Изменения на рынке недвижимости осенью 2021 года

Изменения на рынке недвижимости осенью 2021 года

В новой статье подводим итоги текущего года на рынке жилья, а также вместе с экспертами в сфере недвижимости определяем перспективы наступающего 2022 года.

Как поясняют специалисты, наиболее интересные события на рынке новостроек последнего года были связаны с ипотекой. 

«Рост ключевой ставки, запущенный в марте этого года, продолжается, и вместо 4,25% начала 2021 года, на сегодняшний день имеем ставку 8,5%. Это неуклонно ведет к росту ставок по всем ипотечным продуктам банков.

Средняя ставка по стандартным ипотечным продуктам на сегодня достигает значения 10%. Спасают только льготные программы и программы субсидирования», – уверен Алексей Зубик, коммерческий директор группы компаний BSA.

Почему цены на новостройки выросли?

«Я считаю, что основным триггером роста цен на новостройки является и будет являться неутихающий, а по некоторым московским локациям даже зашкаливающий, спрос. Еще один триггер – инвестиционный голод, который легче всего «утолить» таким понятным для всех инструментом как новостройки.

Тут с каждым годом пополняется количество начинающих инвесторов.

Но не стоит забывать, что немалую роль в процессе роста цен играет и отложенный спрос по некоторым локациям, когда долгожданные старты продаж подстегивают к покупке местное население, где на первом месте не цена, а привычная локация», – комментирует Алексей Авунц, руководитель департамента продаж новостроек ТСН Недвижимость, Москва.

Стоит отметить, что цены показывали стабильный рост на протяжении всего года.

«Их толкали вперед растущие вместе с инфляцией цены на строительные материалы. При чем рост цен на «стройку» оказался гораздо выше, чем средний показатель инфляции.

Еще один фактор роста цены – дорожающая рабочая сила, которая в связи с пандемией и закрытыми границами стала крайне дефицитной.

И, наконец, не стоит забывать, что более 90% всех новостроек на сегодняшний день реализуются с проектным финансированием и эскроу-счетами, а с ростом ключевой ставки, растет и стоимость кредита для застройщиков, что неизбежно приводит к росту цен», – добавляет Алексей Зубик.

Что еще произошло на рынке?

«Стоимость аренды квартир в новостройках также неуклонно растет. Особенным спросом по аренде пользуются квартиры в самых новых домах, с дизайнерским ремонтом, а сейчас это уже не редкость.

Такие квартиры обычно сдаются по цене в 1,5-2 раза дороже аналогов советского жилого фонда.

Квартиры, где никто не жил, а ремонт и бытовая техника оборудованы по последнему слову, сдаются в первые дни размещения на досках», – отмечает Алексей Авунц.

Наибольшей популярностью до сих пор пользуются объекты массового сегмента – стандарт- и комфорт-класса.

«В связи с высокими темпами роста цены квартира была популярна не только в качестве покупки с целью проживания, но и как инвестиционный объект.

А наряду с активными темпами строительства и стартом новых проектов или новых очередей в стартовавших ранее проектах, у застройщиков был большой объем предложения с интересными «стартовыми» ценами, что было особенно привлекательно для инвесторов», – уверен эксперт.

Что будет с рынком недвижимости в 2022 году?

«В 2022 я вижу стабилизацию цен с незначительным удорожанием на 2–3% плюс показатель инфляции. Это Москва. В регионах и вовсе может идти снижение цен, так как рынок в принципе перегрет.

Спрос останется на прежнем уровне, или даже незначительно снизится, так как ряд потенциальных покупателей перейдут в сегмент ИЖС — сейчас там выгодные условия по ипотеке на строительство, а единственное, что многих останавливает от покупки своего дома – высокая цена», – поясняет Марина Лашкевич, ведущий эксперт BuyBuyHouse.

Эксперты отмечают, что предложение тоже стабилизируется и будет пополняться за счет развития Новой Москвы.

«Все это актуально для первого полугодия и при отсутствии внешних кризисных факторов, как ухудшение ситуации с коронавирусом или новые санкции. Во втором полугодии может измениться и конъюнктура рынка, и политика Государства в отношении льготных программ», – отмечает специалист.

Кроме того, инвестиции в недвижимость по-прежнему останутся самым надежным способом хранения средств.

«Копить сбережения в условиях инфляции крайне невыгодно, люди ищет надежные пути сохранения капитала. Самыми выгодными и стабильным вложением на протяжении нескольких лет является сектор недвижимости, подкрепляемый ипотечными продуктами банков.  Инфляция и удорожание процесса строительства приводят к росту стоимости квадратного метра.

Люди это понимают, они готовы решать свой жилищный вопрос, рассматривая предложения девелоперов. Зимний сезон традиционно радует «вкусными» акциями и скидками. Нам есть, что предложить своим покупателям в разных ценовых сегментах.

Для тех, кто держит руку на пульсе, сейчас самое время стать обладателем собственного жилья», — комментирует Оксана Макеенкова, руководитель по связям с общественностью AFI Девелопмент. 

  • А также читайте: 
  • – Как сделать оценку квартиры для ипотеки: разбираемся в статье
  • – Где купить квартиру со скидкой: публикуем новогодние акции от застройщиков
  • – Покупка материалов для ремонта квартиры: как избежать лишних трат?
  • – Бюджет на разработку дизайн-проекта: как спланировать и рассчитать?
  • –  Ключевые тренды в интерьере в 2021 году: публикуем подборку
  • Советы покупателям Сейчас квартиры-студии перестали рассматриваться, как дешевый лот. Сегодня это новый формат жилья дл… Изменения на рынке недвижимости осенью 2021 года
  • Советы покупателям В новой статье разбираем особенности панельного дома, а также преимущества и недостатки построек, ко… Изменения на рынке недвижимости осенью 2021 года
  • Советы покупателям Все чаще покупатели недвижимости сталкиваются с различными схемами обмана со стороны аферистов. О то… Изменения на рынке недвижимости осенью 2021 года
  • Изменения на рынке недвижимости осенью 2021 года
  • Изменения на рынке недвижимости осенью 2021 года
  • Изменения на рынке недвижимости осенью 2021 года

Итоги 2021 года в недвижимости

Конец года — время подводить итоги. Будучи экспертом по недвижимости, поделюсь наблюдениями из своей профильной сферы. Выбрал наиболее значимые, по моему мнению, события и явления 2021 года — как в целом по России, так и непосредственно в Анапе.

Изменения на рынке недвижимости осенью 2021 года

Рекордные объёмы ввода жилья

2021 год стал рекордным по объёмам жилищного строительства. Согласно данным Минстроя, по итогам года ожидается введение в строй 86,5 млн. кв.м. жилья — это максимальный показатель за всю историю нашей страны (в 2020 году было построено 82,2 кв.м.).

Практически половина этого объёма составляет индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), о котором пойдёт речь в следующем пункте.

В целом объёмы строительства жилья к 2030 году должны увеличиться до 120 млн. кв.м. в год. Всего за этот срок перед Правительством стоит задача ввести в строй более 1 миллиарда «квадратов» жилья!

ИЖС

Летом 2021 года Правительством была утверждена стратегическая инициатива «Мой частный дом», направленная на развитие ИЖС. Инициатива предполагает:

  • облегчение процедуры оформления строительной документации;
  • упрощение процедуры подключения объектов ИЖС к коммуникациям;
  • создание специального ипотечного продукта для ИЖС;
  • внедрение реестра типовых проектов домов.

К 2024 году в России планируют запустить массовое индивидуальное жилищное строительство. К слову, в Анапе это уже чётко прослеживается на примере множества строящихся коттеджных посёлков («Загород», «Дрим», «Семигорье», «Черноморский» и других).

Изменения на рынке недвижимости осенью 2021 года

Рост ключевой ставки Центробанка

С июля 2020 года до середины марта 2021 года ключевая ставка находилась на исторически низком уровне — всего 4,25% годовых. Низкими были и ставки по ипотеке, пользовалась широким спросом «льготная» ипотека с господдержкой.

В течение последующих месяцев ключевая ставка начала уверенно расти и 17 декабря достигла уровня 8,5% — ровно в два раза больше, чем было в начале года.

К чему это приведёт? По всем законам рынка, ипотечные ставки перевалят психологическую отметку 10% в самое ближайшее время. Субсидированная ипотека останется, но станет более адресной, т.е. не общедоступной.

Рост цен на жильё

Вы скажете, что рост цен на жильё — это не новость. И будете правы. Но 2021 год отметился небывалым ростом цен!

По данным портала «Мир квартир», если за 2020 год цена квадратного метра на первичном рынке выросла на 19% в среднем по стране, то за 2021 год — на 28%. На «вторичке» показатели ещё более впечатляющие — с 9% до 25% соответственно.

В лидерах — Краснодар и Сочи. В Краснодаре стоимость «квадрата» в новостройках выросла на 84%, во вторичном фонде — на 67%. В Сочи — на 65% и 77% соответственно.

По моему мнению, цены в Анапе, Геленджике, Сочи достигли своего потолка к середине 2021 года. Последние месяца три они ползли вниз, и такая динамика, по моему мнению может продолжиться до весны. В Краснодаре же рост цен остановился только в ноябре — декабре.

По мнению большинства аналитиков, цены будут расти дальше. Я в этом не уверен. Полагаю, что ближайшие месяцы мы увидим стагнацию цен на недвижимость Краснодара. О факторах, указывающих на грядущее снижение, я рассказываю здесь.

В более долгосрочной перспективе, я соглашусь с мнением экспертов, цены снова пойдут вверх, поскольку причин для этого немало.

Основные причины взрывного роста цен в новостройках:

  • подорожание стройматериалов и топлива, а также инфляция в целом;
  • дефицит дешёвой рабочей силы (мигрантов);
  • рост стоимости земельных участков под будущую застройку;
  • усложнение и удорожание оформления разрешительной документации и согласования проектов;
  • повышение социальной нагрузки на застройщиков (в виде обязанности обеспечить строящееся жильё всеми необходимыми объектами социальной и инженерной инфраструктуры).

Неудивительно, что подорожание новостроек привело к цепной реакции и на вторичном рынке, где также сказался эффект льготной ипотеки — это когда продавцы взвинтили цены, спекулируя на ажиотажном спросе из-за дешёвых кредитов. Кстати, этот фактор во многом обесценил усилия государства по субсидированию ипотечных ставок. В результате конечный продукт — квартира — не стал таким доступным, как это задумывалось.

Изменения на рынке недвижимости осенью 2021 года

Начало всероссийской реновации

Если реновация в Москве уже несколько лет идёт полным ходом, то во всероссийском масштабе она стартовала в 2021 году.

Первыми городами, которых затронула реновация, стали Тюмень, Иркутск и Нижний Новгород. В ближайшей перспективе — Улан-Удэ и Благовещенск.

По данным Минстроя, на сегодняшний день под застройку уже выбраны земельные участки общей площадью более 20 тысяч гектаров, на которых можно построить 700 млн. кв.м. жилья.

Таким образом, строительная отрасль в нашей стране на годы вперёд обеспечена работой в самых разных регионах.

Читайте также:  Как обманывают при покупке квартиры

Гаражная амнистия

С 1 сентября вступил в силу федеральный закон №79-ФЗ от 05.04.2021 г., более известный как «гаражная амнистия». Согласно новому закону, граждане могут в упрощённой форме оформить право собственности на гаражную постройку и земельный участок, находящийся в настоящее время в государственной или муниципальной собственности.

Процедура подачи документов будет бесплатной для одного объекта. Предполагаемый срок действия «амнистии» — до 1 сентября 2026 года (скорее всего, он будет продлён).

Как в случае со знаменитой «дачной амнистией», основной целью нововведения является увеличение налогооблагаемой базы и, соответственно, рост собираемости налогов с населения.

Для рынка недвижимости Анапы 2021 год также не прошёл бесследно. Кратко пробегусь по наиболее важным событиям, случившимся в на курорте в течение этого года.

На фоне резкого уменьшения количества строек и, как следствие, снижения активности застройщиков, главным «ньюсмейкером» года стала городская администрация.

Чего только стоит история с обсуждением нового генплана Анапы – это, пожалуй, самое яркое событие в жизни города в уходящем году (если не считать августовский потоп).

Изменения на рынке недвижимости осенью 2021 года

Это неудивительно, ведь новый генплан затрагивает интересы слишком большого числа людей. К тому же многие не понимают, какая судьба ждёт их земельные участки и дома, если документ окончательно утвердят в его нынешнем варианте.

Также мэрия была активна и на судебном поприще. В течении года состоялось несколько судов, где истцом выступала городская власть.

Самыми заметными считаю процессы, в ходе которых администрация отсудила у московского застройщика в общей сложности 60 гектаров в микрорайоне Парковый. Кстати, из-за судебных разбирательств с арендаторами в этом районе была остановлена стройка ЖК «18/3» на Анапском шоссе.

В ноябре мэрия отсудила 25 участков в прибрежной зоне рядом с Большим Утришом, которые каким-то невероятным образом оказались в собственности физических лиц. Спустя месяц здесь был снесён незаконно построенный ресторан.

К слову, снос незаконных построек — тренд 2021 года в Анапе. Досталось даже кофейне-самострою в самом центре города, по соседству с городским театром. Я уже не говорю о сносе многочисленных гостиниц, самовольно построенных вдоль побережья.

Также под предлогом сохранения прибрежной полосы от застройки администрация наложило вето на строительство ЖК «Акварель» в районе Высокого берега.

С другой стороны, постепенно решается вопрос с долгостроями. Проблемным домам находят инвесторов для завершения строительства, подключают для решения вопроса Фонд защиты прав обманутых дольщиков. Власти обещают окончательно закрыть вопрос с долгостроями в 2023 году.

Изменения на рынке недвижимости осенью 2021 года

Постепенно ужесточаются ограничения по строительству нового жилья в Анапе. За 2021 год в городе стартовало лишь три заметных стройки многоквартирных домов — ЖК «Два Адмирала», «Бархатный сезон» и «Виноград».

Однако по объёмам введённого жилья за 2021 год Анапа удержится в ТОП-3 среди городов Кубани, пропустив на второе место Новороссийск (безоговорочный лидер — Краснодар). За январь-октябрь 2021 года на курорте сдано 303 тыс. кв.м. жилья (данные за IV квартал ещё не представлены).

Напишите в х, если я о чём-либо забыл упомянуть, и что является, по вашему мнению, важным изменением в сфере недвижимости по России в целом и в Анапе в частности.

Также мне будет интересно узнать ваши предположения, что ждёт рынок жилья в следующем году. Как  поведут себя цены?  Разрешат ли новые стройки в Анапе? В каком виде будет принят генплан?

Я по-прежнему буду следить за обстановкой в сфере недвижимости и делиться самой важной и полезной информацией с вами. +7 (800) 350-34-54 — номер бесплатного телефона, по которому вы можете записаться ко мне на консультацию. Буду рад помочь решить ваш жилищный вопрос.

Что происходит на рынке недвижимости с началом осени 2021 года

Москва, 21.01.2022, 23:25:01, редакция FTimes.ru, автор Евгений Омельченко.

В августе на первичном рынке недвижимости наблюдалось падение цен. Россияне надеются, что такое положение продолжится с началом осени, и можно будет обзавестись долгожданным жильем по заниженной стоимости. Эксперт рассказала, что она думает по этому поводу и выдвинула свой прогноз развития ситуации.

Августовский спад цен был временным явлением

Эксперт рынка недвижимости Любовь Арапова предостерегает россиян, что падение цен осенью остановится и начнется повышение.

В зависимости от регионов квартиры прибавят в стоимости на 5-15%, так что нужно поспешить до этого момента. Августовская ситуация стала, скорее, исключением из правил, чем постоянной мерой.

Спрос на жилье в новостройках по-прежнему высок, а застройщики не желают продавать квартиры за «копейки».

Изменения на рынке недвижимости осенью 2021 года

Понижение цен связано с приближающимся сужением программы льготного кредитования по ипотекам. За последние десять лет с 2010 по 2020-й год явные проседания рынка фиксировались два раза – в 2010-м году и в 2015-2016 годах. Это было связано с низкой экономической активностью, кризисом и снижением платежеспособности граждан.

Доходы населения падают, но застройщикам все равно

Интересно, что из-за коронавирусной пандемии еще в прошлом году доходы населения начали падать, но это не вызвало снижения цен на рынке недвижимости. Наоборот – жилая недвижимость подорожала, хотя спрос начал остывать. При этом, на вторичном рынке рост продолжился и в рамках августа.

Изменения на рынке недвижимости осенью 2021 года

Единственной возможностью для большинства россиян осенью 2021 года стать обладателями нового жилья является программа льготного кредитования. Только за счет ипотеки поддерживается спрос на квартиры в новостройках.

К концу года цена жилья в новостройке в некоторых регионах поднимется на пятнадцать процентов.

Так что эксперт рекомендует гражданам поторопиться, чтобы заключить сделку на более выгодных условиях, а не переплачивать потом.

Подпишись на канал FTimes в Яндекс.Дзен

Риелторы готовятся к новым ценам: Сколько в сентябре будут стоить новостройки и квартиры на вторичном рынке

На первичном рынке спрос осенью будет сохраняться на высоком уровне. Соответственно, цены продолжат расти. Таков прогноз руководителя аналитического центра «Инком-недвижимость» Дмитрия Таганова.

По его словам,цены будут расти, поскольку крупные девелоперы субсидируют ставки по ипотеке, создавая выгодные условия для покупателей. Кроме того, постепенное увеличение ключевой ставки Центральным банком дополнительно подогревает интерес к приобретению жилья. Люди стараются успеть совершить покупку, пока регулятор не повысил её в очередной раз.

Скачкообразный рост цен сместил спрос с Москвы не только на Подмосковье, но и на более дальние регионы Центральной России. В частности, на Рязанскую область.

Многие москвичи приобретают недвижимость в регионах, которые обладают хорошим инвестиционным потенциалом и расположены относительно недалеко от столицы. Там льготная ипотека более актуальна, поскольку цены на недвижимость ниже, чем в Москве, и лимит 3 млн рублей не отсекает предложение.

Поэтому на первичном рынке программа льготной ипотеки будет поддерживать спрос, — считает руководитель отдела продаж девелоперской компании «Мармакс» Анна Терехова.

По её словам, высокая стоимость новостроек обусловлена удорожанием стройматериалов, проектным финансированием и высоким спросом в период действия «неурезанной» льготной ипотеки. Сегодня спрос начинает смещаться в сторону вторичного жилья, поскольку там есть возможность приобрести готовую к проживанию квартиру и не ждать сдачи объекта.

По нашей статистике, с момента отмены основной льготной программы по ипотеке количество сделок по государственной поддержке снизилось в семь раз, а по ипотеке в целом — в четыре раза. Средний метраж покупаемых квартир падает.

В некоторых районах Москвы, преимущественно представленных вторичной недвижимостью, спрос на новостройки разогнал цены на вторичке минимум на 40% за прошедший год. Покупателей, претендующих на семейную ипотеку, всё же мало. Существует много условий о прописке детей, общей площади на человека в семье на текущий момент и так далее.

Девелоперы вынуждены сокращать площадь предлагаемых квартир в новостройках и создавать ипотечные программы на 30–50 лет, чтобы найти покупателей, — рассказала директор по маркетингу компании 3-RED Мария Хурамшина.

По её словам, основным фактором снижения цены всегда будет динамика спроса. Дополнительно может повлиять новая волна пандемии, переход на удалённую работу, рост себестоимости материалов. Также остался нерешённым вопрос о статусе апартаментов, который может повлиять на ценообразование в проектах.

Резкого падения цен на новостройки Мария Хурамшина не ждёт, но предполагает возможную динамику в сторону снижения стоимости квадратного метра. Население по-прежнему вкладывает рубли в квартиры, считая этот вариант хорошей инвестицией в будущее.

На динамику стоимости новостроек в этом году будут влиять цены на строительные и отделочные материалы. Все ждут, что осенью они немного скорректируются. Сейчас сложно прогнозировать, оправданно ли это ожидание. Также рынок ждёт увеличения количества рабочей силы и снижения числа заражённых коронавирусом.

Если ситуация нормализуется и границы для мигрантов будут открыты, то количество рабочей силы увеличится. Соответственно, стоимость их услуг начнёт снижаться. Это также повлияет на себестоимость квадратного метра. Окажет ли это влияние на цену продаж — большой вопрос.

Я думаю, что снижение цен произойдёт очень выборочно, — полагает коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко.

Валютный тренд: Чем опасен сентябрь для доллара и каким будет курс рубля

Он считает, что коррекция будет зависеть в первую очередь от выполнения плановых показателей по продажам. Те компании, которые достраивают свои ЖК ещё без счетов эскроу, уже предлагают клиентам различные скидки, акции, преференции, и объём этих скидок продолжает увеличиваться.

Александр Коваленко отметил, что сейчас уже можно приобрести квартиру со скидками до 18%. Снижения цены нет только на рынке Анапы и Сочи из-за дефицита предложения. Те застройщики, которые на проектном финансировании, демонстрируют стабильность, не предлагают больших скидок, а обещают некоторые преференции.

Но по большей части это программы с банками, когда застройщики сами субсидируют процентную ставку, либо ипотека без первоначального взноса.

Снижения цены на жильё, на мой взгляд, ждать бессмысленно, потому что она зависит не только от ипотеки, но и от наличия хорошего земельного участка, транспортной доступности ЖК, от наличия проведённых коммуникаций. И в целом идёт тенденция на рост себестоимости.

Напомню, что в прошлом году были пересмотрены нормы изменения видов разрешённого использования земельных участков. Так что сейчас изменить вид разрешённого использования зачастую стоит дороже, чем приобрести земельный участок.

Читайте также:  Где получить выписку из ЕГРН на землю

А участков с уже подготовленными видами разрешённого использования катастрофически мало, и их очень быстро разбирают. Поэтому я думаю, что в дальнейшем стройка будет развиваться за счёт проектов по переселению.

Но это потребует затрат от застройщиков по усовершенствованию коммунальных сетей, по сносу зданий. И это тоже будет влиять на себестоимость, — рассказал Александр Коваленко.

Изменятся правила начисления пенсий: Кому сделают прибавку и как можно увеличить сумму доплат

По мнению заместителя директора по продажам ГК «Гранель» Сергея Нюхалова, всё больше на спрос будет влиять семейная ипотека. С июля она охватывает семьи и с одним ребёнком. Интерес к госпрограмме заметно растёт из-за новых, более интересных условий.

По статистике его компании, доля семейной ипотеки в сделках с использованием кредитных средств возросла в несколько раз и приближается к 20%. После июльского падения до 56% вновь увеличивается и общая доля сделок с применением ипотеки.

Сейчас она поднялась до 70%.

Сергей Нюхалов считает, что на динамику стоимости новостроек продолжит оказывать влияние недостаток предложения. По итогам первого полугодия оно сократилось на треть. Хотя застройщики выводят на рынок всё больше проектов, продажи жилья идут ещё быстрее. Новые объекты не успевают замещать сокращение ассортимента новостроек.

Сейчас нет никаких предпосылок для того, чтобы осенью цены на вторичное жильё кардинально изменились. Таково мнение директора департамента вторичного рынка «Инком-недвижимости» Сергея Шломы.

Он отметил, что последние несколько месяцев потенциальный спрос (количество звонков, поступающих в компанию) и актуальный спрос (количество авансов, вносимых за покупку вторичного жилья) остаются примерно на одном уровне. Соответственно, изменений по ценам также не ожидается.

Подъём ключевого показателя ЦБ РФ, по нашим наблюдениям, пока не отразился сильно на процентах по ипотечным ставкам. Покупатели активно приобретают недвижимость в кредит, что поддерживает уровень цен.

При этом на вторичном рынке столицы также наблюдается дефицит ликвидного предложения, то есть качественных объектов, которые выставляются по незавышенной стоимости относительно рынка. После прошлогоднего ажиотажного скачка спроса экспозиция во вторичном сегменте жилья восстанавливается крайне медленно.

Таким образом, наш основной прогноз на осень — цены на вторичную недвижимость останутся на нынешнем уровне, — пояснил Сергей Шлома.

По его словам, вероятность ценовых колебаний небольшая. Правда, если какие-то изменения с конъюнктурой вторичного рынка всё-таки произойдут, то средние показатели по стоимости квартир могут на 2–3% опуститься.

Осенью я прогнозирую незначительное падение цен на первичном рынке — до 3–4% — и сохранение текущих стоимостных показателей на малоэтажном и вторичном сегментах.

Дальнейшее ценообразование в 2022 году зависит от внешней и внутренней политики государства и развития инфраструктуры, что важно для застройщиков Подмосковья, а также сдерживания роста цен на строительные материалы, — отметил владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

При этом Анна Терехова считает, что с увеличением спроса и во вторичном сегменте в скором времени будет подниматься стоимость. Осенью 2021 года она ожидает стабильных цен с возможным небольшим ростом на первичном рынке и более значительным — на вторичном.

Факторы, влияющие на стоимость жилья, всё те же: рост цен на сырьё на мировых рынках, инфляция, волатильность валют, а также высокий спрос при ограниченном предложении. С начала этого года цены в среднем выросли примерно на 13%, в совокупности с начала кризиса — примерно на 25%.

По сути, мы видим, что рост цен замедлился, но стоимость жилья пока продолжает расти. Думаю, что осенью особых изменений ждать не стоит. Рынок вполне стабилен, спрос снижается, но пока ещё достаточно высокий. До конца года все эти тренды останутся неизменными.

Прогнозировать какие-либо изменения пока рано, скорее всего, это произойдёт не раньше середины 2022 года, — считает руководитель отдела продаж СЗ «Катуар девелопмент» Оксана Федосеева.

Тренды на рынке недвижимости задают новостройки, за ними подтягивается вторичка. Сильнее всего растут в цене объекты бизнес-класса, в том числе апартаменты.

Об этом говорит старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников. По его словам, в последние полтора года некоторые объекты подорожали чуть ли не вдвое.

Несмотря на то что рост в сегменте вторичного жилья экономкласса не такой критичный, продавцы стараются не отставать и регулярно обновляют ценники.

Для комментирования авторизуйтесь!

Рынку недвижимости обещают падение цен

Россию ждет ипотечный бум второй год подряд, несмотря на безудержный рост цен на недвижимость. Такие ожидания транслируют Банк России и ВТБ. С другой стороны, искусственный интеллект предсказал, когда цены на жилье в России прекратят увеличиваться и начнут наконец падать. Что ждать от рынка недвижимости в этом году?

Банк России ожидает по итогам текущего года роста ипотечного кредитования в стране примерно на 20%, сообщил глава департамента обеспечения банковского надзора Александр Данилов. В прошлом году ипотека увеличилась на 21,4%. То есть регулятор ждет фактически повторения ипотечного бума в стране. 

Рынок ипотеки может побить рекорд прошлого года, не исключает в интервью агентству «Прайм» зампред правления ВТБ Анатолий Печатников. «Общий объем продаж ипотеки в России по итогам года может превысить 5,4 трлн рублей. Даже по сравнению с рекордным 2020-м рынок может вырасти примерно на четверть», – сказал он.

Тем временем эксперты гадают, когда же закончится этот безудержный рост цен на недвижимость, который частично нивелировал выигрыш от льготной ипотечной госпрограммы.

Цены на жилье перестанут расти уже в ноябре 2021 года, вычислил искусственный интеллект Realiste. Именно к этому моменту россияне станут медленнее покупать жилье по завышенным ценам. Ноябрь 2021 года станет поворотным для российского рынка недвижимости, заявил Алексей Гальцев, основатель IT-компании Realiste.

Согласно расчетам искусственного интеллекта Realiste, ноябрь 2021 года станет концом «рынка продавца» и началом «рынка покупателя». Цены на недвижимость замрут на какое-то время, а через четыре-пять месяцев продавцы и девелоперы пойдут на уступки и можно будет получить скидку в 10% или даже 15%.

«В таком случае есть реальный шанс, что рыночная цена на недвижимость в некоторых районах крупных городов опустится на 30% в течение следующего за этой точкой года (с ноября 2021-го до ноября 2022 года)», – отмечает Гальцев.

Однако эксперты ждут иной ситуации на рынке недвижимости в этом году. В повторение ипотечного бума прошлого года они не верят.

«Судя по статистическим данным, в этом году объем выданных ипотечных кредитов будет ниже показателей прошлого года, и рост 20%, который прогнозирует ЦБ РФ, вряд ли будет достигнут», – считает Артем Деев, руководитель аналитического департамента AMarkets.

Потому что цены на жилье с начала 2020 года выросли значительно, тогда как покупательская способность, наоборот, снизилась.

«Количество выданных кредитов продолжает расти год от года в среднем на 35-40%, но темп прироста в месячном выражении начинает снижаться на 8-9%. Это не значит, что ипотечных кредитов стали брать меньше.

Просто прошел былой ажиотаж, нынешними ипотечными ставками уже трудно удивить, и ситуация на рынке начинает выравниваться», – говорит генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

Хотя за оставшиеся две недели до окончания льготной ипотеки по старым правилам, будет отмечаться рост сделок, потому что люди будут стараться успеть запрыгнуть в уходящий поезд.

«Не исключено, что увеличится и средняя сумма кредита, так как цены на недвижимость продолжают расти, а доходы нет: на московском рынке средняя сумма кредита выросла уже на 26% и составила 6,2 млн рублей против 4,9 млн рублей год назад, а срок кредитования – на 6,8% и составил 20,1 лет против 19,1 лет год назад», – отмечает Кузнецова.

«Ипотечный всплеск подходит к концу. Против продолжения бума – частичная отмена льгот по ипотеке», – говорит Егор Дахтлер, аналитик «БКС Мир инвестиций». С 1 июля текущего года меняются условия льготной ипотеки – максимальный размер кредита составит 3 млн рублей вместо выдаваемых ранее 12 млн рублей.

Для столичного региона это означает фактическое закрытие программы, поскольку при существующих рыночных ценах данная сумма слишком мала, говорит заместитель директора департамента новостроек по продажам «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. Например, для покупки квартиры в Новой Москве за 6 млн рублей потребуется внести первоначальный взнос размером 50%, хотя формально он составляет 15%.

«Кроме того, количество качественных заемщиков в экономике уменьшается. В прошлом году доходы населения не росли. При этом задолженность клиентов возросла, поэтому банки вряд ли будут готовы кредитовать заемщиков в таком же темпе», – указывает Дахтлер.

Собственно, спад ажиотажного спроса на ипотеку и перенос льготной программы из столичных городов в регионы (из-за снижения суммы кредита до 3 млн рублей) может действительно поспособствовать остановке роста цен на жилье, которые сильно выросли с начала 2020 года. «В среднем по стране недвижимость на первичном рынке подорожала в полтора раза.

В крупнейших российских городах рост стоимости квадратных метров составил почти 30% к июню 2020 года и 17,3% к началу 2021 года, только за май этого года квартиры выросли в цене на 2%. И эта тенденция продолжается из-за роста стоимости строительных материалов, некоторые из них выросли в цене в два-три раза к прошлому году», – отмечает Деев.

С начала прошлого года средние цены по всем сегментам выросли на 25% в Москве и Новой Москве, подчеркивает Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ супермаркет недвижимости». За год средняя цена квадратного метра на квартиры в старой Москве выросла на 34%, при этом объем предложения сократился на 32%, указывает Кузнецова.

Остается главный вопрос: сбудется ли расчет искусственного интеллекта об остановке роста цен в ноябре и дальнейшее их снижение вплоть до 30%? Ожидания участников рынка и экспертов неоднородны.

«Сильного снижения цен на новостройки и на вторичное жилье ждать не стоит – даже при сокращении спроса девелоперы вряд ли будут снижать цены, так как при росте затрат это приведет к потере прибыли», – категоричен Деев.

Читайте также:  Продажа квартиры с двумя собственниками

«Избыточный спрос по отношению к недостаточному предложению будет приводить к повышательному ценовому тренду, поэтому снижения цен ожидать не приходится. Хотя рост цен замедлится.

В среднем по рынку можно ожидать прирост порядка 3-4% в месяц», – считает Кузнецова.

«Никаких точных подтверждений того, что цены на недвижимость перестанут расти именно в ноябре этого года – нет. Тем более, что в конце года всегда наблюдается высокая покупательская активность», – считает Сергей Ковров.

И все же эксперт не исключает небольшой стагнации цен в начале следующего года.

«Возможными причинами могут стать падение рубля, снижение стоимости строительных материалов (арматуры и стали), а также в случае стабилизации эпидемиологической ситуации – приток рабочей силы из ближнего зарубежья», – говорит эксперт. По его словам,

если цены и снизятся, то коррекция будет небольшая – на 5-10%, не больше.

Валерий Кочетков ждет стабилизации, а затем и снижения цен на 5-7% на многокомнатные квартиры в столичном регионе.

А вот квартиры малой площади – однокомнатные и студии – вряд ли начнут дешеветь, так как спрос на них сохранится.

Эксперт не исключает, что застройщики начнут строить больше жилья с небольшой площадью: «двушки» по метражу станут как стандартные «однушки» сегодня. Это связано с новыми правилами льготной ипотеки. 

А вот Егор Дахтлер из «БКС Мир инвестиций» считает вполне реальным сценарием падение цен на недвижимость.

«Можно посмотреть на 2014 год, когда мы видели, что население понесло все свои сбережения в недвижимость – и рост цен был достаточно высоким в 2014-2015 годах, а потом был откат цен на 20-30% в зависимости от сегмента.

С учетом того, что сейчас население несло не сбережения, а ипотечные деньги, откат цен видится вполне реальным», – говорит он. А вот насколько именно цены снизятся, спрогнозировать пока тяжело. 

Смотрите ещё больше видео на YouTube-канале ВЗГЛЯД

Квартиры в Москве и Подмосковье в сентябре-октябре 2021 года: спрос уходит в область

Раздутые цены на квартиры и дорожающая ипотека постепенно вытесняют покупателей за МКАД – в отдаленные районы Новой Москвы и в Подмосковье. Там жилье тоже сильно выросло в цене, но все же оно существенно дешевле, чем в «старой» Москве или в развитых районах Новой.

Спрос

В сентябре управление Росреестра по Москве зарегистрировало 14 666 новых прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья. По сравнению с августом 2021 г. спрос вырос на 5%, однако относительно сентября 2020 г. – снизился на 4,9%. Отставать от прошлого года вторичный рынок начал в августе – тогда падение в годовом выражении составило те же 4,9%.

В Москве ситуация со спросом хуже, чем за МКАД. Например, «Инком», одно из крупнейших столичных агентств недвижимости, в сентябре собрал с клиентов на 5% меньше авансов, чем в августе, и на 40% меньше, чем в сентябре прошлого года.

Для сравнения: в августе снижение по сравнению с 2020 г. составляло 33%, то есть отставание усиливается.

На вторичном рынке Новой Москвы, по оценке Анастасии Ковалевой, директора офиса продаж «Центральный» в Троицке АН «Century 21 Римарком», спрос в сентябре оставался на августовском уровне, но на 12-15% ниже, чем в прошлом сентябре.

В Подмосковье покупательская активность немного снизилась, но совсем незначительно: число сделок — на 2% относительно августа, авансов – на 1%, говорит Ольга Власова, вице-президент Гильдии риелторов Московской области, гендиректор АН «Удачный выбор».

«Уменьшение спроса объясняется, в том числе, ростом ключевой ставки ЦБ (которая к концу года, вполне вероятно, дотянется до отметки 7-7,5%) – данная мера обеспечивает увеличение ипотечной ставки и одновременно доходности банковских вкладов.

Часть потенциальных покупателей откладывает выход на рынок – для одних ипотечное ярмо становятся слишком тяжелым, другие для сохранения сбережений предпочитают разместить деньги в банке», — комментирует ситуация на рынке Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость».

Кроме того, на спрос негативно влияет ценовая динамика. С одной стороны, квартиры сильно подорожали за последние год-полтора, «а платежеспособность покупателей по-прежнему не только не увеличивается, но и зачастую падает», констатирует Анастасия Ковалева. По данным аналитического центра www.irn.

ru, с сентября 2020-го по сентябрь 2021 г. стоимость вторичного метра выросла на 26,4% в «старой» Москве, на 25,1% — в Новой и на 32,1% в Подмосковье.

С другой — темпы роста цен в последние месяцы все же значительно снизились, и это, наряду с ростом доходности депозитов, побудило уйти с рынка инвесторов.

На этом фоне спрос в Москве в октябре продолжил замедляться и перетекать за МКАД. Нет, не в обжитые районы Новой Москвы, где цены уже сравнялись или даже выше, чем в спальных районах внутри МКАД, а на окраины присоединенных территорий и в Подмосковье, отмечает Анастасия Ковалева.

В Подмосковье спрос достаточно устойчив, подтверждает Ольга Власова: в октябре уровень покупательской активности примерно соответствовал сентябрьским показателям.

Но завышенные цены и дорожающая ипотека не позволяют полностью его удовлетворить, поэтому формируется отложенный спрос.

«К примеру, в АН «Удачный выбор» мы уже ввели так называемый «лист ожидания», и как только появляется объект по адекватной рынку стоимости, на него уже есть сразу несколько претендентов», — рассказывает Власова.

Однако Москва – «старая» и Новая – постепенно погружается в стагнацию. Об этом, в частности, свидетельствует рост сроков экспозиции квартир. По статистике «Инкома», средний срок экспозиции в сентябре составил 67 дней, что на 4,48% больше, чем в августе (64 дня), и на 5,97% превышает показатель сентября 2020 г. (63 дня).

«Самый низкий усредненный срок экспозиции за год (по состоянию на сентябрь) был зафиксирован в марте, апреле и мае – 40, 41 и 44 дня соответственно. С июня началось повышение, что мы связывали с сезонным снижением активности покупателей. Осенью, после более чем годичного ажиотажного покупательского спроса, мы наблюдаем плавную коррекцию рынка», — говорит Сергей Шлома.

Срок экспозиции вторичных квартир увеличился в сентябре и в Новой Москве, причем заметно. Если в начале или даже в первой декаде августа адекватно оцененные квартиры продавались в течение недели, то в сентябре покупателей на аналогичные лоты приходилось искать уже от недели до трех, рассказывает Анастасия Ковалева.

С учетом зависших на рынке лотов с серьезно завышенными ценниками усредненный срок экспозиции, по оценке Ковалевой, составляет 45-50 дней. Годом ранее «вторичка» по рыночной стоимости продавалась максимум в течение 7-10 дней. «Исходя из всего вышесказанного, можно говорить о том, что на рынке вторичной недвижимости Новой Москвы появляются первые признаки стагнации.

И объем предложения, и динамика спроса, и сроки экспозиции на это уже указывают», — резюмирует эксперт.

Ипотека

Средние ставки предложения по ипотечным кредитам на покупку вторичного жилья пока изменились незначительно: за сентябрь ставка выросла на 0,26 п.п., с 8,54 до 8,80% годовых, по данным «Дом.рф». Год назад средняя ставка составляла 8,25%.

Но надо учитывать, что это именно ставки предложения, а не реальных сделок. С последними все обстоит несколько иначе: если в прошлом году ипотеку на покупку «вторички» многие получали под 8% и даже ниже, то сейчас – примерно под 9% и выше.

Из-за подорожания ипотеки число сделок на рынке недвижимости Москвы – первичном и вторичном — в сентябре, по данным Росреестра, упало на 9,7% в месячном и на 6,1% в годовом выражении. Доля кредитных сделок на вторичном рынке московского региона сократилась с 64% в августе до 62% в сентябре, подсчитали специалисты «Миэль». По статистике «Инкома», показатель снизился на 3 п.п – с 45% до 42%.

Наиболее значительно доля ипотеки упала в Новой Москве: с 65-70% в августе до порядка 50% в сентябре, по оценке Анастасии Ковалевой. Зато в Подмосковье ипотека не сдает позиции. В сентябре с привлечением кредитных средств было заключено 80-85% сделок в области – это на 20-25% больше, чем годом ранее, и примерно столько же, сколько и в августе, рассказывает Ольга Власова.

Понятно, что растущие ипотечные ставки в конечном итоге отрицательно скажутся на числе и доле ипотечных сделок в Подмосковье, но пока этого не произошло. Скорее всего, такая «устойчивость» объясняется тем, что подмосковные покупатели больше зависят от кредитов, чем московские.

Если в Москве ипотекой в сентябре закрывали в среднем 57% от суммы сделки, то в области – 64%, по данным «Миэль».

Предложение

На фоне снижения спроса объем предложения на вторичном рынке московского региона постепенно увеличивается.

По данным компании «Инком-Недвижимость», в «старой» Москве число квартир в экспозиции по итогам сентября увеличилось на 6,2%, а за год — на 6,8%.

В Новой Москве, по словам Анастасии Ковалевой, за месяц показатели не изменились, но в годовом выражении общее количество лотов выросло на 7%. В Московской области предложение в сентябре увеличилось на 1-2% по сравнению с августовским уровнем.

Но ликвидного предложения по-прежнему не хватает – цены на большинство квартир сильно завышены. «Вот кто по-прежнему сдерживает спрос, так это собственники, выставляющие свои объекты по серьезно завышенным ценам.

У нас некоторые клиенты ходят даже как на экскурсию посмотреть на лот, выставленный на 1 млн руб. выше, чем аналоги. В итоге это просто желание собственника продать лот как можно дороже», — рассказывает Ольга Власова.

Как отмечает Сергей Шлома, продают квартиры только те, кто готов к дисконту — это 20% от общего числа продавцов. Остальные 80% экспозиции висят мертвым грузом.

Также по теме:

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *