Окончание льготной ипотеки: сроки окончания и последствия для покупателей и застройщиков

Уже подсчитано, что треть петербургских покупателей решилась приобрести жильё только при введении льготной ипотеки (в том числе в последние месяцы). Мы задали нашим экспертам один и тот же вопрос: правильно ли делают покупатели, которые «вписываются» в ипотеку именно сегодня? Стоит ли ждать дальнейших «послаблений», связанных с общей экономической ситуацией?

ДВИЖЕНИЕ ВВЕРХ

— Человек, планирующий покупку недвижимости и накопивший на первый взнос, отлично понимает, что хранить деньги дальше сейчас уже нет смысла, — говорит директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.

— Ставки по ипотеке вряд ли будут существенно ниже объявленных президентом 6,5% годовых, а застройщики никогда не станут продавать свои объекты ниже себестоимости. Наоборот, стройматериалы только дорожают, стоимость квадратного метра, соответственно, тоже стремится вверх.

Также нельзя исключать вероятность повышения цены на жилье на волне президентской ипотеки.

К слову, это именно то, о чем мы всегда писали: стоимость строительства увеличивается даже независимо от спроса. Виноват экономический кризис, про который нас заставила забыть пандемия, но который никуда не делся и не денется. «Оживление» рынка пока не привело к росту цен, и этим надо успеть воспользоваться, пока действуют льготы.

— Сниженные ставки по ипотеке определенно сейчас работают весомым аргументом за покупку квартиры, — продолжает генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика АЛЬШАЕВА.

— В мае доля квартир, приобретенных в ипотеку, в нашей компании выросла до 80% по сравнению с 60% в январе-апреле этого года и 50% в мае 2019-го.

Количество взятых ипотечных кредитов по сравнению с маем прошлого года увеличилось на 40%.

Сегодняшний рост ипотечных кредитов обусловлен еще и тем, что период льготной ипотеки ограничен — до 1 ноября 2020 года. На сделку выходят клиенты, которые планировали приобретение квартиры в течение ближайшего года-полутора. Они понимают, что после ноября таких привлекательных условий уже не будет.

В свою очередь, те клиенты, которые уже были близки к сделке, сейчас смогли позволить себе квартиру большей площади при сохранении комфортного уровня ежемесячных платежей. В мае мы, в частности, заметили рост интереса к трехкомнатным квартирам в микрорайоне «Новое Сертолово».

Он строится в пригороде Петербурга, рядом с лесом, и при этом обеспечен необходимой социальной инфраструктурой. По соотношению «комфорт-цена» для семейных покупателей он оказался выигрышным.

В целом сейчас уникальное время для покупки квартиры: и банки, и застройщики очень активны и лояльны в борьбе за клиента.

Мы уже говорили об «отложенном спросе», который сформировался за последние месяцы. Но есть интересный факт: те из покупателей, кто вышел из «режима ожидания» раньше, даже не дожидаясь снятия карантинных мер, уже успели воспользоваться льготами в полной мере. Им не помешал даже непривычный формат онлайн-сделок.

— В апреле, после принятия карантинных ограничений, аудитория покупателей жилья разделилась на две основные группы, — замечает руководитель отдела продаж Группы «Аквилон» Егор ФЁДОРОВ. — Часть клиентов заняла выжидательную позицию.

Многие переносили сделки в ожидании снятия ограничений. Но другая часть нацелилась на то, чтобы извлечь для себя максимум выгоды из ситуации.

Они активно пользовались отсрочкой платежей, рассрочками, а также первыми отреагировали на появление льготной ипотеки — уже на следующий день после запуска программы мы заключили первую сделку по ставке 6,5%.

С ослаблением карантинных мер активизировался тот самый отложенный спрос. В мае доля сделок с господдержкой от общего числа ипотечных сделок в нашей компании составила порядка 80%. Сказать, кто был прав — невозможно.

Понятно, что психологически человеку не просто совершать крупные сделки в момент неопределенности, с которой мы все столкнулись в апреле. Кому-то не подходит онлайн-формат коммуникации и требуется живое общение с застройщиком, выезд на стройплощадку.

Тем не менее, как и в предыдущие кризисы, те, кто вовремя успел воспользоваться специальными антикризисными предложениями, в итоге остался в выигрыше.

Кто же эти люди? — задались мы вопросом. В ответ наш эксперт из крупной финансовой организации нарисовал точный портрет «пользователя» льготной ипотеки. Это не случайно: ведь именно банки находятся в прямом контакте с целевой аудиторией и знают основные требования к заемщикам.

— Получить льготную ипотеку может любой житель страны в возрасте от 21 до 65 лет (65 лет на дату возврата кредита), имеющие общий трудовой стаж не менее одного года и стаж на последнем месте работы не менее 4 месяцев, — объясняет начальник ипотечного центра Санкт-Петербургского филиала ПАО «Промсвязьбанк» Светлана ЧЕТИНА. —  Кстати, заемщик должен осуществлять трудовую деятельность по найму, а не в качестве индивидуального предпринимателя. Для мужчин призывного возраста обязательно наличие военного билета, в противном случае доход такого заемщика не будет учитываться при расчете суммы кредита. Эти требования и обуславливают портрет клиентов, которые обращаются в банк по программе льготного ипотечного кредитования. К слову, ПСБ своим клиентам предлагает программу с государственной поддержкой с первоначальным взносом 20%, со ставкой 5,85%, сроком на 25 лет.

ПОСМОТРЕТЬ И СРАВНИТЬ

Наибольший интерес вызывают именно новые льготные программы (часто их называют «семейными», и они разработаны с явным прицелом на улучшение демографии).

Пока они актуальны, в них неплохо бы разобраться.

Так, Ян Фельдман (ГК «Ленстройтрест») помог нам сравнить самые новые и популярные ипотечные программы: «Сельская ипотека», «Семейная ипотека» и «Господдержка 2020».

Сельская ипотека позволяет приобрести жилую недвижимость в кредит по ставке 2,7%.

Но оформить такой займ можно лишь в двух кредитных учреждениях — «Россельхозбанке» и Сбербaнке, на квартиры или индивидуальные дома в отдельных населенных пунктах, соответствующих ряду критериев.

При этом банки готовы одобрить ограниченное количество заявок, так как лимиты финансирования ограничены. На рассмотрение заявки уходит от 7 рабочих дней. Срок действия сниженной ставки не определен, при приостановке программы возможно увеличение ставки до 9%.

Семейная ипотека — еще одна государственная программа поддержки с субсидированной ипотечной ставкой 6%. Ряд банков снижает ее до 5% и даже 4,5%.

Воспользоваться предложением могут семьи, у которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился второй, третий или последующий ребенок. При этом с 2019 года льготная ставка действует весь период кредита.

К преимуществам этой меры поддержки можно отнести оперативные сроки рассмотрения заявок — 3-5 дней, возможность подтверждения доходов справкой по форме банка и подачи документов дистанционно.

Окончание льготной ипотеки: сроки окончания и последствия для покупателей и застройщиков

Программа «Господдержка 2020» дает возможность приобрести квартиру в новостройке по субсидированной ставке 6,5%, которая фиксируется на весь срок кредитования (до 20 лет).

Программа практически не содержит ограничений и доступна всем категориям граждан, независимо от семейного положения, количества детей и статуса населенного пункта, в котором приобретается жилье. На рассмотрение заявки уходит до 3 дней, что позволяет быстро выйти на сделку.

С программой работают несколько десятков банков и постоянно присоединяются новые.

— Так, при покупке однокомнатной квартиры с отделкой в ЖК «Янила Драйв» площадью 31,75 кв. м. и стоимостью 2,9 млн рублей в ипотеку с господдержкой и первоначальным взносом в объеме 20% от стоимости жилья, ежемесячный платеж для ипотечного заемщика составит 17,5 тыс.

рублей, — приводит пример Ян Фельдман. — Та же квартира по программе сельской ипотеки и с аналогичной суммой кредита (порядка 2,3 млн рублей) обойдется покупателю в 12,6 тыс. рублей ежемесячно. При отмене программы платеж составит 21,1 тыс. рублей.

У каждого застройщика и у каждого банка существуют свои особые льготы и свои «подпрограммы». Кому-то больше подойдут одни варианты, кому-то — другие. Это касается и самых «глобальных» программ наподобие «Семейной ипотеки».

ВСЁ В СЕМЬЮ

— Семейная ипотека помогает семьям с двумя и более детьми, один из которых родился после 1 января 2018 года, приобрести квартиру по ставке 4,5% годовых, — объясняет Светлана Четина (ПСБ).

— Сделать это достаточно просто, надо выбрать квартиру у застройщика и подать пакет документов для рассмотрения в банк. После получения решения оформить необходимые документы.

Для семей, у которых ранее была оформлена ипотека, при рождении второго ребенка (или последующих детей) доступна услуга рефинансирования ипотеки так же по льготной ставке в 4,5%.

Есть и другие льготы: так, ПСБ предлагает своим клиентам возможность воспользоваться программами с субсидированными ставками. Это когда застройщик берет на себя часть оплаты процентов на определенный срок. У клиента появляется возможность в это период направить свободные денежные средства, например, на ремонт или на приобретение мебели.

Окончание льготной ипотеки: сроки окончания и последствия для покупателей и застройщиков

— Среди наших клиентов практически каждая семья с двумя детьми использует программу «Семейной ипотеки», — подтверждает Егор Фёдоров (Группа «Аквилон»). — Средняя площадь квартиры, которую выбирают «семейные» покупатели — 50-55 кв. м. В основном это двухкомнатные квартиры. Средняя сумма ипотечного кредита составляет в среднем 3,5 млн рублей.

Основные преимущества программы — возможность получения кредита с пониженной ставкой и право применять средства маткапитала для погашения части долга. Это популярный инструмент покупки: в общем объеме ипотечных сделок в Группе «Аквилон» доля «семейной ипотеки» составляет более 20%.

Это довольно большой показатель, с учетом того, что сделки по ипотеке — это около 60% в общем объеме продаж.

— В правительстве уже прорабатывается вопрос о снижении минимального первоначального взноса по программе с господдержкой и «Семейной ипотеке» с 20% до 15%, — напоминает Анжелика Альшаева (ГК «КВС»).

— Мера своевременна, особенно для семей с детьми, которые приобретают большие двух-трехкомнатные квартиры. 20% от их стоимости для многих составляет существенную сумму.

Читайте также:  Ипотечные каникулы — что это такое и как их получить

Снижение первоначального взноса позволит клиентам решиться на улучшение жилищных условий еще раньше.

Судя по всему, «Семейная ипотека» стала «золотым стандартом» сегодняшнего рынка недвижимости. Означает ли это, что для семей без детей никаких льгот не существует?

Наши эксперты уточняют: это не так. И, опять же, возможны варианты. Например, в рамках программы «Господдержка 2020» сразу несколько компаний (совместно с крупнейшим российским банком-партнером) запустили акцию по ипотеке с субсидированной ставкой 0,5%. Такие программы есть и в Группе «Аквилон», и в ГК «КВС», и в ГК «Ленстройтрест».

— Застройщик субсидирует жилищный кредит, поэтому покупатель будет оплачивать всего полпроцента по кредиту в течение шести месяцев, — говорит Егор Фёдоров («Аквилон»). — По завершении этого срока и до конца действия ипотечной программы ставка составит от 6,5%.

Кроме того, в июне у нас стартовала совместная с другим крупнейшим банком программа ипотеки со сниженной ставкой 0,01%. Жилищный кредит в течение шести месяцев субсидирует «Аквилон», и покупателю практически не придется платить проценты до конца года.

После окончания льготного периода ставка составит 6,5% годовых на весь срок кредитования.

— Вот пример: один из первых наших клиентов по этой программе приобрел двухкомнатную квартиру с отделкой в ЖК «Континенты» стоимостью 5 228 697. Сумма кредита составила 2 828 000 рублей, — подсчитывает и Анжелика Альшаева (ГК «КВС»).

— При сроке кредита в 20 лет ежемесячный платеж в первый год — 12 385 рублей, в последующие — 20 600 рублей. Экономия за год — больше 98 тысяч рублей.

И это не считая той выгоды, которая будет в дальнейшем с льготной ставкой 6,5% годовых вместо базовой 8-9%.

— Кроме того, в апреле мы запустили программу длительной рассрочки от застройщика — на 8 лет, — добавляет Ян Фельдман («Ленстройтрест»). — Покупатель вносит 20% от стоимости квартиры сразу, а остаток погашает равными платежами в течение 8 лет, ставка при этом составляет 0,95% ежемесячно.

Окончание льготной ипотеки: сроки окончания и последствия для покупателей и застройщиков

Итак, что же можно порекомендовать покупателям, которые сегодня все еще присматриваются к льготной ипотеке? И, наконец, что для этого потребуется?

— В общем случае — необходимо заполнить анкету, приложить копию паспорта, СНИЛС, и подтвердить доход за последние 6 месяцев справкой по форме 2-НДФЛ, — уточняет Светлана Четина (ПСБ).

— Купить можно как квартиры в строящихся домах, так и квартиры, находящиеся в собственности у застройщика.  Срок кредита (например, в ПСБ) может составлять 25 лет.

Стоит еще раз напомнить, что на текущий момент срок действия программы — по 1 ноября 2020 года включительно.

— На мой взгляд, продление льготной ипотеки возможно, если последствия карантина будут существенными, и к осени рынок еще не восстановится, — прогнозирует Анжелика Альшаева (ГК «КВС»). — Однако сейчас мы видим, что спрос уже выровнялся, поэтому предпосылки для продления программы минимальны. Если у клиента есть планы на ипотеку, лучше реализовать их сейчас, в льготный период.

Итак, главный совет можно, как обычно, сформулировать в одной фразе: не нужно терять времени. Нам очень хотелось бы ошибиться, но общее состояние экономики далеко от идеального.

Меры господдержки могут и продлить (как могут продлить и «антивирусную» раздачу денег), но тогда все нынешние льготы непременно догонит и уничтожит инфляция.

Успеть войти в открытую дверь, а не ждать, пока где-то откроются новые — вероятно, именно это будет правильным решением.  

Проектные декларации: ЖК «Янила Драйв», ЖК «Континенты».

Льготную семейную ипотеку продлили до конца 2023 года

Правительство России продлило льготную семейную ипотеку до конца 2023 года. Об этом на заседании правительства заявил премьер-министр Михаил Мишустин.

«Правительство продлевает льготную семейную ипотеку. Программа должна была закончиться примерно через полтора года, теперь она будет действовать до конца 2023 года. Более того, по решению главы государства воспользоваться ей смогут родители не только двух и более детей, а уже при рождении первенца», — сказал он.

Мишустин отметил, что с помощью этой программы молодые семьи смогут купить собственное жилье под 6% годовых. Использовать кредит можно как на покупку квартиры, так и на строительство дома. Льготная ставка будет действовать в течение всего срока займа.

Холодное лето: как московский рынок жилья отреагировал на сворачивание льготной ипотеки

Президент России Владимир Путин, выступая на Петербургском международном экономическом форуме в июне, поручил правительству расширить программу льготной ипотеки на семьи с одним ребенком. Согласно документу, опубликованному на сайте главы государства, речь идет о первенцах, рожденных после 1 января 2018 года.

«Обеспечить расширение льготной ипотечной программы для семей, имеющих детей, предусмотрев возможность получения до 31 декабря 2023 года семьями, в которых после 1 января 2018 года родился первый или последующий ребенок, ипотечных жилищных кредитов», — говорится в списке президентских поручений по итогам ПМЭФ. Там же отмечается, что на покупку жилья в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях семьи должны иметь возможность взять заем на сумму до 12 млн рублей, а в других регионах — до 6 млн рублей.

Базовая программа льготной ипотеки была запущена в апреле прошлого года в качестве антикризисной меры.

По условиям программы максимальная ставка кредита была установлена на уровне 6,5% годовых, размер кредита составлял от 6 млн до 12 млн рублей в зависимости от региона. Программа должна была завершиться 1 ноября 2020 года, но была продлена до июля этого года.

Затем президент Путин предложил продлить программу снова, увеличив базовую ставку с 6,5% до 7% и уменьшив максимальную сумму займа до 3 млн рублей вне зависимости от региона.

Короли российской недвижимости — 2021. Рейтинг Forbes

Короли российской недвижимости — 2021. Рейтинг Forbes

Дешевая ипотека для покупателей до 40 лет и семей с первенцем – Андрей Колочинский о появлении новых механизмов поддержки граждан

В России предлагают запустить ипотеку под 5% для граждан в возрасте до 40 лет при покупке первого жилья, а также распространить программу семейной ипотеки на семьи с первенцем.

Поможет ли данная мера поддержать людей, нуждающихся в решении квартирного вопроса, и сохранить спрос на жилье после отмены программы льготной ипотеки, специально для Новострой-М рассказал Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».

В том, что программа льготной ипотеки не будет продлеваться на территории Московского региона, сомневаться не приходится. Власти не раз заявляли, что в городах, где был зафиксирован резкий рост цен на жилье, программа перестала выполнять свою социальную функцию, способствуя спекуляциям на рынке новостроек.

На фоне роста ключевой ставки возврат к базовым ипотечным ставкам неизбежно приведет к падению продаж новостроек. И дело даже не в увеличивающихся расходах на ипотеку, а в психологическом аспекте – осознавая, что еще вчера можно было взять ипотеку под 6% годовых, многие потенциальные заемщики не станут это делать по рыночной ставке.

Поэтому застройщики приветствуют любые инициативы, способные облегчить ипотечное бремя наших граждан, доходы которых снижаются с 2014 года.

Практика показывает, что к 40 годам так или иначе у большинства людей получается обзавестись собственным жильем. К этому возрасту многие имеют стабильный доход и сумели накопить на квартиру, а кто-то получил недвижимость в наследство.

Проще всего в этом вопросе семейным парам, для которых действуют преференции в виде материнского капитала и семейной ипотеки. А вот молодые одинокие люди у нас традиционно оставались за бортом, а ведь именно они, вступая во взрослую жизнь и начиная карьеру, так остро нуждаются в поддержке.

И дискриминация по принципу отсутствия детей в этом вопросе неуместна, тем более сейчас, когда средний возраст для создания семьи сдвигается.  

Насколько будет популярна ипотека на первое жилье для молодых? Несмотря на то, что программа льготной ипотеки под 6% годовых уже удовлетворила часть спроса со стороны этой категории заемщиков, предложение все же будет востребовано. Не стоит забывать, что в течение прошлого года многие потеряли работу или лишились привычного дохода.

Таким людям потребуется время, чтобы накопить на первоначальный взнос (сейчас это сделать сложнее, так как доходы снизились, а стоимость новостроек увеличилась) и отработать на последнем месте работы не менее полугода. По мере восстановления экономического роста в стране, число желающих взять кредит на первое жилье по сниженной ставке будет увеличиваться.

Важным условием ипотечной программы для одиноких молодых является ограничение, согласно которому низкая ставка распространяется только на покупку первого жилья. Данная оговорка ограничит спекулятивный спрос на рынке новостроек и таким образом сдержит темп роста цен.

Решение распространить условия программы семейной ипотеки на семьи с одним ребенком также оправдано и справедливо. Если семье негде жить с одним малышом, вряд ли родители решатся на второго ради решения квартирного вопроса. Расширение условий семейной ипотеки наряду с новыми условиями материнского капитала способно увеличить число семейных ипотечных заемщиков на 10-15%.  

В заключение отмечу, что последствия кризиса, который спровоцировала пандемия коронавируса, мы будем преодолевать еще как минимум год.

И пока в стране не наметится экономический рост и не начнется рост доходов населения, целесообразно проводить активную социальную политику и поддерживать отрасли, обладающие потенциалом роста, в числе которых, конечно, строительный сектор, развитие которого может замедлиться в отсутствие льготной ипотеки.    

  • Как молодой семье сэкономить на покупке квартиры в новостройке в 2021 году
  • Отмена льготной ипотеки обрушит продажи жилья на 50% — эксперт
  • Андрей Колочинский специально для Новострой-М

Дата публикации 15 апреля 2021

Читайте также:  МФЦ выписка из ЕГРН в 2022 году: пошаговая инструкция

Ипотека-2021 – изменения и последствия для заемщиков

Программа льготной ипотеки для крупных городов фактически закончилась. При этом семьям с детьми условия выдачи кредитов существенно упростили. Какие еще изменения ипотека претерпела в 2021 году и как это повлияет на стоимость, сроки и другие условия кредитования?

Льготная ипотека ушла в регионы

В 2020 году в период карантина в стране действовала программа льготной ипотеки: квартиру стоимостью до 12 млн рублей можно было приобрести по ставке 6,5% годовых. Это спровоцировало резкий скачок спроса на недвижимость, а вслед за этим и рост цен.

 1 июля 2021 года условия программы изменили: теперь максимальная сумма кредита составляет 3 млн рублей. Эксперты посчитали, что петербуржцам и москвичам, чтобы воспользоваться льготной ипотекой на новых условиях, нужно накопить не менее 70% от стоимости жилья.

Недостающую часть в пределах 3 млн рублей можно будет взять в кредит на льготных условиях.

В России десятки регионов, где ипотека даже на новых урезанных условиях остается выгодной.

Это небогатые области вроде Псковской, Воронежской, Тамбовской, Самарской, Тверской, Вологодской, Калининградской.

В областном центре на заявленную сумму можно приобрести однокомнатную квартиру или студию, в районном — двух- или трехкомнатную недвижимость. Оформить льготную ипотеку можно до июля 2022 года.

Семейная ипотека стала еще доступнее

Жилищное кредитование семей с детьми — одна из главных антикризисных мер поддержки населения в 2021 году. Условия получения ипотеки сильно упростили: теперь необязательно иметь двоих детей, достаточно одного, рожденного не раньше 2018 года.

Максимальную сумму увеличили до 12 млн рублей в Петербурге и Москве и до 6 млн рублей в других регионах. Ставку снизили до 6% (было 6,5%) и заморозили на весь период кредитования — до 30 лет.

Программу, которая должна была завершиться в июле 2022 года, уже продлили до середины 2023.

Планируется, что за это время кредит на жилье возьмут более 500 тысяч семей. Чтобы субсидий всем хватило, в бюджете выделили на семейную ипотеку свыше 1,5 трлн рублей. Новые условия позволят многим семьям купить жилье даже без первоначального взноса, ведь появилось время дождаться получения материнского капитала. Смотрите, какие варианты можно приобрести в Петербурге на 12 млн рублей:

В течение года ЦБ РФ поднимал ключевую ставку трижды: с 4,25% в марте, до 5,5% в июле. Причина традиционная — рост инфляции. Это неминуемо приведет к подорожанию жилья, но не сразу.

Застройщики сдерживают рост цен, давая покупателям обеих столиц прийти в себя после изменения условий льготной ипотеки.

Некоторые в кооперации с банками предлагают на первый год кредитования символическую ставку в размере 0,5%, а на второй и последующие годы — не более 6%. Впрочем, застройщики всегда могут изменить условия кредитования в процессе.

Средний размер ипотечного кредита в России за год вырос почти на 30%, составив 3,1 млн рублей. В Петербурге летом 2021 года средний размер кредита на жилье составлял 4,3 млн рублей, а годом ранее — 3,1 млн рублей.

Это связано с подорожанием квадратных метров на первичном рынке, спровоцированным ажиотажным спросом. Теперь он упал, благодаря чему рост цен должен замедлиться.

Посмотрите, какие квартиры в Петербурге можно купить за 4,3 млн рублей:

Еще одно изменение в ипотеке, которое прошло незаметно для жителей мегаполисов — смягчение условий выдачи кредитов на строительство и покупку частных домов.

Ставка по такому кредиту составляет 6,1%, максимальный размер для Петербурга — 12 млн рублей. Даже если вы не собираетесь переезжать за город, кредит на выгодных условиях можно использовать для строительства дачи.

Только имейте в виду, что она должна располагаться не далее 70 км от СПб, есть и другие ограничения.

Недвижимость дорожает, условия выдачи кредитов ужесточаются, но не для всех. Если вы хотите взять ипотеку, но боитесь ошибиться — обратитесь к нам. Мы поможем вам оценить шансы на получение кредита, подать заявки в максимальное количество банков и выбрать самый выгодный вариант.

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

«Для приобретения жилья теперь нужно увеличивать долю собственных средств, но при этом доходы у населения не растут»

Изменение условий программы льготной ипотеки может привести к временному сокращению спроса на новостройки – так считают эксперты, ведь покупателям понадобится время, чтобы привыкнуть к обновленным правилам.

Что сегодня происходит на первичном рынке жилья Петербурга и области, как быстро дорожают квартиры –об этом специально для Новострой-СПб рассказал Николай Гражданкин, начальник отдела продаж компании «Отделстрой».

Как бы вы охарактеризовали сейчас рынок новостроек Петербурга и области?

С начала 2021 года на рынке недвижимости наблюдался рост, подогретый льготной ипотекой. Длился он до июля, пока программу фактически не «отменили»: кредитый лимит по ипотеке с господдержкой сократили с 12 млн рублей до 3 млн – для Санкт-Петербурга это слишком маленькая сумма, так как цены успели сильно вырасти.

В целом, только с начала этого года квартиры в новостройках подорожали где-то на 15%. Способствовала этому не только дешевая ипотека, но и другие факторы.

  • Среди них – удорожание строительных материалов на 30-40%, переход компаний-застройщиков на проектное финансирование и эскроу-счета, сокращение предложения нового жилья: многие девелоперы завершили и распродали свои проекты, а новые на рынок пока не вышли.
  • Какие тренды можно выделить на первичном рынке города, а какие в Ленинградской области?
  • Основной тренд в области сегодня – это возведение массовых ЖК эконом- и комфорт-класса.
  • А в черте города – так как там есть ограничения по этажности и по социальной нагрузке – стали строить больше дорогого жилья: бизнес- и элит-класса.
  • Новостроек классов «эконом» и «комфорт» в Петербурге уже не так много.

Основной драйвер роста цен и спроса – льготная ипотека – осталась, но условия были изменены. Отразится ли это на рынке новостроек? Каким образом?

Безусловно, отразится. Ограничение по сумме кредита уже сейчас отталкивает многих потенциальных покупателей. Для приобретения жилья теперь нужно увеличивать долю собственных средств, но при этом зарплаты и доходы у населения не растут.

Возможный выход, который есть далеко не у всех, – продажа уже имеющейся квартиры и использование этих средств в качестве первоначального взноса.

Сейчас мы наблюдаем спад на рынке: люди привыкают к новым условиям кредитования, многие ждут снижения цен, которое, скорее всего, произойдет лишь в изначально переоцененных проектах. Новостройки с адекватной системой ценообразования (где цена соответствует качественным характеристикам жилого комплекса) не подешевеют.

Велика ли доля сделок по льготной ипотеке в ваших проектах в этом году? Востребованы ли сельская ипотека, военная, семейная? Часто ли совершают покупки с участием маткапитала?

Да, программа льготной ипотеки была у нас очень востребована. Доля по строящемуся жилью составляла порядка 60-70%. А в проекте «Новый Оккервиль» в Кудрово (где сейчас продаются готовые квартиры) доля льготной ипотеки – почти 100%.

Что касается военной ипотеки, у нас ее практически нет, связано это со сложной процедурой оформления и получения таких кредитов. А сельская ипотека на наши проекты не распространяется: Кудрово не входит в перечень локаций, в которых можно купить квартиру по этой программе.

Семейная ипотека пользуется популярностью чуть меньше, чем льготная, но и она востребована: если брать от общего количества ипотечных кредитов – ее доля составляет 10-15%.

  1. Если говорить о материнском капитале, его покупатели тоже часто используют – в основном в качестве первого взноса (если ребенку уже исполнилось 3 года) или для погашения ипотечного кредита.
  2. Покупают ли сегодня квартиры в новостройках в рассрочку, по программе трейд-ин?
  3. После того, как льготная ипотека «притормозилась», мы видим явный рост спроса на рассрочку.
  4. Сейчас мы открыли продажи во II очереди ЖК «Новый Лесснер» и запустили программу «25-25-25-25» – это 4 платежа по 25%.

Первый производится в момент заключения договора, остальные – 1 раз в полгода. Программа достаточно популярная, но в основном среди людей с хорошим уровнем дохода.

Также она подойдет тем, у кого в скором времени должны появиться деньги от продажи другой недвижимости – и им удобнее оплачивать покупку жилья в таком формате, без привлечения ипотеки.

Программы трейд-ин тоже есть, мы реализуем их совместно с нашими партнерами – агентствами недвижимости.

Схема такая: после того, как у клиента находится покупатель на его имеющееся жилье, мы на месяц резервируем для него новую квартиру в нашем жилом комплексе. Когда сделка по продаже прежней квартиры состоялась, мы заключаем с клиентом договор на приобретение новой квартиры и даем еще один месяц на ее оплату.

Какое жилье покупают сегодня в Петербурге, а какое – в области? Что, кроме цены, важно для клиентов?

Для клиентов очень важна «среда обитания». Например, в нашем проекте «Новый Оккервиль» люди покупают квартиры не столько из-за цены – сейчас она по Кудрово сравнялась с Невским районом Петербурга – а потому что это новые территории.

Это значит, что помимо жилья там строится много сопутствующей инфраструктуры: новые школы, детские сады, новые медицинские центры, физкультурно-оздоровительные центры с басссейнами и ледовыми аренами, магазины шаговой доступности, парк для отдыха, есть река. Именно эти факторы и влияют на приобретение квартиры в Ленинградской области.

В городе таких локаций, где с нуля создавалась бы вся инфраструктура, очень мало. И люди, которые приобретают второе-третье жилье, стараются купить не только квадратные метры, но и комфортную «среду обитания», чтобы была возможность не уезжать далеко от места проживания.

В нашем проекте мы делали акцент как раз на этом – и у нас все получилось. В прошлом году мы сдали последнюю, VI очередь.

В таком проекте в основном покупают семейные квартиры?

Да, мы делали упор именно на 2- и 3-комнатные квартиры. Доля малогабаритного жилья очень небольшая – студий практически нет.

Мы считаем, что студии приобретают как временное жилье, либо для сдачи в аренду. А квартиры побольше покупают семейные люди для постоянного проживания.

Вы сейчас говорите про ЖК «Новый Оккервиль» – это проект в области. А как обстоят дела в городе?

В городе ситуация похожая. В ЖК «Новый Лесснер» в Выборгском районе мы вообще не проектировали студии. И покупатели это ценят. Многие отмечают, что именно отсутствие студий стало для них одним из критериев выбора.

  • Из внутренней инфраструктуры в жилом комплексе будут построены детский сад, объединенное здание школы и детсада, многоуровневые и подземные паркинги, передовой медицинский центр, встроенные помещения для размещения объектов обслуживания населения.
  • Также покупатели обращают большое внимание на безопасность – чтобы, например, дети могли спокойно играть во дворе без машин, чтобы было видеонаблюдение в парадных, лифтах и на территории, круглосуточные диспетчерские службы.
  • Одним словом, покупатели сегодня смотрят не только на квартиру, они смотрят шире: на инфраструктуру, на материалы, из которых строится дом, на безопасность проживания.
Читайте также:  Покупка и продажа квартир с ипотечным долгом

Вы упомянули паркинги. Насколько активно люди покупают машино-места? Некоторые девелоперы говорят о том, что парковки в ЖК сегодня полупустые из-за высокой стоимости.

У нас машино-места продаются очень хорошо. Чтобы не было спекуляций, у нас стоит ограничение, что места в паркинге могут приобрести только покупатели квартир.

В Петербурге очень жесткие нормативы: на 80 кв. м жилого дома должно быть одно машино-место, поэтому застройщики обязаны их проектировать.

Да, не у всех они продаются хорошо из-за дороговизны, которая возникает по причине высокой себестоимости строительства – нам приходится предоставлять скидки, а также запускать программы рассрочки на приобретение машино-мест.

Как сильно выросли в цене ваши проекты с начала года? Какой рост цен вы ожидаете еще в среднем по рынку до конца года?

По ЖК «Новый Лесснер» с начала года цена выросла на 15%. Я думаю, что в оставшиеся до осени месяцы рост цен будет не таким стремительным.

Осенью, когда мы начнем готовиться к сдаче I очереди, цена может «прибавить» около 5% – так происходит во всех ЖК в преддверии сдачи.

Планируете ли вы выводить новые проекты в этом году?

В настоящее время мы ведем переговоры о покупке земли под новое строительство. Подробнее об этом сможем рассказать чуть позже.

А в июле мы открыли продажи во II очередь ЖК «Новый Лесснер» на 1400 квартир. Мы серьезно проработали квартирографию, потому что сейчас тренд на квартиры евроформата – с большой кухней-гостиной, комфортной гостевой зоной, вместительными балконами. Студии во II очереди отсутствуют.

Каким вам видится развитие рынка новостроек в ближайшее время? Согласны ли вы с тем, что на рынке формируется ипотечный пузырь?

По поводу ипотечного пузыря – нет. Банки очень щепетильно относятся к одобрению кредитов.

  1. В целом по рынку: я думаю, что к концу года он сбалансируется по спросу и предложению, а цены стабилизируются. 
  2. Старая квартира в обмен на новую: как работает схема трейд-ин на рынке новостроек
  3. Новостройки точно не станут дешевле: себестоимость строительства вырастет до конца года минимум на 16%
  4. Ольга Иванова

Дата публикации 22 июля 2021

Льготную ипотеку продлят на год

Правительство России собирается продлить программу льготной ипотеки под 6,5% до конца 2021 года. Одновременно предлагается расширить ее объем более чем в три раза, до 2,8 трлн руб.

Банкиры и застройщики поддерживают продление программы, которая стала ожидаемой антикризисной мерой. В частности, застройщики значительно увеличили выручку от продажи жилья. Учитывая возросшие выдачи ипотечных кредитов, ЦБ отслеживают риски таких портфелей.

Банкиры не ожидают возникновения ипотечного пузыря и ожидают сохранения потенциала для роста до конца 2021 года.

В понедельник, 12 октября, Минфин опубликовал проект постановления с изменениями в действующую госпрограмму льготной ипотеки под 6,5% годовых.

Действующая с 17 апреля программа должна была закончиться 1 ноября.

Ведомство предлагает продлить программу льготной ипотеки до 31 декабря 2021 года, а лимит, в рамках которого банки смогут выдать кредиты, расширить с текущих 900 млрд до 2,8 трлн руб.

Как следует из пояснительной записки, в десятидневный срок после вступления в силу постановления банки, намеренные участвовать в программе, должны представить оператору программы — АО «Дом.РФ» — «заявки на установление новых или дополнительных лимитов кредитования». Принять решение по ним «Дом.

РФ» должен будет в 20-дневный срок.

Оператор возмещает кредиторам недополученные доходы, компенсация составляет разницу между размером ключевой ставки ЦБ по состоянию на начало месяца, за который производится возмещение, увеличенной на 3 процентных пункта, и процентной ставкой по кредитному договору по льготной ипотеке.

В настоящее время в льготной программе участвует 64 банка. По данным «Дом.РФ», по состоянию на 8 октября в рамках программы было заключено 224,4 тыс. кредитных договоров на 630,7 млрд руб. Выдано к этому моменту 216,7 тыс. льготных кредитов на сумму 607,5 млрд руб. Всего россияне отправили около 744,6 тыс.

заявок на льготную ипотеку. Ранее банки указывали “Ъ”, что заемщик одновременно отправляет сразу несколько заявок в банки. По программе можно взять ипотечный кредит до 12 млн руб. в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и до 6 млн руб. в других регионах.

Минимальный первоначальный взнос установлен на уровне 15% от стоимости жилья.

О том, что льготная ипотека может быть продлена и после 1 ноября, неоднократно заявлял вице-премьер, курирующий в правительстве строительную отрасль Марат Хуснуллин. Так, в конце сентября он охарактеризовал эту программу как «очень успешную, позволившую многим гражданам приобрести жилье и привлечь в отрасль 500 млрд руб.».

По данным «Дом.РФ», на текущий момент с учетом первоначального взноса в строительную отрасль уже привлечено свыше 715 млрд руб. средств банков и граждан. По словам руководителя аналитического центра «Дом.РФ» Михаила Гольдберга, программа обеспечила строительство более 11 млн кв. м жилья.

«Продление программы в 2021 году сможет обеспечить выдачу более 877 тыс. кредитов, поддержать спрос на строящееся жилье и помочь застройщикам сформировать задел для увеличения объемов строительства»,— отмечает Михаил Гольдберг.

Спрос на новое жилье в России с апреля начал заметно снижаться из-за кризиса. По данным Росреестра, в апреле-мае количество сделок сократилось более чем вдвое по сравнению с аналогичным периодом 2019 года.

В целом за первое полугодие 2020 года число сделок по договорам долевого участия (ДДУ) уменьшилось на 37% по сравнению с тем же периодом 2019 года.

С июня спрос на недвижимость начал восстанавливаться благодаря постепенной отмене карантинных ограничений, а также мерам господдержки строительной отрасли, включая внедрения программы льготной ипотеки по ставке 6,5%.

В первый летний месяц 2020 года совокупная стоимость сделок на первичном рынке подскочила на 42% по отношению к предыдущему месяцу.

В июле и августе подъем продолжился, составив 15% и 21% соответственно, подсчитали в агентстве «Национальные кредитные рейтинги» (НКР).

По расчетам этой компании, потери в продажах новостроек из-за COVID-19 с апреля по август 2020 года составили около 0,9 трлн руб. в сравнении с аналогичным периодом 2019 года, а без программы льготной ипотеки потери превысили бы 1,7 трлн руб.

Поэтому основные участники программы — банки и застройщики — активно выступают за ее продление.

Как указали “Ъ” в Сбербанке, это «позволит достаточно умеренными бюджетными расходами поддержать и потребителя, который сможет решить критически важные проблемы с жильем, и строительный сектор, и многочисленных подрядчиков строительного сектора, а в среднесрочной перспективе — и производителей товаров для ремонта, мебели и других сопутствующих товаров».

Льготная ипотека — это антикризисная мера, другой такой программы по снижению процентных ставок нет, и потенциал для роста рынка жилья до конца 2021 года еще остается, считает председатель правления Абсолют-банка Татьяна Ушкова.

При этом, по ее словам, вряд ли стоит ожидать после расширения программы новых участников, поскольку для многих банков такие кредиты — низкомаржинальные. «Высоким спрос со стороны населения будет оставаться примерно до середины 2021 года, далее он может несколько снизиться, поскольку большинство заемщиков с платежеспособным спросом к тому времени воспользуются программой»,— указывает руководитель центра разработки ипотечных продуктов ПСБ Марина Заботина.

Как отмечают в НКР, что после запуска льготной ипотеки средние цены сделок увеличились на 8% (с конца мая до конца августа).

Наиболее выраженным рост цен был в июле-августе, что совпадает по времени и с резким увеличением объемов льготной ипотеки — на 60% в августе по сравнению с июлем, до 432 млрд руб.

На увеличение цен, считают эксперты НКР, также повлияло решение части застройщиков ограничить предложение жилья.

Льготная ипотечная программа закономерно привела к увеличению объемов выручки застройщиков в Москве и Подмосковье, которые считаются одними из самых в стране капиталоемких рынков первичной недвижимости.

Только в сентябре 2020 года группа ПИК выручила от продажи жилья 26,2 млрд руб., MR Group — 9,5 млрд руб., «Дон-Строй Инвест» — 9 млрд руб., «Инград» — 8,7 млрд руб., а «Самолет» — почти 6 млрд руб., подсчитал CEO аналитической компании Dataflat.Ru Александр Пыпин.

В настоящее время около половины объема выдач в последние месяцы приходилось именно на льготную ипотеку. «Мы внимательно следим за тем, чтобы не росло количество, скажем так, рисковых ипотечных кредитов. Все прекрасно помнят историю 2008 года, США, subprime и так далее»,— указывала глава ЦБ Эльвира Набиуллина в середине сентября.

Как отмечает Татьяна Ушкова, круг ипотечных банков узок — всего 10–12 кредитных организаций профессионально работают в этом сегменте. Цели выдать побольше кредитов у них нет, все риск-модели банков скорректированы с учетом предыдущих кризисов, считает она. «Поэтому риска создания ипотечного пузыря я не вижу»,— резюмирует госпожа Ушкова.

Ольга Шерункова, Халиль Аминов

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *