Как правильно торговаться при покупке квартиры: пошаговая инструкция

Торг при покупке недвижимости обычно происходит по одному и тому же сценарию. Сначала собственник завышает стоимость квартиры, а потом на эту же сумму делает скидку. В итоге все довольны. Продавец получает, что хотел, а покупатель – моральное удовлетворение. Но есть способы действительно снизить цену.

Как правильно торговаться при покупке квартиры: пошаговая инструкция

Шаг 1 – оценить стоимость квартиры

Чтобы продать квартиру быстро и выгодно, необходимо установить конкурентную стоимость. На нее влияют много факторов:

  • тип дома, материал и год постройки (панельные и более старые дома ценятся меньше, чем кирпичные, монолитные и новостройки);
  • местонахождение дома в городе (район, удаленность от центра, инфраструктура, доступность общественного транспорта);
  • количество этажей в доме и расположение квартиры (угловые, квартиры на первом и последнем этаже ценятся меньше, средние этажи – наиболее дорогие, особенно если из окна красивый вид);
  • общая площадь (м 2 ) и количество комнат;
  • планировка (квартиры с проходными комнатами, неузаконенной или нестандартной планировкой стоят дешевле);
  • наличие балкона или лоджии;
  • площадь кухни (чем больше, тем более высокую стоимость можно установить);
  • тип санузла (раздельный ценится больше, чем совмещенный);
  • наличие и качество ремонта;
  • обустройство территории вокруг дома (наличие детских площадок, мест для отдыха).

Чем больше факторов, повышающих стоимость квартиры, тем дороже и выгоднее ее можно продать. Чтобы правильно определить цену, нужно посмотреть, сколько стоит похожее жилье. Стоимость одинаковых квартир может различаться на 10-15%, что составляет десятки или сотни тысяч рублей. Поэтому важно поставить адекватную цену, которая будет выгодна вам и привлекательна для покупателя.

Ориентиром должна служить средняя стоимость аналогичного жилья. Устанавливая свою цену, учтите следующее:

  • Если у вас есть время и вы можете подождать несколько месяцев, а то и год, установите цену на 10-15% выше средней. И пока покупатели будут звонить и проявлять интерес, не снижайте ее.
  • Чтобы продать квартиру быстро и удачно, необходимо поставить стоимость на 5-10% ниже. Чем больше количество звонков, тем привлекательнее цена для покупателей.

Как правильно торговаться при покупке квартиры: пошаговая инструкция

Обзвон собственников и риэлторов

После того как сформирован шорт-лист интересующих вариантов, можно приступать к обзвону. Помните: при контакте с продавцом не позволяйте ему делать вывод вашем хорошем материальном положении.

В переговорах не затрагивайте темы о ваших дорогих покупках, путешествиях, подарках и т.д. Не обсуждайте с ним вашу любимую люксовую машину.

Делая вывод о вас, как о человеке с финансовым достатком, он не станет понижать цену на квартиру.

Имейте в виду, что застройщики и агентства недвижимости отлично разбираются в психологии потенциального покупателя. Наученные опытом и практикой, они легко добиваются, чтобы покупатель потратил больше, чем планировал вначале. К тому же доходы риэлторов и агентств — это часть от стоимости проданного вам жилья, поэтому они очень даже заинтересованы, чтобы продать вам как можно дороже.

Если хотите выгодно купить дом – не изображайте из себя богатенького дядю. В этом деле лучше выглядеть как «бедный родственник».

Ваш выход – предлагаем выгодные условия для продавца

Обсудив недостатки квартиры и установив контакт с продавцом, нужно показать, что при получении скидки вы готовы предоставить продавцу определенные выгоды. Для продавца будет удобно, если:

  • Оплата будет наличными. Это гарантирует быстрое прохождение сделки без дополнительных согласований с банком и предоставления дополнительных документов для ипотеки.
  • Предоставите больше времени для освобождения квартиры. При альтернативных сделках этот критерий может стать вашим важнейшим преимуществом.
  • Возьмете на себя часть расходов по оформлению документов или окажите помощь в этом вопросе.

Читать еще:  Как вернуть телевизор в магазин если он не понравился

Грамотно ведите беседу с продавцом при просмотре квартиры

Первым делом необходимо успешно установить контакт с владельцем жилья и вести себя так, чтобы сформировать положительное мнение. Если Вы будете вежливы и доброжелательны, успех практически обеспечен. Аккуратно задавайте вопросы о характеристиках и состоянии квартиры. Подчеркните достоинства, обратите внимание на недостатки, но не забывайте о тактичности.

Не стоит говорить только о недостатках или только о достоинствах квартиры – и то, и другое не пойдет на пользу. Важно, чтобы был баланс. Например, из достоинств можно подчеркнуть высокие потолки, удобство планировки, наличие просторной кладовки или больших окон. А из недостатков можно назвать устаревший ремонт, плохую освещенность, проблемы с коммуникациями.

Не высказывайтесь слишком резко и не говорите о том, чего нет или Вы не можете доказать. Например, если сказать владельцу о том, что квартира не стоит заявленных денег, или аналогичные объекты на рынке продаются дешевле, то вполне возможно, что торг не удастся, да и сделка не состоится.

Лучше показать владельцу, что квартира нравится, но есть небольшие недостатки, с которыми Вы бы могли согласиться, но за некоторую уступку в цене.

Алгоритм сделки купли-продажи квартиры

Порядок действий при купле-продаже квартиры начинается с определения юридического статуса объекта и заканчивается передачей ключей новому владельцу.

Определяем юридический статус квартиры

Юридических статуса жилья всего два:

Первичное жилье — это то, на которое не устанавливалось право собственности.

Его можно приобрести по договору долевого строительства до момента сдачи дома в эксплуатацию, либо в готовом доме при условии, что застройщик еще не оформил квартиру на себя.

Портал «Как просто» утверждает, что если застройщик не успел продать квартиру до сдачи дома и оформил ее на себя как на юридическое лицо, то жилье автоматически становится вторичным.

К вторичному жилью относятся все квартиры и дома, на которые хоть раз устанавливалось право собственности.

Определить юридический статус жилья риелтору нужно, чтобы оценить для себя объем работы и понять, что делать дальше: с каким продавцом заключать договор купли-продажи, какие документы готовить и как проверять сделку на чистоту.

Проверяем юридическую чистоту квартиры

Перед заключением договора купли-продажи необходимо проверить собственника и юридическую чистоту объекта.

1. Проверяем собственника квартиры. Это важный пункт, так как на рынке недвижимости все еще остается немало мошенников.

Что необходимо проверить:

  • Физическое и психическое здоровье продавца . Если у него есть психические расстройства или неврологические заболевания, сам собственник или его родственники могут оспорить сделку в суде, и ее признают недействительной. Именно поэтому важно запросить у собственника справки о том, что он не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.
  • Количество наследников, которые могут претендовать на жилье. На рынке недвижимости распространены махинации, когда владелец «забывает» о других наследниках, а потом эти третьи лица оспаривают сделку в суде и оставляют покупателя без денег и квартиры.

Читать еще:  Как правильно посчитать стаж специалистов для НОСТРОЙ и НОПРИЗКак правильно торговаться при покупке квартиры: пошаговая инструкция

  • Наличие несовершеннолетних собственников квартиры. Чтобы проверить законность прав на продажу жилья в этом случае, нужно подать запрос в органы опеки и попечительства. Именно они выдают разрешения на сделку.

2. Получаем выписку из ЕГРН. Выписка нужна обеим сторонам сделки: продавцу — чтобы подтвердить право собственности на квартиру, а покупателю — чтобы проверить юридическую чистоту квартиры.

Но получить ее можно не на все объекты, а только на те, которые зарегистрированы после 1998 года. По данным портала Yur-zakon.ru, до 31 января 1998 года право собственности на недвижимость регистрировалось в БТИ.

Поэтому, если квартира была приобретена до этой даты, то продавцу нужно будет заказывать справку в этой инстанции.

Что можно узнать из выписки или справки:

  • подробную информацию о квартире: адрес, площадь, этаж, когда и кем был построен дом;
  • количество собственников квартиры;
  • историю перехода прав собственности;
  • наличие обременений.

Справку нужно заказывать непосредственно в БТИ и ждать около 10 дней. А выписку можно получить двумя способами: по заявлению через МФЦ или через онлайн-заявку. В первом случае придется ждать 3-5 рабочих дней, а электронную справку можно получить за несколько часов.

3. Изучаем документы объекта недвижимости. Портал «Правомер» выделяет 2 типа документов, которые необходимо проверять перед сделкой:

  • правоподтверждающие — подтверждают право собственности на квартиру;
  • правоустанавливающие — в них указано, на основании чего квартира находится в собственности продавца.

К правоподтверждающим документам относятся:

  • Свидетельство на право собственности — выдавалось при оформлении жилья в собственность с 1998 по 2016 год;
  • Регистрационное удостоверение из БТИ — выдавалось до 31 января 1998 года;
  • Свидетельство о собственности на жилище — выдавалось московским правительством в 90-е годы во время приватизации.

15 июля 2016 года были внесены изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С этого дня свидетельство на право собственности выдавать перестали. Если квартира была оформлена после внесения изменений, тогда правоподтверждающим документом будет являться только выписка из ЕГРН.

К правоустанавливающим документам относятся:

  • договор купли-продажи;
  • договор передачи жилья в собственность;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор дарения;
  • договор мены;
  • договор ренты;
  • справка ЖСК о выплате пая;
  • договор долевого участия;
  • решение суда.

Что еще нужно проверить перед покупкой квартиры? Юрист по недвижимости Алексей Малаев советует также смотреть на следующие документы:

  • Справка об отсутствии задолженности. Из нее вы поймете, висят ли на квартире задолженности по коммунальным платежам. Справку можно получить в ЖЭКе. Обратите внимание на платежи по взносам на капитальный ремонт — как правило, именно их не оплачивают чаще всего.
  • Выписка из лицевого счета. Из этой выписки вы узнаете, кто на данный момент прописан в квартире, а также есть ли долги по квартире. Документ можно получить в МФЦ.

Риелтор Елена Моштакова советует проверять в документах соответствие паспортных данных владельца из правоустанавливающих документов с фактическим адресом, который прописан в паспорте собственника.

Как правильно торговаться при покупке квартиры: пошаговая инструкция

Заключаем предварительный договор купли-продажи

Заключать его нужно в том случае, если покупатель пока не готов заключить основной договор, но уже точно определился с квартирой. Если у него нет всей суммы в наличии или не готовы документы, то по предварительному договору он забронирует квартиру и выкупит ее позже — в срок, предусмотренный договором.

Как правильно торговаться при покупке квартиры: пошаговая инструкция

Во время заключения договора покупатель должен внести задаток за квартиру в сумме 5-10% от общей стоимости жилья. Она закрепляет квартиру за покупателем, а собственнику гарантирует продажу.

На получение задатка риелтор составляет дополнительное соглашение, в котором указывает стоимость квартиры и сумму внесенного задатка. Если после заключения предварительного договора купли-продажи клиент передумает покупать квартиру, то задаток ему не возвращается.

Запрашиваем у продавца документы для регистрации сделки

На сделку продавец должен принести пакет документов, который после подписания договора купли-продажи передается в Росреестр для регистрации. Портал «Про собственность» разместил список этих документов:

  • паспорт собственника;
  • кадастровый паспорт и техпаспорт объекта;
  • правоустанавливающие документы;
  • справка о составе семьи;
  • документ, подтверждающий отсутствие налоговой задолженности;
  • справка об отсутствии долга за услуги ЖКХ;
  • согласие всех собственников на продажу квартиры;
  • согласие второго супруга;
  • разрешение отдела опеки, если собственник несовершеннолетний.

Отсутствие хотя бы одного из этих документов приведет к отказу в регистрации.

Чтобы не потерять этот список, его лучше хранить не в записной книжке, а в специальной программе вместе с данными клиента и копиями документов. Для этого подойдет CRM-система, где список можно закрепить в виде чек-листа и открывать его в один клик. Посмотрим, как это выглядит на примере облачного сервиса S2 CRM.

При настройке достаточно один раз прописать весь список документов и закрепить его за соответствующим этапом сделки. Тогда он автоматически будет появляться внутри карточки сделки при ее переводе на этот этап.

Читайте также:  Что такое налоговый вычет при покупке квартиры

Как правильно торговаться при покупке квартиры: пошаговая инструкция

Чтобы не запутаться и видеть, какие документы клиент предоставил, а какие нет, достаточно просто поставить галочку в чек-боксах напротив соответствующих пунктов. Они тут же будут перечеркнуты, и риелтор сразу увидит, сколько еще документов осталось запросить у клиента.

Как правильно торговаться при покупке квартиры: пошаговая инструкция

Советы, как сбить цену

Ведите себя уверенно, называйте конкретные аргументы, суммы.

Не начинайте торг сразу. Рассмотрите все недостатки, сопоставьте желанность покупки и ее цену, сделайте выводы. Озвучьте хозяину, какие затраты повлечет за собой приобретение этой квартиры. Попросите соизмеримую предстоящим расходам скидку. Назовите реальную стоимость квартиры, которую вы согласны заплатить.

Приходите со списком квартир. Создайте здоровую конкуренцию, покажите продавцу, что рассматриваете еще и другие варианты. Если он заинтересован ускорить процесс продажи, ждите шагов навстречу.

Оформляйте договор сразу, как только удалось договориться. Не откладывайте оформление документов на потом. Как только удалось достичь договоренностей, приступайте к первичному оформлению сделки.

В договоре должны быть четко указаны

  • Финальная стоимость квартиры
  • Размер предварительно внесенного задатка
  • Срок подготовки документов
  • Сроки выезда бывшего собственника
  • Размер штрафных санкций при расторжении сделки.

Предлагаем вам скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры: Скачать.

Вносите аванс. Аванс — это подтверждение серьезности ваших намерений. Продавец будет уверен в том, что вы не передумаете и спокойно займется подготовкой документов.

Предлагаем Вам посмотреть видеоролик, как правильно торговаться покупая квартиру. Советы экспертов.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Как правильно торговаться при покупке квартиры: пошаговая инструкция Это быстро и бесплатно !

Как правильно торговаться при покупке квартиры

Как правильно торговаться при покупке квартиры: пошаговая инструкция

Поскольку рынок недвижимости как никогда насыщен довольно привлекательными предложениями и конкуренция достигла своего апогея, такой вопрос как правильная торговля при приобретении квартиры несомненно актуален.

Множество риэлторов преднамеренно ставят цены с некоторым их завышением, если замечают, что объект недвижимости имеет определенные преимущества. Поэтому каждый, кто не желает тратить лишние средства, должен уметь правильно вести торг в процессе покупки жилья.

В данном случае, лишним будет ставить акцент на своей заинтересованности квартирой. Будьте уверены, продавцу также нужны достойные покупатели.

Если вы заинтересовались вопросом, в какой же момент можно приступать к торгу, давайте разберемся в этом.

Перед вами возник текст объявления, где вы увидели столь привлекательное для себя сочетание слов об уместности или возможности торга. Конечно, тут же глазки загораются, и вы погружаетесь в свои фантазии, даже прокручивая в мыслях вариант, в котором жилье вам преподносят бесплатно, но давайте вернемся к более реальным рассуждениям, и не будем заходить в своих ожиданиях настолько далеко.

Давайте проанализируем изначальные побуждения продавца к указанию им еще на стадии размещения объявления возможности торга:

  • В цену за жилье уже с самого начала предусматривается включение возможной уступки при торге. Это становится заметно при просмотре аналогичных предложений на рынке;
  • Продавцу самому достоверно неизвестно, какую же стоимость определить как наиболее оптимальную, поэтому он и занимается «прощупыванием» рынка;
  • У продавца возникла необходимость срочной реализации жилья. Этот фактор из всего списка можно отнести к наиболее безопасным;
  • Жилье находится на продаже уже довольно длительный период времени. Однако, ввиду ряда причин, его пока что не продали. Указание торга здесь обосновывается тем, что если с самого начала продавец твердо стоял на ценовой позиции, то теперь он стал переживать, будет ли вообще продан объект, что и побудило его к изменению тактики реализации;
  • У квартиры есть какой-то изъян, поэтому от данного объекта хотят избавиться как можно быстрее, даже если предложенная цена будет минимальной. Чаще, этот вариант означает, что владелец недвижимости приобрел ее с нарушением требований закона. Здесь нужно держать ухо востро, как только вы заметите, что при изначально заниженной цене на жилье, также предлагается и ведение торга.

На какие мысли наталкивает покупателя такое увиденное в объявлении слово, как «торг»? Конечно, изначально он автоматически относит его к категории выгодных. Но затем ищется подвох.

Однако, до того как философствовать на эту тему, следует сначала поговорить с продавцом такого объекта, выяснив, в чем причина упоминания торга, и насколько допустимым он является.

Если обнаружено привлекательное предложение о реализации недвижимости, покупатель тут же звонит продавцу с целью обсуждения условий и определения с дальнейшими действиями.

Но порой бывает, что средств катастрофически не хватает, а объявление сулит идеальную квартиру. Именно в данном случае, можно попробовать уболтать продавца немного уступить.

Заблаговременно, покупателем продумываются такие параметры:

  • определяется конкретная сумма, которой он располагает в реальности, и которую сможет передать продавцу;
  • определяется действительная цена объекта недвижимости;
  • определяется минимальная цена недвижимости.

Первый пункт напрямую зависит от бюджетного уровня покупателя. Прочие же могут быть определены только при детальном изучении рынка.

С этой целью, необходимо посетить определенные форумы и тематические порталы, где люди постоянно обсуждают реальные цены на недвижимость.

Также можно использовать и множество онлайн-калькуляторов. С их помощью, можно просчитать стоимость квартиры, основываясь на данных ее расположения, величине площади, количестве этажей и текущем состоянии.

Индивидуальный подход к продавцу

Основой любого торга является спор двух сторон, каждая из которых преследует свои интересы, однако, не нужно забывать, что ведение диалога ведется не в суде.

Если продавец ни в какую не идет на существенное снижение цены по реализуемому объекту, то это его полное право. По этой причине, изначально нужно установить контакт с владельцем, настроив его на нужный лад.

Конечно, это не означает, что нужно упорно напрашиваться в закадычные друзья. Следует соблюдать обычную вежливость: быть пунктуальным, подмечать детали в беседе, проявлять заинтересованность делами продавца.

Когда в ходе осмотра жилья, владелец попросит переобуться или попить с ним чая, следует вежливо согласиться, с вас не убудет.

Зато подобные шаги прекрасно помогут при торге с продавцом в неформальной обстановке. Разговаривая с продавцом недвижимости, не следует показывать свое недовольство чем-то, если таковое присутствует.

Напротив, нужно проявлять довольство квартирой, но во всем должен быть предел. Излишние похвалы негативно скажутся на последующем торге.

Как говорить о недостатках?

На всем рынке, связанном с недвижимостью, очень мало предложений, которые можно было бы назвать идеальными. У каждого объекта недвижимости есть недостатки, при этом они могут состоять не только в завышенной стоимости, но и в невыгодном размещении, некачественно проведенном ремонте и прочем.

Такого рода недостатки и используются как аргументы во время торга. Однако сформулированы они должны быть как можно более деликатно, чтобы владелец внезапно не отказался от реализации жилья.

Каждый из недостатков можно обсуждать с соблюдением такого принципа — «жилье несомненно хорошее, однако…»:

  • нуждается в проведении качественного ремонта, замене кабелей, подведении интернета;
  • в нем немного ощущается теснота, по этой причине в дальнейшем необходимо будет позаботиться о перепланировке;
  • продавец торопится с реализацией жилья, чем можно воспользоваться, чтобы снизить установленную им цену;
  • объявление, связанное с реализацией недвижимости, подано уже достаточно давно;
  • имеется аналогичное жилье, но с более приемлемой ценой.

Убеждение продавца

Торг должен быть взаимовыгодным, то есть выгода, получаемая одной стороной, должна быть сопоставима с выгодой второй стороны. Следует заблаговременно подумать о том, чем именно покупатель может привлечь продавца.

Наиболее убедительные доводы:

  • неотложное и быстрое оформление соглашения о купле-продаже;
  • нужные средства уже есть на руках, поэтому никакие кредиты в банковских учреждениях и займы денег не нужны;
  • покупатель готов ожидать ровно столько, сколько необходимо продавцу для сбора и оформления документации;
  • готовность помочь с вопросом ускорения времени переезда владельца;
  • покупатель готов взять под свою ответственность этап оформления сделки и оплаты сопутствующих расходов.

Выбор правильной стратегии – гарантия успешно проведенной сделки

Определенное число покупателей торгуются только для того, чтобы им хоть немного сбросили цену. Подобную стратегию нельзя считать верной, так как в этом случае проблематично обозначить определенную сумму, которая могла быть оплачена покупателем. Оптимальный вариант – до момента поиска жилья определиться с конкретной суммой.

После того, как жилье было осмотрено впервые, не нужно стараться сбить стоимость. Достаточным будет просто спросить у владельца об уместности торга в данном случае. Когда владелец согласится на торг, следует разузнать о недостатках и достоинствах жилья и прочих моментах.

Как правильно торговаться при покупке квартиры: пошаговая инструкция

Можно полюбопытствовать о жизни продавца в данном жилье, об испытанных им эмоциях и прочем. Идя на вторую или даже третью встречу, можно ненавязчиво намекнуть на скидку. При первой встрече не стоит обговаривать вероятное уменьшение цены на недвижимость, поскольку владелец жилья на данном этапе будет не уверен в серьезности намерений покупателя.

Можно показать свою заинтересованность квартирой, пояснив, что не можете с уверенностью говорить именно об ее покупке, поскольку на рынке есть много других не менее выгодных предложений. Но не нужно надоедать владельцу частыми осмотрами квартиры. Вполне достаточным будет пару раз осмотреть жилье.

Подобные шаги говорят о серьезности намерений покупателя, именно поэтому покупатель будет оценивать его соответствующим образом. При наступлении удачного момента для торга, следует рассказать продавцу обо всех запасенных аргументах.

Торг должен вестись с уверенностью, однако, не следует проявлять излишнее упорство. Владелец самостоятельно должен прийти к мысли, что он действительно не прав, именно так можно достигнуть наибольшего снижения стоимости.

Небольшие хитрости

Если обозначенные методы не подействовали на продавца, и снизить цену на жилплощадь не удалось, нужно задействовать более активные меры.

С этой целью, нужно рассмотреть другой список вариантов. Покупатель, к примеру, может неспешно прохаживаться из комнаты в комнату, при этом упоминая, что кроме этой квартиры, ему нужно просмотреть и целый ряд других.

Нужно не забыть отметить, что выбираться будет наиболее дешевый из вариантов. Это упоминание может заставить продавца несколько снизить цену.

Еще одним методом является привлечение к процессу граждан, проживающих в соседних квартирах. Заранее поговорив с ними, можно попросить высказать недовольство постоянным шумом, доносящимся из реализуемого жилья.

Кроме того, они могут обозначить, что в непосредственной близости от продаваемого жилья, проживают довольно шумные жильцы, и видимо именно по этой причине собственник решил избавиться от проблемной недвижимости. При избрании этой схемы, ключевым моментом является убедительность, иначе владелец может заподозрить сговор.

Все условия торга должны быть зафиксированы на бумаге

При торге как одну, так и вторую сторону полностью захлестывают эмоции. Продавец может даже настолько сильно увлечься процессом, что может резко согласится на снижение стоимости жилья.

Конечно, это еще не значит, что все пройдет гладко как и предполагается: владелец жилья может прийти домой, где родные убедят его в неприемлемости выбранной им цены.

В соответствии с действующим законодательством, у продавца жилья есть возможность на любом этапе отказаться от проведения сделки.

Это возможно вплоть до момента, когда объект недвижимости еще не прошел регистрационную процедуру с переоформлением на покупателя.

Как это ни печально, но никто не может убедить продавца придерживаться той же суммы, которая была оговорена между сторонами как приемлемая в момент ведения торга.

Выходом здесь может случить заключение предварительного договора, условиями которого можно зафиксировать и данное устное соглашение.

Читайте также:  Окончание льготной ипотеки: сроки окончания и последствия для покупателей и застройщиков

В соглашении необходимо обозначить такие сведения:

  • итоговую цену за реализуемый объект недвижимости, которая была согласована между сторонами;
  • сумму выплачиваемого задатка;
  • срок, до момента наступления которого сторона обязуется подготовить всю надлежащую документацию по объекту недвижимости;
  • срок, в течение которого владелец реализуемого жилья обязуется выехать;
  • договорной объем штрафных санкций, в случае если сделка по вине одной или второй стороны будет аннулирована.

Залог с задатком довольно часто практикуются в процессе приобретения недвижимости. Подобная сумма является одним из доказательств того, что покупатель имеет серьезные намерения, именно поэтому продавец выбирает именно его среди прочих заинтересованных лиц.

  • В случае, когда сделка в виду определенных обстоятельств не была совершена, задаток должен быть возвращен покупателю, при этом ответственность у сторон отсутствует.
  • Практика торга на рынке недвижимости относится к повседневным явлениям, именно поэтому, приобретая жилье, следует попробовать поторговаться.
  • При этом, не важно, обладает ли покупатель соответствующими умениями и опытом в этом, главное в данном вопросе – попытка.
  • Порой владельцы не один год подыскивают подходящих покупателей для собственного жилья, а это значит лишь одно – готовность к торгу.
  • Договариваясь с продавцом о допустимом снижении расценок, не следует проявлять излишнюю настойчивость, – это может разозлить продавца, и он укажет вам на выход.

Как торговаться при покупке квартиры на вторичном рынке, как сбить цену при покупке квартиры

Главная » Купля-продажа квартиры » Как торговаться при покупке квартиры на вторичном рынке

6 462 просмотров

Снизить цену при покупке квартиры можно, зная некоторые нюансы подготовки к переговорному процессу. В стоимости жилья всегда есть некий «задел», на который продавец может снизить цену.

Нужно подготовиться к тому, что бороться за снижение цены квартиры придется в одиночку. Ведь это невыгодно и для продавца, и для риелтора.

Успех мероприятия зависит от весомости приведенных аргументов в пользу уменьшения стоимости жилья.

Ревизия кошелька

К моменту поиска квартиры покупатель должен четко знать, какой суммой он сможет оперировать. Средства на жилье формируются из:

  • наличности;
  • банковского займа;
  • частично — маткапитала.

Если планируется взятие квартиры в ипотеку, будет не лишним заранее посетить кредитно-финансовую организацию и удостовериться в том, что кредит выдадут.

Зная бюджет, можно приступать к поиску объекта в объявлениях о продаже квартиры на вторичке. Первая трудность, с которой придется столкнуться — отсутствие предложений от первого лица. По счастливой случайности можно «наткнуться» на собственника, но чаще к сотрудничеству приступает риелтор.

Риелтор действует в угоду продавцу. Он прилагает усилия, чтобы склонить собственника к сотрудничеству, обещая отстаивать его интересы. Цель работы риелтора — получить прибыль путем продажи квартиры подороже.

Если не удается заниматься подбором вариантов самостоятельно, покупатель может поручить это риелтору, действующему в его интересах. Однако не стоит озвучивать, какая конкретно сумма денег может быть потрачена. Информацию нужно дозировать, объявив минимальный предел цены.

Снижение реальной цены или уловка маркетологов?

Передавая бразды правления продажей квартиры риелтору, собственник надеется, что сделка будет проведена максимально быстро.

Для ускорения процесса реализации уже на стадии размещения объявления опытный агент использует методы психологического воздействия на покупателя. Один из них — указание на возможность торга.

Если в объявлении указано «торг» или «торг уместен», это намек на возможность получить «скидку», а уступка в 1-3% при стоимости недвижимости от 5 млн. руб. — весьма существенная сумма.

Покупатель должен учесть нюанс: если жилье продается с 2014-2016 г., то цена на него непомерно завышена.

Именно в этот период стоимость недвижимости была необоснованно взвинчена, а понизить ее согласно изменившимся условиям рынка собственники не захотели.

Вот и стоят эти квартиры с пометкой «торг», хотя в реальности их цена должна быть на 10-15% ниже. Как правило, введя ценовое ограничение при просмотре объявлений, покупатели даже не видят такие предложения.

Согласно статистическим данным, около 85% сделок по продаже недвижимости в Москве проходят с применением дисконта. В среднем скидки составляют 3-13% в зависимости от региона продажи. Чем ближе к столице, тем ниже скидка.

В некоторых регионах торг идет не в процентах от цены, а в денежной сумме. Такая ситуация наблюдается в городах северо-западной части России. Так, на «однушки» можно получить скидку 50-100 тыс. руб., а на «трешку» — около полумиллиона.

Максимальный размер скидки составляет 20-25% от стоимости квартиры, но это редкость. «Скинуть» цену на квартиру жильцов вынуждают жизненные обстоятельства.

Итак, что нужно уяснить при покупке квартиры: получить скидку удастся, если продавец поставил адекватную цену, но слегка завышенную, предполагая возможность торга. Если же человек давно продает квартиру, изначально им купленную по завышенной цене, он будет упорно реализовывать ее за стоимость, не ниже покупной. Просить его о снижении цены до среднерыночного уровня бессмысленно.

Сбиваем цену квартиры правильно

Снизить цену квартиры на вторички можно только общаясь непосредственно с продавцом. При этом важно найти убедительные аргументы, которые не возымеют обратный эффект.

Аргументы в пользу снижения цены квартиры

Обоснованность каждого слова — залог успешных переговоров. Как показывает практика, продавец снижает цену на квартиру в следующих случаях:

  1. Неузаконенные изменения. Тут главное — проявить внимательность и не стесняться попросить кадастровый паспорт на объект, пройтись по квартире и проверить целостность несущих стен, межкомнатных перегородок. Все неучтенные изменения грозят внесением штрафа или восстановлением первоначального состояния, а это веский повод потребовать скидку. Ведь сумма, которую придется затратить на оформление документов согласно фактическому состоянию квартиры — от 20 тыс. руб., а значительные изменения обойдутся в 50-100 тыс. руб. И это без учета затрат времени и нервов.
  2. Есть предложение аналогичной квартиры за более низкую цену. Если покупатель предоставит сведения о том, что в том же районе продается квартира в аналогичном состоянии, с такой же квадратурой, планировкой и прочими параметрами, но по более низкой цене, шансы на получение дисконта возрастают. На переговоры нужно прийти со списком аналогичных предлагаемых объектов. Так продавец поймет, что покупатель не блефует, и начнет торг.
  3. Указание на несоответствие данных в объявлении реальной картине. Внимательный покупатель должен обратить внимание на квадратуру жилья, планировку. Если, например, в объявлении указано, что жилая площадь 80 м2, а в реальности — 75 м2, реально получить скидку.
  4. Отсутствие или удаленность объектов инфраструктуры. Зачастую в объявлениях указывают: «школа, садик рядом», «до метро 5 минут ходьбы», «рядом парк, магазин». Такие ремарки привлекают внимание покупателя, но нужно все проверить лично. Не поленитесь пройтись по району, посмотреть, действительно ли рядом школа, детский сад, больница, магазин, какова транспортная развязка. Если реальные данные не соответствуют написанному, можно смело говорить о снижении цены на квартиру.
  5. Ненужная меблировка. Если покупатель продает квартиру с мебелью, которая покупателю не по вкусу, можно попросить вывезти неугодное движимое имущество и попросить снизить стоимость квартиры.
  6. Приемлемая альтернатива. Что, если предложить продавцу положить часть вырученной суммы в банк под проценты? Так, вместо долгих поисков покупателя, он сможет сразу распорядиться суммой, и не только окупит скидку, но и приумножит состояние.
  7. Плохое качество ремонта. Порой приятная расцветка обоев, свежее напольное покрытие — ретушь серьезных проблем. Пестрые цвета мешают рассмотреть неровность стен, а яркий кафель в ванной отвлекает внимание от старой сантехники. Будьте внимательнее, не пропустите изъяны.
  8. Удручающий вид из окна, недостаток (избыток) солнечного света.
  9. Негативные реплики, недовольство соседей. Если выяснится, что этажом выше живет мальчик скрипач, за стенкой — многодетная семья, а в 12 ночи стабильно слышно, как самолет идет на посадку, не сомневайтесь — квартира упадет в цене. Но откуда получить такую информацию? Конечно от соседей. А если еще все произойдет в присутствии хозяина, последний будет обескуражен и готов на уступки.

Прибегать к обоснованию скидки не стоит, если продавец выражает готовность продать квартиру. Такое бывает, если потенциальный собственник «приглянулся» хозяину, и последний действует интуитивно: сам ускоряет продажу, поддерживает торг.

Что можно предложить продавцу, чтобы он почувствовал выгодность и безопасность сделки:

  • произвести расчеты с использованием банковской ячейки;
  • предоставить помощь с переездом;
  • подождать, пока прежние жильцы смогут оформить перерегистрацию;
  • взять ответственность за оформление документов;
  • оплатить помощь юриста для корректного составления предварительного и основного договора купли-продажи;
  • внести залог.

Для снижения цены квартиры нужно действовать в 2 направлениях: доказать преимущества совершения сделки именно с вами и указать на объективные причины понижения стоимости имущества.

В общении с продавцом квартиры необходимо предварительно анализировать каждую фразу. Не следует говорить:

  • «Квартира плохая, цена завышена». На такую реплику сразу последует ответ «ищите хорошую». Хозяин, продающий жилье, все еще считает его своим, поэтому любая подобная фраза принимается «в штыки».
  • «Дизайн комнат — настоящая безвкусица, снизьте цену». Такой аргумент — прямое оскорбление для покупателя. Добиться скидки уж точно не получится.
  • «В вашем районе много аналогичных дешевых квартир». Такой аргумент должен быть подкреплен информацией. Говорить наобум — значит выставить себя в смешном положении человека, заинтересовавшегося самым невыгодным предложением.
  • Оскорбительные слова в адрес продавца. Увы, есть несдержанные в эмоциях покупатели, проявляющие агрессию в адрес риелтора, продавца. Эмоции нужно держать при себе, причем не только негативные.

Иногда покупатели входят в раж, перечисляя недостатки квартиры и вызывая неприязнь у продавца. Он может отказаться проводить дальнейшие переговоры, и даже самый мудрый риелтор не сможет исправить ситуацию.

Как чуткие психологи, риелторы готовы поделиться своими наблюдениями. Нередко на их глазах сделка срывается из-за импульсивных действий покупателя, хотя, казалось бы, все намерены заключить договор. Итак, топ «стопов» для продавца:

  1. «Дам задаток, давайте побыстрее». Даже если квартира очень понравилась, не стоит афишировать срочность покупки, наличие денег «в кошельке». Скидку можно просить только если продавец не видит явной заинтересованности, иначе он не уступит ни рубля.
  2. «Поговорим, когда снизите цену». Резкость в общении недопустима. Нельзя вынуждать продавца поступаться материальными интересами, если на это не представлены основания.
  3. «Выбираю квартиру не себе». Для продавца (да и риелтора) такой покупатель проблемный. Он может долго ходить, выбирать, а в итоге либо приедет потенциальный владелец и найдет массу недостатков, либо человек, на имя которого будет оформлена недвижимость, предъявит претензии в будущем. Проводить осмотр помещения должен тот, кому там придется жить. Тогда и говорить о скидке будет проще.
  4. «Только без обмана, у меня большие связи». Запугивать покупателя ни к чему, лучше заказать юридическое сопровождение сделки, это и будет доказательством серьезности намерений.

Разговаривая с продавцом уважительно, без эмоциональных перегрузок, можно добиться больше, чем применением силы, угроз, шантажа, напористости.

Сигналы о срыве сделки, меры предосторожности

Казалось бы, имеются договоренности, но продавец избегает общения. Как понять, что сделка не состоится? Следует проверить объявления. Если квартира до сих пор продается, значит владелец передумал реализовывать имущество по прежней цене и занял выжидательную позицию, либо его устраивают не все условия сделки. Чтобы не допустить подобной ситуации, необходимо:

  • заключить предварительный договор купли-продажи с указанием цены недвижимости;
  • оформить соглашение о задатке, согласно которому при срыве сделки продавец должен будет вернуть задаток в двойном размере (на практике — просто производится возврат, но договор все же ограничивает стремление нарушить договоренности).
Читайте также:  Договор купли-продажи земельного участка на 2022 год

Если хозяин категорически отказывается оформлять какие-либо документы, значит он либо нашел другого покупателя, либо в силу жизненных обстоятельств намерен отказаться от продажи квартиры.

Подыскать квартиру можно самостоятельно, а найти аргументы для снижения стоимости жилья — только с помощью опытного юриста. Чтобы выявить недостатки квартиры, а также обезопасить себя от срыва сделки, уточните, что может повлиять на цену квартиры? Как правильно провести переговоры о снижении стоимости жилья? Что дает заключение предварительного договора купли-продажи и соглашения о задатке? Задайте все вопросы юристу сайта ros-nasledsvo.ru и получите бесплатную консультацию. Как правильно торговаться при покупке квартиры: пошаговая инструкция

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Как правильно торговаться при покупке квартиры: пошаговая инструкция — сервис срочных выписок ЕГРН.Реестр

Как торговаться при покупке квартиры спокойно и эффективно? Покупаем квартиру выгодно и чтобы все были довольны.

Как правильно торговаться при покупке квартиры?

Торговаться или не торговаться?

При покупке квартиры важно соблюсти баланс между двумя стремлениями:

  1. Не упустить подходящий вариант.
  2. Не переплатить.

Как решить, принимать ли цену продавца или все же начать торговаться, даже рискуя упустить квартиру? Огромное значение имеет информированность покупателя и правильное ведение переговоров.

Иными словами, до начала торговли нужно собрать информацию и взвесить все обстоятельства:

  • завышена изначально цена квартиры относительно средней по рынку в жилом районе или стоит на нижней границе ценового диапазона — в последнем случае затягивание времени на торг может скорее повредить;
  • есть ли другие варианты подходящих квартир для покупки с такой же или более низкой ценой;
  • каковы средние сроки продажи недвижимости в этом районе, как давно продается конкретно эта квартира;
  • проявляют ли другие покупатели интерес к этому объекту;
  • насколько продавец заинтересован в быстрой продаже.

На сколько можно скинуть цену

Существенные скидки можно получить на крупнометражные квартиры и элитную недвижимость — речь может идти о суммах даже в полмиллиона рублей.

Малометражки и хрущевки относятся к массовому сегменту рынка и продаются по стандартным расценкам. Сумма дисконта в Москве может быть в пределах 50-100 тысяч рублей, а в регионах — от 20 тысяч.

Конкретный размер выигрыша зависит от многих условий, среди которых не последнюю роль играет удача.

Может ли цена при торге вырасти и как защититься от этого

Такое нередко случается, если на одну квартиру находится двое или больше претендентов. Продавец может устроить тайный или явный аукцион среди потенциальных покупателей, обещая продать квартиру тому, кто согласится доплатить сверх заявленной цены.

Способ защиты против внезапного требования продавца о доплате после того, как вы уже обо всем договорились — заключить договор задатка. Лучше сделать это через нотариуса. После уплаты задатка продавец обязан будет выполнить свою часть сделки на условиях договора. Если откажется, то вернет покупателю задаток в двойном размере.

Как торговаться при покупке — пошаговая инструкция

  1. Решение о торговле нужно принимать после того, как выбраны и осмотрены интересные варианты. Не имеет смысла пытаться сбить цену у всех подряд, особенно при первом контакте или по телефону. Адекватные продавцы изначально выставляют цену близко к реальной стоимости и не пойдут на уступки без особых причин.

    С другой стороны, если квартира выставлена по цене намного выше рынка, то обычно хозяин не снижает стоимость без аргументированной беседы с доказательствами. С развитием онлайн-агрегаторов недвижимости нет смысла ставить высокую цену для того, чтобы потом дать большую скидку — такие квартиры отсекаются по цене при фильтрации.

  1. Провести подготовительную работу по сбору информации и формированию у продавца нужного впечатления:
  • внимательно слушать и пытаться разговорить продавца о причинах, по которым он продает жилье. Возможно, он покупает другую квартиру и потенциально может продать вам дешевле, если ему тоже даст скидку продавец;
  • попытаться понять, какие условия (не только цену) предлагали продавцу другие потенциальные покупатели — продажа через ипотеку или наличные;
  • не сообщать о том, что вам нужна именно эта квартира, или нужна срочно;
  • не обсуждать заранее детали сделки — в сознании продавца при этом фиксируется сумма сделки, как решенная, и возвращаться к этому вопросу он не захочет;
  • аккуратно, без нажима, дать понять продавцу, что вы рассматриваете еще несколько вариантов — действительно проанализировать рынок жилья, составить таблицу сравнительных характеристик и цен;
  • собрать сведения именно об интересующей квартире — как официальные, так и неофициальные.

Источником информации могут быть интернет-ресурсы. Например, на Яндекс. Недвижимости можно заглянуть в архив объявлений и узнать, сколько стоят квартиры в этом доме и как долго висят объявления о продаже.

Сведения о владельце и полную историю собственников квартиры можно получить через сайт Н.Реестр. Там же доступна полная информация об объекте недвижимости, включая наличие обременений и кадастровую стоимость жилья. Чтобы заказать официальную выписку через сервис Н.Реестр, нужно знать только адрес или кадастровый номер квартиры.

  1. Продумать аргументы. В разных ситуациях решающую роль могут сыграть совершенно разные доводы. Например, пожилой человек может дать скидку, если помочь ему привести в порядок документы на квартиру или организовать переезд. Хорошо работает вежливое упоминание о том, что вы прорабатываете предложения по списку. Можно обсудить вопрос о том, что в соседнем доме такая же квартира продается по такой же цене уже полгода — и вы готовы купить любую из двух, если будет дисконт.

Иногда нужно предложить продавцу немного изменить угол зрения. Если, допустим, он не собирается сразу тратить выручку от продажи квартиры, то он может положить деньги на депозит в банке и за полгода получить на процентах ту сумму, которую скинет с цены — те же 3%. При этом деньги будут в его распоряжении, а проблема с квартирой — решена.

Иногда владелец недвижимости психологически не готов снизить цену, но согласен внести некоторые улучшения в сам объект. Например, можно договориться о замене окон в квартире за счет продавца. В качестве бонуса от продавца реально договориться оставить в квартире кондиционер, встроенную технику и мебель.

Не работают аргументы чисто эмоционального плана — например, рассказ о малообеспеченной многодетной семье, которой не хватает денег на покупку жилья. Не помогут получить дисконт и пренебрежительные высказывания о самой квартире. А вот если во время осмотра квартиры вам позвонят с приглашением посмотреть другой объект, то продавец может стать немного сговорчивее.

  1. Избегайте агрессивной критики квартиры, особенно если явных изъянов нет или недостатки уже учтены в цене (например, квартира на верхнем этаже дома выставлена на 15% дешевле, чем жилье на средних этажах в таком же доме).

Если же при осмотре были выявлены новые недочеты, то на стоимость их устранения можно обоснованно получить скидку. Обычная ситуация — наличие в квартире смешанной проводки из медных и алюминиевых проводов. Такая сеть пожароопасна, ее придется менять, стоимость работ логично компенсировать из продажной цены.

На цену объективно влияют:

  • расстояние до остановок транспорта и наличие пробок на прилегающих автомагистралях;
  • возраст, материал и техническое состояние дома;
  • характеристики района, включая экологию и социальную инфраструктуру;
  • несогласованная перепланировка;
  • этаж и вид из окна.
  1. Правильно выбрать момент. При покупке квартиры у застройщика или в крупном риелтерском агентстве можно получить дополнительный выигрыш, если обратиться к ним в конце месяца, когда отделу продаж нужно выполнить план. Чтобы не упустить горячего клиента, менеджер может дать более высокую скидку или предложить дополнительный бонус — например, отделку в квартире. Хорошие условия можно выторговать при покупке недвижимости в начале лета, когда рынок жилья замирает, или в ноябре-январе.

Наталья Петракова

  1. https://egrnreester.ru/articles/kak-pravilno-torgovatsya-pri-pokupke-kvartiry-poshagovaya-instruktsiya.

Как правильно торговаться при покупке квартиры: пошаговая инструкция

Как купить квартиру на вторичке дешевле — 7 правил торга

Минимум 35–40% сделок на вторичном рынке проходят с дисконтом, отмечают в риелторской компании «Метриум». Так, в Москве покупатель может рассчитывать на дисконт в 4–5%. А скидки на неликвидные и проблемные квартиры — например, требующие дорогостоящего ремонта — и вовсе могут достигать 25–30%.

Перед просмотром квартиры нужно изучить порядок цен на объекты с такими же или схожими характеристиками, советует управляющий партнёр риелторской компании «Метриум» Надежда Коркка. То есть посмотреть стоимость квартир схожей площади, комнатности, расположения, транспортной доступности.

«Это позволит получить дополнительный аргумент в диалоге с продавцом, когда речь зайдёт о скидке: всегда лучше подкрепить свои слова конкретными фактами», — говорит риелтор.

Найдите информацию о районе, доме, в котором расположена квартира, и о самой квартире. Если выяснится, что рядом есть завод или мусоросортировочный цех, а на въезде в район каждое утро образуются многочасовые пробки — это хороший аргумент в пользу снижения цены. И повод задуматься: согласен ли покупатель мириться со всеми этими недостатками.

Торг по телефону не принесёт успеха. «Если поспешить, то собственник (или брокер) может занять оборонительную позицию, что усложнит переговоры», — предупреждает Надежда Коркка. Чтобы получить максимально возможную скидку, переговоры нужно вести при личной встрече и только после просмотра объекта, во время которого можно увидеть недостатки квартиры.

Во время осмотра не стоит демонстрировать свой явный интерес к квартире, восхищаться планировкой, интерьером или видом из окна. Лучше, наоборот, обращать внимание на недочёты квартиры, а потом их использовать в качестве доводов при торге, советует эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Москве Иннокентий Ярыгин.

5 уловок продавцов квартир, о которых нужно знать при покупке «вторички»

Приводите только объективные аргументы. То есть аргумент вроде «я предлагаю вам 9,5 миллиона ₽, потому что в соседнем доме ровно столько стоит такая же квартира» не подойдёт, предупреждает Иннокентий Ярыгин. Ответ предсказуем: «Идите и купите ту квартиру».

Точно не подействуют необъективные доводы в формате: «я так хочу», «я так думаю», «я определил, что цена вашей квартиры именно такая», продолжает эксперт.

  • рыночная стоимость квартиры — если предлагаемая продавцом цена завышена, можно попросить снизить цену ближе к рыночной;
  • этаж, на котором расположена квартира — если это первые этажи, можно попросить скидку, аргументируя это пылью с улицы, запахом из ближайшего кафе, холодным полом; если последний этаж — возможностью протечек;
  • транспортная доступность — чем дальше дом от остановок и станций метро, тем сложнее до него добираться;
  • расположение социальных объектов — речь идёт не только о садиках и школах, но и об аптеках и магазинах. Если эти объекты далеко — это повод попросить скидку;
  • несоответствие описания квартиры в объявлении и реальности — площадь кухни, например, не 11 м², а 10;
  • вид из окна на свалку или кладбище;
  • качество ремонта — если есть необходимость в переделках, которые потребуют вложений.

Отмечая недочёты, не нужно переходить на негатив, так можно настроить владельца квартиры против себя.

«Однажды покупатель во время осмотра очень негативно отзывался о квартире моего клиента, пытаясь сбить цену. В итоге владелец жилья отказался от сделки по хорошей цене, он просто сказал, что не будет продавать свою квартиру этому человеку», — поясняет Иннокентий Ярыгин.

Большинство покупателей, услышав отказ от торга, больше не решаются предложить варианты цены продавцу. Это большая ошибка, потому что нередко конечные представления обеих сторон о цене совпадают, просто для принятия решения о скидке нужно время и реальные аргументы, поясняет эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Москве Иннокентий Ярыгин.

Знаете ли вы, сколько стоит эта российская квартира? Ошеломляющий тест

Спросить о скидке можно даже в том случае, если цена квартиры соответствует рынку, а за окном нет свалки, говорит Надежда Коркка из «Метриум». Эксперт советует просто поинтересоваться у собственника, какую сумму он может уступить. Возможно, владелец квартиры заранее заложил в цену возможный торг и готов сделать скидку.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *