Проверка объекта недвижимости перед покупкой на аресты, споры и обременения

Результаты исследования, проведенного Национальным бюро кредитных историй, показали, что количество автомобилей, купленных на заемные средства, постоянно растет. В 2020 году этот показатель превысил 40 процентов. Продавать автомобили в кредите нельзя, но мошенников это не смущает. Они продают машины в залоге, в аресте, в угоне и остаются безнаказанными.

Проверка объекта недвижимости перед покупкой на аресты, споры и обременения

Стать обладателем машины с обременениями с легкой руки мошенников или по собственной безалаберности может каждый. В этой статье «Автокод» расскажет, как перед покупкой проверить авто на наличие обременений.

Понятие и виды обременений

Юридическое понятие обременения представлено в Федеральном законе №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. (статья 1) и подразумевает присутствие запретов или определенных условий, препятствующих собственнику в полной мере распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

Также читайте: Все об ограничениях ГИБДД

К числу автомобилей с обременениями относятся транспортные средства, которые:

  • находятся в залоге (например, служат обеспечением при получении кредита);
  • содержатся под арестом у судебных приставов по причине задолженности по алиментам, коммунальным платежам, несвоевременной уплаты налоговых сборов, неисполнения обязательств перед различными финансовыми учреждениями и т. д. Читайте подробнее об аресте авто;
  • арендованы (если человек эксплуатирует машину, но в договоре оговорен запрет на продажу или внесение существенных изменений в ее конструкцию);
  • приобретены в кредит (до момента полного возврата заемных средств). Читайте подробнее о том, чем грозит покупка авто в кредите.

При наличии перечисленных выше обременений новый владелец не сможет зарегистрировать ТС в ГИБДД, а, значит, и пользоваться им на законных основаниях. К тому же есть высокая вероятность нарваться на судебные разбирательства. Например, если авто взято бывшим владельцем в кредит или находится в залоге.

Сделку, скорее всего, признают недействительной, а новоиспеченный владелец останется и без средства передвижения, и без денег. Попытка вернуть вложенные в покупку средства – это опять же очередное судебное разбирательство. В итоге хождение по инстанциям займет не один месяц, а может и годы.

Поэтому перед покупкой очень важно проверить машину.

На что обратить внимание

Сразу оговоримся, что лучше всего не полагаться на авось и проверять автомобиль на наличие обременений, даже если хозяин показался вам порядочным и честным человеком. Береженого, как известно, бог бережет.

Проверка объекта недвижимости перед покупкой на аресты, споры и обременения

Существует целый ряд признаков, которые должны насторожить покупателя прежде всего. Среди них:

  • отсутствие оригинала техпаспорта (возможно, документ находится в банке в качестве залога, а вернут его только после выплаты кредита);
  • низкая цена;
  • транспортное средство до момента продажи эксплуатировалось менее 3-х лет (3 года — это среднее время погашения займа на приобретение авто, поэтому если вам предлагают практически новую машину (да еще без ПТС) – время отложить сделку);
  • нежелание продавца предоставить свои паспортные данные, свидетельство о регистрации ТС, полис КАСКО или нотариально заверенное разрешение на продажу от супруги или супруга.

Подробно о проверке автомобиля Вы можете прочитать в нашей бесплатной книге «Секреты безопасной покупки автомобиля».

Если вы профессиональный продавец авто, воспользуйтесь сервисом безлимитных проверок авто «Автокод Профи». «Автокод Профи» позволяет оперативно проверять большое количество машин, добавлять комментарии к отчетам, создавать свои списки ликвидных ТС, быстро сравнивать варианты и хранить данные об автомобилях в упорядоченном виде.

Как узнать, есть ли обременения на машину

Существует несколько способов проверить авто на обременения. Рассмотрим каждый из них.

Проверка через бюро кредитных историй. Организаций, оказывающих подобные услуги, сегодня предостаточно Стоимость отчета – от 600 руб. и выше. Если продавец предлагает вам авто, приобретенное в кредит – данные сведения указаны в кредитной истории. Для обращения необходимы паспортные данные продавца.

Проверка в ФССП. Для запроса в Федеральную службу судебных приставов необходимо знать ФИО и номер паспорта нынешнего хозяина. Если авто находится под арестом, в залоге или взято в кредит, но он еще не выплачен – эта информация обязательно находится в базе данных ФССП.

Проверка в ГИБДД. Сотрудники Госавтоинспекции не имеют права ставить на учет транспортные средства с обременением. Поэтому в базу данных ГИБДД стекается информация о наложении ареста и других проблемах с тем или иным авто. Для обращения потребуется ПТС машины и свидетельство о регистрации.

Проверка через нотариуса. Если автомобиль находиться в залоге, данные об этом содержатся в Реестре залогового имущества. Узнать об этом можно, обратившись к нотариусу, который отправит соответствующий запрос. Цена услуги – 100 руб.

Как проверить автомобиль на обременения по VIN или госномеру

Простой и доступный способ узнать обременения на автомобиль – воспользоваться онлайн-сервисом «Автокод».

Чтобы получить нужные сведения о выставленном на продажу транспортном средстве, достаточно ввести гос. номер или VIN машины в окно поиска на сайте и кликнуть по кнопке «Проверить авто».

Услуга платная, но после такой проверки вы точно будете уверены, что покупаете «чистый автомобиль».

Проверка объекта недвижимости перед покупкой на аресты, споры и обременения

Среди достоинств данного способа проверки необходимо отметить:

  • оперативность (на проверку транспортного средства уйдет 5 минут);
  • доступность (достаточно знать гос. номер авто)
  • полнота предоставляемых данных (будет доступна полная история авто).

Вам не придется собирать данные из многих источников. К тому же помимо информации о наличии обременений, вы узнаете о количестве собственников авто, штрафах ГИБДД, количестве дорожно-транспортных происшествий, годе выпуска машины и ее технических характеристиках, использовалась ли она в такси и т. д.

Проверить автомобиль по госномеру прямо сейчас!

Может быть ситуация, при которой судебные приставы направили документы на арест автомобиля в ГИБДД, но на момент сделки автоинспекция не успела получить эти документы или внести данные об ограничениях в базу. Покупатель берет юридически чистый автомобиль, а на следующий день у ТС появляются запреты.

Пока старый собственник не погасит долги, новый владелец не сможет зарегистрировать машину в ГИБДД. Узнать, есть ли долги и исполнительные производства в отношении владельца, можно узнать через специальный сервис. Из отчета вы также узнаете, есть ли у продавца проблемы с законом, действителен ли его паспорт и проч.

Посмотреть пример отчета

Покупка подержанного автомобиля – лотерея. С одной стороны, приобретатель экономит собственные деньги, с другой — у него есть шанс нарваться на мошенников. Поэтому перед заключением договора купли-продажи не поленитесь — проверьте машину всеми возможными способами.

Проверяем нежилое здание, помещение перед покупкой

220073, г.Минск, пер. 1-ый Загородный, д.20

Виктория Синькевич

Договорная работа

Проверка объекта недвижимости перед покупкой на аресты, споры и обременения

Перед заключением договора купли-продажи здания, помещения (далее — объект недвижимости) важно проверить «чистоту» объекта сделки. Чек-лист поможет это сделать. Он подскажет, на какие сведения о выбранном объекте недвижимости стоит обратить внимание.

Что проверяем Рекомендации и пояснения
Зарегистрированы ли объект недвижимости и права на него в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее — ЕГРНИ) Объект недвижимости считается созданным с момента его регистрации в ЕГРНИ. Следовательно, совершать сделки с ним можно только после регистрации его создания .
Проверить, зарегистрированы ли объект недвижимости и права на него, можно, запросив выписку из ЕГРНИ
  Сделки, по которым приобретался объект недвижимости всеми предыдущими -собственниками Если какая-либо из сделок окажется недействительной, то есть риск судебного разбирательства. Так, к покупателю может быть предъявлено требование о признании договора купли-продажи объекта недвижимости недействительным либо об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
В ЕГРНИ может быть выдана справка об истории объекта недвижимого имущества . Она представляется не любому лицу, но собственник объекта недвижимости вправе ее запросить. Затем он может представить ее потенциальному покупателю
 Отсутствие лиц, не вступивших в наследство по уважительной причине (если объект недвижимости наследовался) Если такое лицо существует, то через суд оно может получить право на часть объекта недвижимости или даже на весь объект
 Не находится ли объект недвижимости в совместной собственности супругов, в т.ч. бывших (если продавец — физлицо или ЧУП) Если объект недвижимости находится в совместной собственности супругов, то для совершения сделки необходимо письменное согласие супруга (супруги) на продажу здания, помещения
  Не входит ли объект недвижимости в перечень объектов, на приобретение которых местные органы госвласти имеют преимущественное право (далее — перечень) Если объект недвижимости находится в этом перечне, то местный орган госвласти имеет преимущественное право на его покупку.
На заметку
Перечни формируются и утверждаются ежегодно.
Местный орган госвласти утрачивает преимущественное право в случае отказа от него либо непринятия соответствующего решения в установленный срок. Чтобы убедиться, что местный орган госвласти утратил преимущественное право, можно попросить продавца представить выписку либо копию решения местного органа госвласти об отказе от преимущественного права
  Соответствует ли состояние объекта недвижимости документации на него Целесообразно проверить, совпадают ли данные в техническом паспорте объекта недвижимости с фактическими. Рекомендуем убедиться в отсутствии самовольных пристроек, переустройств и перепланировок. В случае приобретения объекта недвижимости с такими изменениями есть риск, что узаконить их будет невозможно и придется приводить здание, помещение в первоначальное состояние
  Подключение / возможность подключения объекта недвижимости к сетям тепло-, водо-, газо-, электроснабжения и иным коммуникациям При отсутствии подключения либо такой возможности потребуются дополнительные денежные затраты, например, для подведения централизованного водо-, газо-, электроснабжения, канализации
  Не наложен ли арест на объект недвижимости Если на объект недвижимости наложен арест, то распоряжение им запрещено и сделка не может быть совершена до снятия ареста .
Это ограничение, как правило, видно в выписке из ЕГРНИ .
Обратите внимание!
В случае наложения ареста на объект недвижимости в качестве меры по обеспечению иска арест возникает с момента вступления в силу соответствующего судебного решения . Для внесения информации в ЕГРНИ об аресте необходимо время. Поэтому возможна ситуация, когда решение о наложении ареста принято, но ограничение в виде ареста еще не отражено в ЕГРНИ
  Не передан ли в залог объект недвижимости Как правило, продать обремененный залогом объект недвижимости можно только с письменного согласия залогодержателя . При этом покупка такого объекта сопряжена с рисками обращения на него взыскания со стороны залогодержателя.
Узнать, не передан ли в залог объект недвижимости, можно из выписки из ЕГРНИ
  Имеются ли в отношении объекта недвижимости действующие договоры аренды, субаренды, безвозмездного пользования Переход права собственности на сданное в аренду или переданное в безвозмездное пользование имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения соответствующего договора . Поэтому если покупатель приобретет сданный в аренду или переданный в безвозмездное пользование объект недвижимости, есть риск, что он не сможет распоряжаться им в полной мере.
Если такие договоры есть, рекомендуем ознакомиться с их условиями: сроком аренды (безвозмездного пользования), основаниями для расторжения договора и т.п.
Обратите внимание!
Заключенные в отношении объекта недвижимости договоры аренды, субаренды и безвозмездного пользования не отражаются в выписке из ЕГРНИ . Проверить их наличие можно, например, запросив информацию у продавца.
  Не присвоен ли объекту недвижимости статус историко-культурной ценности Если объект недвижимости имеет такой статус, это влечет определенные ограничения (обременения) прав собственника
  Не установлен ли сервитут в отношении объекта недвижимости и/или земельного участка, на котором он расположен Сервитут сохраняется в случае перехода прав на недвижимое имущество, которое обременено этим сервитутом, к другому лицу
  Не является ли объект недвижимости предметом судебного спора При их наличии для нового собственника могут возникнуть неблагоприятные последствия, связанные с итоговым решением суда
  Информацию о земельном участке, на котором расположен объект недвижимости При переходе прав на здание, помещение к их приобретателям переходят права на земельные участки, на которых они расположены . Поэтому целесообразно проверить, в частности:

  • — на каком вещном праве земельный участок принадлежит продавцу;
  • — соответствуют ли площадь и границы земельного участка данным, указанным в документах на него;
  • — нет ли ограничений (обременений) прав на этот участок.
  • Данные о земельном участке можно получить из свидетельства (удостоверения) о госрегистрации прав на этот участок, выписки из ЕГРНИ, кадастровой карты, а также в результате фактического осмотра участка
Отсутствие у продавца-гражданина Беларуси задолженности по уплате подоходного налога с физлиц, земельного налога и налога на недвижимость в отношении отчуждаемого объекта недвижимости Это нужно проверить, когда продавец постоянно проживает за пределами Беларуси . Если задолженность по обозначенным налоговым платежам не будет погашена, то нотариус либо регистратор не удостоверит сделку купли-продажи .
Отсутствие задолженности подтверждается справкой, которая выдается продавцу налоговыми органами
Читайте также:  Срок действия выписки из ЕГРН в 2022 году: сколько дней действительна

Читайте этот материал в ilex >>*
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex

Статья по теме

Продажа недвижимости юридическим лицом

Обременение объекта — виды накладываемых ограничений прав собственности недвижимости — Сфера

Обременение — это синоним слова «ограничение» в отношении прав кого-либо. Оно касается ограничения прав на недвижимость. Согласно ГК РФ ст. 131 и ФЗ N218 от 13.07.2015 г.

«О государственной регистрации недвижимости». Оно возникает при заключении различных договоров или исполнения судебных решений.

Права собственника на недвижимость могут ограничиваться не только при продаже квадратных метров, но даже при сдаче помещения в аренду.

От сервитута до ареста

Всего существует шесть основных типов обременений недвижимости:

Сервитут — ограничение, накладываемое на арендаторов земельных участков или людей, пользующихся помещениями, им не принадлежащим — например, кухня в коммунальной квартире.

В земельных отношениях понятие «сервитут» возникает, когда через земельный участок необходимо, например, проложить дорогу.

Такой вид использования чужой недвижимости может быть оплачен как частными лицами, так и государством.

Ипотечное обременение — с ним столкнется любой, кто оформляет ипотеку. Банк имеет право присвоить объект, если его владелец не выполняет кредитные обязательства. Кредитная организация должна быть уверена в том, что недвижимость останется за заемщиком.

Именно поэтому банк ограничивает возможность владельца продавать и сдавать недвижимость в аренду. Без согласия банка нельзя даже устроить перепланировку. Прописывать в квартире можно только супругов, родителей и детей. Уведомлять кредитора придется и в случае, если вы решите пару месяцев пожить за границей.

При погашении ипотеки необходимо подать заявку и снять квартиру с ипотечного обременения.

Арест имущества и недвижимости накладывает суд из-за долгов или преступных действий самого собственника. Так, недвижимость может быть конфискована судом в качестве уплаты долга или выполнения судебного решения в пользу государства или пострадавших.

Аренда — довольно распространенный вид обременения. По договору аренды арендодатель сдает недвижимость арендатору во временное пользование с рядом ограничений, которые они заключают между собой.

Например, арендодатель сам вправе решить, может ли арендатор заселять других жильцов, делать переустановку. Аренда накладывает ограничения и на арендодателя: он не может пользоваться недвижимостью, но может продать ее.

Однако, он будет не вправе выселить арендаторов без соблюдения прописанных в договоре причин.

Рента — это особый вид обременения, который относится к передаче прав на недвижимость. Здесь объект обременения — сам собственник жилья, которому необходима помощь или материальное содержание.

Он сдает свою недвижимость в ренту с требованием собственного содержания до момента смерти, после которой недвижимость переходит в собственность второй стороне. Заключается договор с персональными условиями, согласно которым владельцу выплачивается договорная сумма и обеспечивается содержание.

Сделка аннулируется, если условия обременения второй стороной не выполняются.

Пpи доверительном управлении объектом ответственный будет в праве управлять недвижимостью, но не владеть ею. Такой тип обременения заверяется у нотариуса и отменяется после купли-продажи недвижимости.

Есть и другие виды обременения. К ним относится, например, опека над несовершеннолетним владельцем недвижимости.

На родителей и опекунов накладывается ограничение на продажу недвижимости, если в конечном итоге условия жизни ребенка ухудшатся. Также существуют обременения аварийных строений и памятников культуры.

В первом случае недвижимость нельзя продавать, во втором — все изменения, а также продажа должны быть изначально согласованы с органами по охране памятников.

Как наложить обременение на квартиру?

Обременение не всегда становится решением третьей стороны. Часто это делают сами собственники или наследники, которые опасаются за свою недвижимость. Для того, чтобы сделать это, нужно обратиться в МФЦ или отправить документы заказным письмом в Росреестр. Нужно доказать, что обременение на недвижимость действительно необходимо владельцу. Для этого придется предоставить:

  • Копию паспорта;
  • Свидетельство о праве собственности на имущество;
  • Кадастровый паспорт недвижимости;
  • Справка об открытии наследственного дела;
  • Заверенное нотариусом согласие третьих лиц, чьи права будут затронуты: супругов, совладельцев квартиры (этот документ требуется опционально).

Где и как проверить наличие обременения?

Наличие обременения обязательно стоит проверять всем, кто хочет купить «вторичку» Через выписку ЕГРН можно узнать точное количество собственников (чтобы исключить претендентов на купленную квартиру), была ли квартира заложена, заключен ли договор ренты на недвижимость.

Запросить справку о владельцах квартиры можно в управляющей компании. В ней будут указаны военнослужащие-владельцы квартиры или заключенные, которые отбывают наказание и являются временно выписанными из квартиры.

Также стоит запросить оплаченные квитанции за последний месяц, чтобы удостовериться в отсутствии долгов. Проверить строение на статус памятника можно в органах местной администрации. Выявить другие виды обременения сложнее, так как они не фиксируются в государственных ресурсах.

Например, проверить сдается ли квартира в аренду, можно только очно, поговорив с соседями или пару раз придти квартиру в неожиданное для собственника время.

Читайте также:  Налоговый вычет через работодателя

Как снять обременение c квартиры?

Это довольно простая процедура, если собственник не нарушал условий договорных отношений. Конечно, для каждого вида обременения будет свой алгоритм действий. Так в случае ренты обременение будет снято только после смерти владельца.

Для этого нужно будет предоставить свидетельство о смерти. При договоре аренды его не нужно снимать специально, так как оно не регистрируется государственными органами. Сложнее с ипотекой: тут потребуется предоставить банку свидетельство того, что все обязательства перед ним выполнены.

Документы нужно будет подать в МФЦ на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, и примерно через 10 дней проверить статус недвижимости в Росреестре. Снять обременение можно и онлайн, через сайт Росреестра.

Понадобится пункт «Регистрация прекращения прав, ограничений (обременений) прав» и далее «Погашение регистрационной записи об ипотеке».

 Какие документы понадобятся?

При снятии каждого типа обременения понадобится свой пакет документов. Так для отмены ренты потребуется согласие собственника, заверенное у нотариуса; при аресте — решение суда о снятии ограничений; в отношении несовершеннолетних — разрешение органов опеки; при доверительном управлении — сам договор. Чаще всего его требуется снять в связи с окончанием выплаты ипотеки:

  • Справка о закрытии кредита от банка
  • Закладная — документ о залоге недвижимости, пока идут ипотечные выплаты. Этот документ также оформляет банк в течение двух недель.
  • Свидетельство собственности на недвижимость
  • Договор об ипотеке
  • Паспорт

Риски при покупке недвижимости с обременением

Квартиры на вторичном рынке с обременением в виде невыплаченной до конца ипотеки, увы, сегодня не редкость. Обычно такие квартиры продаются по стоимости ниже рынка. Владельцы, как правило, обещают закрыть ипотеку за счет оплаты.

В этом случае покупателю стоит быть еще более внимательным при проверке документов.

Нужно проверить жилье на все другие виды обременений: удостовериться, что ее никто не арендует, если это не оговорено заранее, нет ли обязательств по ренте, не является ли недвижимость арестованной или аварийной.

Помните, есть риск, что недобросовестный продавец может разорвать сделку продажи после внесения средств за ипотеку. Вам же очень долго придется возвращать сумму через суд. Впрочем, обременение еще не означает, что вас обязательно обманут. Серьезнее отнеситесь к проверке документов.

Узнать все о нюансах обременения объектов недвижимости вы может из нашего курса «Современные проблемы права недвижимости и землепользования».

Источник изображения: pexels.com

Проверка коммерческой недвижимости перед покупкой

Содержание

Здание, стоящее на земельном участке – сложный с технической и юридической точки зрения объект.

Ещё никогда не было ситуации, когда на встрече при осмотре объекта владелец, его главный инженер и юрист ответили бы на все вопросы об объекте.  Проблема также в том, что исчерпывающего перечня вопросов, который нужно задать представителям продавца, не существует.

Так, например, торчащие из-под снега рельсы могут означать для завхоза – металлолом, для коммерческого директора – возможность отгружать товар вагонами, а для юриста – возможный сервитут, то есть ограничение владения Вашим участком в будущем.

Если после встречи покупателю всё “вообщем-то нравится” у него попросят залог, т.к. “участок вот-вот уйдёт” и вообще – “какой смысл высылать подробные документы, если Вы ещё не решили”.

Как Вы думаете, риэлтор будет заинтересован в том, чтобы покупатель внёс залог? Конечно – да, т.к. цель риэлтора – сделка.

Все смотрят на покупателя и он выкладывает 300-500 тыс. залога за объект, о котором он практически ничего пока не знает. Абсурд? Но ведь так бывает очень часто…

Вывод: реальная ситуация с объектом может отличаться от информации в документах, а это абсолютно недопустимо для покупателя, то есть для Вас.

Для чего нужна проверка коммерческой недвижимости (здания, земельного участка, офисного или складского помещения) с выездом юриста на объект

  1. Юрист сразу задаст собственнику недвижимости “неудобные вопросы” про объект.
  2. Проанализирует и сравнит правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на объект (свидетельства, выписки из ЕГРН, договор купли-продажи и проч.).
  3. Определит наличие обременений и прав третьих лиц на объект.

  4. Определит по документам время на возможное освобождения объектов от арендаторов, арестов, залогов, сервитутов и т.д.
  5. Быстро распознает аферистов с помощью уточняющих вопросов и противоречий в ответах разных представителей продавца.

Как понять, что юрист обладает нужной квалификацией?

  1. На экспресс-проверку недвижимости выезжают лидеры практики “Земля и Недвижимость” с опытом юридической работы 12-18 лет.
  2. Мы присылаем подробное портфолио участников проекта с описанием реализованных проектов и ссылками на судебные документы.

В какой ситуации актуальна экспресс-проверка:

  1. У Вас есть на рассмотрении объект недвижимости, который Вам нравится, а продавец требует срочно внести залог.
  2. Когда на долгую предварительную проверку времени нет, т.к. Вас торопят с покупкой.
  3. Когда нужно участие юриста (дополнительного юриста) на переговорах с анализом документов. 

Результат работы юриста:

  • Деликатный опрос сотрудников/руководства продавца, анализ ответов и выводы для покупателя.
  • Запрос дополнительных документов на объекты, обременения, коммуникации и т.д.
  • Вывод о возможных претензиях со стороны госорганов к объекту.
  • Аргументированный вывод о юридическом состоянии объекта.
  • Принципиальный аргументированный вывод: рекомендует юрист дальше изучать объект и вносить залог или рекомендует отказаться от приобретения объекта.

Юрист или риэлтор?

Как правило, на стадиях переговоров и оформления сделок по купле-продаже недвижимости стороны обращались к помощи риэлторов. В настоящее время все более распространенной практикой становится привлечение юристов вместо риэлторов, что, безусловно, является гораздо более рациональной и правильной тенденцией.

Необходимо помнить, что риэлтор – это эксперт в области продаж, а юрист – эксперт в области права. Риэлтор всегда заинтересован, чтобы сделка состоялась, в этом суть его работы. Юрист же заинтересован в обеспечении юридической безопасности сделки независимо от того, состоится сделка или нет.

Лишь на этом основании выбор очевиден: если Вы хотите быстрых покупок или продаж, то Вам необходим риэлтор, а если Ваша цель – это профессиональная и независимая оценка юридических рисков, обеспечение юридической чистоты сделки, то необходимо привлекать юриста-эксперта по недвижимости.

Зачем нужен юрист на переговорах?

На стадии переговоров потенциальный покупатель лично знакомится с продавцами, у него есть возможность получить более детальную информацию о приобретаемой недвижимости и ее особенностях из первых уст.

Именно поэтому переговоры – это идеальная возможность сразу выявить очевидные риски и отказаться от сомнительного предложения без дальнейшей траты времени и финансовых ресурсов на анализ объекта недвижимости и документов.

Однако риски, очевидные для юриста, специализирующегося на недвижимости, далеко не всегда очевидны для покупателя. Работа юриста на переговорах направлена на выстраивание правильного диалога с продавцом с целью обнаружить подводные камни и исключить возникновение неожиданных проблем при непосредственном заключении сделки и дальнейшем использовании недвижимости новым собственником.

Юрист на переговорах задает профессионально точечные вопросы, касающиеся недвижимости, в соответствии с целями покупателя. По итогам переговоров юрист дает свое экспертное заключение относительно безопасности потенциальной сделки и целесообразности перехода к дальнейшим стадиям и действиям, опираясь на цели покупателя: стоит ли входить в сделку или лучше сразу отказаться от нее.

Участие юриста в переговорах – это гарантия экономии времени и финансов при покупке недвижимости, это выявление на ранних стадиях болезненных точек и юридических рисков, а также квалифицированная помощь в их преодолении.

Юристы по недвижимости Консалтинговой Группы ЭТАЛОН являются профессионалами в области недвижимого имущества, обладают экспертными знаниями и богатым опытом участия в переговорах и в сопровождении крупных сделок по покупке недвижимости. Мы готовы участвовать в Ваших переговорах по покупке недвижимости, дать экспертную оценку перспективам сделки и оказать Вам квалифицированную юридическую помощь при покупке недвижимого имущества.

Что такое проверка юридической чистоты объекта недвижимости и зачем она нужна?

Проверка юридической чистоты объекта недвижимого имущества — один из важнейших этапов приобретения недвижимости, который включает в себя полный анализ всех юридических аспектов и особенностей приобретаемого объекта недвижимости в целях исключения или минимизации рисков, связанных с покупкой недвижимости.

Во-первых, это дает гарантии отсутствия или минимизации рисков, связанных с предъявлением претензий третьими лицами на приобретаемую недвижимость, с ограничением прав на недвижимость после ее покупки и с признанием сделки купли-продажи недействительной.

Читайте также:  Как узнать кадастровую стоимость бесплатно

Во-вторых, это предельно важно для бизнеса. Недвижимость является основным средством и это долгосрочный вклад в развитие любого бизнеса.

Предприниматель, как правило, имеет свои цели и планы по дальнейшему использованию приобретаемой недвижимости, включая сложные инвестиционные проекты, поэтому он должен быть уверен в отсутствии каких-либо ограничений, а также в том, что приобретаемый объект недвижимости может быть свободно использован в его целях.

Недвижимость, особенно коммерческая, это сложный юридический комплекс элементов, который имеет множество нюансов и подводных камней.

Самостоятельное изучение приобретаемого объекта недвижимости или поручение этой работы риэлтору занимает большое количество времени и ведет к неоправданно высоким рискам, так как ни предприниматель, ни риэлтор в силу отсутствия профильных юридических знаний, объективно не смогут учесть всех нюансов.

Риски, выявляемые при проверке юридической чистоты объекта недвижимости:

1. Продавец недвижимости не обладает полномочиями по ее продаже.

Речь не только о тех случаях, когда продавец по документам не является собственником недвижимости. Здесь также важно проверить наличие полномочий должностного лица, заключающего с Вами сделку, если продавцом выступает юридическое лицо. Типичны случаи, когда сделку совершает бывший генеральный директор продавца или сотрудник, у которого отозвана доверенность на совершение таких сделок.

2. Объект недвижимости находится под залогом или на него наложен арест.

Очевидно, что подавляющее большинство покупателей не стремятся приобрести недвижимость, которая обременена залогом третьего лица или находится под арестом. Риск обращения взыскания на такое имущество предельно высок, а значит, покупатель рискует потерять приобретенный объект. Кроме того, необходимо также проверить, не является ли недвижимость предметом судебного спора.

3. В отношении объекта недвижимости за короткое время было совершенно большое количество сделок.

В таких случаях следует углубленно изучить историю перехода права собственности на объект, так как возможно он выбыл из собственности первого владельца незаконно, и теперь данное имущество перепродают для возложения на покупателя рисков, связанных предъявлением иска об истребовании имущества в пользу первого владельца.

4. Вид разрешенного использования не позволяет покупателю реализовать его планы по использованию недвижимости.

Например, предприниматель хочет приобрести земельный участок для строительства отеля. Однако оказалось, что вид разрешенного использования земельного участка – для промышленного производства. Это не позволит построить покупателю отель.

Более того, выяснилось, что территориальная зона, в которой находится земельный участок, не включает в себя такие виды разрешенного использования, как строительство отеля, поэтому поменять вид разрешенного использования не представляется возможным.

Соответственно, предприниматель остается у разбитого корыта с ненужным ему земельным участком.

Приведенный перечень является типичным и наиболее распространенным, однако это далеко не все риски, которые могут поджидать Ваш бизнес.

Что входит в экспресс-проверку юридической чистоты объекта недвижимости?

  1. Правовой анализ способа создания объекта;
  2. Анализ документальных и правовых особенностей объекта недвижимости, истории владения объектом недвижимости;
  3. Правовой анализ законности ранее совершенных сделок с объектом недвижимости;
  4. Правовой анализ законности владения объектом недвижимости Продавцом;
  5. Правовой анализ полномочий продавца или его представителя на отчуждение объекта недвижимости;
  6. Правовой анализ обременений и ограничений в использовании объекта недвижимости;
  7. Проверка наличия судебного спора в отношении объекта недвижимости;
  8. Анализ возможных последствий приобретения объекта недвижимости.

Стоимость услуг

Экспресс-проверка объекта коммерческой недвижимости с выездом на объект Стоимость
  • Выезд  юриста на объект:  3 часа;
  • Опрос собственника или его представителя;
  • Экспресс-анализ документов;
  • Устное заключение
18 500 руб

С этой статьей читают:

Сделки с недвижимостью. Почему риелтора недостаточно

Как не потерять недвижимость при банкротстве продавца – физического лица

Позвоните нам по телефону горячей линии +7 (495) 509-41-19

Заполните заявку на бесплатную юридическую консультацию

Как проверить недвижимость перед покупкой? — ОмскПресс

Приобретение жилья относится к одной из самых важных жизненных сделок, поэтому крайне необходимо тщательно к ней подготовиться.

Покупку можно совершить самостоятельно или привлечь к процедуре риелтора, который возьмет на себя все заботы по проверке и оформлению недвижимости.

Однако в любом случае нужно не терять бдительность, тщательно рассмотреть подготовленные документы по юридической чистоте, чтобы обезопасить себя от действий мошенников или недобросовестности продавцов.

Существует много фактов, на которые нужно обращать внимание перед покупкой и проводить проверку, если что-то в документах настораживает покупателя.

Проверка собственников квартиры

Для проведения безопасной сделки необходимо изучить документы, которые предоставляют право на безопасную покупку. По требованию клиента продавец представляет: 

Паспорт владельца

Уточнив, сколько прописанных у данного объекта собственников, следует проверить их паспорта, сконцентрировав внимание:

  • на внешнем виде документов;
  • на наличии исправленных неточностей;
  • на количестве листов;
  • на сроке действия;
  • на вклеенных фотографиях, соответствующих лицам владельцев.

Документы о признании прав на собственность

  • свидетельство о наследстве;
  • договор купли-продажи или приватизации.

На документах должна присутствовать информация об участниках сделки, место прописки, квадратура площади, обозначены необходимые условия договора.

Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), полученную в МФЦ

Срок действия не должен превышать один месяц. Следует обратить внимание:

  • на число владельцев. Их количество не должно превышать указанных в паспорте;
  • фамилии собственников должны соответствовать данным Росерестра;
  • присутствие несовершеннолетних собственников. В таких случаях нужно получить разрешение органов опеки для проведения сделки;
  • наличие ипотеки – при обнаружении обременений в Росерестре сделка не будет зарегистрирована.

Проверка квартиры на обременения

Недобросовестные собственники могут утаить данные о залоге, ипотеке, наложенном аресте, судебных спорах. В справке ЕГРН, (раздел № 2) указан действующий собственник и обременения, ограничения и аресты, в случае, если они присутствуют.

Наличие согласия супруга на продажу

Если квартира была приобретена во время брака, оба супруга должны быть согласны на продажу, даже если в этот момент они находятся в разводе. Если такого разрешения один из супругов не предоставляет, в Росерестре сделка будет зарегистрирована, однако при выписке ЕГРН поставит отметку о не предоставлении согласия на продажу одной из сторон пары.

Если согласие обоюдное, нужно посмотреть:

  • на дату оформления;
  • заверено ли нотариально;
  • личные данные супругов.

Справка о лицах, зарегистрированных на данной площади

Ее выдает паспортный стол, управляющая компания, МФЦ. Также такой документ можно получить на сайте Госуслуг.

Требуется договориться с продавцом о времени, в течение которого выпишут всех зарегистрированных собственников.

Перед оформлением купли-продажи справку о лицах нужно будет перепроверить и убедиться, что она абсолютна пуста, в ней отсутствует число прописанных и несовершеннолетних. 

Справку, указывающую на отсутствие задолженности по коммунальным услугам

Продавец получает ее в МФЦ или в управляющей компании. Также следует рассмотреть последние квитанции об оплате за коммуналку, показания всех счетчиков – в случае наличия долг автоматически переходит к новому владельцу.

Справку об остатках на пенсионном счете

Она укажет, что на покупку квартиры маткапитал не использовали. В случае, когда продавцом материнский капитал вложен для покупки недвижимости, при этом не выделяя доли несовершеннолетним детям, в дальнейшем могут возникнуть проблемы по собственникам проданной квартире.

Наличие несовершеннолетних детей обязательно отобразится в справке по остаткам пенсионного счета.

Проверка техпаспорта недвижимости

Техпаспортом объекта является документ, где четко описан план квартиры. Его следует сравнить с фактической жилплощадью. Если есть отличия, перепланировки, нужны узаконенные акты о проведенных действиях.

Все данные техпаспорта требуют сравнения с выпиской из ЕГРН, где должны быть совпадения:

  • жилой площади;
  • количества комнат.

Если между документами есть отличия и нет узаконивающего документа, продавцом должно быть устранено несоответствие. В противном случае процессом узаконивания и выплатой штрафа придется заниматься клиенту, купившему жилье.

Изучение кадастрового паспорта

Кадастровый паспорт находится в списке документов на собственность, которые обязательно должны быть представлены при проведении сделок с недвижимостью. Без него нельзя заключать договора купли-продажи, передавать землю или жилье по наследству, в качестве дарения или сдачи в аренду, использование в качестве залога.

Содержание паспорта представлено в виде выписки, сделанной из единой государственной базы Росерестра по региону Омск — https://kartagov.ru/karta/omskaya-oblast. Информация представлена в соответствующих графах бланка по установленной законодательством форме.

Паспорт выдают для объектов коммерческой недвижимости.

Общие правила

Рассматривать нужно только оригиналы документов, а не копии, даже если они нотариально заверены. Если в процессе подготовки к купле-продажи возникают вопросы – следует их сразу задавать.

Когда у продавца возникает раздражение, или он уходит от прямых ответов, покупателю следует быть осторожным, обратиться к специалистам при появлении даже самых небольших сомнений или найти справочную информацию по объектам недвижимости https://kartagov.ru/spravochnaya-informaciya, чтобы обезопасить себя от угрозы праву собственности.

Для правильного оформления процедуры покупки недвижимости, клиенту нужно быть бдительным, постараться не упустить даже самых незначительных мелочей.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *