с ценами на жилье

В краткосрочной перспективе влияние решения ЦБ о повышении ключевой ставки до 4,5% на рынок недвижимости будет незначительным, поскольку сейчас главным драйвером рынка ипотеки остается льготная программа. Спрос на жилье в ближайшее время сохранится, а цены продолжат расти, считает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.

«Но если во втором полугодии будет наблюдаться тенденция к спаду спроса, то цены могут быть откорректированы. Снижения стоимости относительно первой половины года ждать не стоит. Предположительно, за 2021 год квартиры могут подорожать на 8–10%», — полагает она.

Аналогичной точки зрения придерживается Екатерина Щурихина из «Эксперт РА». По ее мнению, из-за действия льготной программы рост цен на недвижимость в 2021-м продолжится, хотя и меньшими темпами, чем в 2020 году.

Заметно ситуация на рынке жилья может измениться во втором полугодии — когда будет принято решение по льготной ипотеке.

«Продление госпрограммы после 1 июля несет риски перегрева рынка недвижимости, при этом цель повышения доступности жилья для населения не будет достигнута — на фоне роста цен выгода от низких ставок для заемщиков исчезнет полностью.

Если программа будет завершена в первом полугодии, то во второй половине года застройщики будут вынуждены взять паузу с повышением цен, чтобы поддержать спрос», — отметила Екатерина Щурихина.

Алексей Коренев из «Финама», в свою очередь, считает, что решение ЦБ уже в ближайшей перспективе приведет к охлаждению спроса на жилье и снижению цен. Сейчас же рынок перегрет.

«Темпы увеличения цен будут постепенно замедляться, так как участники рынка чувствуют охлаждение спроса. В феврале регистрации ДДУ вернулись к уровням лета прошлого года, снижаются и метрики потенциального спроса (число просмотров объявлений, звонков и т. д.)», — добавил Алексей Попов из ЦИАН.

Эффект льготной ипотеки

Действие ипотеки спровоцировало рост цен на жилье. По данным ЦИАН, московские новостройки подорожали в 2020 году на 21%. Сейчас средняя стоимость 1 кв. м составляет 236 тыс. против 194,3 тыс. руб.

в начале прошлого года. Это максимальные показатели для столичного рынка, отметили аналитики.

В ЦБ сообщили, что, несмотря на действие льготной ипотеки и снижение ставок по кредитам, доступность жилья в стране не выросла.

Мнение застройщиков

Повышение ключевой ставки в моменте не окажет сколько-нибудь заметного влияния на ипотечные ставки и рынок жилья, считают застройщики.

По мнению директора по развитию ГК «А101» Дмитрия Цветова, в банках, где ставки снижались во время действия программы, теперь возможен их рост.

Многие банки сейчас выдают ипотеку с господдержкой ниже заявленных 6,5% — фактический размер ставок начинается от 5,7%.

«Но если нынешнее повышение — это начало тренда, то к возможному моменту окончания программы ипотеки с господдержкой рыночные ставки могут вырасти даже относительно нынешнего уровня в 8–8,5%. Итоговая разница может оказаться критичной для покупателей, и это, безусловно, скажется на объемах продаж», — убежден Дмитрий Цветов.

На вторичке «здесь и сейчас» изменений ждать тоже не стоит. Недвижимость — довольно инертный рынок, поэтому о каких-либо изменениях на нем можно будет говорить только во второй половине года, добавил коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.

Цены на жилье до середины года продолжат расти, считает президент ГК «Кортрос» Вениамин Голубицкий. Уровень спроса останется высоким, пока ипотечный кредит относительно доступен. Сейчас ставки на рынке новостроек достигают порядка 5–6%.

«Без субсидирования (то есть, вероятно, во второй половине года) они могут подняться на 2 п. п. — до 7–8% годовых.

С учетом роста цен на жилье примерно на 20% за прошедший год удорожание кредита вызовет сокращение спроса», — заключил президент ГК «Кортрос».

Читайте также:  Правила проведения комплексных кадастровых работ в 2022 году

Источник: РБК Наталия Густова

Как процентные ставки влияют на рынок недвижимости — Финансы на vc.ru

Ставки в экономике снижаются. Размер ключевой ставки составляет 6%, при этом потенциал для снижения сохраняется. Сегодня вечером рассуждаем, как процентные ставки влияют на рынок жилой недвижимости.

{«id»:107996}

Мифическая доходность на рынке недвижимости. Часть 3 из 7 в рамках недели недвижимости с PRAVDA Invest

Официальная инфляции в стране замедляется с начала 2015 года, да так, что ЦБ 5 раз снижал прогноз на 2019 в течение года. Во многом это следствие слабого потребительского спроса из-за низких располагаемых доходов населения (подробнее про доходы этот разбирали в прошлом посте).

Цель ЦБ по инфляции в 4% годовых достигнута, по итогам 2019 г. цены выросли на 3,03%, и даже увеличение НДС не позволило ускориться. Прогнозы по инфляции на ближайшие годы около 3-3,5%. Разница доходностей между классической ОФЗ 26215 и инфляционной ОФЗ 52001 (5,69-2,76=2,93%) также указывает на этот диапазон по инфляции.

ЦБ на таком внутреннем (это снижение инфляции и слабый экономический рост) и внешнем фоне (это замедление мировой экономики и тотальное смягчение ДКП большинством ЦБ) постепенно снижает ключевую ставку. На сегодня она 6,00%, но рынок и доходности ОФЗ говорят о том, что ключевая ставка может пойти на 5,5% в этом году.

Снижение ключевой ставки удешевляет стоимость фондирования для банков, и они в свою очередь постепенно снижают ипотечные ставки. Средняя ставка по рублёвым ипотечным кредитам опустилась в декабре до нового исторического минимума – 9.0% годовых. И пока все говорит в пользу дальнейшего снижения ставок по ипотеке до 8%, а может даже и до 7% в ближайшие 1-3 года.

Здесь логичен вопрос, а будет ли россиянин массового набирать ипотеку при снижении ставок? Совокупный долг россиян по ипотеке около 8,2 трлн рублей, что по мировым меркам немного (меньше 10% ВВП).

Но количество выданных ипотечных кредитов стало меньше на 13,8% по отношению к 2018 году. В деньгах тоже снижение за год почти на 150 млрд рублей или 12,5%.

На фоне снижения стоимости кредита – ипотеку стали брать меньше!

По данным ЦБ охват населения ипотечным кредитованием остается невысоким, если в начале 2015 ипотечный кредит был у 4% российских семей, то сейчас эта цифра возросла до 13%. Получается у многих ипотеки нет, а значит доступность ипотечного кредитования остается на низком уровне, даже после произошедшего снижения ипотечных ставок.

Вносить ежемесячный платеж по ипотеке в среднем по России способно от 26,9% (при покупке 30 кв. м. на человека) до 35,4% семей (из расчёта 18 кв. м. на человека). Ну конечно, чем больше детей в семье, тем сложнее тянуть ипотеку и процент семей способных обслужить ипотеку значительно падает (см. таблицу).

Об ограничении доступности говорит рост среднего срока, на который выдается кредит и рост среднего размера кредита (за счет снижения первоначального взноса, в 2016 меньше 20% от кредита внесло 10% ипотек, а в этом уже более 40%). На сегодня средний срок ипотеки близок к 20 годам, а размер суммы к 2,5 млн рублям. Данные от ЦБ на графике слегка устаревшие, но хорошо показывают динамику этих показателей за 10 лет.

В теории, если можно внести меньше за ипотеку на старте и взять побольше срок – доступность должна расти. И она растет, но для 80% населения все еще не доступна!

Кстати эти две тенденции имеют обратную сторону медали — переплата за ипотеку будет более существенной, повышая в итоге конечную стоимость недвижимости для потребителя, что крайне негативно на фоне отрицательной динамики реальных доходов населения.

ВЫВОД:Сложно переоценить значение ипотеки для рынка недвижимости – последние годы больше 50% сделок заключается с привлечение ипотечного кредита. Существенное замедление этого рынка будет губительно для спроса на недвижимость.

Ипотечные ставки продолжат снижаться в ближайшие годы. Условия выдаваемой ипотеки улучшаются, что также играет за рост объёмов кредитования – значит спроса на недвижимость. Потенциал ипотечного рынка в масштабах страны существенный, большая часть населения без ипотеки.

Но вот доступность обслуживания таких кредитов остается низкой по финансовым соображениям, особенно для семей с детьми. А именно они в первую очередь нуждаются в квартирах большего размера, а значит и более дорогих объектах.

{«contentId»:107996,»count»:0,»isReposted»:false}

{«id»:107996}

Что такое ключевая ставка ЦБ и как она влияет на повседневную жизнь

17 декабря 2021 года Центральный банк России повысил ключевую ставку до 8,5% годовых. Что означает эта цифра и как от нее зависит жизнь обычных людей? Рассказываем вместе с кандидатом экономических наук, финансовым консультантом и автором канала в Instagram «Финансы. Сбережения. Инвестиции» Анастасией Бондаренко.

Что такое ключевая ставка?

Для ответа на этот вопрос надо понять, зачем нужна денежно-кредитная политика страны. Одна из задач государства — сделать так, чтобы инфляция была низкой, а уровень благосостояния людей — высоким. За это отвечает Центробанк. Именно он проводит денежно-кредитную политику в России, регулирует уровень инфляции и занятости, цены на валюту.

Пока Минэкономразвития и Министерство финансов разрабатывают правовые нормы в экономической сфере, совет директоров ЦБ решает, как сделать так, чтобы благополучие людей росло. Для этого Центральный банк использует разные инструменты, основной из которых — ключевая ставка.

Анастасия Бондаренко, кандидат экономических наук, финансовый консультант

Ключевая ставка — это минимальный размер процента, под который коммерческие банки могут взять деньги у Центробанка. Кредит по меньшей ставке не дадут, а по более высокой могут.

Работает это так. Коммерческий банк берет кредит у Центробанка под размер ключевой ставки. На момент написания статьи это 8,5%. Дальше коммерческий банк выдает кредиты людям уже под более высокий процент, то есть делает наценку. На разнице процентов банки и зарабатывают.

Зачем знать о ключевой ставке

Ключевая ставка напрямую влияет на величину процентов, под которые банки выдают кредиты и привлекают депозиты. Разберем на примере.

Центробанк увеличивает ставку. Коммерческие банки берут у него деньги под больший процент. Чтобы заработать, они повышают процент по кредитам бизнесу и гражданам. Если денег у людей нет, взять кредит по новой ставке они не могут. Это тормозит экономику.

Получается, что от ключевой ставки зависит и развитие бизнеса, и покупательская способность населения.

Также ключевая ставка влияет на курс национальной валюты. На ее основе можно прогнозировать рост или падение рубля, чтобы понимать, стоит ли покупать или продавать валюту.

Как это происходит. Когда ставка падает, банки занимают у ЦБ больше рублей и покупают у людей доллары, евро и другую иностранную валюту. В результате на рынке появляется много рублей, которые начинают дешеветь. Чтобы укрепить рубль, Центробанк повышает ключевую ставку. Зарабатывать на разнице валют уже невыгодно, поэтому банки скупают рубли обратно, и рубль растет в цене.

Ключевую ставку утверждают восемь раз в год. Для этого ЦБ оценивает развитие экономики в стране и мире, анализирует темпы роста инфляции и экономики, ситуацию на валютном рынке и другие факторы. То есть изменение ключевой ставки зависит от многих причин. Например, если денег у людей мало, ставку снижают, если много, увеличивают.

Ключевую ставку могут поменять и экстренно, не дожидаясь очередного совета директоров Банка России, спада или роста инфляции. Причина — резкое изменение экономической ситуации в стране или в мире.

Например, в декабре 2014 года рубль резко ослаб. Чтобы его укрепить, ЦБ увеличил ставку с 10,5% до 17%. В результате кредиты подорожали. Люди стали меньше покупать, а инфляция пошла на убыль.

Как повлияет на жизнь увеличение ставки

  • Подорожают кредиты. Если раньше люди могли взять кредит по ставке 4%, то теперь, например, по 6% и выше.
  • Дорогие кредиты заставят бизнес поднять стоимость на продукты и услуги, чтобы не оказаться в убытке. Сначала цены вырастут, но через время инфляция снизится. Изменения займут от полугода и больше.
  • Люди начнут экономить и меньше покупать. Когда цены растут, приходится выбирать, на что тратить деньги.
  • Вырастет безработица. Если бизнес не приносит прибыль, его закрывают. Рабочих мест становится меньше, а безработных — больше.
  • Вырастут ставки по депозитам. Люди будут сберегать деньги.

Анастасия Бондаренко, кандидат экономических наук, финансовый консультант

При высокой ключевой ставке брать ипотечные и другие кредиты невыгодно, а вот открывать вклады в банке — наоборот. С ростом ставки растут и проценты по вкладам. Таким образом можно защитить деньги от инфляции.

Как повлияет на жизнь уменьшение ставки

  • Подешевеют кредиты. Коммерческие банки вслед за ЦБ снизят процентную ставку на потребительские кредиты, автокредиты и ипотеку.
  • Вырастет бизнес. Выгодные условия по кредитам дают возможность расширять ассортимент и список услуг, открывать новые точки.
  • Упадет безработица. Рост бизнеса приведет к появлению рабочих мест.
  • Вырастет потребительский спрос. Люди будут меньше экономить и больше покупать.
  • Цены будут расти. Вслед за ними вырастет инфляция. Чтобы ее сдержать, Центробанк увеличит ключевую ставку.
  • Упадут проценты по депозитам. Вклады станут менее выгодными.

Если ставка снижается, это не значит, что цены упадут. Они продолжат расти, но уже медленнее — Банк России снижает ставку, чтобы сдержать бурный рост инфляции.

Со временем она все равно будет увеличиваться, потому что деньги станут доступнее.

Анастасия Бондаренко, кандидат экономических наук, финансовый консультант

Если можно обойтись без кредита или ипотеки, то это идеальный вариант. Но если денег не хватает, то снижение ключевой ставки — хороший момент для покупки жилья или расширения бизнеса. Проценты по кредитам в этот момент минимальны, а значит, компании смогут больше заработать, а люди платить меньшие ежемесячные взносы за жилье.

Кажется, что государству выгодно, чтобы ключевая ставка была всегда низкой. Но это не так. Высокая ставка стабилизирует раскачавшуюся экономику. Когда кредиты дешевеют, бизнес и люди начинают активно их брать. Они думают, что экономика будет только расти, и забывают о рисках. Но так не бывает: после подъема всегда идёт спад. В результате кредиты набраны, а отдавать их нечем.

Чтобы избежать такой ситуации, ЦБ поднимает ставку и стабилизирует экономику.

Ключевая ставка — не просто цифра. От нее зависит экономическая активность в стране: смогут ли люди покупать вещи и пользоваться услугами бизнеса, сможет ли бизнес расти и развиваться. Следить за ней стоит всем, кто хочет сохранить и приумножить капитал.

Банк ГПБ (АО). Ген. лицензия Банка России №354.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *