Как исправить ошибку расположения границ участка на кадастровой карте

Собственники земельных участков постоянно сталкиваются с неверным
отображением границ на кадастровой карте. Проблема выглядит так — земельный участок корректно стоит на кадастровом
учете, но его расположение на карте отличается от реальных границ. Пересечение
границ и наложение участков наблюдаются в большинстве дачных поселков и
сельских поселений.

Как возникают
ошибки

Кадастровая
карта отражает ошибки участников кадастровых процедур. Это происходит, когда
кадастровый инженер, собственник участка или сотрудник Росреестра допускают
ошибку в координатах. Росреестр различает два вида таких ошибок.

Реестровая ошибка — кадастровый инженер внес неверные координаты в исходный межевой
план и эти ошибочные сведения регистрируют в ЕГРН.

Кроме того, сотрудники Росреестра могут допускать технические ошибки, опечатки.

Тогда искажаются правильные координаты из межевого плана, и несмотря на достоверность исходных документов, на кадастровой карте возникают сдвиги угловых точек участка.

Бывает, что собственники принимают за ошибки погрешности
спутниковой фотосъемки. А некоторые склонны списывать на ошибку свои ложные
представления о границах. Важно, что в таких ситуациях данные ЕГРН
соответствуют юридическому положению дел.

Исправление
ошибки — это внесение корректных изменений в ЕГРН. Есть два способа внесения
таких изменений: внесудебный порядок и на основании судебного решения. Первый
способ отличает отсутствие претензий со стороны третьих лиц — владельцев
смежных участков. Если же возник конфликт с соседями, внесение изменений в ЕГРН
возможно по решению суда. Разберем стандартные ситуации.

Ошибка 1. Искажение
границ одного участка

Собственник участка 54:07:054701:105 выяснил, что на карте Росреестра границы его участка наложились на
участок соседей :348. Это выглядит так, будто проблемный участок развернули против часовой стрелки.

Как исправить ошибку расположения границ участка на кадастровой карте

Сообща
соседи выяснили, что взаимных претензий по фактическим границам у них нет.
Здесь мы можем иметь дело с реестровой ошибкой инженера, который неправильно определил координаты поворотных точек на местности, ошибся при составлении межевого плана. Если же
инженер все сделал правильно, то технический сбой произошел на стороне
Росреестра.

Как исправить: мысленно развернем проблемный участок по часовой стрелке. Он точно ляжет на свои фактические границы, сохраняя
площадь и конфигурацию. Границы и площадь смежных участков остаются неизменными.
Значит претензии собственников друг к другу отсутствуют. Этот факт определяет
внесудебный порядок исправления ошибки.

Если ошибся
инженер:

Делаем межевание заново. Чтобы переделать проект бесплатно, рекомендуем
обращаться к кадастровому инженеру, допустившему ошибку. Инженера можно привлечь
к дисциплинарной ответственности, вплоть до исключения из членов
саморегулируемой организации кадастровых инженеров;

  • Направляем в Росреестр уточнённый межевой план и заявление об
    исправлении ошибки. Документы сдаются через любой МФЦ, поскольку с 1 января
    2017 года Росреестр приём граждан не ведёт;
  • Росреестр исправит ошибку в течение 5 рабочих дней.
  • Если ошиблись в Росреестре:
  • Подаем заявление в Росреестр через МФЦ об исправлении ошибки в записях ЕГРН;
  • Росреестр исправит ошибку в течение 3 рабочих дней.

Ошибка
2. Искажение границ двух и более участков

Собственник
в центре выяснил, что его участок накладывается на соседние. Ситуация
осложняется тем, что смежный с ним участок также отображается на карте неверно.

Как исправить ошибку расположения границ участка на кадастровой карте

Как исправить: похоже на эффект домино — придется
исправлять участки один за другим. Последовательно пройдем цепочку исправлений
границ всех участков, начиная с участка № 2.

Устанавливаем всех пострадавших собственников и согласовываем границы. Изменения не
коснутся только собственника участка № 1;

Делаем межевание всех
проблемных участков заново. Всем будет удобнее, если привязку границ сделать
одновременно у единого подрядчика. Можно попробовать устранить недостатки за
счет виновного в изначальной ошибке;

Направляем в Росреестр уточнённые межевые планы вместе с заявлениями об исправлении ошибки. Это
может сделать и исполнитель межевых работ;

Росреестр исправит ошибку в течение 5 рабочих дней.

Ошибка 3. Отказ
соседа в согласовании границ

Усложним предыдущую
задачу. Собственник участка № 8 не согласен изменить границы своего участка. Он
отказался подписать предложенный акт согласования границ. Возможно, его
устраивает внесенная в ЕГРН ошибочная конфигурация, он настаивает на ее
подлинности.  Росреестр откажет в регистрации
изменений границ всех остальных участков.

Как исправить: придется обратиться в суд. Требуем аннулировать сведения границах участка
несогласного собственника, в связи с технической или реестровой ошибкой в ЕГРН.
В качестве третьего лица можно привлечь Росреестр. К исковому заявлению прилагаем:
выписки из ЕГРН на свой и смежный участки, копию межевого плана, подтверждение
об уплате госпошлины.

После
вступления решения суда в законную силу обращаемся в Росреестр через
МФЦ. Прилагаем межевые планы и заявления об уточнении границ всех участков.

Ошибка 4. Сдвиг
спутниковых фотоснимков

Часто
встречается ситуация, когда при наложении координат кадастровой карты на спутниковую фотосъемку все участки квартала одинаково сдвинуты относительно своих
фактических границ. Выглядит это так:

Как исправить ошибку расположения границ участка на кадастровой карте

Как исправить: сдвиг связан с погрешностями спутниковой фотосъемки, к чему
Росреестр не имеет отношения. Поэтому с участком все в порядке, в ЕГРН содержатся правильные данные, а значит вносить изменения не нужно. Если требуется точное
изображение, просто подвигайте подложку карты.

Справа под выбором спутниковых слоев есть ссылка «Настроить карту». Нажмите ее и с помощью стрелок
настройте изображение до корректного совмещения границ:

Как исправить ошибку расположения границ участка на кадастровой карте

Повторимся, что это делается только для вашего удобства и никак не влияет на данные в ЕГРН.

Ошибка 5. Ложные
границы

Собственник
участка № 2 уверен, что его участок отображен на кадастровой карте неправильно.
Он претендует на большую площадь. Возможно даже, обнес участок забором, и никто
из соседей не высказывает претензий. Технической или реестровой ошибки в ЕГРН
нет.

Как исправить ошибку расположения границ участка на кадастровой карте

Как исправить: публичная карта все отображает
правильно. Мы столкнулись с самозахватом земли. Бывает, пользуясь прилегающей
территорией длительное время, собственники автоматически приписывают себе
«лишние» сотки.

Это незаконно и преследуется в административном порядке по ст.
7.1 КоАП РФ. Однако, если собственник участка № 2 уверен в своей правоте, придется в
судебном порядке обосновать притязания.

По сути, речь идет о легализации самозахвата
и приобретении еще одного объекта недвижимости.

Установите текущего собственника спорного участка. Зачастую это сельское поселение,
городской округ. В качестве отправной точки используем ст. 11.7 ЗК РФ
«Перераспределение земельных участков»;

Будьте готовы к проведению межевания и постановке участка на кадастровый учет;

Документально обоснуйте свои притязания и обратитесь к текущему собственнику в досудебном порядке.
Будьте готовы обосновать свою позицию в суде;

В случае отсутствия подтверждения владения используйте ст. 234 ГК РФ о приобретательной
давности. Также рассмотрите приобретение участка с торгов.

Неверные
границы нужно исправлять

Судя по
обращениям собственников, смещение кадастровых границ — частый случай.

Если вы увидели
на карте неправильное отображение границ, то проблему придется решать. Неверные
координаты границ — причина конфликтов с соседями. Такой участок трудно продать,
на нем нельзя вести законное строительство. Возникнут сложности и с подведением
коммуникаций.

Алгоритм действий по устранению кадастровой ошибки в местоположении границ земельного участка | Последние новости

Кадастровая ошибка в сведениях возникает по причине ошибочных данных, указанных в документах, на основе которых объект недвижимости был поставлен на кадастровый учет или в сведения о нем. Таким образом, такая ошибка не зависит от действий органа кадастрового учета. Для земельного участка это могут быть неверно указанные его границы, углы поворота, местоположение.

С такой проблемой столкнулась пенсионерка Петрова Валентина Семеновна.

Вопрос: Мой участок по координатам, которые представляет Кадастровая палата, занимает треть соседского участка, но заборы мы не перемещали еще с момента получения земли в собственность в 90-х годах.

Сосед считает свои границы правильными, а я тоже, потому что оба межевались и платили немалые деньги за это еще в 2005 году. На нашей улице я слышала не мы одни в такой ситуации. И проблема у всех одна: чтобы исправить границы по своему участку, надо сдвинуться всем соседям на целой улице.

Но никакого решения мы не находим, только ссоримся каждый раз, выходя  капать огород.

Заместитель директора – главный технолог Филиала Кадастровой палаты Чувашской Республики Александрова Нина Николаевна:

Ответ: Такая проблема действительно существует и ее масштабы точно определить невозможно, если собственниками сами не предпримут необходимых действий для выявления таких случаев. Законодатель признал такие ситуации, когда фактические границы не соответствуют описанным координатам границ в государственном кадастре недвижимости, кадастровыми ошибками.

Причина их возникновения вполне банальная – неправильное координирование границ одного из участков на улице, сведения о которой последующий межевик, который проводил кадастровые работы на соседних участках, использовал как исходные данные. Даже при установлении факта неправильной границы способа документального установления ошибки и механизмов ее исправления не существовало до 01.03.2008 года. За это время количество ошибок день за днем росло.

Но решение данной проблемы уже предусмотрено и является достаточно эффективным для того, чтобы привести сведения кадастра в соответствие с фактическими границами между ранее учтенными земельными участками.

Единственным условием для этого — воля всех собственников, выраженная в согласовании новых (правильно установленных) границ, соответствующих фактическим и понятным всем соседям многие годы, а не с ошибками в координатах.

Поскольку на сегодняшний день только кадастровые инженеры могут проводить такие работы и подготавливать необходимые для учета документы, то предъявление претензий к межевым организациям, которые допустили ошибки в 2005 или ранее (позднее) не принесет никаких результатов, поскольку многие из них уже прекратили свою деятельность и предъявлять претензии к качеству работ просто некому, да и срок исковой давности  на предъявление таких требований истек.

Тем не менее, приведение сведений о местоположении границ (координат характерных точек этих границ) в соответствие с фактическими границами (забор, межа, многолетние насаждения и др. искусственные и природные межевые знаки), по мнению Филиала, является важной задачей собственников земельных участков.

  Ведь каждый участок земли, как и любая вещь, которую можно купить – продать, подарить, передать в пользование (аренду) не должна быть с браком, а неправильно определенные координаты такой уникальной характеристики как границы и есть тот самый брак работы многолетней давности межевиков, которым доверили эту работу, требующий устранения. Сегодня исправить его могут только квалифицированные специалисты – кадастровые инженеры, отвечающие своей репутацией и правом осуществлять эту деятельность и несущие административную и уголовную ответственность за качество своей работы, которая (ответственности) ранее не предусматривалась. Тем более что выявление ошибок,  разбирательство в их причинах и урегулирование вопрос исправления по обоюдному согласию соседей – смежных участков, ранее не было предусмотрено в законах. Такие вопросы могли быть разрешены только в судебном порядке через оспаривание результатов межевания.

Сегодня тоже можно судиться с соседями, но нужно четко оценить свои возможности как финансовые, так и временные и понимать, что обращение в суд потребует несения бремени доказывания своей правоты, создаст искусственный конфликт с соседом, привлеченным в ответчики, возможно, потребует найм юриста, чтобы защита права была квалифицированной и долгого времени участия в судебных тяжбах, манипуляций с терминами, понятными специалистам в области геодезии или юриспруденции, разбирательства в землеустроительных судебных экспертизах, оплата которых возлагается судом на стороны процесса. А можно просто и понятно двум и более соседям за плату гораздо меньшую, чем судебные издержки  и  гораздо быстрее и эффективнее исправить кадастровые ошибки в порядке учета изменений согласовав изменения всеми. Не первый год практикующие кадастровые инженеры знают, как готовить межевой план на исправление кадастровой ошибки в местоположении границ и как обосновать причины их наличия.

Читайте также:  Как узаконить перепланировку. Пошаговая инструкция

Единственное предупреждение со стороны Филиала, как собственников, так и кадастровых инженеров, о том, что манипуляции с подменой кадастровой ошибки процедуры перераспределения или самозахвата земель общего пользования быстро могут быть обнаружены и направлены в надзорные органы для разбирательства. Поэтому каждый должен быть добросовестным в вопросе исправления кадастровых ошибок, не искать виновных, а следовать четко определенной законом схеме их устранения.

Исправление ошибки в местоположении границ земельного участка

Что же делать, если выявлено пересечение границ? Для решения указанной проблемы, необходимо максимально точно выяснить причины, по которым произошло пересечение.

Ошибку мог допустить сотрудник кадастрового учёта. Например, данные реестра недвижимости или кадастровый паспорт содержат различные сведения о границах, т. е. данные в этих документах не совпадают. В таком случае решить проблему очень просто: орган территориального кадастрового учёта сам внесёт изменения.

Эта работа не требует финансовых и временных затрат, а также нет необходимости в участии владельца земельного участка.

В случае, если пересечение границ обусловлено опиской, опечаткой, другой подобной ошибкой, допущенной органом регистрации прав при осуществлении государственного кадастрового учета и приведшей к несоответствию сведений, содержащихся в ЕГРН, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились данные в ЕГРН, такая ошибка именуется технической.

Техническая ошибка исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня ее обнаружения в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления. Исправление технической ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

Другое дело, если ошибку допустил кадастровый инженер в процессе подготовки межевого дела, и она воспроизведена в ЕГРН, такая ошибка именуется реестровой (кадастровой) ошибкой.

Реестровая ошибка в местоположении границ земельного участка может быть исправлена по инициативе правообладателя земельного участка, органа местного самоуправления, на территории которого расположен земельный участок, органа государственной власти субъекта Российской Федерации, в пределах которого расположен земельный участок (при проведении комплексных кадастровых работ по межеванию земельных участков в границах определенных территорий), органа регистрации прав. При этом исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

Реестровая ошибка в сведениях ЕГРН о местоположении границ земельного участка может быть исправлена по заявлению правообладателя земельного участка и межевого плана, в котором будут содержаться сведения, свидетельствующие о наличии реестровой ошибки и необходимые для ее исправления сведения, а также акт согласования местоположения границ, в том числе если требуется уточнение (исправление реестровой ошибки) сведений ЕГРН о местоположении смежных ему земельных участков. Также, реестровая ошибка может быть исправлена по заявлению правообладателя или любого иного заинтересованного лица и межевого плана, подготовленного на основании решения суда об исправлении реестровой ошибки, а в случае, если необходимые для ее исправления сведения содержатся в решении суда – только такого заявления и решения суда без предоставления межевого документа.

При проведении комплексных кадастровых работ на территории муниципальных образований субъекта Российской Федерации реестровая ошибка в сведениях ЕГРН о местоположении границ земельного участка и его площади подлежит исправлению на основании заявления заказчика комплексных кадастровых работ и карты-плана территории, составленной по итогам проведения кадастровых работ.

Орган регистрации прав также вправе самостоятельно исправить реестровую ошибку в сведениях ЕГРН о местоположении и площади земельного участка.

При обнаружении реестровой ошибки в описании местоположения границ земельных участков, муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств, наличие которой является в том числе причиной пересечения границ земельных участков, границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств с границами земельного участка, принимает решение о необходимости устранения такой ошибки, которое должно содержать дату выявления такой ошибки, ее описание с обоснованием квалификации соответствующих сведений как ошибочных, а также указание, в чем состоит необходимость исправления такой ошибки. Орган регистрации прав не позднее рабочего дня, следующего за днем принятия данного решения, направляет его заинтересованным лицам или в соответствующие органы для исправления такой ошибки.

При получении заинтересованным лицом от органа регистрации прав решения о необходимости устранения реестровой ошибки в местоположении границ земельного участка заинтересованное лицо вправе обратиться в орган регистрации прав за исправлением реестровой ошибки.

По истечении трех месяцев со дня направления заинтересованным лицам решения о необходимости устранения реестровой ошибки в сведениях ЕГРН о местоположении границ земельного участка и при непоступлении документов, на основании которых обеспечивается устранение данной реестровой ошибки, орган регистрации прав вносит изменения в сведения ЕГРН о местоположении границ и площади такого земельного участка без согласия его правообладателя. На основании поступившего в орган регистрации прав до истечения указанного срока заявления собственника земельного участка данный срок продлевается на срок, указанный в таком заявлении, но не более чем на три месяца.

Таком образом, ошибка в местоположении границ земельного участка может быть допущена по самым разным причинам, но в любом случае ее необходимо исправлять.

Факт наличия ошибок в реестре может выясниться в самый неподходящий момент – например, когда собственник решит продать участок. Это помешает оперативно оформить документы, а возможно, и вовсе расстроит сделку.

Кроме того, если земельный участок оформлен неправильно, данный факт может влиять на размер земельного налога. 

Что такое кадастровая ошибка и как ее исправить. Разъяснение Росреестра

Проблемы с межеванием земли и оформлением дома часто возникают из-за кадастровых ошибок. Так, зачастую, спустя несколько лет выясняются такие нелепости, что ваш дом, который благополучно зарегистрирован, оказывается, стоит на участке соседа. Или еще хуже, часть дома выходит за пределы участка и находится там, где вообще не разрешено находиться.

И даже если вы добросовестный налогоплательщик и в тот период, когда стали собственником земли оформили все права как положено, обежав при этом немало инстанций, вы не застрахованы от бумажной волокиты. Вот такие вот палки в колеса порой ставит нам государство, принимая свои заумные законы.

Итак, разберем что же такое кадастровая ошибка и чем она может грозить.

Кадастровая ошибка – это внесенные в базу Росреестра сведения, не соответствующие фактическим данным. Она возникает из-за неверных расчетов либо халатного отношения и выявляется при сверке фактических данных и сведений, уже занесенных в базу.

Получается, что кто-то недобросовестно отнесся к своим обязанностям – а нам разгребать? Да, к сожалению, по факту так и происходит.

После слияния баз и объединения их в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), ошибки начали всплывать и показываться наружу.

Причины возникновения кадастровых ошибок

Кадастр недвижимости строится на двух фундаментальных основах:

В геодезии, достичь истинного значения реальной величины невозможно, так как на измерения влияет множество факторов. Можно лишь очень близко приблизиться к этому значению. Поэтому случайные погрешности для геодезических измерений являются нормой. Главное, не выйти за рамки допустимых пределов.

 Ввиду введения новых технологий все геодезические и картографические измерения шагнули вперед. Современное, усовершенствованное оборудование дает возможность проводить измерения все точнее и точнее. На смену наземным геодезическим методам измерений (триангуляция, полигонометрия) приходят новые космические способы (трилатерация).

Увеличивается скорость получения и обработки точной геодезической информации, обновляются государственные системы координат. Возникают новые возможности, по сравнению с прошлыми годами, обновления данных глобальных систем отсчета.  Появляются местные системы координат в каждом административном регионе.

Однако, большинство участков внесено в базу данных Росреестра по имеющимся приблизительным и неуточненным сведениям, без проведения процедуры межевания, что приводит к выявлению кадастровых ошибок.

Наряду с этим, геодезисты (кадастровые инженеры), допустив оплошность при настраивании мерного прибора или сделав ошибочные расчеты также могут допустить такие кадастровые ошибки, как пересечение границ смежных участков, накладывание одного участка на другой, смещение участков и т.д.

 Поэтому, не только кадастровые сведения, основанные на данных прошлых лет занесенные в электронный реестр, но и ошибки, из-за неумения пользоваться современным оборудованием хранятся в базах до случайного их выявления.

Технические погрешности геодезическо-кадастровых работ, неаккуратное отношение, низкая степень квалификации специалистов в области геодезии и кадастра приводят к возникновению таких вот ошибок.

Читайте также:  Как внести изменения в ЕГРН

Кадастровые ошибки возникают чаще всего при:

  • проведении измерительных работ на неисправном или устаревшем оборудовании;
  • указании неточных координат, не соответствующих действительности;
  • эксплуатации геодезического оборудования без навыков и знаний;
  • неверных математических вычислениях;
  • невнимательности и безответственности;
  • использовании непроверенных сведений, без выезда на объект.

Виды кадастровых ошибок

Статья 61 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» обозначает два вида ошибок:

Техническая ошибка. Это опечатки, искажения названий, описки в цифрах и буквах. Такие ошибки возникают из-за невнимательности регистратора или из-за того, что база данных Росреестра подхватила неверную информацию при слиянии данных из других баз. Чаще всего это ошибки в наименованиях улиц, номеров домов.

Реестровая ошибка. Это ошибка, которую допустил кадастровый инженер при подготовке документов по межеванию, техническому плану, актам.

В результате реестровой ошибки, ваш дом может оказаться на территории совсем другого участка, ил границы земельного участка могут наложиться на границы соседа. Площадь постройки по документам не соответствовать площади по факту. Перечислять можно до бесконечности. Казусов довольно много.

Ведь раньше к межеванию относились проще и частенько указывали приблизительные координаты без выезда геодезистов. Вот такие вот «безвыездные» ошибки и всплывают чаще всего. 

Как выявляют реестровые и технические ошибки

Ошибки выявляются и всплывают при постановке недвижимости на кадастровый учет. Порой сосед смежного участка, узаконивая свои владения выясняет, что его дом стоит, например, на вашем участке, или границы, указанные на бумагах, не соответствуют действительности.

  Иногда недостоверные сведения обнаруживаются при заказе выписки из Росреестра. Кадастровая ошибка – далеко не редкость, но новостью становится неприятной и неожиданной. Несет дополнительные затраты и трудности.

Но если вовремя не позаботится об ее исправлении, то последствия могут стать еще печальнее.

Кто обязан исправить кадастровую ошибку

А надо ли вообще исправлять кадастровую ошибку? Мы можем десятилетиями жить и знать не знать о существовании ошибки. Исправно платить налоги.

Иногда, ошибочные сведения, становятся даже плюсом (например по документам площадь участка меньше, чем на самом деле, что влечет за собой уменьшение налоговой ставки). Но последствия не исправления заведомо известной кадастровой ошибки могут обернуться неприятностью.

Так, налоговые органы обяжут внести все неоплаченные взносы и пени. Или, например, кадастровая ошибка может помешать продаже участка, так как надо будет оперативно переоформлять документы.

Так что самым заинтересованным лицом в исправлении ошибок и наведении порядка в документах будет собственник имущества, которого непосредственно касаются эти ошибки. На него и падает бремя расходов. Ведь, в зависимости от вида ошибки возможно понадобится экспертиза или судебное разбирательство.   

Сроки исправления ошибки

Законом установлены сроки на устранение технических и реестровых ошибок, в зависимости от вида ошибки: техническую исправляют за три дня, реестровую — за пять. Но не все так быстро, как кажется на первый взгляд.

Существует ряд исключений, при которых нельзя решить проблему не только за неделю, но и за месяц. Так, если кадастровая ошибка затрагивает законные интересы других лиц, то и исправление ее возможно только при проведении ряда действий.

Например, чтобы избавиться от наложения территории одного участка на другой, необходимо заказать новый межевой план (рассчитать стоимость межевого плана в вашем регионе можно здесь), или получить решение суда – а это еще дополнительное время.

Вот почему все в округе нас призывают ставить недвижимость на кадастровый учет вовремя! Ведь в случае чего, не знаешь где можно споткнуться.   

Куда обратиться для исправления кадастровой ошибки?

Для исправления кадастровой ошибки Вам надо обратиться в ближайший МФЦ с соответствующим заявлением. К заявлению прикладываются документы, обосновывающие наличие технической ошибки (договор купли-продажи, дарения, мены и иные документы, содержащие правильные сведения). Госпошлиной исправление кадастровой ошибки законом не облагается.

Если исправить ошибку возможно только через суд, тогда надо подать иск об исправлении технической или реестровой ошибки. В суд вправе обратиться любое заинтересованное лицо, а также представители органа регистрации прав.

Как избежать кадастровой ошибки

Как, говорится, знал бы где упасть — соломку бы подстелил. К сожалению, на этапе регистрации документов кадастровой ошибки избежать не получится. Однако, если после получения выписки из ЕГРН, обнаружив неточности (в адресе, номере и т.д.), «по горячим следам» отдать документацию на переоформление — данные тут же поправят. 

А дабы не допустить кадастровых ошибок на стадии подготовки документов, нужно обращаться только в проверенные кадастровые компании. Для удобства мы создали каталог проверенных кадастровых организаций — исполнителей, которые оказывают качественные кадастровые и геодезические услуги. 

Исправление кадастровой ошибки

Согласно статье 28 главы 3 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 г.

N 221-ФЗ, кадастровая ошибка — это воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости.

То есть ошибка признается кадастровой, если неверные данные содержались в документах, которые были предоставлены в орган кадастрового учета (например, ошибки, допущенные при определении координат характерных точек границ земельного участка).

Кадастровую ошибку могут совершить органы государственной власти или местного самоуправления, неправильно подготовившие схему расположения (проект границ) земельного участка, на основании которой были осуществлены кадастровые работы, или иные акты, изменяющие (устанавливающие) отдельные характеристики земельного участка (категорию земель, вид разрешенного использования, адрес (местоположение), либо кадастровые инженеры (до 01.01.2011 — лица, считающиеся кадастровыми инженерами) в случае неправильного отражения сведений о местоположении границ (координат) земельного участка в межевом плане. Кадастровая ошибка также часто допускается органами местного самоуправления при проведении инвентаризации, подготовке проекта границ участка для осуществления кадастровых работ или других актов, изменяющих его некоторые характеристики.

Наиболее актуальная и распространенная на данный момент кадастровая ошибка — это несоответствие определенных кадастровым инженером координат границы участка их фактическому местоположению. Это можно увидеть на публичной кадастровой карте, находящейся на портале Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) или при получении кадастрового плана территории.

Наиболее часто такая кадастровая ошибка совершается кадастровым инженером из-за ряда причин:

  • многие кадастровые инженеры до сих пор используют устаревшее оборудование и проводят работы в условной или местной системе координат без привязки к общей государственной системе. В результате получается участок, имеющий границы, которые невозможно привязать к местности.
  • некоторые кадастровые инженеры из-за большого количества заказов не выезжают на местность, вписывая в кадастровый план приблизительные координаты. Для получения данных они используют картографические материалы и сведения об смежных участках, поставленных ранее на учет.
  • из-за низкой квалификации, кадастровый инженер может не обеспечить подготовку оборудования и правильную обработку измерений для привязки межуемого участка или допустить просчеты в вычислениях.
  • невнимательность кадастрового инженера может привести к неверному определению конфигурации существующего ограждения и изменению площади участка.
  • из-за неисправности применяемого измерительного оборудования.

Если кадастровая ошибка выявляется органом кадастрового учета, то принимается решение о необходимости устранения такой ошибки, которое содержит дату выявления такой ошибки, ее описание с обоснованием квалификации соответствующих сведений как ошибочных, а также указание, в чем состоит необходимость исправления такой ошибки. Орган кадастрового учета не позднее рабочего дня, следующего за днем принятия данного решения, направляет его заинтересованным лицам или в соответствующие органы для исправления такой ошибки в предусмотренном законом порядке.

Закон предусматривает три варианта исправления кадастровых ошибок:

  1. в порядке, установленном для учета изменений соответствующего объекта недвижимости (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, представленные для кадастрового учета). В этом случае для исправления кадастровой ошибки необходимо получить письменное заявление собственника объекта недвижимости и документы, содержащие сведения в объеме, необходимом для внесения данных исправлений;
  2. в порядке информационного взаимодействия (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, поступившие в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия);
  3. на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки (вне зависимости от причин ее возникновения). Суд вправе принять такое решение по требованию любого лица или любого органа, в том числе органа кадастрового учета.

Другими словами, кадастровая ошибка подлежит исправлению либо как изменение сведений об объекте недвижимости, либо в порядке информационного взаимодействия либо на основании вступившего в законную силу решения суда. 

Существует несколько оснований для судебного разбирательства по исправлению кадастровой ошибки:

  • отказ органа кадастрового учета в проведении кадастрового учета участка из-за выявленной кадастровой накладки;
  • отказ органа кадастрового учета на заявление правообладателя участка с требованием устранить кадастровую ошибку;
  • заключение кадастрового инженера о выявлении кадастровой ошибки в ходе межевания участка или соседней территории.

Чтобы исправить выявленную ошибку в орган кадастрового учёта необходимо представить следующие документы:

  • заявление об исправлении технической ошибки в сведениях ГКН, составленное по форме приложения к приказу Минэкономразвития России от 13.04.2009 № 125, либо обращение об исправлении кадастровой ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости;
  • документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя;
  • иные предусмотренные Законом документы, необходимые для исправления ошибок, если это необходимо.
Читайте также:  Перепланировка в квартире: что можно, а что нельзя

Необходимо заметить, что орган кадастрового учёта принимает большое количество решений об отказе в исправлении ошибок по следующим причинам:

  • имеющиеся в распоряжении собственника правоустанавливающие документы не содержат необходимых сведений для определения земельного участка в ГКН (сведения не соответствуют тем данным, что содержатся в ГКН).
  • предоставленные документы не являются основанием для исправления технической ошибки.

В том случае, если вина за пересечение границ лежит на кадастровом инженере, допустившем ошибку при проведении кадастровых работ, то ошибка определяется как кадастровая и должна быть исправлена в соответствии со статьей 28 Закона о кадастре недвижимости.

В данном случае межевой план должен быть доработан, для этого в план должны быть внесены дополнительные сведения, которые позволили бы устранить ошибку в местоположении границы этого земельного участка.

При этом могут быть внесены новые данные, такие как:

  • заключение кадастрового инженера, который проводит повторные контрольные кадастровые работы;
  • акт согласования местоположения границы ранее учтённого земельного участка. Его можно не оформлять в том случае, если площадь участка и его конфигурация фактически не изменилась.

Также есть небольшие нюансы в отношении исправлений ошибок ранее учтённого земельного участка или же участка, который не был учтён в государственном кадастре, но право собственности на которое уже зарегистрировано и не прекращено — орган кадастрового учёта может исправить её согласно тому же Закону о кадастре недвижимости, по части 14 статьи 45.

Таким образом, для вынесения скорейшего решения о государственном кадастровом учёте при нахождении ошибки, технической или кадастровой, требуется проведение повторных (контрольных) кадастровых работ.

Стоит также отметить, что кадастровую ошибку выявляет и исправляет кадастровый инженер, который проводит межевание, независимо от того, допускал он эту ошибку или нет.

Собственник не может выявить кадастровую ошибку в местоположении границы своего земельного участка, так как для этого нужны специальные геодезические приборы и знания.

Иск о признании недействительными результатов межевания и комплексные кадастровые работы (краткая заметка)

Иск о признании недействительными результатов межевания и комплексные кадастровые работы (краткая заметка)

Законодательство и судебная практика не перестают наполнять теоретические и научно-практические конструкции дополнительным содержанием. В 2016 г. вышла моя книга «Исковая защита прав на земельные участки и межевание» (М.

: ИнфотропикМедиа, 2916), в которой я предпринял попытку классификации всех земельных исков (оставив более глубокую догматическую разработку их конструкций на будущее).

Комплексные кадастровые работы  (далее — ККР) в параграфе об иске о признании недействительными результатов межевания мной не затрагивались, сами эти работы широко развернулись в последние года три, так что только сейчас можно подводить какие-то промежуточные итоги…

Итак, результатом ККР является карта-план (квартала, кварталов), которая отражает — среди прочего — уточнение местоположения границ земельных участков.

Граждане, не согласные с результатами ККР (не согласные, н-р, с изменением местоположения границ и уменьшения площади участка более чем на 10% от указанной в ЕГРН) начали обращаться в суды с исками о признании недействительными результатов ККР. Складывающаяся практика побуждает меня, как автора книги 2016 г., внести поправку в один важный тезис. Да и конкретный повод к этому появился: 08.09.2020 г. в 4-м кассационном в Краснодаре поставлена, как я надеюсь, «жирная точка» в деле, в к-м я подготовил и досудебное заключ. кад. инженера, и представлял в суде истца (он же ответчик по встречному иску). Хотя как судебный эксперт я стараюсь воздерживаться от ведения дел…

Иск о признании недействительными результатов межевания, как и другие универсальные земельно-правовые иски (см. о них подробнее в моей книге 2016 г. на с. 36-56 и далее параграфы по каждому иску), в качестве самостоятельного способа защиты не могли появиться раньше, чем начали сказываться первые результаты земельной реформы 90-х гг. XX в.

С технической точки зрения обращение в суд с иском стало возможно после появления Инструкции по межеванию земель 1996 г., в которой под межеванием понимается «комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади» (п. 1.1. Инструкции). Инструкция по межеванию земель 1996 г.

предусматривала не только выявление дефектов межевания, будь то сами съемочные работы, или процедура согласования местоположения границ, но и возможность обжалования результатов межевания «в установленном порядке» (п. 15). Хотя ни ЗК РСФСР 1991 г., ни федеральные законы до 2001 г. этого вопроса не касались вовсе.

В появившихся гораздо позже Методических рекомендациях по проведению межевания объектов землеустройства 2003 г. так же ничего не говорилось об обжаловании результатов межевания. На уровне закона возможность разрешать споры, возникающие при проведении землеустройства, «в соответствии с законодательством Российской Федерации» была закреплена в ст. 26 Закона от 18.07.2001 о землеустройстве.

Цель иска о признании недействительными результатов межевания состоит в признании юридически закрепленных границ земельного участка ответчика установленными с нарушением требований законодательства (эти «нарушения» рассматриваются мной в книге 2016 г. подробно; во втором издании книги, рукопись к-й никак не решаюсь отправить в издательство, добавлю новый материал). На стр. 113 книги 2016 г.

я указал, что «требование истца направлено на признание недействительными результатов межевания «чужого» земельного участка и «чужой» границы, а не своего».

Иначе обстоит дело с иском о признании недействительными результатов ККР: здесь требование истца направлено на признание недействительными результатов межевания «своего» земельного участка и «своей» границы, а не «чужого».

Дело в том, что в результате выполнения ККР осуществляется (в первую очередь) уточнение местоположения границ земельных участков (подп. 1 п. 2 ст. 42.1 Закона 221-ФЗ) в публично-правовом поле в определенной единице кадастрового деления территории, а не вследствие частной инициативы в отношении отдельного участка.

При  этом законодатель предусмотрел «зазор», допуск, так сказать: уточняемая площадь может уменьшиться по сравнению с «реестровой» площадью, но не более чем на 10%. Если площадь уменьшилась более чем на 10%, то сведения о таком земельном участке включаются в план-карту территории только при наличии письменного согласия правообладателя (п. 5 ст. 42.

8 Закона 221-ФЗ). В отличие от порядка согласования местоположения границ, который установлен ст.ст. 39-40 Закона 221-ФЗ (кадастровый инженер сам подготавливает акт согласования, назначает день согласования, предлагает внести в акт запись о согласовании или возражения относительно местоположения границ, получает возражения по почте), статьей 42.

10 Закона 221-ФЗ установлен иной порядок. Согласование местоположения границ земельных участков при выполнении ККР осуществляется согласительной комиссией на одном из заседаний (п. 1 ст. 42.10 Закона 221-ФЗ), которая оформляет и акт согласования местоположения границ (подп. 3 п. 6 ст. 42.10 Закона 221-ФЗ).

Заинтересованное лицо вправе направить в комиссию возражения относительно уточнения местоположения границ «своего» земельного участка (п. 14 ст. 42.10 Закона 221-ФЗ), а комиссия обязана рассмотреть эти возражения.

Судебная практика показывает: граждане ошибочно полагают, что, во-первых, именно кадастровый инженер обязан письменно уведомить их о том, что площадь «уточняемого» земельного участка уменьшается более чем на 10% от размера, указанного в ЕГРН.

Однако кадастровый инженер в данном случае работает по контракту в интересах Заказчика и все юридически значимые вопросы разрешаются Заказчиком. Кадастровому инженеру (исполнителю в целом) законом вменяется в обязанность всего лишь уведомление граждан (если в ЕГРН имеется адресная информация) о начале выполнения ККР (п. 2 ст. 42.7 Закона 221-ФЗ).

 Во-вторых, граждане ошибочно полагают, что раз они не дали своего письменного согласия на такое уменьшение, то карта-план территории в части, в к-й указаны уточненные сведения в отношении принадлежащего им участка, подготовлена с нарушением закона.

Местоположение границ считается согласованным, если заинтересованное лицо не представило возражения (подп. 1 п. 17 ст. 42.10 Закона 221-ФЗ), т.е. какого-либо обязательного письменного согласия не требуется.

В целом же – как показывает набирающая «оборот» практика рассмотрения дел по искам о признании недействительными результатов ККР – можно говорить о том, что конструкция иска о признании недействительными результатов межевания является работающей применительно к новому виду кадастровых работ. Не исключаю, что эта конструкция будет и далее наполняться, благодаря судебной практике. Причем истцами в такого рода делах могут выступать также органы гос.власти и местного самоуправления, когда их не устраивает уточнение границ земельных участков, которые принадлежат гражданам и юрлицам, образование земельных участков под зданиями (в части размера участка) или исправление реестровых ошибок. В таких случаях, как я указал выше, требование истца направлено на признание недействительными результатов межевания «чужого» земельного участка и «чужой» границы.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *