Покупка жилья в долевке — новые правила и самые распространенные ошибки

Покупка жилья в долевке ассоциируется с опасностями.

Все из-за того, что раньше люди часто сталкивались с мошенничеством: сдача дома затягивалась, одну квартиру пытались продать нескольким людям, а иногда застройщики просто исчезали с деньгами.

С 1 июля 2019 года договоры долевого участия больше не действуют, но возможность купить квартиру подешевле в недостроенном доме сохранилась. Расскажем, как это делают другие.

Покупка жилья в долевке — новые правила и самые распространенные ошибки

Долевое строительство в 2019 году

С 1 июля 2019 года квартиры в новостройке выкупаются по-новому.  Для сделок используют эскроу-счета, открытые в аккредитованных банках. Новая схема призвана защитить дольщиков.

Эскроу-счет — это банковский счет, на который покупатель недвижимости перечисляет свои деньги. Они хранятся там до тех пор, пока застройщик не сдаст жилье в эксплуатацию и покупатель не получит на него право собственности.

Таким образом, в сделке участвует три стороны: банк, застройщик и покупатель. При этом покупатель передает деньги не напрямую застройщику, как это было раньше, а банку. А банк отдает деньги строительной компании только после завершения работ и передачи права собственности на квартиру новому владельцу.

Покупка жилья в долевке — новые правила и самые распространенные ошибки

Еще один плюс нововведения в том, что банк будет самостоятельно проверять застройщика. Поэтому недобросовестной или финансово неустойчивой строительной компании получить проектное финансирование вряд ли удастся. Новый алгоритм действует уже сейчас.

Возможность прямой передачи денег от покупателя к застройщику сохранилась только для новостроек, которые почти готовы. Считается, что у дольщика в этом случае минимальные риски.

По старым правилам и без использования эскроу-счета достраивается еще 14,4 млн м².  

Ситуация 1. Покупка квартиры по старым правилам

Владимир решил купить квартиру в доме, который был закончен на 50%. Он уже не попадал под программу с использованием эскроу-счета, поэтому порядок покупки был прежним.

Покупка жилья в долевке — новые правила и самые распространенные ошибки

Владимир знал, что долевое строительство связано с рисками, поэтому занялся тщательной проверкой застройщика и его документов:

  • Проверил разрешение на строительство многоквартирного дома — нужно проверить, что разрешение на строительство действительно есть, а также, что оно не замаскированно под благоустройство территории и т.п.;
  • Проверил наличие свидетельства, подтверждающего право собственности или аренды земельного участка под домом;
  • Посмотрел проектную декларацию — в ней можно найти данные о прошлых работах застройщика, а также информацию о его финансовом состоянии;
  • Проверил информацию о застройщике в ЕГРЮЛ, базе судебных исков.
  • Даже строительные компании с десятилетним опытом работы могут неожиданно обанкротиться или пропасть, поэтому проверку необходимо проводить в любом случае. Это забота о собственной безопасности.  

Ситуация 2. Покупка квартиры через эскроу-счет

Мария в начале 2019 года покупала квартиру через эскроу-счет. Она заключила с застройщиком договор о том, что оплата квартиры будет проходить с участием банка, т.е. через эскроу-счет. Предварительно нужно было зарегистрировать договор долевого участия в Росреестре. На это ушло 7 дней, но иногда процедура затягивается до 10 дней.

Покупка жилья в долевке — новые правила и самые распространенные ошибки

После этого между Марией, застройщиком и банком был заключен трехсторонний договор на 1,5 года (срок может изменяться). Он устанавливается исходя из времени, которое необходимо для сдачи дома в эксплуатацию и «передачи ключей» владельцу.

Мария не ходила в банк, а только получила платежку с реквизитами эскроу-счета, на который и перечислила деньги. На оформление сделки ушло еще около двух недель. Итог — квартира успешно куплена и оформлена в собственность.  

Ситуация 3. Покупка квартиры в ипотеку через эскроу-счет

Андрей покупал квартиру в новостройке в ипотеку. Для него все было в новинку, в том числе недавно появившийся порядок покупки долевого жилья через эскроу-счет.

Покупка жилья в долевке — новые правила и самые распространенные ошибки

Он тоже заключил с застройщиком ДДУ и зарегистрировал его в Росреестре. После, пришел в банк, в котором у него был открыт зарплатный проект, и взял ипотечный кредит на покупку жилья. Банк перечислил деньги на эскроу-счет за Андрея. А их дальнейшие отношения сложились по обычной ипотечной схеме: Андрей регулярно перечислял в банк деньги за кредит и проценты по нему.

В сделке участвовало 4 стороны: застройщик, банк с эскроу-счетом, банк-кредитор и сам Андрей.

Важно! Ипотеку можно получить в любом банке, а не только в том, с которым заключил договор застройщик. При этом условия обслуживания будут одинаковы. При желании во время строительства дома кредит можно рефинансировать в другом банке, если появятся более привлекательные условия.

Покупка жилья в долевке — новые правила и самые распространенные ошибки

Подведем итоги

Если строительство на 1 июля уже идет, а в доме продано несколько квартир по старой схеме, то с покупателем могут заключить договор по новой или по старой схеме. Заключая сделку без эскроу-счета, стоит в два раза ответственнее подойти к проверке застройщика.

Если строительство началось после 1 июля, купить жилье можно только по новым правилам. Это гораздо безопаснее и не многим сложнее старого порядка.

Елизавета Кобрина

Покупка жилья в долевке — новые правила и самые распространенные ошибки

  • Главная
  • Долевое строительство
  • Юрист по долевому строительству — это безопасная покупка квартиры в новостройке.

Покупка квартиры по договору долевого участия требует специфических знаний. Минимизирует риски — услуги юриста по долевому строительству в Москве или Санкт-Петербурге, обратитесь к нему до подписания бумаг. Проверка условий сделки убережет вас от финансовых потерь при сделке даже с самым надежным застройщиком.

Прежде чем подписать ДДУ, необходимо проверить представленные документы на постройку жилого дома и проект соглашения. Халатный подход к такому сложному вопросу грозит проблемами, которых легче избежать в начале пути.

  Высота потолка в хрущевке: стандарты по типам домов

Что изменилось в долевом строительстве с 2021 года: новые правила покупки жилья

О проблеме обманутых дольщиков слышал, наверное, каждый. Поэтому у многих покупка квартиры через ДС вызывает вполне обоснованные опасения. Но есть и хорошая новость: с июля 2021 года введены новые правила, которые направлены на защиту дольщиков.

В первую очередь, полностью изменился сам процесс передачи средств на строительство. Раньше любой человек, который хотел вступить в ДС, перечислял деньги непосредственно застройщику (девелоперу). Теперь деньги дольщиков будут зачисляться на целевой эскроу-счет в банке, и снять их застройщик сможет только после того, как дом будет достроен, а дольщик получит свою квартиру.

Важно! Если дом не будет сдан, денежные средства возвратятся дольщику. Благодаря нововведениям можно не бояться, что после вступления покупателя в долевое строительство застройщик исчезнет вместе с деньгами.

Зачем обращаться к юристу по долевым вопросам?

К сожалению, не все действующие нормы работают эффективно при защите дольщиков. Юрист по долевым вопросам в Санкт-Петербурге и Москве знает нюансы нашей судебной системы. Несмотря на теоретическую подкованность, многие люди сталкиваются с неожиданными «сюрпризами» при первых самостоятельных попытках отстоять свои справедливые требования.

Не стоит «изобретать велосипед», а потом сетовать на «купленных» судей. Обращайтесь со всеми сомнениями и вопросами к компетентному юристу по долевому строительству. Он недорого окажет очень полезные услуги. Защищайте ваши права в полном объеме с юристом по ДДУ.

Звоните, записывайтесь на консультацию, становитесь счастливым новоселом!

Что нужно сделать до внесения денег?

Вступление в ДС всегда сопровождается вложением крупных сумм, поэтому прежде чем подписать договор, нужно собрать максимум информации о выбранной компании и объекте. В частности, покупателям рекомендуется:

  • отдавать предпочтение только тем компаниям, которые хорошо известны на рынке и уже завершили не один проект;
  • запрашивать подробные сведения об объекте у застройщика (это позволит получить данные о доме, земельном участке, наличии разрешительной документации и т.д.);
  • обращаться в органы власти, занимающиеся контролем в сфере долевого строительства, для получения достоверных сведений о законности строительства, наличии жалоб на застройщика и т.д.

Также нужно обязательно ознакомиться с проектом договора, который застройщик предлагает подписать участникам долевого строительства. Иногда в подобных документах присутствуют противоречащие закону условия, которые нарушают права граждан. Если вы сами не обладаете достаточными юридическими знаниями, проверку договора на участие в строительстве лучше доверить юристу.

Достоинства и недостатки

ДС имеет свои достоинства и недостатки. Достоинствами такого способа покупки жилой площади является:

  • относительно низкая цена. Можно сэкономить до 30% стоимости квартиры;
  • возможность расплачиваться в рассрочку.

К недостаткам долевого строительства надо отнести то, что дольщик покупает не жилплощадь, а только возможность получить эту жилплощадь.

К тому же ситуация на рынке жилплощади такова, что жилой дом очень редко сдается точно в срок.

Как происходит оформление сделки?

После того как вы определись с компанией, домом и квартирой, можно приступать к оформлению документации и внесению средств.

До появления новых правил сторонами всех документов являлись только застройщик и покупатель квартиры.

С лета 2021 года появляется еще одна сторона — банк (но договор долевого участия — ДДУ — по-прежнему подписывается между застройщиком и покупателем). Для того чтобы вступить в долевое строительство, нужно:

  • подписать ДДУ с застройщиком;
  • зарегистрировать соглашение в Росреестре;
  • подписать трехсторонний договор на открытие эскроу-счета в банке;
  • внести деньги на счет.

После того как все документы будут подписаны, останется только ждать, когда дом будет введен в эксплуатацию и застройщик передаст ключи от квартир жильцам. Деньги покупателей недвижимости будут переведены застройщику после сдачи дома (до этого момента они все время будут находиться на эскроу-счете).

Важно! Покупатель квартиры может получить деньги обратно до сдачи дома только при расторжении договора долевого участия. Расторгнуть ДДУ можно при ликвидации девелопера или при признании застройщика банкротом.

Услуги взыскания неустойки по договору долевого участия

Процесс получения компенсации дольщиком за недостатки сданного объекта, просрочку сдачи квартиры необходимо начать вовремя. Многие новоселы предъявляют требования после принятия ключей. Неустойку следует взыскивать раньше, не дожидаясь заселения дома.

Читайте также:  Договор купли-продажи земельного участка на 2022 год

Нарушение срока сдачи квартиры

Обращайтесь к юристу по долевым вопросам на любой стадии сдачи объекта. Чем раньше вы это сделаете, тем выше будет вероятность взыскания неустойки максимального объема. Специалист защиты дольщиков поможет:

  • Составить обоснованную претензию, рассчитать неустойку;
  • Представить интересы дольщика в судебном процессе;
  • Взыскать пени, компенсацию морального вреда и понесенных убытков.

Строители обычно предлагают дополнительное соглашение переноса сроков, когда вовремя не справляются. Подписывая этот документ, вы помогаете фирме снять претензии за нарушение ДДУ.

Хотя затягивание сроков сдачи дома иногда оказывается выгодно дольщику. Если вы не намерены уступить застройщику, обратитесь к юристу по долевому праву за коррекцией текста соглашения в сторону усиления защиты ваших прав.

Воспользуйтесь компромиссным вариантом, включающим выгодные для вас пункты.

Недостатки сданного объекта

Урегулировать вопросы дефектов строительства постарайтесь в досудебном порядке. При внушительных масштабах деятельности компании такие выплаты не составят большого труда. Следует провести:

  • Оценку работ устранения дефектов;
  • Переговоры;
  • Выбор подсудности.

Компенсация стоимости работ может многократно превышать фактические затраты устранения недостатков. Опытный юрист по долевому участию имеет огромную судебную практику, базу полезной информации. Профессионал обеспечит вам выигрыш.

Расторжение договора с дольщиком

Право одностороннего расторжения ДДУ, закрепленное в ст.9 упомянутого выше ФЗ-214, предоставляется дольщику и застройщику. Компании закон разрешает воспользоваться правом только при несвоевременной оплате. Гражданину, участвующему в строительстве, закон таких оснований дает целый ряд. Ситуации разрешаются:

  • Направлением уведомления;
  • Решением суда.

Процедура добровольного расторжения договора возможна до передачи квартиры по акту. Как отразится на обеспечении залога утраченная долевая собственность юрист практик объяснит доходчиво примером банкротства компании.

Решаясь на расторжение, вы должны ясно представлять риски такого действия. Представители строительной компании вероятнее всего будут грамотно препятствовать финансовым требованиям покупателя.

Учитывая законные сроки разбирательств, нерасторопность судебных приставов, возврат вложений затянется надолго.

https://www.youtube.com/watch?v=weKinC7KVVE\u0026t=12s

Вследствие расторжения ДДУ утрата залога может лишить гражданина части выплат от реализации имущества застройщика при его банкротстве. Во избежание такого негативного сценария, обращайтесь за помощью к юристу по долевому участию.

Какие гарантии есть у покупателя при банкротстве застройщика или банка?

Если застройщик будет признан банкротом, покупатель может не опасаться потери средств: они в любом случае заморожены на счете в банке. По своему усмотрению можно или снять деньги со счета, или же (если дом уже практически достроен) потребовать передать квартиру. Также в случае банкротства застройщика дольщики могут найти другую компанию, которая завершит строительство объекта.

Если же покупатель решил вступить в долевое строительство и выбрал надежную компанию, но обанкротился банк, получится получить обратно сумму до 10 млн рублей (в зависимости от стоимости квартиры, за строительство которой было заплачено). Такой размер выплаты предусмотрен программой страхования (государство страхует средства на счетах в банке на сумму до 10 млн рублей).

История возникновения

Исторически впервые долевое строительство (ДС) зародилось в Аргентине в 90-х годах.

В это время страна была в жесточайшем кризисе. Денежная единица страны непрерывно падала, а потому банки не хотели инвестировать деньги в строительство. Тогда было принято решение создать акционерное общество, деньги в которое инвестировали бы сами будущие владельцы квартир.

За взнос денег они получали акции, по которым по окончанию строительства они

получали жилплощадь. Опыт оказался настолько удачным, что он быстро распространился по Южной Америке, а затем пришел в Европу и в Россию.

В первое время при использовании этого метода строительства в нашей стране не было достаточной юридической базы. Этим часто пользовались различные мошенники, в результате деятельности которых дома оставались недостроенными, компании банкротились, а граждане лишались их денежных средств.

В 2005 году был выпущен закон № 214-ФЗ, в котором были приведены основные положения по организации ДС.

  Все нюансы и риски покупки квартиры у подрядчика по ДДУ

А можно ли вступить в долевое строительство по старым правилам?

Несмотря на все нововведения, в некоторых новостройках купить квартиру можно по старой схеме. Продолжать продавать квартиры без эскроу-счета могут те девелоперы, объекты которых уже готовы не менее чем на 30%.

Также обязательным условием для того, чтобы покупатель мог вступить в ДС по старой схеме, является наличие у девелопера заключенных ДДУ не менее чем на 10% общей площади помещений.

На практике, тем не менее, большая часть застройщиков будет работать именно в соответствии с принятыми изменениями.

Подведем итоги. Теперь большинство покупателей квартир в новостройках может вступить в долевое строительство только по новым правилам. Для того чтобы стать участником ДС, необходимо заключать договор не только с самим застройщиком, но и с банком. Изменения направлены в первую очередь на то, чтобы защитить покупателей недвижимости от недобросовестных компаний.

Однако процесс покупки квартиры через долевое строительство все равно остается очень ответственным решением, поэтому мы рекомендуем обращаться за профессиональной юридической поддержкой к специалистам.

Помощь квалифицированного юриста позволяет избежать нарушения ваших прав при подписании договора с застройщиком и банком, а в случае возникновения сложностей — своевременно получить юридическую защиту.

  • Источники:
  • Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости
  • Договор участия в долевом строительстве

Проверка застройщика перед сделкой

Обязательным шагом расчета рисков покупателя является юридическая экспертиза состояния дел организации. Всесторонний тщательный анализ содержит проверку информации:

  • Права строителей на аренду или собственность земельного участка;
  • Соответствия характеристик квартиры проектной декларации;
  • Продления сроков действия разрешительных документов на строительство;
  • Участия фирмы в судебных процессах, делах о банкротстве.

Сопровождение сделки включает ведение переговоров для защиты интересов дольщика. Юрист по долевому праву готов выехать к застройщику для уточнения всех деталей его финансовой состоятельности.

У вполне солидной, на первый взгляд, компании могут быть арестованы банковские счета, другие признаки серьезных проблем. Специалист опытным взглядом оценит фактический ход строительства объекта, соответствие темпов заявленным срокам сдачи.

Надежную покупку в новостройке обеспечит сопровождение всех этапов, включая регистрацию.

Обманутые дольщики

Вы можете купить квартиру в строящемся доме, когда уже все инвесторы вложили, попросту выкупив права у одного из них. Заключается договор уступки прав, который заверяется у застройщика (могут быть трёхсторонние соглашения — формат обсуждаем). Но будьте бдительны, часто на рынке есть квартиры, которые застройщик якобы должен передать той или иной организации в обмен на услуги (натуральный обмен). покупка такого имущества ставить ваши права зависимыми от условий договора меж застройщиком и организацией, у которой вы купили квартиру и здесь возможны эксцессы. Тщательно проверяйте основания прав собственности у продавца.

Чем более поздняя стадия строительства, тем дороже участие, но на более ранних стадиях более высоки риски. Наверняка многие слышали про обманутых дольщиков: увы, строящиеся квартиры иногда продают по несколько раз, иногда, собрав деньги, компанию банкротят и стройку замораживают.

Опасности, причины, по которым дольщик может не получить своё имущество:

  • недострой дома,
  • затягивание сроков строительства.
  • повторные продажи вашей квартиры,
  • банкротство застройщика,
  • подставные ,
  • «дополнительные» метры,
  • отказ госкомиссии внести дом в эксплуатацию.

ФЗ 214 (https://base.garant.ru/12138267/) предусматривает ряд гарантий дольщикам. Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации, что даёт некоторую защиту от повторной продажи имущества.

Очень важно: убедитесь, что речь идёт именно о долевом строительстве,а не о каких-то прочих, порою «серых» схемах. Предварительные договора продажи, вексельные схемы — это совершенно другие решения.

Подставные компании: часто пользуются такой схемой: под каждый объект регистрируется новое юридическое лицо. Да, вам будет всё подаваться от имени известного бренда, нов документах будет стоять совсем «левая» компания. В случае недостроя, или при обнаружении дефектов при приёмке или при затягивании сроков — претензии к этой , а они, как правило без денег на балансе.

Дополнительные метры: читайте условия договора, часто застройщики включают пункт по которому в обязанность дольщика входит произвести доплату за каждый дополнительный квадратный метр построенного жилья по результатам обмера БТИ (например, по проекту обещали передать 60 кв.м., передали 65 кв.м. – доплатите сумму за 5 кв.м. В Москве, при средней стоимости более 150 тыс. за квадрат это образует долг более 700 тысяч.

На что обратить внимание

Помимо установленных в законе 214-ФЗ обязательных пунктов для признания инвестиционного соглашения действующим, рекомендуется предусмотреть в договоре следующие нюансы:

  • Порядок изменения стоимости недвижимости в случае изменений различных экономических факторов. Либо определить, что стоимость объекта не меняется ни при каких условиях (такой пункт является наиболее выгодным для покупателя недвижимости).
  • Количество попыток сдачи дома в эксплуатацию государственным органам. Если ими будут обнаружены существенные недостатки объекта, рекомендуется отметить в документе, что застройщик устраняет их за свой счет.
  • Сроки, в течение которых обнаруженные государственной комиссией или инвестором недостатки, необходимо устранить.
  • Порядок управления зданием после сдачи его в эксплуатацию.
  • Сведения о порядке оформления права собственности на недвижимость (кто является ответственным со стороны застройщика, какие сроки подготовки документов и передачи их в государственные органы и так далее).

Гарантии для дольщиков

Закон о компенсационном фонде дольщиков был принят Госдумой 21 июля 2021. Взамен банковскому поручительству и страхованию ответственности застройщиков (которые оказались неэффективными), новый закон предусматривает отчисление строительными компаниями 1,2 процента от стоимости возводимого жилья в специальный фонд.

Размер взносов может меняться, но не чаще одного раза в год. В случае банкротства девелопера за счет этих средств государство сможет вернуть дольщикам деньги за квартиры или завершить строительство.

Интересно:

  • Продал квартиру и дом, чтобы вложить в бизнес, а…
  • Нужны деньги на квартиру — где взять? Или как я за 2…
  • Как привлечь удачу и деньги в свою жизнь, Как…
  • Племянник: Отдайте деньги за проданный дом или я сожгу Ваш
  • Строю деревянный дом (брус, 1 этаж 6×13)
  • Банк ошибся? Банк прав! Банк хочет отобрать дом (Украина)
Читайте также:  Как выбрать квартиру в новостройке

Автор поста: Alex Hodinar Частный инвестор с 2006 года (акции, недвижимость). Владелец бизнеса, специалист по интернет маркетингу.

Срок владения для квартир, купленных по ДДУ — блоги риэлторов | ЦИАН

23.11.2020 Федеральным законом № 374-ФЗ была принята долгожданная поправка к ст. 217.1 п.2 о минимальном предельном сроке владения для квартир, купленных по ДДУ (Договору долевого участия).

  • Почему это так важно?
  • В России продать квартиру без уплаты налогов можно только после истечения минимального предельного срока владения (3/5 лет). 
  • В большинстве случае срок владения начинается с момента оформления квартиры в собственность. 

Поэтому для квартир, купленных в строящемся доме, ситуация с налогами была крайне невыгодная. Расчеты за квартиру проводились на начальном этапе строительства, затем после завершения строительства квартира оформлялась в собственность, и только с этого момента начинался срок владения.

Поэтому практически все квартиры в построенном доме продавались по схеме … с занижением цены продажи. 

Увы, неуплата налогов – это огромное искушение. И подавляющее большинство наших сограждан не в силах устоять перед ним.

  1. Теперь, ситуация изменилась.
  2. Срок владения для квартир, купленных по ДДУ начинается не с момента оформления квартиры в собственность, а с даты ПОЛНОЙ ОПЛАТЫ стоимости квартиры.
  3. Появилась легальная возможность приобрести квартиру на раннем этапе строительства, дождаться его завершения и продать квартиру без уплаты налога.

Если вы хотите сделать это в течении 3-х лет, квартира должна быть единственной. В противном случае, минимальный предельный срок владения будет равен 5-ти годам.

  • Данные положения распространяются на доходы физических лиц, полученные начиная с налогового периода 2019 года. Будьте внимательны, для всех квартир проданных в 2019 году, минимальный предельный срок владения — 5 лет (даже для единственного жилья)
  • ——————————————
  • О всех нюансах применения закона и распространенных ошибках в его понимании, можно посмотреть на моем сайте (ссылка в профиле) в статье «Налог при продаже квартиры, купленной по ДДУ«.
  • ——————————————
  • Полный текст поправки в НК РФ:

« В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства. В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования.».

Как обманывают застройщики?

В настоящей статье мы расскажем об уловках застройщиков при заключении и исполнении договора об участии в долевом строительстве или иного договора.

Хитрости застройщика при заключении договора

1. Выделение жирным срока сдачи дома в эксплуатацию вместо срока передачи

Пожалуй, одна из самых распространенных хитростей, рассчитанная на то, что обычно текст, выделенный жирным, бросается в глаза и при невнимательном прочтении дольщик может не заметить реальный срок передачи квартиры.

Дело в том, что Закон № 214-ФЗ предусматривает неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства застройщиком, но не предусматривает неустойку за нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию. 

То есть при заключении ДДУ важно внимательно изучить условия договора на предмет «срока передачи объекта долевого строительства» по договору. Как правило, в ДДУ указывается 2 срока: срок сдачи дома в эксплуатацию, а позже срок передачи объекта долевого строительства участнику. Вот как раз за нарушение второго срока предусмотрена ответственность. 

Если застройщик нарушил только срок сдачи дома в эксплуатацию, а срок передачи не был нарушен, то неустойка за просрочку дома не считается.

Как правило, срок передачи объекта формулируется как определенное количество месяцев (дней) к сроку сдачи, выделенному жирным. 

Кроме того, дольщику важно также обратить внимание на то, на какой день недели выпадает последний день срока передачи, так как на основании ст. 193 ГК РФ, если последний день срока исполнения обязательства приходится на нерабочий день (выходной день или праздник в соответствии с производственным календарем), то он переносится на первый рабочий день.

2. Заключение договора об участии в ЖСК вместо ДДУ

После изменения законодательства количество схем «обхода 214-ФЗ» значительно сократилось. Вместе с тем, некоторые застройщики, не желая нести ответственность в рамках закона (неустойку за просрочку, ответственность за качество строительства и т.д.

), часто вместо ДДУ предлагают заключение договора участия в ЖСК. То есть застройщик регистрирует ЖСК, а дольщики в него вступают, формально никаких договорных отношений между дольщиком и застройщиком нет. Такая схема имеет целый ряд рисков, о чем мы подробно поговорили в статье.

Идти или нет на такие риски — решать вам.

3. Включение в договор незаконных условий

Хитрость застройщика в этом случае заключается в следующем — дольщики, не зная о незаконности данных пунктов, ими руководствуются и как последствие «забывают» о своих правах.

Например, некоторые застройщики включают в договор о запрете расторжения ДДУ дольщиком в одностороннем порядке или штрафе за такое расторжение, уменьшают размер ответственности за нарушение застройщиком условий договора, предусматривают особую подсудность споров, а также условие о возможности в одностороннем порядке изменить срок передачи.

В большинстве случаев условия ДДУ, ущемляющие права дольщика, незаконны и потому могут быть оспорены. Поэтому при любых сомнениях и нарушениях ваших прав со стороны застройщика рекомендуем проконсультироваться с опытным юристом по долевому строительству.

4. Хитрости с площадью объекта долевого строительства

Площадь строящегося объекта — понятие растяжимое. Она может как уменьшаться, так и увеличиваться. Именно поэтому площадь объекта ДДУ — это обширное поле для уловок со стороны застройщика.

Застройщик может существенно увеличить площадь и потребовать доплаты со стороны дольщика, на которую дольщик не рассчитывал. Кроме того, такое увеличение может произойти не за счет изменения площади «полезных помещений», а за счет увеличения площади балкона, коридора.

Площадь помещения может также измениться и в меньшую сторону, а в ДДУ застройщик на этот случай предусмотрел, что цена договора не меняется.

Кроме того, фактическая площадь объекта может не соответствовать обмерам от застройщика (приглашенного им кадастрового инженера).

В связи с данными уловками рекомендуем на стадии заключения договора внимательно изучить условия договора относительно изменения площади и цены объекта. Если же вы столкнулись с такой проблемой, рекомендуем проконсультироваться с юристом. В большинстве случаев вы можете рассчитывать на судебную защиту.

Изменение площади объекта долевого строительства: что нужно знать дольщику?

Часто дольщики при покупке квартиры или иного помещения в новостройке ориентируются на рекламные буклеты — презентации и макеты будущего дома, отделки от застройщика. Однако юридически застройщик не обязан выполнять то, что написано в буклете.

Обязательства застройщика фиксируются только в ДДУ.

Если застройщик не включит точный перечень отделочных работ и материалов, то вы не сможете предъявить к нему претензии относительно несоответствия использованных материалов и проведенных работ тем, которые были «на картинке».

Хитрости застройщика при исполнении договора

1. Дополнительное соглашение об изменении срока передачи объекта недвижимости

Желая сэкономить на выплате неустойки, застройщики, как правило, предлагают дольщикам подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, используя при этом различные методы: 

  • предлагают различные бонусы за подписание (скидки, купоны, незначительные компенсации и т.д.);
  • применяют угрозы (угрожают уйти в банкротство по вине дольщика; приводят множество общих норм Гражданского кодекса и утверждают, что дольщик обязан подписать доп.соглашение и т.д.);
  • вводят в заблуждение дольщика относительно важности и содержания подписываемого документа (предлагают его подписать вкупе с остальными документами, говоря, что это “просто формальность”, “исправление опечаток в ДДУ” и т.д.)

Еще раз напомним: Дольщик не обязан подписывать соглашение о переносе срока. Это его право, но не обязанность. Застройщик не может включить в договор пункты, прямо или косвенно вынуждающие дольщика подписать такое соглашение, они ничтожны. Мы не рекомендуем подписывать подобные соглашения, не получив достаточную компенсацию.

Как правило, застройщики не предлагают компенсацию равную или больше той, которую вы взыщете в суде, так как в отличие от дольщиков для застройщика судебные тяжбы подобного рода не новость, они знают судебную практику и могут оценить свои риски.

Поэтому застройщики предлагают компенсацию меньше той, которую присуждают суды, иначе терялся бы смысл договариваться с дольщиками и платить раньше.

В случае подписания дополнительного соглашения о переносе срока дольщик уже не может воспользоваться правом на получение неустойки за задержку передачи объекта в продлеваемый таким соглашением период. 

Несмотря на советы  юристов не подписывать соглашение о переносе срока, 17% дольщиков по различным причинам соглашаются подписать подобное соглашение.

Читайте также:  Материнский капитал. Новые правила с 2021 года

80 % из подписавших обращаются к юристам с вопросом: как оспорить дополнительное соглашение.

Как правило, оспорить такое соглашение нельзя (однако есть исключительный случай, когда несмотря на подписание доп.соглашения, можно взыскать неустойку).

2. Подписание передаточного акта до ввода дома в эксплуатацию

По закону дольщик обязан принять квартиру только после того, как его дом будет введен в эксплуатацию. Но многие застройщики зачастую приглашают на осмотр и приёмку объекта до этого момента.

Почему? Правильно, чтобы скорее передать квартиру и остановить начисление неустойки дольщиками. Но это незаконно.

Если вам объект передан до ввода дома в эксплуатацию, запросите разрешение на ввод в уполномоченном органе (Министерство строительства Московской области, Комитет  строительного надзора по г. Москве и т.д.) и оспаривайте подписанный акт.

3. Направление одностороннего акта вместо устранения выявленных недостатков

Пожалуй, в настоящее время это самая распространенная уловка застройщиков. Согласно ФЗ № 214 в случае обнаружения недостатков квартиры дольщик может отказаться от подписания акта и потребовать устранения всех замечаний. В этом случае дольщик вправе потребовать составления акта с описанием выявленных недостатков (дефектовочный акт, акт осмотра и т.д.).

Вместе с тем, закон предусмотрел механизм защиты застройщиков от дольщиков, затягивающих приемку для получения максимальной неустойки (от так называемого “потребительского терроризма”): если дольщик не принимает объект (уклоняется или отказывается принимать), то дольщик по истечении 2 месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства, может направить односторонний акт. 

  • Однако застройщики зачастую злоупотребляют этой нормой и на практике выглядит следующее:
  • дольщик приезжает на осмотр недвижимости, выявляет недостатки, вежливый сотрудник застройщика предоставляет шаблон акта осмотра, в который дольщик вносит все недочеты, данный акт подписывает также сотрудник застройщика и сообщает дольщику о том, что будут устраняться недостатки, как только все будет готово, пригласят дольщика снова.
  • дольщик ожидает уведомления от застройщика о повторном осмотре, а вместо уведомления получает односторонний акт.
  • в суде застройщик предоставляет письмо-уведомление о начале передачи квартир и сообщает, что дольщик от приемки уклонился, акт осмотра застройщик не получил и понятия не имеет, кто такой “Петров”, подписавший этот акт, сотрудника такого у застройщика нет, доверенность на подписание акта такому лицу не выдавалась. Исходя из положений закона, застройщик, будучи “добросовестным” пригласил дольщика на приемку письменно, однако дольщик уклонился от приемки, поэтому в установленный срок был направлен односторонний акт. Таким образом, по документам получается, что застройщик добросовестный и законопослушный, а дольщик нарушил срок приемки, намеренно уклонялся, чтобы взыскать неустойку в большем размере. Как итог — сильное снижение неустойки или отказ во взыскании.

В некоторых случаях застройщики при отказе от приемки квартиры с недостатками направляют дольщика урегулировать вопрос в управляющей компании. А дальше события развиваются тем же образом — управляющая компания не была уполномоченным лицом, ответственным за устранение строительных недостатков, дольщик должен был урегулировать этот вопрос с застройщиком.

Чтобы не допустить такую ситуацию, если представитель застройщика вам не передает копию доверенности с полномочиями на подписание подобных документов, мы рекомендуем копию акта с претензией направить застройщику Почтой России заказным (ценным) письмом с описью вложения (в описи указать наименование и суть отправляемых документов). Лучше потратить свое время и деньги на отправку письма застройщику, но застраховать себя от уловок застройщика.

4. Преждевременное направление уведомления о передаче объекта

Данная уловка из той же оперы, что и предыдущая. Дольщики Почтой России получают письмо о начале передачи объектов долевого строительства, связываются с застройщиком, чтобы записаться на приемку, менеджер сообщает, что сейчас все даты заняты, ближайшая примерно через 2 месяца.

А дальше такое же развитие событий: через 2 месяца застройщик высылает односторонний акт и в суде доказывает уклонение дольщика от приемки (а мы помним, это влечет сильное снижение неустойки, а в некоторых случаях судьи вообще отказывают во взыскании).

Что делать в этом случае? Помним, что с момента получения такого уведомления от застройщика у вас 7 дней на приемку объекта, если иной срок не указан в ДДУ. В этот срок вы должны явиться, осмотреть объект и либо принять его, либо отказаться мотивированно (по причине строительных недостатков).

Максимум вы можете “растянуть” этот срок до 2 месяцев, по истечении этого срока у застройщика есть право выслать односторонний акт. Исходя из этого, если застройщик вас записывает на приемку на более позднюю дату или вы не можете связаться с застройщиком и пр.

, вам следует отправить письмо застройщику с сообщением о готовности принять объект и просьбой согласовать дату приемки. Как всегда, отправляем письмо по юридическому адресу застройщика (проверяем его здесь) Почтой России заказным (ценным) письмом с описью вложения (в описи указываем наименование и суть отправляемых документов).

5. Передаточный акт с открытой датой

Такую уловку любили использовать юристы ГК Мортон, однако подобная практика встречается и среди других застройщиков.

Суть уловки в следующем: застройщик даёт на подпись дольщику акт без указания в нём даты и без подписи застройщика (“у руководства застройщика много дел, нет времени подписывать по одному акту, после получения всех актов от дольщиков они будут подписаны скопом со стороны застройщика), акт уходит на подпись руководству, а возвращается уже датированным задним числом. В результате дольщик лишается своей неустойки, т.к. формально сроки не нарушены. Бывает и более хитрый вариант: дольщику передается акт с датой, но без подписи застройщика, распечатанный на 2 и более страницах. Далее застройщик также забирает подписанный дольщиком акт для “подписания директором”, а далее происходит следующее (“ловкость рук и никакого мошенничества!”): дольщику возвращают акт с его подписью и подписью руководителя, при этом на первом листе акта стоит совершенно иная дата (и просрочки, как не бывало), то есть первый лист без подписи сторон перепечатывается. 

Доказать фальсификацию в этих случаях сложно, если не было переписки с застройщиком относительно сроков передачи квартиры. Поэтому рекомендуем подписывать акт при наличии подписи застройщика (сразу забирать свой экземпляр) или требовать печати акта на одном листе с двух сторон с датой.

6. Отказ от неустойки в акте приёмки квартиры

Практически во всех передаточных актах есть положение об отсутствии финансовых претензий к застройщику. Однако формулировки везде были разные. Если в акте указано: “Участник не имеет финансовых и иных претензий к застройщику”, всё хорошо, можно подписывать.

Подобная формулировка не несет в себе никаких рисков, и неустойку взыскать можно.

Более того, мы не рекомендуем дольщикам в этом случае отказываться от подписания акта (суд может признать вас “уклонистом” со всеми вытекающими из этого негативными последствиями) или вычеркивать эту фраз, писать замечания в акте (Росреестр может отказать в регистрации права собственности по такому акту и придется просить застройщика подписать новый акт или признавать право собственности в суде). Однако застройщики бывают хитрее. Они могут включить в акт фразу об отказе дольщика от права на неустойку (“Участник отказывается от права на взыскание неустойки за нарушение срока передачи….”) или предусмотреть соглашение об отступном в самом акте (например, 30 % вместо 100 % неустойки). От подписания такого акта можно отказаться и потребовать убрать такой пункт (рекомендуем возражения отправить письменно заказным письмом с описью вложения). В противном случае суд может отказать во взыскании неустойки.

Важно: Даже если вы уже подписали акт и там была фраза про отсутствие претензий из-за нарушения сроков сдачи объекта, это абсолютно не препятствует взысканию неустойки, так как факт нарушения ваших прав уже состоялся. Есть многочисленная судебная практика по взысканию неустойки с таким актом.

7. Расторжение договора по соглашению сторон

Зачастую при длительных просрочках дольщики, которые устали ждать и хотят вернуть вложенные в строительство деньги, а также взыскать проценты, принимают решение расторгнуть ДДУ.

Как правило, в этом случае сотрудник застройщика предлагает подписать соглашение о расторжении договора, на что дольщики соглашаются очень часто (как правило, в этом случае застройщик обещает скорейший возврат денег). Однако вы должны знать, это уловка.

  Дело в том, что в случае расторжения договора в одностороннем порядке дольщик имеет право на получение процентов за пользование его деньгами, а при расторжении по соглашению сторон такого права не возникает.

Если застройщик предлагает подписать соглашение, предложите ему внести в текст соглашение условие о выплате процентов с указанием их суммы (если такое условие в соглашении будет, вы их сможете взыскать).

Если застройщик отказывается, то расторгайте договор в одностороннем порядке, направив уведомление об этом и получайте всё положенное по закону! Также не стоит забывать, что подписание соглашения с застройщиком не гарантирует, что он выплатит вам деньги в указанный срок, зачастую дольщикам также приходится судиться, только сумма требований ниже.

  •  Подробные инструкции по спорам с застройщиками
  • Подробная пошаговая инструкцию по взысканию неустойки с застройщика
  • Подробная пошаговая инструкция по расторжению ДДУ
  • Подробная пошаговая инструкция по взысканию компенсацию за некачественную отделку
  • Подробная пошаговая инструкция по возврату цены ДДУ при уменьшении площади

Нет времени самостоятельно заниматься взысканием неустойки по ДДУ? Закажите комплексные услуги юриста по взысканию неустойки по ДДУ с застройщика с оплатой по результату.

Работаем за % от поступившей на счет суммы, без предоплаты.

Позвоните нам по телефону  8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *