Можно ли продать ипотечную квартиру

Покупая жилье в ипотеку, трудно предусмотреть жизненные обстоятельства, которые могут произойти в будущем. Возможен переезд в другой регион или страну, изменение состава семьи или изменение уровня дохода.

До даты закрытия договора может оставаться несколько десятков лет, а решать возникшую проблему требуется прямо сейчас. Единственным реальным выходом из такой ситуации является продажа кредитного жилья.

Многие заемщики интересуются, можно ли по закону продать ипотечную квартиру.

Можно ли продать ипотечную квартиру

Право на ипотечное жилье

Ипотека – это одна из разновидностей залоговых кредитов. Заемщик получает деньги в долг под залог приобретаемой жилой недвижимости. При регистрации объекта в органах Росреестра делается отметка о наложенном обременении, снять которое можно только после полного расчета с кредитором.

Все права и обязанности сторон договора ипотечного кредитования регулируются Законом РФ №102-ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Ст.

29 Закона разрешает залогодателю извлекать из объекта залога доходы. Иными словами, жилье можно сдавать в аренду, проживать в нем, регистрировать новых жильцов и завещать наследникам.

Продажа (отчуждение объекта) возможна лишь при получении согласия от залогодержателя (ст. 37 Закона).

Начинать процедуру продажи ипотечного жилья нужно с посещения офиса банка, в котором оформлялся договор. Обойти кредитора в таком вопросе не получится. Согласно нормам ст.346 ГК РФ, сделка без участия банка будет признана недействительной, заемщика обяжут возместить финансовому учреждению убытки.

Чтобы получить согласие от кредитора, нужно иметь веские аргументы для проведения такой сделки:

  • смена места жительства. Это может быть переезд не только в другой город РФ, но и в другой район города, из которого легче добраться к месту работы или учебы;
  • изменение семейного положения (развод, рождение детей, заключения брака, усыновление детей);
  • потеря работы;
  • невозможность выплачивать ипотеку в связи с ухудшением финансового положения или состояния здоровья.

Важно! Банк имеет право отклонить просьбу о реализации залоговой недвижимости. Тогда продать квартиру можно будет только после полного погашения жилищной ипотеки.

Есть несколько законных способов продажи ипотечной квартиры, имеющих свои достоинства и недостатки.

Можно ли продать ипотечную квартиру

Погашение ипотеки и продажа квартиры

Это самый оптимальный способ, устраивающий банк, покупателя и продавца.

Механизм его действия:

  1. Продавец находит нужную сумму денег для досрочного погашения ипотеки, например, берет потребительский кредит или одалживает средства у родственников, друзей, знакомых.
  2. Долг перед банком погашается, с квартиры снимаются все обременения.
  3. Теперь продавец получает полное право реализовать жилье по рыночной цене, а покупатель может приобрести жилплощадь без каких-либо ограничений.
  4. Сделка проста и прозрачна, единственная сложность заключается в нахождении нужной суммы для погашения долгового обязательства.

Можно ли продать ипотечную квартиру

Продажа квартиры за наличный расчет

При данном способе нужно найти покупателя, имеющего наличные средства для покупки жилых апартаментов.

Алгоритм действий:

  1. Залогодатель уведомляет банк о своем желании продать жилплощадь, получает его согласие и проводит сверку суммы долга по кредиту.
  2. Находится покупатель, согласный предоставить задаток наличными для выплаты долга по ипотеке продавцу.
  3. Из квартиры выписываются все зарегистрированные жильцы.
  4. Покупатель передает задаток, а продавец погашает долг перед банком и снимает обременения с недвижимости
  5. Составляется договор купли-продажи, подписывается двумя сторонами и направляется на государственную регистрацию.
  6. После получения покупателем свидетельства на право собственности продавец получает остаток средств по сделке.

Данный способ редко применяется на практике и подходит для случаев, когда долг по ипотеке составляет небольшую сумму.

При данном варианте самым незащищенным звеном в цепочке является покупатель. Защитить себя он сможет составлением предварительного соглашения о приобретении жилья с обязательным нотариальным заверением. С продавца также берется оформленная должным образом расписка о получении задатка.

Даже при идеальном оформлении сделки есть риски для обеих сторон. В предварительном договоре рекомендуется прописать, что в случае отказа покупателя от сделки задаток остается у продавца, а если продавец решить приостановить процедуру, тогда он возвращает задаток и премиальные.

Можно ли продать ипотечную квартиру

Продажа жилья вместе с долгом по ипотеке

Результатом такой сделки является переоформление ипотечного соглашения на покупателя и передача ему недвижимости. Главным действующим лицом здесь выступает банк, который переоформляет кредитный договор на другое лицо и начинает с ним сотрудничество. Процедура проходит быстрее, если перекредитование происходит в одном банковском учреждении.

Пошаговый алгоритм:

  1. Залогодатель ищет покупателя.
  2. Банку сообщается о желании сторон оформить переуступку долга.
  3. Покупатель собирает стандартный пакет документов для оформления ипотечного соглашения с банком. Банк проверяет его платежеспособность.
  4. Заключается договор о переуступке прав и требований (цессии). Кредитное учреждение может пойти навстречу новому владельцу недвижимости и провести предварительно рефинансирование долга, снизив процентную ставку.
  5. Составляется и подписывается договор купли-продажи жилой площади между покупателем и продавцом.
  6. В государственных органах регистрируется переход права собственности.
  7. На жилье накладывается обременение по условиям договора цессии.

Продажа квартиры по инициативе банка

Этот способ используется в тех случаях, когда заемщик допускает длительные и регулярные просрочки по оплате или самостоятельно уведомляет банк о невозможности исполнять обязательства по ипотечному договору.

Кредитор старается перед выставлением квартиры на торги проработать с заемщиком все возможные способы закрытия долга (предоставление моратория, перекредитование, рефинансирование).

Заемщик не участвует в этом процессе, а только предоставляет свое согласие. Банк проводит оценку жилья, выставляет на торги и находит покупателя.

Такая процедура сильно затянута во времени, а стоимость квартиры постоянно снижается. Высока вероятность ситуации, что продажная стоимость жилья будет равна сумме долга по кредиту.

У неплатежеспособного заемщика нет права возражать по срокам реализации имущества и его стоимости.

Можно ли продать ипотечную квартиру

Для проведения денежных расчетов резервируются две банковские ячейки. В одну победитель торгов кладет средства за покупку недвижимости. После этого заключается договор купли-продажи между продавцом и покупателем и между покупателем и кредитным учреждением. Банк направляет в регистрационные органы прошение о снятии обременений и открывает ячейку.

Затем продавец передает право собственности на жилье новому владельцу и получает право проверить содержимое своей ячейки.

Сложности при реализации залоговой недвижимости

Операции по продаже ипотечных квартир абсолютно законны и при соблюдении всех юридических норм безопасны для всех участников процесса. Трудности возникают при реализации квартир, взятых в кредит с использованием программ господдержки.

Если продается жилье, первоначальный взнос по которому делался с использованием материнского капитала, требуется согласие органов опеки и попечительства. По условиям использования маткапитала для покупки недвижимости родители обязаны выделить детям доли.

Это делается сразу после погашения долга и снятия ограничений с объекта залога. Покупателю придется ждать выделения долей и покупки новой недвижимости, в которой для детей сразу будут выделены части. После этого социальные органы признают сделку законной.

Важно! Обычно сложно продать квартиру, приобретенную по программе военной ипотеки. Такое жилье находится в залоге у банка и министерства обороны. МО покрывает часть платежей по кредиту государственными средствами. Продажа такого жилья возможна только после погашения ипотеки.

Документы

После принятия решения о продаже ипотечного жилья заемщик должен подготовить пакет документов. Лучше это сделать заранее.

Основными документами являются:

  • паспорта всех собственников и СРО несовершеннолетних детей;
  • новая выписка ЕГРН;
  • справка из управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • согласие супругов на продажу, заверенное у нотариуса;
  • экспертная оценка квартиры (составляется компанией, являющейся партнёром банка).

Можно ли продать ипотечную квартиру

Налоговые последствия сделки

Тот факт, что реализованная квартира находилась в ипотеке, не освобождает продавца от обязанности оплатить налоги. Сделка облагается НДФЛ в сумме 13% от стоимости имущества, если жилье находилось в собственности менее 3 лет.

Уменьшить сумму налога поможет имущественный вычет в виде 1 миллиона рублей либо суммы расходов на приобретение реализуемого имущества. В сумму расходов разрешается включать не только первоначальную стоимость жилья, но и проценты, уплаченные по ипотеке.

Главным риском для продавца при реализации ипотечной квартиры является вероятность банкротства банка, через который производится расчеты. В остальном, схема отработана и редко сопровождается рисками для покупателей.



Можно ли продать квартиру, за которую еще не выплачен ипотечный кредит, и она находится в залоге у банк

Иногда жизнь преподносит не слишком приятные сюрпризы и отнимает у нас возможность выплачивать кредит на собственное жилье, а то и просто ставит в такую ситуацию, когда живые деньги нужнее квадратных метров. Но многие – и вполне обоснованно – сомневаются, можно ли продать квартиру, за которую еще не выплачен ипотечный кредит, и она находится в залоге у банка? На этот вопрос отвечают сотрудники АН «Владис».

Читайте также:  Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости

Можно ли продать ипотечную квартиру

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Да, можно, если обратное не указано в договоре. Внимательно прочитайте документ, и если там прямым текстом не написано о невозможности реализации залоговой недвижимости, можете смело обращаться с заявлением в банк.

Однако ожидать, что вас там примут с распростертыми объятиями, не приходится. Даже если кредитная организация и не озаботилась заранее запретить заемщику продавать квартиру, это не означает, что банк одобрит такой вариант.

В первую очередь вам предложат погасить кредит досрочно, снять с квартиры обременение, а уж затем ее продавать. Но такой расклад реален далеко не для всех, поэтому вы можете воспользоваться другими схемами продажи ипотечного жилья.

Первый вариант: досрочно погасить ипотеку

Именно это предложит вам банк, и это действительно самый быстрый и простой способ снять с жилья обременение и быстро его продать. Правда, реализовать его можно только в том случае, если вы обладаете достаточной для погашения суммой.

Можно попробовать погасить кредит средствами задатка, который дает покупатель, но это сложная юридическая процедура, и если сделка сорвется, вам придется вернуть средства покупателю в двойном размере.

Все тонкости описываются в предварительном договоре купли-продажи, который защищает обе стороны сделки.

Второй вариант: ипотека гасится в процессе сделки купли-продажи

Для начала следует заручиться поддержкой банка-кредитора, который должен не только дать согласие на сделку, но и выписать справку, в которой будет указан размер оставшегося долга.

С этой справкой вы можете искать покупателя, который будет согласен погасить ваш кредит в счет оплаты квартиры.

Затем процедура купли-продажи в целом не отличается от обычной, разве что вам придется арендовать две банковские ячейки для расчетов: в одну будет положена сумма причитающаяся банку, в другую – вам, продавцу.

Третий вариант: продажа квартиры и долга в одном флаконе

Это относительно простой вариант и подойдет тем, у кого совершенно нет денег на досрочное погашение ипотечного кредита. Единственной загвоздкой могут стать поиски покупателя, который согласится приобрести жилье с кредитом в придачу.

Правда, банки в таком случае охотно дают льготы и предлагают рефинансирование кредита, что может стать приятным бонусом для покупателя.

Если сделка состоялась, продавец получает деньги, а покупатель – квартиру с обременением, которое обязывает его продолжать выплаты по кредиту.

Четвертый вариант: продажа квартиры банком

Последний вариант используется обычно, когда ситуация безнадежна, и заемщик не может гасить кредит. В этом случае по согласованию сторон – банка и заемщика – принимается решение о реализации недвижимости силами банка.

Кредитная организация выставляет квартиру на торги по цене несколько ниже рыночной, чтобы побыстрее реализовать.

Полученная сумма делится между заемщиком и банком в соответствии с условиями, прописанными в договоре и выплаченной суммой по ипотеке.

Будет ли это выгодно?

Для заемщика продажа ипотечной квартиры предприятие однозначно невыгодное, и к этому способу прибегают только в крайнем случае. Сколько бы продавец ни получил в результате, сумма будет явно меньше той, которую он успел уплатить по кредиту с процентами.

Другая ситуация с покупателем: если он приобретает жилье на торгах, куда квартиру выставил банк, у него есть все шансы сэкономить 10-15%, а то и больше. Можно ли продать ипотечную квартиру Бакулева Наталья

Ипотечный брокер

Телефон: +7 (906) 369-65-23

Email: bakyleva.n@vladis33.ru

Полезные статьи про ипотеку, рефинансирование и страхование:

   

Как продать ипотечную квартиру — досрочное погашение долга или перевод залога на покупателя

Можно ли продать ипотечную квартиру

Время, когда люди покупали и продавали квартиры за наличные денежные средства, прошло. Одной из причин стало значительное увеличение стоимости недвижимости. В связи с чем большинство людей не могут позволить себе приобрести квартиру за собственные средства и восполняют недостаток денежных средств путем привлечения банковского капитала.

Купив квартиру в ипотеку, вполне можно оказаться в ситуации, когда Вы не смогли ее выплачивать, причем причины могут быть абсолютно разными, например, прибавление в семье, увольнение с работы, пандемия коронавируса.

Или, наоборот, Вам вдруг повысили зарплату на новой работе, и Вы решили строить собственный дом, а не жить в приобретенной ранее квартире.

Неважно какая причина, но теперь перед Вами стоит задача продать жилье, купленное в ипотеку.

Возникает резонный вопрос – можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, если она находится в залоге у банка? И мы сразу на него ответим. Да, можно.

Однако сама процедура немного отличается от привычной реализации жилой площади, что часто настораживает продавцов. Давайте разберемся, что настолько пугает собственников, что они отказываются от сделок, и какие риски их ожидают в реальности?

Какие документы понадобятся для сделки?

В целом список документов для продажи ипотечной квартиры практически не отличается от перечня бумаг, которые нужны при обычной сделке купли-продажи. Вам понадобятся:

  1. Копии паспортов участников сделки.
  2. Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство или выписка из ЕГРН; договор купли-продажи; договор долевого участия и т.д.).
  3. Свидетельство о браке и согласие супруга/супруги на продажу жилья, удостоверенное нотариусом (если квартира приобреталась во время брака и ее статус не регулируется брачным договором).
  4. Разрешение органов опеки и попечительства (если один из собственников продаваемого жилого помещения несовершеннолетний).
  5. Справка о наличии или отсутствии зарегистрированных лиц в жилом помещении (можно получить в МФЦ, в Главном управлении по миграционным вопросам при МВД России, в управляющей компании или оформить через Госуслуги).
  6. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Ее можно получить в управляющей компании или через МФЦ.
  7. Документ с результатами оценки стоимости продаваемого жилья.

С чего же начать продажу квартиры?

Для начала Продавцу следует уточнить в банке, являющемся залогодержателем, о возможности реализовать недвижимость. Может потребоваться разрешение банка в зависимости от условий кредитного договора и внутренней политики банка.

Банки без энтузиазма дают разрешение на продажу ипотечных квартир, поскольку это лишает их части прибыли. В некоторых договорах на этот случай прописано применение штрафных санкций.

Получив разрешение банка, необходимо найти покупателя. Однако сделать это будет достаточно трудно, ведь мало кто хочет иметь дело с заложенной квартирой. В большинстве своем покупатели боятся быть обманутыми, не хотят связываться с банками, закладными.

Но на самом деле, риск связаться с мошенниками при покупке ипотечной квартиры намного ниже, чем при приобретении незаложенной. Фактически здесь помимо покупателя и продавца участвует финансовая организация, задача которой в том числе проконтролировать законность сделки.

Кроме того, продавцу необходимо учесть, что в большинстве случаев ипотечные квартиры продаются с существенным снижением цены по сравнению с рыночной (до 15–20%). Это вызвано тем, что ипотечная квартира имеет обременение (она находится в залоге у кредитора), а это означает дополнительные неудобства для покупателя по сравнению с покупкой квартиры без обременения.

Продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка, владелец-заемщик может тремя путями:

  1. Погасить кредит досрочно;
  2. Погасить кредит в процессе сделки купли-продажи (за счет средств Покупателя);
  3. Продать квартиру вместе с ипотечным долгом (смена заемщика и перевод долга);

Досрочное погашение долга

Этот способ самый простой с технической точки зрения, но достаточно трудоемкий и затратный для Продавца. Суть данного способа в том, что продавцу необходимо где-то найти недостающую для погашения долга сумму (например, взять краткосрочный потребительский кредит).

В этом случае, продавец гасит задолженность перед банком, получает справку об отсутствии задолженности. С этой справкой необходимо пойти в Росреестр и снять обременение с объекта недвижимости.

После данной процедуры Продавец может спокойно распорядиться квартирой и продать ее без проблем. При этом вырученные денежные средства после продажи недвижимости могут пойти на погашение потребительского кредита.

Нужно заметить, что многие крупные банки предлагают специальные программы, например, рефинансирование ипотеки.

С формальной точки зрения это новый кредит, которым погашается имеющийся ипотечный кредит. Берут его для улучшения условий кредитования – если не нравится ставка, размер ежемесячного платежа, качество обслуживания в банке, а также, если необходимо вывести квартиру из-под залога для последующей продажи.

Досрочное погашение – достаточно трудновыполнимый способ, но более быстрый. Кроме того, именно данный способ гарантирует, что Вы сможете продать заложенную банку квартиру по рыночной цене.

Погашение ипотеки за счет средств Покупателя

Это один из самых распространённых способов продажи заложенной квартиры, который технически реализуется следующим образом.

Читайте также:  Налоговый вычет в банке «ВТБ», как получить?

Собственные денежные средства Покупателя делятся на две части: одна часть идет на погашение задолженности по ипотеке, вторая переходит Продавцу. Если используются наличные денежные средства, расчеты происходят с использованием двух банковских ячеек, если безналичные, то путем открытия двух аккредитивов.

Банковская ячейка – это индивидуальный сейф, который клиент арендует для хранения денег, важных документов, драгоценностей и других ценностей. Арендатором ячейки, обычно, выступает Покупатель квартиры, он же и закладывает туда деньги для Продавца.

Договор аренды банковской ячейки можно заключить также и между тремя сторонами: документ могут подписывать Покупатель, банк и продавец.

К одной ячейке получает доступ банк-залогодержатель, к другой Продавец. Оба получат доступ к ячейкам только после подписания Договора купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности на квартиру.

Продавец может забрать эти деньги строго в соответствии с условиями соглашения об аренде банковской ячейки. В данном соглашении устанавливается перечень документов, при предоставлении которых денежные средства могут быть получены Продавцом, а также конкретные сроки.

Обычно только после регистрации права перехода права собственности на квартиру Продавец имеет право прийти в банк с экземпляром договора и забрать деньги из банковской ячейки, предоставив при этом подтверждающие документы.

Возможные риски использования банковских ячеек заключаются в том, что не все Банки контролируют денежную сумму, которую Покупатель закладывает в ячейку, и не все проверяют купюры на подлинность. Некоторые банки требуют дополнительную плату за услугу по описи вложения в банковскую ячейку, но опять же ее оказывают не все банки.

  • Чтобы обезопасить себя от таких рисков, необходимо выбирать надежные банки с хорошей репутацией, и дополнительно заказывать услугу по проверке купюр на подлинность до закладки их в ячейку.
  • Аккредитив – это форма безналичных расчетов, при которой покупатель и продавец взаимодействуют не напрямую, а с привлечением банков-посредников, которые следят за выполнением условий договора и проверяют предусмотренные сделкой коммерческие документы до перечисления денег.
  • Суть процедуры схожа с банковской ячейкой, разница лишь в том, что здесь расчет осуществляется безналичными денежными средствами.

Этот способ передачи денег наиболее безопасен. В данном случае банк в некоторой мере становится гарантом правильности взаиморасчетов между сторонами.

В этом варианте не используются наличные денежные средства, поэтому исключаются связанные с ними риски – фальшивые купюры, кража денег и пр. Кроме того, факт поступления средств, размер суммы и подлинность денег контролирует банк, а не продавец.

А в-третьих, защищена вся сумма, в то время как никто не знает, сколько денег положили в банковскую ячейку.

Продажа квартиры вместе с долгом

Нет смысла тратить усилия по снятию обременения, если Покупатель ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, не имеет достаточных средств, и сам готов взять ипотечный кредит на ее покупку. Суть сделки в итоге сводится к переоформлению заемщика в качестве залогодателя по новому кредитному договору.

В соответствии со ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ, продажа квартиры, обремененной ипотекой, возможна только с согласия держателя залога (т.е.

банка), если договором об ипотеке не предусмотрено иное.

По общему правилу, Покупатель такой квартиры не только получает право собственности, но и становится на место заемщика (Продавца) и должен исполнить все его обязательства по договору об ипотеке.

Смысл данной процедуры заключается в том, что по согласованию с банком происходит перемена лиц в кредитном обязательстве – на место одного заемщика встает другой.

Для этого с заключаются два договора – Договор цессии (уступки прав и обязанностей по кредитному договору) и Договор купли-продажи квартиры.

То есть одновременно с правом собственности на квартиру происходит и перевод долгового обязательства вместе с обременением (залогом). Новый должник приобретает право собственности на заложенную квартиру, а вместе с ним и обязанность погасить остаток долга.

Квартира же так и остается в залоге у банка до полной выплаты кредита уже новым собственником квартиры.

Можно ли и как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Продать квартиру в ипотеке можно, но с согласия банка (ст. 37 ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке»). Есть несколько стандартных схем продажи как с участием кредитора, так и без него. Рассмотрим, каковы особенности сделок с ипотечной недвижимостью, какие есть варианты продажи, какие документы для этого понадобятся, что нужно сделать и каковы риски для продавца и покупателя.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности продажи ипотечной недвижимости

Как говорилось ранее, продать ипотечное жилье можно, но с согласия кредитора. По ипотеке он выступает залогодержателем, а заемщик – залогодателем. До полного погашения задолженности квартира находится в обременении у банка, оно отражается и в Росреестре. Если же залогодателю выдана закладная, он тоже может продать недвижимость, но с соблюдением содержащихся в нем условий.

Если же залогодатель не соблюдает правила, установленные ст. 37 ФЗ №102-ФЗ, на основании ст. 39 ФЗ №102 банк может потребовать признания сделки купли-продажи недействительной и полного досрочного погашения ипотеки. Кроме того, покупая ипотечную квартиру и зная о том, что продавец нарушает законодательство, покупатель несет с ним солидарную ответственность перед банком.

Важно! В каждом банке разные условия продажи ипотечного жилья. Если в одном допускается рефинансирование жилищного кредита, то в другом могут разрешить только покупку квартиры с погашением ипотеки продавца.

Ипотека в Сбербанке

В Сбербанке можно продать квартиру через полное досрочное погашение или переоформление ипотеки на покупателя. Последнее возможно лишь в том случае, если недвижимость приобретается в городе оформления жилищного кредита.

Ипотека в ВТБ

В ВТБ допускается продажа ипотечной квартиры после полного погашения долга. Заемщик должен прийти и написать заявление о выдаче разрешения, оно будет рассмотрено в течение 14 дней.

По итогу назначается дата сделки, в ходе которой в банковскую ячейку закладываются деньги на закрытие ипотеки, и еще часть средств, которые отдадут продавцу после регистрации права собственности.

Закладка денег контролируется сотрудником банка.

Примечание: если покупатель берет квартиру в ипотеку, сделкой занимается центр ипотечного кредитования. В остальных случаях достаточно обратиться в офис ВТБ.

Ипотека в других банках

Большинство остальных банков допускает продажу заложенных квартир только после досрочного погашения всей задолженности.

Например, такие правила у «Тинькофф»: заемщику достаточно уведомить банк о намерении продать жилье, и, если не будет никаких нареканий, приступить к сделке.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Как определить цену ипотечной квартиры?

Один из минусов продажи недвижимости с обременением – необходимость снижения цены. При прочих равных условиях человек купит квартиру без ограничений, т.к. сделка с ипотечным жильем несет для него риски.

Если нужно продать квартиру быстро, придется снижать стоимость минимум на 10% от средней рыночной цены.

Совет: лучше дождаться максимального спроса, чтобы продать квартиру по выгодной цене. Пик продаж начинается с августа-сентября, когда люди возвращаются с отпусков. Зимой, особенно перед Новым годом, обычно затишье, равно как и летом, когда многие отдыхают.

Варианты продажи квартиры в ипотеке

В зависимости от требований банка-залогодержателя ипотечную квартиру можно продать несколькими способами:

  1. Погасив ипотеку досрочно самостоятельно или с участием банка в ходе сделки.
  2. Переоформив ипотеку на покупателя.
  3. Дождавшись продажи жилья самим банком.

Рассмотрим каждый вариант подробно.

Досрочное погашение ипотеки

Погасить досрочно ипотеку можно за свои деньги. Так ему не придется снижать стоимость: сначала закрывается долг и снимается обременение, затем недвижимость выставляется на продажу уже «чистой».

Другой вариант – реализация жилья с погашением кредита за счет денег покупателя. Найти человека, готового внести крупную сумму в счет задатка, крайне проблематично. Если долг небольшой (до 500 000 руб.), шансы на относительно быструю продажу увеличиваются. При сумме долга в несколько миллионов некоторым приходится ждать своего покупателя годами.

В последнем случае порядок действий выглядит так:

  1. Собственник выставляет квартиру на продажу. Риэлторы советуют не указывать в объявлении наличие обременения, это отпугнет покупателей. Если же человек посмотрел жилье и «загорелся» покупкой, сообщить об ипотеке нужно.
  2. Покупатель находится, ему говорится об ипотеке. Если он согласен внести большой задаток, стороны переходят к следующему шагу.
  3. Заключается договор купли-продажи (далее – ДКП), согласно которому до регистрации вносится задаток, оставшаяся часть – после.
  4. Покупатель перечисляет продавцу задаток, тот погашает им долг и берет в банке справку об отсутствии задолженности.
  5. Подаются документы на регистрацию права собственности в Росреестре.
  6. После регистрации продавец получает оставшуюся часть денег.
Читайте также:  Перепланировка в квартире: что можно, а что нельзя

Важно! Обременение снимается в течение трех рабочих дней с момента закрытия долга. Чтобы ускорить процесс, рекомендуется представить в банк справку о внесении денежных средств по ипотеке, а затем получить справку об отсутствии задолженности.

Содержание и образец договора

ДКП с задатком для погашения ипотеки должен содержать следующие сведения:

  1. Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные сторон, адреса регистрации.
  2. Сведения о квартире: общая площадь, адрес, кадастровый номер, количество комнат.
  3. Количество зарегистрированных лиц на момент заключения договора.
  4. Срок снятия с регистрационного учета.
  5. Размер задатка.
  6. Обязательство продавца о направлении задатка на погашение ипотеки.
  7. Порядок и сроки расчетов.
  8. Ответственность сторон и порядок разрешения споров.
  9. Подписи участников сделки.

Документы

Для сделки покупатель должен подготовить:

  • выписку из ЕГРН;
  • паспорт;
  • квитанции об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
  • выписку из домовой книги.

После погашения ипотеки нужно взять в банке справку об отсутствии задолженности и претензий. Также необходим документ, подтверждающий основание возникновения права собственности.

Покупателю понадобится только паспорт.

Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки

Продать обремененную квартиру можно и с участием банка. Это безопаснее для всех сторон:

  1. Продавец уточняет у кредитора условия сделки, берет разрешение.
  2. Сотрудник банка выдает разрешение и справку о размере задолженности.
  3. Покупатель зачисляет деньги через аккредитив или систему безопасных расчетов. Часть средств отправляются на закрытие ипотеки. Остаток продавец получает после регистрации сделки.
  4. Стороны заключают ДКП, подаются документы на регистрацию.

Продажа ипотечной квартиры в ипотеку

Этот вариант продажи квартиры, купленной в ипотеку, актуален для покупателей, которые тоже берут жилищный кредит. Идеально, если он будет в том же банке, что и ипотека продавца:

  1. Продавец находит покупателя, уточняет условия сделки.
  2. Покупатель подает заявку на ипотеку, заключает предварительный договор купли-продажи с продавцом.
  3. В банк представляется итоговый пакет документов. Если кредитора все устраивает, ипотечный договор с продавцом расторгается и заключается с покупателем на сумму долга бывшего собственника.
  4. Подаются документы на регистрацию права собственности и обременения.

Продажа ипотечной квартиры банком

Это самый неблагоприятный для продавца способ продажи. Банк выставляет недвижимость на торги через электронную площадку, причем по самой минимальной цене. В итоге после сделки часть денег направляется на закрытие задолженности, остаток перечисляется заемщику.

Он теряет многое: например, если при обычной продаже квартира может уйти за 3 000 000 руб., то при торговле банком через площадку ее выставят за 2 000 000 руб. Кредитору важно быстрее выйти на сделку и получить деньги.

Сколько средств останется у заемщика, для него роли не играет.

Важно! Обычно квартиры выставляют на продажу через электронные торги при невыполнении обязательств по договору. Например, если заемщик допускает длительную просрочку.

Покупка ипотечной квартиры через торги хороша для покупателя: он становится собственником недвижимости по минимальной цене. Но есть и минус: на покупку лота нельзя оформить ипотеку. Оплата принимается только за счет собственных средств.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Как зарегистрировать право собственности?

Вне зависимости от способа продажи заложенной квартиры сторонам придется регистрировать переход права собственности. Для этого можно обратиться в Росреестр напрямую или подать документы через МФЦ.

Если же ДКП удостоверяется нотариусом, документы подает он, услуга предоставляется бесплатно.

Как подать документы через МФЦ:

  1. Записаться на прием на официальном сайте ведомства.
  2. Прийти в назначенное время. Присутствие обеих сторон обязательно.
  3. Подать подписанный ДКП и остальные документы на рассмотрение.
  4. Дождаться окончания сроков регистрации и получить итоговый пакет документов.

Срок регистрации зависит от способа подачи документов:

МФЦ
9 рабочих дней
Росреестр 7 рабочих дней
Нотариус 3 рабочих дня

Документы и госпошлина

Для регистрации понадобится:

  • ДКП;
  • паспорта продавца и покупателя;
  • справка об отсутствии задолженности перед банком (требуется, если обременение еще не снято);
  • техпаспорт;
  • правоустанавливающий документ.

Пошлину оплачивает покупатель. Для физлиц ее размер составляет 2 000 руб., для организаций – 22 000 руб.

Налоги после продажи квартиры

После сделки продавец должен заплатить НДФЛ в размере 13% от прибыли. Она рассчитывается от разницы между ценой покупки и продажи. Например, если недвижимость куплена за 2 000 000 руб., а продана за 3 000 000 руб., налогом облагается 1 000 000 руб.

Примечание: освобождены от налога граждане, владеющие недвижимостью более трех лет, если она получена по наследству, договору дарения, ренты, или в результате приватизации. В остальных случаях минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ равен 5 годам. Декларация 3-НДФЛ представляется в ИФНС до 30 апреля года, следующего за годом сделки, а сам налог платится до 15 июля.

Подводные камни при продаже квартиры в ипотеку

Если человек хочет продать ипотечную квартиру в ипотеку покупателю, ему стоит опасаться только неодобрения сделки банком.

Дело в том, что окончательное решение кредитор принимает только после оценки недвижимости и изучения документов собственника.

Даже если стороны заключили преддоговор с задатком, нет никаких гарантий, что банк одобрит сделку. Задаток придется возвращать покупателю, если это указано в условиях преддоговора.

В остальном же никаких рисков для продавца нет. Более того, банк в большинстве случаев полностью контролирует сделку, что сводит вероятность обмана или оплаты поддельными купюрами до нуля.

С покупателем квартиры в залоге ситуация обстоит наоборот, он рискует больше. Отдав продавцу большой аванс, нет никакой гарантии, что тот направит его на погашение задолженности. В результате человек может остаться и без денег, и без жилья.

Совет юриста: если сделка проводится без участия банка, покупателю стоит попросить у продавца справку о размере задолженности по ипотеке с реквизитами для погашения, затем самостоятельно перевести деньги и затребовать у продавца справку об отсутствии претензий кредитора.

Ответы юриста на частные вопросы

Что будет, если продать ипотечную квартиру без согласия банка? Кредитор сможет оспорить сделку и привлечь продавца и покупателя к солидарной ответственности. Но вообще Росреестр попросту не зарегистрирует переход права собственности, т.к. недвижимость будет в обременении у банка.

Как продать ипотечную квартиру при разводе, если она куплена в браке? Любым из представленных выше способов. Но в этом случае придется либо получать нотариальное согласие супруга на продажу, либо оформлять ДКП с участием двух продавцов.

Что делать, если банк не дает согласие на продажу квартиры с непогашенной ипотекой? Остается только один вариант – погасить задолженность и выйти на сделку. Для закрытия ипотеки можно взять обычный потребительский кредит или занять денег у родственников, затем расплатиться с ними после продажи.

Может ли покупатель узнать, что квартира в ипотеке, если ему об этом не сказать? Конечно он узнает об обременении хотя бы по тому, что продавец просит увеличенный задаток или в сделке участвует банк. Кроме того, проверить недвижимость на наличие ограничений можно онлайн за несколько секунд через сервис Росреестра.

Можно ли продать ипотечную квартиру в ипотеку и оформить долю на несовершеннолетнего ребенка? Законом ограничения не установлены, но банки отказываются выдачи ипотеки родителям, которые хотят выделить доли детям, т.к.

в случае образования задолженности продать жилье с несовершеннолетним собственником через аукцион будет крайне проблематично. Исключение – внесение первоначального взноса за счет маткапитала. Для владельцев сертификатов есть специальные ипотечные программы. Кроме того, они обязаны выделять доли всем членам семьи по закону.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Перед тем, как продать ипотечную квартиру, продавцу нужно узнать размер задолженности и получить согласие банка.
  2. Продажа дома, квартиры или другого жилья под обременением возможна путем досрочного погашения долга, переоформления ипотеки на покупателя или через реализацию недвижимости банком на аукционе. Последний вариант самый неблагоприятный для собственника.
  3. Подать документы на регистрацию можно до снятия обременений. Если в течение нескольких дней банк не аннулирует залог, регистрационные действия приостановят и уведомят об этом продавца. Если же все нормально, сделку зарегистрируют вовремя.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *