Стоит ли сейчас покупать квартиру или подождать

Ипотечные ставки стремятся к 9% и могут вырасти еще больше. Имеет ли смысл покупать жилье в кредит в инвестиционных целях, рассчитывая, что спустя годы оно принесет прибыль? Разбираемся вместе с экспертами

Стоит ли сейчас покупать квартиру или подождать

TsibaevAlex / Shutterstock

Основной причиной повышения ставок по ипотеке стало ужесточение денежно-кредитной политики государства.

Она, в свою очередь, призвана противодействовать разгоняющейся инфляции, которая по итогам октября 2021 года составила 8,13% в годовом выражении (данные Министерства экономики).

Глава Центробанка Эльвира Набиуллина на заседании комитета Госдумы по финансовым рынкам 15 ноября 2021 года предупредила, что ключевая ставка будет повышаться и далее, а ее снижения до 5–6% не стоит ожидать ранее середины 2023 года.

«ЦБ обязательно должен вмешаться, чтобы предотвратить рост инфляции. Именно поэтому мы повысили ставку на последнем заседании до 7,5% и, возможно, будем рассматривать необходимость дальнейшего повышения на ближайших заседаниях», — заявила Эльвира Набиуллина во время выступления в Госдуме.

ЦБ РФ прогнозирует, что инфляция вернется к целевому уровню в 4% не раньше середины 2023 года, а следующие 1,5 года пройдут в условиях высоких инфляционных рисков.

Банк России шесть раз повышал ключевую ставку в течение года: в сумме с марта она выросла на 3,25 п.п. Последнее решение регулятор принял 22 октября, повысив ставку сразу на 0,75 п.п., до 7,5%. Следующее заседание ЦБ РФ, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, запланировано на 17 декабря 2021 года.

Повышение ключевой ставки в конце октября до 7,5% ожидаемо привело к росту ставок по кредитным продуктам, в том числе по ипотечным. Сбербанк, который выдает каждую вторую ипотеку в стране, повысил базовые ставки по ипотеке на покупку квартир в новостройках до 8,8%, а на вторичное жилье — до 9,1%.

Вслед за ним о грядущем увеличении ставок до 9% для новостроек и готового жилья с 22 ноября заявил ВТБ — второй по сумме выдаваемых ипотек игрок рынка.

С 22 октября, с момента последнего заседания ЦБ РФ, ставки по ипотеке уже повысили девять кредитных организаций из топ-15, на который приходится самый большой объем выдачи ипотек в денежном выражении.

По данным «Дом.РФ», в январе 2021-го ипотечные ставки на новостройки и на вторичном рынке были на уровне 7,90% и 8,13% соответственно. Ставки перешли к росту в марте, когда Банк России начал ужесточать кредитно-денежную политику.

На 7 ноября среди топ-15 ипотечных банков средневзвешенная ставка на новостройки составляла 8,64%, на вторичном рынке — 8,83%. По данным «ЦИАН.

Аналитика», средневзвешенная процентная ставка по ипотеке на 14 ноября составляет 8,9% (ставка рассчитана на основе предложений восьми банков — партнеров ЦИАН, все они входят в топ-15 игроков ипотечного рынка).

Очередное повышение ключевой ставки вызвал новый раунд роста ставок по кредитам.

Упадут ли цены на жилье из-за роста ставок на ипотеку

Стоит ли сейчас покупать квартиру или подождать

kseniya_tretyakova / Shutterstock

Снижение цен на российском рынке жилья в прошлом наблюдалось только во время тяжелых кризисов — после макроэкономических и геополитических событий 1998, 2008 и 2014 годов.

В текущей ситуации моментального падения цен вследствие повышения ключевой ставки ждать не стоит.

Большинство экспертов склоняются к мысли, что максимум, на что может рассчитывать потенциальный покупатель жилья сейчас, это на стагнацию (замедление темпа роста) цен.

На рынке новостроек остаются фундаментальные причины, не позволяющие квадратному метру дешеветь, убежден руководитель «ЦИАН.Аналитика» Алексей Попов.

«Это и эскроу-счета (при проектном финансировании у застройщиков нет стимулов продавать лоты на котловане по шоково низким ценам), и рост цен на строительные материалы и рабочую силу.

Сейчас есть отдельные сегменты рынка и локации, которые показывают снижение средних цен предложения на 0,5–1% на протяжении месяца, но к словосочетанию «жилье дешевеет» это не имеет отношения», — отметил эксперт.

Эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский считает, что продавцам на фоне сжатого спроса придется идти на чуть большие уступки покупателям.

«Уже летом почти половина потенциальных заемщиков отказывалась от кредитов, понимая, что не потянет ежемесячный платеж.

Сейчас таких кейсов станет еще больше, а продавцам придется смириться с тем, что рынок окончательно превратится в рынок покупателя, и снижать цены в объявлениях с готовностью падать еще ниже в процессе торга.

Как результат цена продажи может быть ниже на 3–7% от того, за сколько квартира была изначально выставлена», — отметил эксперт.

На рынке новостроек до конца 2021 года цены вряд ли упадут существенно, даже несмотря на снижение спроса.

«В целом рост ставок по ипотеке в долгосрочной перспективе поспособствует замедлению цен на жилье, но нельзя сказать, что из-за этого расценки на новостройки обвалятся.

Скорее всего, эти явления мы увидим на рынке в начале 2022 года», — говорит совладелец девелоперской группы «Родина» Владимир Щекин.

На вторичном рынке, где значительную долю занимают физические лица, есть еще один фактор, который препятствует снижению цен: желание продавцов продать жилье подороже, и оно пока не ослабло. Движение цен вниз может пойти только тогда, когда продавцы поймут, что спрос существенно упал.

«Рынок вторичного жилья — это множество собственников, и даже с учетом роста ставок по кредиту, чтобы снизилась цена, должно пройти время. Цена объекта снижается, если долго нет звонков по рекламе, нет просмотров.

Особенно, если мы говорим о физических лицах, которые самостоятельно выставляют объекты на открытых площадках. Рынок реагирует медленно.

Должно пройти время, чтобы продавцы заметили отсутствие спроса», — рассуждает главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова.

Толкать средние цены вниз на вторичке будет рост числа наследственных квартир на фоне избыточной смертности из-за пандемии и появление на рынке лотов от инвесторов, которые довольно часто готовы идти на скидки, чтобы быстрее зафиксировать прибыль 
, говорит Алексей Попов.

Стоит ли покупать жилье в ипотеку сейчас

Стоит ли сейчас покупать квартиру или подождать

TsibaevAlex / Shutterstock

Согласно опросам ВЦИОМ и «Дом.РФ», в конце 2020 года 50% россиян считало покупку жилья наиболее надежным способом вложения и сохранения средств.

При этом 28% рассматривают жилье в качестве инструмента инвестиций, намереваясь сдавать его в аренду, а 2% хотят его перепродать, получив таким образом прибыль.

Большинство респондентов (66%) полагают, что покупка недвижимости — более выгодный способ вложения средств, чем банковский вклад. 58% опрошенных считают вложения в недвижимость не менее надежным, чем депозиты.

Есть ли смысл покупать квартиру в ипотеку в надежде, что даже с учетом переплаты ее стоимость через 10–20 лет обгонит инфляцию и принесет владельцу прибыль? Эксперты, опрошенные «РБК Инвестициями», разошлись во мнениях и объяснили, почему сомневаются в таком способе инвестирования.

«На бумаге любые расчеты на 10–20 лет будут свидетельствовать о том, что брать ипотеку выгоднее, чем копить деньги на покупку квартиры без привлечения банковского финансирования, — отмечает Алексей Попов.

 — Рост цен на жилье на длинных отрезках в России опережает инфляцию. И в большинстве случаев даже по сегодняшним ставкам и дальше будет ее опережать даже с учетом переплаты на обслуживание кредита.

Правда, в таких моделях не учитывают затраты на обустройство и содержание жилья. Сложно спрогнозировать и то, как будет выглядеть российский рынок недвижимости в 2030–2040-х годах.

С развитием удаленной занятости, сервисов по доставке товаров и услуг классические факторы ценообразования (транспортная доступность центров городов, близость к физическим объектам городской инфраструктуры) могут серьезно поменяться».

Эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский считает нелогичным ожидать, что квартира в ипотеку оставит покупателя в плюсе на любом временном горизонте.

«Во-первых, занимая деньги у банка на 10–20 лет по текущим ставкам, отдать придется в два раза больше. Во-вторых, «грязная» доходность квартир в Москве — 3,7% годовых. «Чистая» — около или ниже нуля.

Поэтому если жилье берется не под перепродажу или посуточную аренду, то речи о том, чтобы нивелировать инфляцию, идти не может».

Ставки по ипотеке в России слишком высоки и в долгосрочной перспективе, скорее всего, все равно будут опережать темпы роста цен на жилье, говорит Владимир Щекин и приводит пример расчета: «Если инвестор сейчас приобретает квартиру за ₽10 млн (берет в ипотеку ₽8 млн под 8,8% годовых), то за десять лет он в виде процентов выплатит банку ₽4,1 млн, а за 20 лет — ₽9 млн. То есть фактически при текущих ставках по ипотеке в перспективе десяти лет покупатель приобретает квартиру не за ₽10 млн, а за ₽14,1 млн, а в 20-летнем периоде — за ₽19 млн.

Чтобы инвестор мог выйти в ноль, квартира в эти сроки должна подорожать на 41% и 90% соответственно. Такой сценарий, конечно, не исключен, но делать столь рискованную и бесприбыльную инвестицию никто не будет. Правда, если инвестор сдаст квартиру в аренду по ставке, превышающей ежемесячный платеж по ипотеке, то тогда он выйдет в плюс и заработает».

Стоит ли сейчас покупать квартиру или подождать

Unsplash

Управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка обращает внимание, что в текущих условиях неопределенности планировать на столь значительный горизонт крайне затруднительно — спрогнозировать инфляцию через десять лет де-факто невозможно.

«Если ставка по ипотечному кредиту будет ниже инфляции и ключевой ставки, то досрочное закрытие жилищного займа невыгодно — эти средства рациональнее вложить в облигации 
федеральных займов или в банковские продукты, так как процентный доход от этих вложений будет выше стоимости пользования ипотечными деньгами банка.

В случае когда ставка по ипотеке выше инфляции (и, соответственно, выше ключевой ставки), наблюдаем обратную ситуацию: чем раньше кредит будет закрыт, тем больше выгода.

К тому же при таком развитии событий, если нет возможности досрочно покрыть кредит и оставшаяся сумма к погашению достаточно крупная, разумно будет воспользоваться рефинансированием», — советует эксперт.

Екатерина Бережнова обращает внимание на то, что прогноз по рынку должен учитывать многие факторы: спрос и предложение, государственное регулирование, геополитическую ситуацию, курс валют, ситуацию на фондовом рынке, ипотечные ставки, которые тоже подвержены госрегулированию.

Но отмечает, что, предусмотрев все, в недвижимости сложно прогнозировать даже на ближайшие полгода: «Как можно говорить о горизонте в 10–20 лет, если у нас на глазах, весной 2020 года, с наступлением пандемии все вдруг перевернулось с ног на голову.

Читайте также:  Купить квартиру онлайн: правила безопасности

Никто не прогнозировал такого роста цен, не было таких прецедентов».

Председатель совета директоров «Базис Инвестмент Компани», экс-совладелец компании «Миэль-Недвижимость» Дмитрий Лебедев уверен, что на длинном горизонте — 10–20 лет — стоимость недвижимости гарантированно обгоняет рост инфляции.

«Недвижимость — инвестиция для долгосрочных инвесторов, которая позволяет сохранить и преумножить капитал. Использование ипотечных кредитов, безусловно, помогает таким инвесторам.

Кредит — это как рычаг, который используется для поднятия тяжелого веса. При тех низких ставках, которые были до повышения, это особенно заметно.

Например, стало понятно, что выгоднее покупать жилье, чем арендовать его», — отметил эксперт.

Больше новостей об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»

Закрытие торговой позиции с целью извлечь прибыль. Как правило фиксация прибыли происходит при достижении показателей, выгодных продавцу или при непредсказуемом движении котировок. Долговая ценная бумага, владелец которой имеет право получить от выпустившего облигацию лица, ее номинальную стоимость в оговоренный срок. Помимо этого облигация предполагает право владельца получать процент от ее номинальной стоимости либо иные имущественные права. Облигации являются эквивалентом займа и по своему принципу схожи с процессом кредитования. Выпускать облигации могут как государства, так и частные компании.

Стоит ли покупать квартиру сейчас или отложить покупку до лучших времен

Покупка жилья – серьезный вопрос. Но страхи не должны нарушать ваши планы

Ставка по ипотеке – это процент, который вы платите банку за пользование кредитом. А размер ставки неизменно волнует всех, кто в скором будущем планирует приобрести жилье. Чем меньше переплата, тем выгоднее будет жилье.

Елена уже два года работает в стабильной компании. Зарплата позволяет ей взять ипотеку самостоятельно, а работодатель никогда не задерживает выплаты.

Девушка задумалась о приобретении жилья. Она склонялась к такому раскладу: вторичное дешевле и выгоднее – можно купить вариант с хорошим ремонтом и сразу заселиться.

Но вдруг ей попалась реклама о старте продаж в новом жилом комплексе с процентами гораздо ниже, чем на вторичку. Это уловка маркетологов или ставка действительно такая маленькая?

Вечный вопрос: вторичка или новостройка? Чтобы подтолкнуть людей делать выбор в пользу второго, в 2020 году правительство запустило программу льготной ипотеки. По ней жилье у застройщика можно приобрести по ставке до 6,5%.

Но это имело двойной эффект: с одной стороны количество выданных займов увеличилось, с другой – выросли и цены на жилье, а вместе с ними – сроки кредитования.

В июле 2021 года президент распорядился продлить льготное ипотечное кредитование, но при этом были наложены ограничения: ставка поднялась до 7%, а максимальная сумма займа достигла 3 млн рублей по всей России.

Не стоит забывать, что жилье должно быть доступным прежде всего и семьям, где есть дети. Поэтому в 2021 году на льготы по приобретению жилья теперь могут претендовать и семьи с одним ребенком, рожденным после 2018 года. Максимальный процент по программе составляет 6%.

«Я не попадаю ни под одну программу льготной ипотеки», – подумала Елена.

Как обстоят дела с обычной? Какие проценты предлагают сейчас банки?

Если сравнить предложения самых популярных банков, то на новостройки и вторичное жилье проценты варьируются от 7,4% до 9%, это стандартная цифра сегодняшнего рынка. Калькулятор от Совкомбанка поможет вам рассчитать процент и ежемесячный платеж.

Анализ всех предложений – ключ успеха в поиске выгодного жилья

Если вы не являетесь участником льготной программы, то способы снизить ставку до максимально комфортной все же есть. Банки предоставляют лояльные условия для заемщиков с залогом в виде недвижимости или земли. К тому же большой первоначальный взнос поможет снизить проценты.

Совкомбанк поддерживает политику РФ по улучшению демографической ситуации. Для многодетных семей действуют выгодные условия по жилищному кредитованию. Оформите заявку на ипотеку для многодетных и получите предварительное решение в течение минуты.

Несколько лет назад я всерьез занялась вопросом приобретения собственного жилья. Друзья порекомендовали мне опытного риелтора, которая нашла в итоге квартиру по приемлемой цене. Но при этом она сказала, что, если бы я решила купить недвижимость хотя бы на полгода раньше, то удалось бы найти варианты гораздо дешевле.

Цены растут из года в год. Жилье не является исключением. Это подтверждает статистика Росстата цен за квадратный метр по России. Поэтому всем, кто ждет, когда подешевеют квартиры, пора перестать медлить.

Как мы уже упоминали ранее, процентная ставка в 2020-2021 была снижена. Но это спровоцировало рост цен на жилье. Причина заключается в том, что продавцы поднимают цены, не желая продешевить.

Рост цен на жилье зависит от многих факторов, в том числе свой вклад внесли ослабление рубля и пандемия COVID-19: повысилась стоимость закупки стройматериалов, возник дефицит рабочей силы из-за ограничений на въезд в страну иностранцев. Многим застройщикам из-за антикоронавирусных мер пришлось переносить сроки сдачи объектов, что только подняло цены.

Эта ситуация отразилась и на вторичном жилье. Закономерное правило: когда начинают дорожать новые квартиры, вместе с ними подтягиваются цены и на уже готовые.

При этом надо учитывать тот факт, что на вторичное жилье не действуют программы поддержки от государства.   

Взять ипотеку или копить

Возьмем пример. Иван поставил себе цель: за 10 лет накопить на свою собственную квартиру или хотя бы на ее большую часть. По его расчетам, стабильный доход и уровень заработной платы позволяли это сделать. На вопрос, почему он не берет ипотеку, Иван объяснил это тем, что не хочет быть кому-то должен.

Может быть, вы, как и Иван, задумывались над тем, что финансово выгоднее и проще: накопить самому или стать заемщиком банка.

Многие боятся вступать в многолетние финансовые отношения с кредитором, а мысль оказаться должником и остаться без всего и вовсе останавливает от приобретения жилья. Нестабильность рынка труда на фоне пандемии тоже не добавляет оптимизма. Идея накопить – уже не кажется такой плохой. Но действительно ли это так?

Уже нашли идеальное жилье? Не стоит бояться его покупать: чем дольше тянете, тем выше станет цена

Предположим, вы решили накопить. Цена квартиры зависит от многих факторов, вам наперед предстоит оценить многие моменты.

От нее напрямую зависит соотношение зарплат и стоимости жилья. Учитывая, что в России наблюдается тенденция к росту инфляции, то вряд ли стоит ожидать падения цен на недвижимость. 

Вам приглянулась квартира в новостройке, например, стоимостью 6 млн рублей. Но вам недостаточно будет накопить на нее указанную сумму. Даже за один год может многое измениться: район будет более развит, ставка по кредиту вырастет, квартиры в этом доме будут распроданы. А что будет через 10 лет – и вовсе предсказать невозможно. Итог: пока вы ждете и копите, жилье мечты будет расти в цене.

Хранить большую сумму дома – небезопасно. Мы писали об этом подробнее в статье про вклады. Если вы планируете с помощью вклада увеличить накопления, то это требует определенных знаний и опыта. К тому же с 1 января 2021 года действуют налоги на проценты.

Стоит ли брать ипотеку – вопрос индивидуальный для каждого. Но мы приведем несколько доводов «за», которые помогут вам определиться.

  • Вы сразу становитесь владельцем квартиры.

Формально на квартире лежит обременение на период выплаты кредита. Но теперь эта квартира ваша, вы можете сразу заехать, делать ремонт и строить планы на будущее. Собственное жилье гарантирует стабильность жизни.

  • Купить квартиру сейчас дешевле, чем спустя несколько лет.

Если вы сомневаетесь, выгодно ли сейчас покупать квартиру, то ответ прост: да, выгодно. Через год цены вырастут, а вы будете жалеть об утраченном предложении по более низкой цене.

  • Ежемесячный платеж не будет зависеть от изменений экономики.

Сумма ваших выплат по кредиту останется неизменной, как и стоимость самой квартиры. На них не повлияют ни курс рубля, ни повышение цен на жилье.

Подумав, Иван решил: приобрести квартиру сейчас и правда выгоднее, чем через десять лет. За три года он уже успел накопить хорошую сумму для первоначального взноса. Это послужит ему хорошим стартом, чтобы без стресса и сомнений наконец-то купить недвижимость.

Вот еще пара аргументов в пользу ипотечного кредитования:

  • Существует множество льготных программ: ипотека для молодых семей, сельская, для военных, для жителей Дальнего Востока и т.д. Возможно, один из вариантов подойдет именно вам, и покупка жилья окажется для вас не таким сложным делом.
  • Если вы вдруг потеряете работу, серьезно заболеете, у вас родится ребенок – для этих и других случаев предусмотрены ипотечные каникулы. Вы сделаете паузу на полгода, чтобы наладить свои дела. А с вашим жильем ничего не случится. Подробнее об изменениях говорится в Федеральном законе от 01.05.2019 N 76-ФЗ.

Стоит ли ждать снижения ставок

Что будет с ценами на жилье – вопрос весьма предсказуемый. Они будут расти, как и в предыдущие года.

Чтобы обеспечить доступность недвижимости, государство контролирует размер переплат. Льготная программа продемонстрировала ожидаемые результаты: появилось много новых платежеспособных заемщиков, и спрос значительно вырос. Поэтому, вероятно, что льготы продлят еще раз.

Большая семья – не помеха в покупке квартиры

Хорошая новость для семей с детьми: льготную семейную ипотеку правительство продлило до конца 2023 года. Ставка 6% изменится еще не скоро. Поэтому, если вы планировали расширяться в связи с пополнением, это знак для вас.

Но, как показал опыт, регулировать нужно не только проценты, но и цены на саму недвижимость, ведь застройщикам нужно компенсировать разницу путем повышения стоимости за квадратный метр.

Правда, в случае отмены льготного ипотечного кредитования ставки могут вернуться к прежним «доковидным» цифрам: в среднем она составляла 9%. Это может обратно повлиять на цены недвижимости – они закономерно снизятся.

Итак, стоит ли сейчас оформлять ипотеку – вопрос неоднозначный. Решить, покупать недвижимость или нет, можете только вы, проанализировав свои финансовые возможности.

Покупать квартиру сейчас гораздо выгоднее, чем приобретать ее через год или два. Особенно этому способствуют программы поддержки. Ответственный подход к долгосрочным финансовым обязанностям гарантирует вам уверенность в своих силах.  

Читайте также:  Почему в выписке из ЕГРН не указан собственник: 8 причин

Стоит ли сейчас покупать квартиру? — блоги риэлторов | ЦИАН

Руководитель офиса Vysotsky Estate в Тушино Екатерина Бунтовичева рационально отвечает на самый волнующий вопрос покупателей недвижимости.

Вне зависимости от состояния рынка — на дне он или на пике, падает или растёт — чтобы ответить на вопрос «А стоит ли сейчас покупать квартиру», нужно учесть множество факторов. Поэтому мы задаём так много вопросов, когда клиент приходит к нам с запросом купить квартиру: в первую очередь нужно понимать цель покупки. И тут, конечно, мы чего только не слышали в своей практике.

  • Давайте разберёмся: а для чего вообще покупают недвижимость? Глобально существуют две цели:
  • — для жилья,
  • — для инвестиций.

Квартира для жилья

Опустим подробности выбора. Локация, дома, инфраструктура, комфорт и прочее, безусловно, имеют ключевое значение. Но есть ещё финансовая целесообразность:

Если вы продаёте меньшую площадь и покупаете бОльшую (сюда относится и разъезд, когда надо купить несколько квартир взамен), по большому счёту всё равно, на каком рынке это делать. Дельта доплаты будет плюс минус одинаковая. Исключение составляют разные фонды: если вы переезжаете из старого фонда в новый, со временем разница между ними возрастёт.

Если вы продаёте бОльшую площадь и покупаете меньшую и есть необходимость вытащить некую сумму денег, тут надо считать целесообразность.

Потому что, помимо цены продажи и покупки, нужно учитывать расходную составляющую: комиссии агентам (вы их платите даже тогда, когда думаете, что не платите — подробнее об этом можно узнать в ролике «Секреты рынка недвижимости» на нашем Youtube-канале), расходы по самой сделке, расходы на переезд и то, что потребуется вложить в новую квартиру. Может получится так, что вырученная сумма в чистых деньгах будет ничтожно мала.

Бывает, приходит клиент — нужно продать и купить, чтобы закрыть долги. Спрашиваю:

«А долг какой?»

«300 000 руб., тяжело платить…».

Пусть в меня полетят помидоры, но эти деньги проще заработать (особенно в Москве) — это первое. А второе — комиссии агентам за эту операцию будут больше, чем сам долг. То есть суммарно затрат будет тысяч 800, а долг составляет 300 тысяч. А ещё вы переедете в существенно худшие условия, и выбираться обратно будет сложнее.

Нам как агентам будет хорошо, а вам это зачем?

Я бы в данной ситуации ответила, что не надо продавать/покупать, надо заработать.

Ещё один пример: мы однажды честно отговаривали клиентов продать маленькую площадь в Москве и купить бОльшую в области. Это иллюзия улучшения комфорта. Не надо этого делать! Мы вас туда перевезём, через год вы придёте — мы повезём вас обратно. Мы заработаем аж 2 раза. Но вам это надо?

  1. Эта история кончилась тем, что отговорить клиентов не получилось, и ровно через год ребята позвонили и сказали:
  2. «Мы тут не можем больше жить — перевозите нас и обратно».
  3. И из 65 метров (2-комнатная квартира) они вынуждены были переезжать в 42 метра на 1 этаже.

Продажа недвижимости в области и покупка в Москве для пенсии — ещё один странный способ обогащения. Математические расчёты показывают: чтобы окупить затраты на подобную операцию (при продаже/покупке равного жилья), нужно пенсию получать от 30 лет и выше.

Ну, и моё любимое — покупка в ипотеку. Сейчас снова полетят помидоры, но я буду стоять на своём:

Не надо покупать!

Аренда дешевле (я не считаю сроками 6 месяцев, когда рынок нечаянно вырос и вы угадали). Мы видели всякие примеры: и когда действительно было выгоднее купить в ипотеку, и когда на «потерянные» деньги можно было каждый день арендовать новое жильё.

Если смотреть глобально, в ипотеку целесообразно покупать при первоначальном взносе от 50% от стоимости квартиры (только не на суммах 50-60 миллионов).

Можно покупать, если вы уверены, что в ближайшее время придут деньги и вы закроете ипотеку (проценты не успеют сожрать много денег).

Иллюзия обладания квартирой затмевает мозг, и человек не считает, что вместе с обслуживанием квартиры на пробеге времени платёж фактически увеличивается чуть ли не в 2 раза. У меня есть расчёт своего примера (я целых 3 года жила с ипотекой), вышлю по запросу.

Покупка для инвестиций

Тут важно понимать, что инвесторов в России единицы. Основная масса — это игроки в казино и спекулянты в душе.

Это повальные явление видно сейчас в 90% случаях «инвестирования» и происходит от полной финансовой безграмотности. Нас этому не учили, но и учиться хотят немногие.

Проще жить в иллюзии «авось как-то случится», но потом они продают последнюю недвижимость (хорошо, если есть что продавать).

Лично я — стратег. Я не смотрю на короткие сроки в инвестициях, это не интересно. Но скажу честно: как и любого смертного, меня иногда накрывают эмоции:

  • «Кать, купи Теслу!»
  • «Кать, бери “битки” — там крутятся большие “бабки”!»
  • Затем вспоминается картинка, где настоящие бабки на карусели крутятся.
  1. Я умею совладать с эмоциями, но так умеют не все.
  2. Всё, что я дальше буду писать, касается очень длительных сроков инвестирования.
  3. Я всегда спрашиваю клиентов:
  4. «Какова цель инвестиционной покупки недвижимости?»
  5. Ответы стандартные:

Сохранить деньги (не потерять) — у нас в крови страх потерять деньги, если они в деньгах, в банках, на депозитах и т.д.

Увеличить деньги — полная уверенность людей в росте рынка непобедима: никакие графики, никакие исторические данные не свернут с этой уверенности. Со временем я поняла — это у людей такая иллюзия контроля, ведь бетон можно пощупать.

Увеличить капитал — такое слышу крайне редко. Обычно подобная формулировка хоть как-то говорит о том, что человек задумывается о будущем. Но просчитывает всё равно мало кто.

Получать пассивный доход.

Первые два пункта касаются чувства безопасности – бетон видно и можно пощупать, поэтому кажется надёжным. Третий пункт, как правило, относится к верующим в то, что бетон растёт в цене. Ну, в рублях может и да, а вот если посмотреть в валюте… то точно нет.

На счёт четвертого варианта: бетон приносит пассивный доход, если сдавать его в аренду. Но надо, опять же, считать. Мало кто закладывает в модель расчётов расходы на налоги, страховки, ремонты и простои.

Теперь важные моменты. Любая инвестиция (не важно — бетон это или фондовый рынок) должна ложиться в финансовый план достижения самой дорогой цели в жизни (это накопления на будущее финансовое благополучие, чтобы, когда стукнет 70-75, не продавать последнюю в жизни квартиру — об этом мы рассказывали в статье «Последняя квартира в жизни, или Путь в никуда»).

Бетон ровно такой же актив, как и всё остальное на рынке, и, если его покупка «бьётся» в финансовом плане с достижением целей — можно покупать.

Например, вот история, почему лично я передумала покупать квартиру. Несколько лет назад я составляла свой финансовый план, исходя из моей финансовой ситуации (заработка и т.д.). Самая дорогая и дальняя цель в моём плане — пенсионные накопления.

Параллельно с этим возникают другие глобальные расходы: образование детей, покупка недвижимости, смена автомобилей, путешествия. Что я увидела в итоге? Что по исходным данным, которые были в тот момент, через 10 лет у меня появляется определённая сумма накоплений. Квартира, которую я хочу, стоит 30 миллионов.

И на графике было видно, как мой финансовый план уходит в глубокий-глубокий минус — порядка 20 миллионов — который я начинаю последующие лет 15-20 отдавать. А время идёт! И мне уже к концу этого срока будет 55-60 лет, и я опять с нуля начну что-то накапливать.

Эта история не «бьётся» в финансовом плане с достижением главных целей. Поэтому проще действительно арендовать жильё, нежели обслуживать банк.

Цена входа в актив под названием недвижимость высокая, ликвидность низкая, а надёжность сомнительная.

Я бы для инвестиций рассматривала бетон как один из составляющих финансовой стратегии, один из активов в портфеле, если это необходимо для душевного спокойствия. Кому-то биткоины надо, кому-то — бетон.

У бетона есть неоспоримый плюс — это защита денег от собственных глупых поступков. Когда деньги в доступе, ими так и тянет воспользоваться то на отдых, то на постройку дачи, то на шубу.

А вот продавать квартиру ради отдыха или шубы никто не будет. Это так называемая защита от дурака, которая просто спасёт от «проедания» собственного капитала.

Но и не сыграет хорошо на длительном пробеге времени.

Поэтому, если вы понимаете, что это единственный приемлемый для вас способ не потратить деньги, надо покупать! Если это единственный актив, который даст возможность спать спокойно — надо купать.

Если покупка вписывается в ваш финансовый план — надо покупать.

Если недвижимость вам нужна для жилья, если вы определились, что эта покупка лет на 5-7, если это выгоднее аренды с учётом всех расходов — надо покупать.

Продавать или подождать: как изменился рынок недвижимости после падения рубля

 ИД «Собеседник»ИД «Собеседник»

Как изменился рынок жилья после валютного скачка? Надо ли ждать, что и цены на недвижимость тоже вырастут? Если это произойдет, то когда? Как валютный скачок может повлиять на ипотеку, стоит ли брать ее именно сейчас? А главное, как быть тем, кто собирался покупать или продавать жилье?

«Все нормально, падаем!»: Эксперт прогнозирует 86 рублей за доллар

Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:

— В первые дни после валютного скачка на вторичном рынке Москвы наблюдался всплеск запросов на покупку квартир. Те, у кого была определенная сумма на руках, испугались остаться с «фантиками». Поэтому решили вложиться «здесь и сейчас» именно в недвижимость, так как доллары покупать уже не выгодно, а квартира даже если упадет в цене, то через 2-3 года в любом случае восстановится.

К тому же пока действуют привлекательные условия ипотечного кредитования. Дальше, скорее всего, правительство не сможет сдерживать ключевую ставку, а она потянет за собой и повышение ипотечных ставок, что сделает кредитование жилья менее доступным.

Читайте также:  Как получить участок земли от государства бесплатно — пошаговая инструкция 2022

Что касается продавцов, они повели себя по-разному. Кто-то решил поставить заградительную меру и поднять цену. Другие сняли свои варианты с продажи на месяц-два, чтобы выждать время. Но таких единицы.

В основном продавцы ведут себя спокойно. Одни считают, что сейчас продадут дороже, а осенью купят дешевле по аналогии с 2014 годом. Другие рады во время покупательского ажиотажа реализовать свой неликвид.

Инвесторы, которые стремятся выйти в кеш, также продают сейчас.

Что будет дальше, станет понятно уже через месяц, когда разъяснится ситуация с ценами на нефть, политической обстановкой в стране и кредитной политикой Центробанка. При благоприятном сценарии к лету спрос и цены традиционно немного спадут, в пределах 10%. Если же с ОПЕК+ договориться не удастся, стоимость вторичной недвижимости может обрушиться на 15-20%.

Ирина Туманова, директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:

— В нашей компании в первые дни после валютного скачка прирост по запросам на покупку квартир в новостройках составил около 30%, что объясняется стремлением граждан успеть приобрести недвижимость по сегодняшним ценам и ипотечным ставкам.

Понижение цены на нефть всегда отражается на людях – дорожает абсолютно все: бензин, соответственно и логистика, которая толкает вверх стоимость продуктов и товаров различных категорий, в том числе стройматериалов. Ключевая ставка также не останется на прежнем уровне.

По нашим оценкам, уже к концу апреля Центробанк поднимет ее до 7%, соответственно повысятся ипотечные ставки, ухудшатся условия кредитования для застройщиков по проектному финансированию.

Все это отразится на стоимости квадратного метра строящегося жилья уже к лету, превратив его в недоступное приобретение.

В новый год – с новой квартирой? Тренды рынка недвижимости – 2020

Юлия Федулаева, директор по поддержке и развитию риэлторского бизнеса ГК МИЭЛЬ:

— Пока мы видим эмоциональную реакцию участников рынка, которая не станет рациональной как минимум до понимания дальнейшего развития событий.

Сейчас на фоне некоторой паники, мы фиксируем рост звонков от потенциальных покупателей вторичной недвижимости на 15-20%, но сколько из них перейдут в реальные сделки, можно будет сказать только по прошествии квартала. Некоторые продавцы снимают с продаж свои объекты, опасаясь продешевить, т.е.

сохраняют средства в недвижимости до прояснения ситуации. Другие на фоне обесценивания рубля не снимают квартиры с продажи, но поднимают цены, не понимая, что слишком дорогой объект сильно рискует остаться не проданным в течение долгого времени. Но это явление не носит массового характера.

Однако на выравнивание цен и возвращение «нормальной» реакции продавцов может потребоваться от трех месяцев до полугода после острой фазы колебаний валют. При этом мы фиксируем массовые обращения от продавцов, с которыми у нас заключены договоры, за консультациями по поводу дальнейших действий.

Покупатели, которые намеревались решить жилищный вопрос, сейчас ускорятся с принятием решения; это породит всплеск активности. Однако через какое-то время этот пик пройдет и вероятно наступление некоторой стагнации, как мы уже видели после кризиса 2014 года.

Что касается влияния на ипотеку, все зависит от политики и дальнейших действий Центробанка.

Если ЦБ поднимет ключевую ставку, то и банки увеличат ставку по кредитам, в том числе ипотечным; также увеличатся ставки по депозитам, но рост кредитных ставок будет существенно выше.

Соответственно, те, кто уже имеет одобрение по ипотеке и не имеет инвестиционных целей, а хочет решить жилищный вопрос, будут стремиться выйти на сделку по выгодной процентной ставке. Ипотечные заёмщики из описанной категории дадут кратковременный приток покупателей.

Те, кто предпочтет не покупать недвижимость сейчас, сформируют отложенный спрос, который будет действовать как минимум полгода.

Примерно три месяца – на паузу, понимание нового финансового плана действий, уровня доходов семьи и перспективы с работой, еще около месяца – на принятие нового решения о покупке, еще около 2 месяцев – на различные процедуры, связанные с поиском объекта, получение нового одобрения от банка и непосредственно сделку.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:

— В ближайшее время возможен скачок цен на новостройки в Москве на 3-5%. Поскольку обвал рубля почти всегда провоцирует рост цен на импортную продукцию, себестоимость строительства возрастет.

Несмотря на большие успехи в импортозамещении, в потреблении основных материалов и промежуточных товаров строительной отраслью еще высока доля зарубежных инженерных систем (порядка 20-30%). Помимо этого, многие российские стройматериалы и оборудование производятся на импортной технологической базе, что также окажет влияние на их стоимость.

Поэтому в долгосрочной перспективе повышение расценок может продолжиться. Несмотря на кризисы, в долгосрочной перспективе рублевые цены на жилье, по меньшей мере в Москве, растут.

Пока что ипотечный рынок не отреагировал на обвал рубля. Центробанк не ужесточает кредитно-денежную политику, как это было в 2015 году после обрушения курса рубля. Дальнейшие шаги регулятора станут понятными 20 марта, когда будет принято решение о движении ключевой ставки.

Ни покупателям, ни продавцам жилья, которые уже были в активном поиске клиентов не стоит отказываться от своих планов. Рынок недвижимости всегда реагирует на изменение экономической конъюнктуры с большим лагом, так что в ближайшие 1-2 месяца можно спокойно завершить все сделки.

Что касается клиентов, которые начинают поиск, то им бы я рекомендовала поторопиться купить или продать квартиру до повышения ипотечных ставок, которое всё же возможно.

Также следует активизироваться инвесторам, потому что в период экономической нестабильности жилая недвижимость остается наиболее предсказуемым активом на понятном для обывателя рынке.

Для рынка недвижимости 2-3 дня и даже неделя – это не срок, чтобы отреагировать на резкие изменения в экономике. Спонтанные покупки – в прошлом. Сейчас клиенты склонны долго выбирать объект, тщательно оценивая его качественные характеристики и стоимость.

Конечно, можно ожидать небольшой всплеск числа сделок по итогам марта, но в целом он не будет таким же заметным как в 2014 году из-за изменившейся социально-экономической обстановки.

Что касается застройщиков, то они скорее будут наблюдать за изменением ситуации в кредитовании и себестоимости строительства.

Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group:

— Как правило, падение рубля приводит к росту цен на недвижимость. К примеру, в Москве рублевые цены на жилье с 2000 года выросли более чем в 6 раз, несмотря на множество крупных и менее заметных ослаблений рубля.

Иными словами в долгосрочной перспективе основная масса ликвидного предложения жилья дорожает. В краткосрочной перспективе (один год) могут наблюдаться как резкие скачки цен, так и снижение.

Обычно сначала цены резко повышаются, потом наступает определенная коррекция.

Пока обвал рубля не повлиял на ситуацию с ипотекой. Более точный прогноз можно будет сделать после заседания Банка России, на котором совет директоров примет решение о движении ключевой ставки.

Продажа жилья – это не быстрый процесс, который может занять от нескольких недель до нескольких месяцев, а валютные курсы более волатильны, поэтому ситуация может быстро измениться, сделав задуманные операции с недвижимостью невыгодными. Лучше не принимать поспешных решений. Что касается покупки, то в этом случае следует действовать более решительно. Будучи полностью готовым к сделке, не стоит её откладывать, особенно если планируется привлечь кредит.

В краткосрочной перспективе нас ожидает всплеск активности клиентов. Покупатели жилья эконом- и комфорт-класса постараются быстрее завершить планируемые сделки в условиях непредсказуемости дальнейшего развития событий. Клиенты высокобюджетного рынка поступят также, но руководствуясь несколько иными мотивами.

Для них важно диверсифицировать риски для их накоплений, разделив их по разным типам активов (в том числе недвижимым). К тому же многие из таких покупателей, безусловно, выиграют на падении курса рубля, ведь свои сбережения они хранят преимущественно в валюте.

Дополнительную прибыль они могут потратить на покупку жилья, пока номинальные рублевые цены не повысились.

Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»):

— Падение курса рубля к доллару наверняка приведет к ряду последствий. Во-первых, в ближайшее время может увеличиться себестоимость проектов на первичном рынке недвижимости, поскольку издержки девелоперов на импортные закупки и транспортные расходы возрастут.

Конечно, в большей степени подорожание коснется высокобюджетного сегмента, где чаще применяется зарубежное оборудование и материалы (инженерные сети, лифты, фасадные элементы, сантехника из керамики и т. д). Однако ослабление рубля повлияет и на массовый сегмент.

Поскольку российские производители строительных материалов широко используют зарубежное техническое оснащение и сырье, стоимость отечественной продукции также увеличится.

Во-вторых, рост валюты может оказать влияние на траекторию ключевой ставки. Не исключено, что дальнейшее снижение будет приостановлено. Если же ставка повысится, то девелоперы будут получать проектное финансирование под более высокий процент, что также повлияет на стоимость строительства

Возможное повышение ключевой ставки затронет и покупателей. Сегодня доступная ипотека – это основной инструмент, который сдерживает падение спроса. В условиях стагнации реальных доходов населения и роста цен покупатели все чаще приобретают квартиры с привлечением жилищного кредита.

Доля ипотечных сделок на рынке старой Москвы постепенно растет: на конец 2019 года она составляла 51%, в январе – 53%, а в феврале достигла уже 55%. По итогам января средняя ставка выдачи жилищного кредита достигла минимальных значений – 8,84%.

В случае повышения ключевой ставки условия выдачи ипотеки станут менее привлекательными, и покупательская активность сократится.

На мой взгляд, кризис – это время возможностей. Именно поэтому люди со свободными средствами, которые не торопились с заключением сделки, сегодня приобретают недвижимость в наиболее ликвидных проектах.

В скором времени на первичном рынке может произойти одномоментное повышение цен на 3-5%, и инвесторы выжидают подходящий момент для продажи жилья.

На протяжении нескольких десятилетий мы отмечаем положительную ценовую динамику: после преодоления кризисных периодов цены на жилье вновь начинают расти.

Уже в первые дни после падения рубля в семейном квартале «Мир Митино» мы зафиксировали всплеск спроса на квартиры и апартаменты, причем клиенты выбирают в том числе и 100% оплату покупки. Кратковременный рост покупательской активности объясняется стремлением инвесторов подняться на волне роста валюты.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *