Зачем проверять недвижимость на залог

Сегодня никого не удивишь ипотечным кредитом, залогом по которому выступает квартира. Поэтому при покупке недвижимости необходимо проверить, не выступает ли объект залогом по кредиту. Если владелец об этом не сказал, переоформить на себя квартиру будет сложно. Расскажем о том, как проверить недвижимость на залог.

Зачем проверять недвижимость на залог

Что такое залог

Под залогом понимается имущество, которое обеспечивает кредит и гарантирует его выплату заемщиком. Обычно банк выступает залогодержателем, заемщик – залогодателем.

Однако залогодержателем могут быть и другие лица — физические или юридические, в т.ч. налоговая.

Если у заемщика возникают сложности с погашением долга перед банком, кредитная организация имеет право реализовать предмет залога и с помощью вырученных денег закрыть кредит.

Между банком и залогодателем заключается договор, в котором прописываются условия залога. Указываются индивидуальные характеристики имущества и стоимость.

Оценивая квартиру, банк учитывает, что стоимость недвижимости должна быть достаточной для выплаты кредита и начисленных процентов.

В течение срока договора заемщик свободно пользуется квартирой, но не может продавать ее и отчуждать любым доступным способом.

Залог оформляется на объект принадлежащий заемщику на праве собственности. Банк старается обезопасить себя, поэтому требует предоставить согласие супруга залогодателя. Так же страхуется риск утраты залога. Договор страхования оформляется на весь срок кредитного договора. Выгодоприобретателем по договору выступает кредитная организация.

Зачем проверять недвижимость на залог

Планируя заключить сделку купли-продажи, покупатель должен в обязательном порядке проверить квартиру на залог. Если квартира в залоге, то это означает, что у третьих лиц есть права на нее.

Покупатель не может стать полноправным собственником такого объекта, следовательно, у него отсутствует право распоряжаться недвижимостью. Право распоряжаться недвижимостью появляется после полного погашения долга перед банком.

Не стоит доверять словам продавца, который уверяет, что после заключения сделки, будет исправно платить взносы по кредиту. Скорее всего, он исчезнет сразу после купли-продажи.

Необходимо отметить, что существует легальный способ приобрести квартиру в залоге. Для этого необходимо привлечь банк и получить от него разрешение на сделку. В этом случае долг перед кредитной организацией после заключения договора переходит к новому владельцу.

Проверка недвижимости на залог

Для проверки квартиры на залог, необходимо заказать отчет ЕГРН. Это документ, в котором указываются основные данные объекта, в т.ч. информация о залоге и возможных обременениях. Заказать справку может любое лицо. По закону сведения, содержащиеся в отчете, не относятся к тайным.

Отчет содержит следующую информацию:

  • ФИО владельцев с указанием долей и датами вступления в права владения;
  • кадастровый номер;
  • адрес;
  • характеристики недвижимости — площадь, этажность, количество комнат;
  • наличие залога или ареста.

Данные о залоге написаны в строке «наличие обременений». Если в этом пункте ничего нет, это означает, что на недвижимость не претендуют третьи лица. Не спешите отказываться от квартиры, если в строке написана информация о залоге. Обратите внимание на даты обременений. Прошедшие даты означают, что кредит уже закрыт.

Когда заказывать отчет ЕГРН

Справку следует заказывать в следующих ситуациях:

  • заключение сделки купли-продажи;
  • получение наследства;
  • заключение договора дарения;
  • переуступка прав требования;
  • раздел имущества;
  • юридические или нотариальные проверки.

Как заказать отчет ЕГРН

Заявление на получение справки необходимо подать в МФЦ, Росреестр или на сайте егрпонлайн.рф.

В государственных учреждениях заявитель тратит время на то, чтобы попасть к нужному специалисту, на заполнение бумаг и пр.

Документ рассматривается от 3 до 5 рабочих дней, после чего нужно опять обратиться в МФЦ или Росреестр, чтобы получить бумажную отчет. Быстрее заказать документ не получится.

Однако с помощью ресурса ЕГРП онлайн вопрос решается намного оперативнее. После заказа отчет ЕГРН поступает на указанную при оформлении электронную почту в течение часа. Для получения достаточно знать адрес квартиры.

Содержание выписки ничем не отличается от бумажного варианта. Документ можно открыть, познакомиться с информацией, распечатать или переслать по почте. В электронной отчете будут те же данные, что и в бумажной справке.

Преимущества работы с сайтом егрпонлайн.рф

Первое, чем выгодно отличается сервис – это скорость выполнения заказа. Как правило, сделки с недвижимостью оформляются быстро. Продавец не будет ждать 5 дней, ведь за это время найдется более сговорчивый покупатель и согласится на условия покупки квартиры. Заказать документ на сайте дешевле, чем в государственном органе. Электронная справка удобнее, чем бумажный документ.

Рекомендуем проверять недвижимость на залог и использовать для этого отчет ЕГРН.

Как бизнесмены защищают имущество с помощью залога и какие ошибки они при этом рискуют допустить

Зачем проверять недвижимость на залог

Человек или компания даёт в долг другому человеку или компании деньги. Заимодавец — тот, кто даёт в долг, заёмщик — тот, кто берёт.

Заимодавец хочет быть уверенным, что долг будет возвращён. Что может быть гарантией возврата? Залог имущества должника. Если заёмщик не вернёт долг, то кредитор заберёт у должника заложенное имущество, и долг будет считать возвращенным. Важно понимать, что договор займа и договор залога — это два разных договора.

Сторона договора, которая получила в залог имущество, называется залогодержателем.

Залогу посвящены статьи 334-356 Гражданского кодекса.

Замечание на полях: ипотека — это заём под залог недвижимости, а вовсе не кредит в банке на покупку квартиры, как думают многие.

Как применяется залог для защиты имущества?

Дело в том, что у залогодержателя при банкротстве заёмщика больше прав, чем у тех кредиторов, у которых ничего в залоге нет: залогодержатель получает не менее 70% от суммы, которая была выручена от продажи предмета залога во время банкротства (п.1 ст. 138 закона о банкротстве). Поясним на примере.

Давние приятели Иванов и Петров заключили договор займа: Иванов взял в долг у Петрова 10 млн руб и дал Петрову в залог свою квартиру.

Иванов был должен не только Петрову, но и Сидорову. Ну или налоговой инспекции задолжал. Платить не может. Начинается процедура банкротства Иванова.

Финансовый управляющий продаёт заложенную квартиру за 8 млн руб. 70% от этой суммы, то есть 5,6 млн руб получает Петров как залогодержатель. Остальная часть денег от продажи — 2,4 млн руб — зачисляются на специальный счёт и уйдут другим кредиторам.

Как видите, залог не позволяет спасти саму квартиру. Но защитить часть от её стоимости он может. Конечно, если сделать всё правильно.

Но правильно у бизнесменов получается не всегда.

Ошибка № 1: сумма займа намного меньше стоимости заложенного имущества

В таком случае затея теряет смысл. Например, стоимость квартиры — 10 млн руб, а займ на 3 млн руб. В банкротстве квартира будет продана за 7 млн, залоговый кредитор получит 3 млн рублей, но остальные-то 4 млн уйдут другим кредиторам. И зачем тогда все это было?

Конечно, можно составить договор займа и на 10 млн, и на 50 млн. Но тут есть риск допустить другую ошибку, из-за которой договор залога признают недействительным.

Ошибка № 2: заимодавец дал в долг деньги, которых у него не было

Когда начнётся банкротство, и залоговый кредитор включится в реестр кредиторов, ему придётся доказывать, что он действительно дал в долг деньги. То есть надо будет доказать реальность основного обязательства (займа).

А дать в долг можно только то, что у тебя есть.

Если кредитор — человек с зарплатой 30 тыс руб/мес даёт в долг 10 млн руб, то у кредиторов, финансового управляющего и арбитражного суда будут вопросы, откуда такая сумма у заимодавца вообще взялась.

И если не будет четкого и подтвержденного документами ответа, то суд признает договор займа и залога недействительными, и никаких 70% от стоимости заложенного имущества залоговый кредитор не получит.

Ошибка № 3: не суметь доказать, что деньги действительно были переданы

Заимодавец может быть достаточно состоятельным, чтобы давать в долг крупные суммы. Но само по себе это не гарантирует, что суд признает его кредитором и «пустит» в реестр кредиторов. Надо ещё доказать, что деньги действительно были переданы.

Самое слабое подтверждение передачи денег — расписка. На неё лучше не полагаться. А вот если деньги переведены по безналу (переведены на расчетный счет заёмщика), то это выглядит уже намного убедительнее, хотя и тут может быть не все гладко.

Недавно к нам обратился бывший директор, который дал возглавляемой им компании почти 70 млн руб в долг. Деньги прошли по безналу, и в банковских выписках все это видно. Потом директор ушёл из компании, а так как долг не выплачивался, обратился к юристам, чтобы они помогли взыскать деньги с процентами.

Но те юристы, доказывая факт самого займа, неверно расставили акценты: надо было упирать на то, что деньги шли по безналу, что доказывает не только факт их наличия у заимодавца, но и фактическую передачу денег заёмщику. Но этот момент был упущен, и две судебные инстанции отказали директору во взыскании денег.

Когда первая инстанция и апелляция были проиграны, директор пришёл к нам. Мы ведём это дело в кассации.

Ошибка № 4: заключить договор займа и залога менее, чем за 6 месяцев до подачи заявления о банкротстве или после подачи

Сделки, в силу которых один кредитор получает преимущество перед другими кредиторами, называются сделками с предпочтением (ст. 61.3 закона о банкротстве). Договор залога имущества — это как раз такая сделка, ведь залоговый кредитор получает не менее 70% стоимости имущества, тогда как всем остальным кредиторам остаётся довольствоваться остатками — 30%.

Читайте также:  Жилье в долевой собственности: как жить, делить и продавать

Арбитражный суд признает залог недействительным, если он заключён менее, чем за 6 месяцев до подачи иска в суд. Это железно, тут нет других вариантов. Кредиторам не надо будет ничего дополнительно доказывать. Вот договор залога, вот он заключён в пределах 6 месяцев до подачи заявления, значит, договор недействительный и точка.

Это подтверждается судебной практикой. Например, в деле № А45-10393/2017 должник заключил с Альфа-Банком договор залога, но суд признал их недействительными, потому что они были заключены в период предпочтительности. При этом никакие другие факты не имели значения:

сделки залога, заключенные в период предпочтительности, признаются недействительными без необходимости установления недобросовестности контрагента.

То есть неважно, знал банк об имущественном положении должника, не знал — не имеет разницы. Есть и другая аналогичная практика:

  • Определение Верховного Суда РФ от 17.10.2016 N 307-ЭС15-17721(4);
  • Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.10.2018 по делу № А63-9062/2016;
  • Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30.09.2019 по делу № А39-2735/2016;
  • Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 02.09.2019 по делу № А17-4841/2015;
  • Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 24.12.2019 по делу № А58-3102/2015.

Если договор заключён за год или за два — другое дело, в этом случае рисков признания сделки недействительной куда меньше.

Но 6 месяцев — это не единственный срок, на который следует обращать внимание при заключении договора залога.

Ошибка № 5: дать кредиторам и суду основания признать, что сделка совершена, чтобы нанести ущерб кредиторам

По факту суды признают, что сделка совершена с целью причинения ущерба кредиторам, если у неё нет разумного обоснования, смысла и целесообразности.

Это работает в течение 3-х лет до подачи заявления о банкротстве в суд.

Например, в деле № 2-583/11 суд взыскал с заёмщика в пользу заимодавца 32 единицы транспортной техники, которая была в залоге у заимодавца.

Но потом должник пошёл на банкротство, и конкурсный управляющий заявил, что этот договор и залог техники — фикция, нужная только для того, чтобы вывести имущество из-под носа налоговой. Договор залога был заключен, когда в отношении должника проходила выездная налоговая проверка.

  • Арбитражный суд поддержал управляющего и признал договор залога недействительным.
  • Очень важная деталь: арбитражный суд признал договор недействительным, хотя до этого суд общей юрисдикции взыскал предмет залога в пользу залогодержателя (то есть признал, что с договором все в порядке).
  • Судами сделаны следующие основные выводы:
  • — наличие вступившего в законную силу решения суда общей юрисдикции о взыскании с должника задолженности по договору займа путем обращения взыскания на заложенное по спорному договору имущество не лишает суд, рассматривающий дело о банкротстве, возможности признать такой договор залога недействительным по специальным основаниям, установленным Законом о банкротстве;
  • — действительной целью заключения договора залога являлся вывод активов должника и исключение возможности иных кредиторов, в частности уполномоченного органа, получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.

Ошибка № 6: заключить договоры займа и залога с аффилированными лицами

То есть с супругом, родителями, детьми, братьями, с собственной компанией, с компанией, в которой сторона договора — директор и т.д. Но это не все.

Не только родственники и руководители — аффилированные лица. Суд может признать лиц аффилированными, если они давно знакомы, друзья и вообще есть основания полагать, что между ними есть связь. Например, если два человека постят в Инстаграме совместные фотки из ресторанов, боулингов, бани, с охоты, пикников и курортов, то есть риск, что суд признает их аффилированными.

Сама по себе аффилированность не ведёт к признанию договора залога недействительным. Признавать договор таковым или нет — решать будет суд. Но если аффилированности нет, то шансы, что договор устоит, выше.

Ошибка № 7: «накосячить» в договорах займа и залога

Есть такая вещь — существенные условия договора. Если в договоре они почему-то не прописаны, то считается, что договора нет. Поэтому существенные условия — обязательны.

Существенные условия договора займа:

  • письменная форма;
  • стороны (кто заёмщик, кто заимодавец);
  • какая сумма даётся в долг;
  • обязанность вернуть деньги.

Если договор заключается между компаниями, то в договоре нужно прописать ещё и проценты, потому что просто так, по доброте душевной, компании друг другу деньги в долг не дают. Беспроцентный займ между юрлицами — это очень, очень подозрительно.

Существенные условия договора залога:

  • письменная форма;
  • что даётся в залог;
  • информация о долге, обеспеченном залогом;
  • сведения об обязательстве, из которого вытекает закладываемое право;
  • сведения о должнике залогодателя;
  • указание на сторону договора залога, у которой находятся подлинники; документов, удостоверяющих закладываемое право.

Ошибка № 8: забыть зарегистрировать договор залога в Росреестре, если предмет залога — недвижимость

Договоры, связанные с недвижимостью, надо регистрировать в Росреестре. Иначе договор недействителен.

Выводы

Договор залога не позволит сохранить заложенное имущество в случае банкротства, но даёт возможность сохранить значительную часть стоимости этого имущества.

Есть ряд причин, из-за которых договор залога может быть признан недействительным. При заключении договора их необходимо учитывать.

Юрист разъяснил, как единственное жилье может оказаться в залоге у банка

Как уже писала «РГ», суды начали на практике применять свежие правовые позиции Конституционного суда России по поводу единственного жилья должника.

В конкретном деле в Вологодской области суд решил, что исполнительский иммунитет не распространяется на единственное жилье, если оно находится в залоге.

А сейчас в том же деле суд снял обеспечительный меры, запрещавшие продавать дом, пока шло разбирательство. Так что в ближайшее время особняк может быть выставлен на торги.

Зачем проверять недвижимость на залог

Банк снизил требования по задолженности к ветерану после публикации в «РГ»

Заведующий Бюро адвокатов «Де-юре» Никита Филиппов в разговоре с «РГ» заявил, что в законе, по его мнению, необходимо установить четкую процедуру замены дорогостоящего жилья на менее комфортное.

При этом должен быть детально прописан порядок выселения должника и членов его семьи из занимаемого ими жилого помещения с сохранением за ними конституционных гарантий на достойный уровень проживания.

Иными словами: чтобы люди не оказались в итоге на улице.

  • — Что решил Конституционный суд, как после этого изменится практика?
  • Никита Филиппов: Конституционный Суд в постановлении по делу Ивана Ревкова официально разрешил судам Российской Федерации продавать дорогостоящее недвижимое имущество должников взамен предоставления менее комфортного жилья с учетом гарантирования прав должника на достойное проживание.
  • Представляется, что разъяснения суда найдут отражение в практике по делам о банкротстве должника, а также получат применения в ходе ведения приставом исполнительного производства в отношении должника.
  • — Часто ли должники пользуются тем, что забрать единственное жилье затруднительно, и потому живут в роскошных домах и не выплачивают долги?

Никита Филиппов: В отсутствие четких критериев и законодательных механизмов реализации дорогостоящего единственного жилья, не обремененного ипотекой, должники, имеющие финансовые трудности, пользовались положениями об исполнительском иммунитете.

На практике зачастую встречались случаи, когда должники, имевшие многомиллионные долги, осознанно приобретали себе элитное жилье, чтобы уклониться от выплаты долга.

Поскольку элитное жилье являлось для должника единственным, то при буквальном применении правил об исполнительском иммунитете, суд не вправе был обратить взыскание не такое недвижимое имущество.

Коллекторов не смогут привлекать для взыскания долгов по оплате коммуналки

— Каким образом единственное жилье может оказаться в залоге у банка? Не запрещено ли банку брать в залог единственное жилье?

Никита Филиппов: Российское законодательство не устанавливает запреты на заключение гражданско-правовых договоров с кредитными организациями, обеспеченные залогом единственного жилья либо правами требования в отношении такого жилого помещения в зависимости от цели выдачи денежных средств. Риски предоставления в залог единственного жилья независимо от цели кредита возлагаются на самого заемщика (ст. 421 ГК РФ).

Как можно потерять жилье: необязательный документ, который продвигают банки

Расхождения в информации в ипотечном договоре и закладной на квартиру могут стоить заемщику жилья. О чем нужно знать?

Shutterstock

Закладная — гарантия для банка на случай неплатежеспособности заемщика: в случае, если тот перестанет вносить платежи, банк заберет квартиру себе. Разбираемся, как оформляется этот документ, какие права на недвижимость заемщика он дает кредитной организации, всегда ли он нужен, и как убедиться после выплаты кредита, что залог аннулирован.

Закладная на квартиру — что это

Закладная на квартиру — документ, в сжатой форме подтверждающий, что купленное в ипотеку жилье выступает гарантом исполнения платежных обязательств заемщика. В случае просрочки банк может продать квартиру как объект залога, чтобы вернуть свои деньги.

Кроме того, банк может воспользоваться закладной как ценной бумагой — продать полностью или частично ипотечные обязательства заемщика другой организации.«Закладная — это разновидность ценных бумаг и упрощенная форма подтверждения наличия обязательств и факт ипотеки (залог недвижимости), — рассказывает старший юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Артем Комсюков.

Читайте также:  Как получить выписку из ЕГРН онлайн в Росреестре — подробная инструкция

 — При наличии закладной, для взыскания задолженности с заемщика в случае просрочки займодавцу не требуется собирать пакет документов, подтверждающих все свои требования — его полностью заменяет закладная. Для добросовестного заемщика нет разницы, удостоверяется ли ипотека закладной или нет».

Кстати, если закладная оформлялась, а заемщик не справился с долговой нагрузкой и дело дошло до суда, решение будут принимать именно на основе закладной, а не ипотечного договора (согласно федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Поэтому особенно важно проследить, чтобы все пункты обоих документов совпадали — в закладной не должно быть никаких дополнительных обязательств сверх ипотечного договора.«Закон не требует обязательного оформления закладной при заключении договора ипотеки, однако банки активно используют эту возможность, поскольку этот инструмент выгоден прежде всего им.

Как и многие другие ценные бумаги, закладные легко обращаются на рынке, они помогают банку привлекать клиентов для ипотеки, — говорит юрист Илья Бахилин. — Закладная — это именная ценная бумага, удостоверяющая право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой».

«При ипотеке без закладной обязательства заемщика также обеспечиваются залогом недвижимого имущества (ипотекой). Поскольку все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, ипотека (как в силу закона, так и из договора) также регистрируется, о чем вносится соответствующая запись в ЕГРН.

Соответственно, получающий выписку из реестра видит, что объект недвижимости является предметом залога», — говорит Артем Комсюков.

Илья Бахилин подчеркивает, что выдавать ипотечные кредиты без закладной могут себе позволить лишь крупные банки. «В Сбербанке, например, не так давно была упразднена необходимость оформления закладной при покупке или строительстве недвижимости в ипотеку за исключением некоторых случаев. В большинстве же случаев в других банках выдача закладной обязательна и получить ипотеку без нее не получится», — заключает Бахилин.

Если же закладная не выдается, залог на квартиру все равно обязательно оформляется, отмечают юристы. Это может быть дополнительное соглашение к договору или акт приема-передачи — документ, который удостоверяет передачу недвижимости в залог и обеспечивает гарантию выплаты долга.

Как выглядит закладная на квартиру по ипотеке

В закладную в сжатом виде вносится вся информация об условиях ипотечного договора. В разных банках закладные могут немного отличаться, но в них непременно будут эти сведения:

  • паспортные данные;
  • информация о банке (полное название, адрес, номер лицензии и реквизиты);
  • подробные данные о квартире, в том числе, оценочная стоимость жилья и реквизиты оценщика, подтверждение права собственности;
  • данные о дополнительных обременениях в пользу третьих лиц (если есть);
  • условия, на которых выдается ипотека.

Как оформить закладную на квартиру

Закладную оформляет банк вместе с остальным пакетом документов по ипотеке. Заемщику остается лишь прийти и подписать документ. Сейчас это можно сделать и дистанционно, в электронном виде. Единственный минус такого варианта — заемщику придется дополнительно получить электронную подпись.

Она выдается в специальных центрах, аккредитованных Минкомсвязи, на ограниченный срок (обычно не более года) и стоит порядка тысячи рублей.Документы для оформления закладной

  • Паспорта всех, кто берет ипотеку.
  • Справка 2-НДФЛ или иной документ, который подтверждает платежеспособность заемщика.
  • Подтверждение права собственности на квартиру.
  • Акт независимой оценки недвижимости.
  • Техпаспорт и поэтажный план дома.

Список может быть шире в силу требований конкретного банка.

Перечень необходимых документов можно запросить у менеджера или найти на сайте финансовой организации.

Shutterstock

Как проходит регистрация закладной на квартиру

Банк отправляет закладную в Росреестр, где документу присваивают номер. После регистрации выдается свидетельство о праве собственности на квартиру с отметкой о наложенных обременениях. Физлицо заплатит за регистрацию закладной 1 тыс. руб. Для юридического лица услуга обойдется в 4 тыс. руб.

Как банк использует закладную

  1. Закладную оформляют в единственном экземпляре, который будет храниться в банке. Поэтому заемщику стоит сделать себе копию на случай, если документ потеряют или испортят, да и просто чтобы иметь его под рукой.

    Плюс электронной закладной в том, что она не потеряется — документ хранится на защищенных серверах, и все действия с ним отслеживает Росреестр.Банкам выгодно получать залоговые обязательства от клиентов. Дело не только в безопасности их «инвестиций».

    С помощью этого документа финансовая организация может перепродать ипотечные обязательства — например, если срочно потребуются деньги.

    Без согласования банк может:

1. Продать залог другому банку. Тогда ежемесячные платежи придется переводить на другой счет.

2. Продать часть долга другому банку. Реквизиты не меняются. Банк будет сам переводить выплаты на новый счет.

3. Обменяться закладными с организацией или физическим лицом. Реквизиты для выплат останутся теми же.

В отсутствие закладной банк тоже может перепродать ипотечный долг, просто это будет не так удобно для кредитной организации. «Займодавец (банк) может уступить право требования (продать долг) вне зависимости от того, имеется закладная или нет.

Возможность такой уступки долга напрямую предусмотрена нормами Гражданского кодекса и Законом об ипотеке», — говорит Артем Комсюков.

«Оформление или не оформление закладной никак не влияет на возможность банка перепродать ипотечный долг.

Просто в каждом из этих двух случаев это будет выглядеть по-разному, — разъясняет Илья Бахилин. — Если закладной нет, то банк вправе уступить права по договору об ипотеке, заключив сделку цессии. При этом для заключения цессии в пользу лица, не являющегося банком, это должно быть оговорено в договоре ипотеки.

Если же есть закладная, то, как уже говорилось, на ней делается передаточная надпись (индоссамент). Ни в том, ни в другом случае согласие заемщика не требуется».

Что делать с закладной после погашения ипотеки

Есть два пути развития событий.

  • Во-первых, банк может сам отправить запрос в Росреестр и в МФЦ.
  • Во-вторых, можно забрать из банка свою закладную с отметкой, что вы погасили ипотеку, и самостоятельно обратиться в МФЦ. Документ останется на память с пометкой «аннулировано».

Как проверить, что залог аннулирован

На сайте Росреестра по кадастровому, условному номеру или адресу. Или на сайте Госуслуг. Выбирайте в разделе «Мои объекты» заложенную квартиру и ищите заветный прочерк в строке «Сведения об ограничениях/обременениях прав». Электронную закладную Росреестр погасит сам.

В России ввели в оборот электронные закладные по ипотекеВ России совершили первые сделки с жильем с помощью электронной закладнойМатериал заимствован из архива статей РБК Недвижимость

Как не приобрести заложенное имущество? — читайте от Финэксперт

При необходимости денежных средств в больших размерах (если их нет в наличии), возможно, их получение в банковской организации под залог. Термин «залог» тщательно рассматривает гражданское право и его положения.

Залог считается любым имуществом, кроме денежных средств, в том случае, если он дает полную или частичную гарантию возвращения полученных в кредит денежных средств. Залогом, кроме имущества, могут быть и объекты гражданского права. Имущество, закладываемое кредитополучателем, теоретически находится в собственности у залогодателя.

Залогодателем является лицо, передающее имущество под залог. Кредитора, принимающего имущество в качестве залога, называют не иначе как «залогодержатель».

Взыскание задолженности

Важным моментом заложенного имущества является тот факт, что это, по сути, дополнительное обязательство, неразрывно связанно с основным. Поэтому если действие основного обязательства прекращается, то происходит потеря своей юридической силы и залоговым обязательством.

Если изменяется основное обязательство – автоматически изменяется и обязательство залоговое. Кредитор может фактически получить в распоряжение залоговое имущество, а может и не получить.

Если это второй случай – необходимо заключение договора или соглашения, устанавливающего за залогодержателем конкретное право залога.

В том же случае, если заемщик не может выполнить взятые на себя перед кредитором обязательства, залоговое имущество – это как раз тот самый источник, из стоимости которого кредитором и будут удовлетворены его требования.

Главная особенность такого залога состоит в том, что залоговым правом в отношении него обладают не только должник, получающий под это имущество денежные средства, но и все лица, имеющие право на распоряжение этим имуществом (так называемое переходящее право).

Такой момент является очень важным и часто используемым мошенниками в различных схемах в сфере имущества жилого типа, находящегося в залоге. Кроме всего этого, переход залогового права вместе с имуществом, происходит не только через его куплю-продажу, но и благодаря наследованию этого имущества.

Читайте также:  Как составить завещание

К каким последствиям приводит составление договора залога?

На данный временной период самым распространенным закладыванием имущества называются совершение сделок, которые связаны с тем, что приобретается недвижимость либо транспортные средства.

При получении кредита в банковском учреждении на покупки подобного типа, банковская организация в качества залога присваивает себе право на данные приобретения заемщика.

Злободневной особенностью этих кредитов является следующее – они все зависят непосредственно от иностранной валюты – американского доллара или же от евро.

Слишком велик риск того, что после наступления очередного кризиса, кредитополучателю будет нечем выплачивать необходимую ежемесячную кредитную плату и его процентные ставки (в постоянном порядке). Исходя из этой причины, начиная с 2009-го года, идет стремительный рост судебной практики по отношению к делам о невыполненных обязательствах кредитополучателями.

Если кредитор становится обладателем права на имущество (как залогодержатель), залогодателю самое главное – точно и своевременно осуществлять выполнение взятых на себя обязательств. В ином случае кредиторами практически всегда используется собственное право компенсации недополученных ими средств от кредитополучателя как раз за счет имущества, которое было заложено.

Ими составляется обращение в судебные инстанции для удовлетворения требований истцов. Также они часто с большой охотой стараются изъять недвижимость и транспортные средства (чтобы затем их реализовать и удовлетворить собственные требования). Это суровая реальность невыполненных залоговых договоров.

Но при выполнении такого договора в полном объеме происходит прекращение его действия.

Но, даже тогда, когда кредитополучателем вовремя выполняются взятые на себя перед банковским учреждением обязательства, он подвержен некоторым ограничениям на пользование залоговым имуществом.

Сдавать его в аренду, в поднаем, отчуждать или безвозмездно использовать, он может только в том случае, если на то согласен кредитор-залогодержатель.

Но и такие случаи, как уже было упомянуто выше, дают залоговое право – оно переходит вместе с залоговым имуществом.

Залог может быть ипотекой или же закладом. Использование первого вида является наиболее распространенным. Его основная сущность в следующем: залоговым имуществом могут пользоваться залогодатель или кредитополучатель. Ему выдается распоряжение залоговое имущество (при этом вводятся определенные ограничения).

Он имеет право на извлечение из него выгоды. К такой выгоде можно отнести проживание во взятой в ипотеку квартире, также возможна ее сдача третьим лицам. Параллельно с использованием этого имущества кредитополучателем в конкретные сроки, в соответствии с договором ипотечного кредитования, осуществляются платежи.

В случае же оформления залога в виде заклада, залоговым имуществом владеть и пользоваться может залогодержатель, то есть кредитор.

Есть некоторые случаи, если у залогодержателя нет на то возражений, при которых возможно нахождение залога у кредитополучателя. При этом право пользования им у него будет отсутствовать.

Получение в распоряжение заложенного имущества станет в такой ситуации невозможным.

Требования к залоговому договору

Что касается составления залогового договора, то здесь есть конкретное требование – договор должен быть заключен строго в письменной форме. Если нарушить данное требование, договор залога будет считаться недействительным. С иной стороны, обязательное условие заверения такого договора в нотариальном порядке, отсутствует.

Но судебной практикой показано, что денежная сумма, потраченная на нотариальные услуги, не столь большая, нежели тот риск, которому подвержены стороны при подписании залогового договора без нотариального участия.

По общей рекомендации говорится следующее: советуется привлечение нотариуса к процессу подписания договора залога – для того, чтобы исключить мошенничество, а также в целях безопасности.

Залоговое право при подписании такого договора возможно лишь тогда, когда он будет официально зарегистрирован. Осуществление государственной регистрации данного документа производится органами юстиции. Он должен обладать данными про налоговое имущество, должна присутствовать его оценка и характеристика.

Если речь идет о недвижимости, необходимо указание ее адреса и площади в договоре. Кроме всего этого, документ обязательно должен содержать информацию о размерах и сроках, в которые кредитополучатель должен выполнить взятые на себя обязательства.

В обязательном порядке осуществляется занесение всех вышеперечисленных данных в залоговый договор.

Если хотя бы одно из данных отсутствует – этот документ, скорее всего, будет признан недействительным.

С учетом некоторых специфических моментов касательно залогового имущества, к примеру, переход залогового права в одно время с правом владения, возникают мошеннические схемы в сфере жилья и недвижимости, которые находятся в залоге.

Это также полностью касается и приобретения автотранспорта, находящегося под залогом.

Если отсутствует возможность проведения предварительной проверки, физическое лицо, которым приобретена такая квартира или машина, довольно быстро сталкивается с кредиторами, требующими от него выполнения обязательств по кредиту на это имущество.

Происхождение подобной ситуации возможно из-за недобросовестности. Чаще даже присутствует преднамеренный злой умысел со стороны продавца. Так как у него есть возможность распоряжаться залоговым предметом, он может продать его третьему лицу и скрыть от него тот факт, что продаваемое имущество является залоговым.

Одновременно и кредитору ничего не говорят о желании совершения сделки по продаже заложенной квартиры либо транспортного средства. В конечном итоге все приводит к вышеописанной ситуации: кредитор узнает о том, что появился новый залогодатель, а в это же время новому залогодателю об этом вообще ничего неизвестно.

Самый грустный факт это то, что именно добросовестно купившее это квартиру лицо ждет повторный выкуп, но только уже у кредитора.

Чтобы избежать мошшеничества, покупая недвижимость, стоит осуществить наведение справок об этой недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если эта недвижимость является залоговой, то данный реестр предоставит такие сведения. Согласно закону, получение этих данных не запрещено для любого заинтересованного лица, допустим, для потенциального покупателя.

Для этого им должно быть составлено и подано письменное заявление.

Если речь идет о приобретении ценных бумаг, то получение данных о них возможно аналогичным путем через реестр владельцев именных ценных бумаг. Если же на них наложено какое-либо обременение, данным реестром будут предоставлены и такие данные. Касательно транспортных средств данными обладают ГАИ. Кроме того, автомобиль, обремененный залогом, должен обладать временным техническим паспортом.

Существуют различные схемы, согласно которым у недобросовестного залогодержателя есть вариант получения нормального техпаспорта – вместо временного на транспортное средство, находящееся в залоге. Дополнительная проверка автотранспорта возможна через VIN-код на специальных сервисах, центр кредитных историй, который находится в Вашей местности, или в ОАО «Национальное бюро кредитных историй».

Процесс проведения проверок подобного типа в определенных реестрах на любой вид приобретаемого имущества довольно недолгий по времени, а также сравнительно недорогой. При этом он дает возможность избавления от каких-либо мошеннических действий.

Но некоторые случаи при определенном стечении обстоятельств приводят к тому, что и проверка реестра может не принести никакого эффекта. Для подстраховки на такой случай, стоит тщательно изучить сам договор купли-продажи приобретаемого имущества.

Этот договор должен обладать прописанными условиями о возможности возмещения убытков в том случае, если приобретенное имущество у покупателя будет изъято на основании, возникшем до приобретения товара. Условия, по которым наступает неустойка, должны быть очень четко зафиксированы.

Кроме всего этого, сам договор должен обязательно обладать пунктом, включающим в себя жесткие штрафные санкции за продажу имущества с обременением. Существует еще один способ, позволяющий добросовестному покупателю выйти из сложной ситуации с покупкой заложенного имущества. Он заключается в оспорении самого залогового договора.

Вполне может быть так, что этот договор предусматривает возможность его оспаривания. Благодаря некоторым собственным положениям он может быть признан недействительным.

Универсальным советом для реального предупреждения покупки заложенного имущества является следующий: перед приобретением чего-либо необходимо осуществление тщательной проверки всех предоставляемых документов. Документы должны быть проанализированы тщательным образом. Возможна критика всех сомнительных обстоятельств, связанных с данным имуществом.

Необходимо проверять соответствующие реестры, тщательно изучать документы, вписывать необходимые пункты в договор купли-продажи. Это поможет выявлению и предупреждению мошенничества до того момента, когда будет осуществлена сделка. В конечном итоге велика вероятность получения от покупки положительных эмоций – а не огорчений и различных проблем.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *