Как распознать недобросовестного риелтора

Думаете, время квартирных махинаций прошло, и одинокие и пожилые собственники квартир могут спать спокойно? Как бы не так. Черные риэлторы придумывают сегодня разные способы обмана доверчивых владельцев недвижимости.

Владельцы недвижимости пропадают, умирают, их могут отравить – в погоне за шальными деньгами у многих нет границ…

Какие схемы присвоения собственности придумывают сегодняшние аферисты и откуда они узнают адреса одиноких и доверчивых жильцов?

Как не надо делать

Моей коллеге посоветовали хорошего риэлтора, который давал деньги под залог квартиры. Коллеге такой вариант понравился, квартиру продавала она уже давно.

Пошли к нотариусу подписывать договор. Там посредник подсунул договор купли-продажи, аргументируя тем, что так и нужно, это займ, так все делают. Коллега подписала, уверенная, что так действительно нужно, и осталась без квартиры. Судится уже год.

Как распознать недобросовестного риелтораИз-за немалой стоимости жилья некоторые люди идут на все. obninsk-24.ru

Страшная история

Другая история произошла с одним моим знакомых. Он жил в квартире с долевой собственностью. Сосед свою долю продал и вселился новый хозяин. По внешнему виду он походил на человека, которого только что выпустили из тюрьмы, и лексикон у него был – мама не горюй!

Когда мой знакомый был на работе, тот снял унитаз с его привычного места, а соседу предложил скинуться и купить новый, подешевле. Мой знакомый отказался, а тот прямо заявил, что скоро он снимет и раковину и сделает жизнь моего приятеля невыносимой.

Позже он так и поступил. А еще позже залил нижних соседей водой. Мой приятель, вернувшись как обычно вечером домой, застал соседей у дверей своей квартиры. Они набросились на него чуть ли не с кулаками. Второй владелец как ни в чем не бывало всю вину свалил на моего знакомого. Доказать обратное было невозможно. Пришлось выплачивать деньги за ремонт, чтобы до суда дело не дошло.

Как распознать недобросовестного риелтораЧерные риэлторы могут создавать целые преступные группы, где у каждого своя роль. 4 tololo.ru

Потом этот уголовник еще много чего придумал. Было понятно, что он выживает первого из квартиры. Поэтому приятель поспешил продать свою долю.

Покупатели долго не находились. Потом нашелся один и предложил сумму в четыре раза меньше заявленной и пригрозил, что иначе часть квартиры продавца случайно сгорит. Знакомый догадался, что тот заодно с его соседом. Страшно было даже идти с ним на сделку, но остаться без квартиры и без денег еще страшнее.

Чтобы не увезли в Набережные Челны

Следующим способом обычно обманывают одиноких людей, пенсионеров. Черные риэлторы вместо договора пожизненного содержания могут подсунуть одинокой старушке сразу договор купли-продажи.

После этого ее выгонят из квартиры или увезут куда-нибудь в Набережные Челны, чтобы пожилой человек дорогу в свою прежнюю квартиру не нашел.

Как распознать недобросовестного риелтораСамые незащищенные от аферистов – это одинокие пожилые люди. kp.ru

Как они узнают контакты пожилых и одиноких людей?

Многие квартирные преступления совершаются работниками сферы ЖКХ или при их участии. Они в курсе, в каких квартирах кто живет.

Часто одинокие собственники сами рассказывают о себе и своих родственниках незнакомым людям, которые мастера выуживать такие истории. Мошенники и аферисты – хорошие психологи, они знают, как разговорить «клиента»и как вести себя с ним.

Некоторые мошенники ищут информацию по задолженности гражданина за «коммуналку». Тогда риэлторы могут представиться жертве судебными приставами, которые пришли взыскать долг. Ну а потом дурят ей голову и подсовывают на подпись нужные бумаги.

Могут выискивать любителя выпить, а потом поят дармовым алкоголем и даже предлагают продать жилье за выпивку.

Выискивают преступники и одиноких психически больных людей, вступая в сговор с персоналом ПНД и психиатрических больниц.

Как распознать недобросовестного риелтораНе рассказывайте незнакомцам о своих жилищных условиях. кадр из фильма «Дуплекс» 

Чаще всего черные риэлторы действуют через посредников. Подсылают к старикам какую-нибудь миловидную женщину или представительного вида мужчину, то есть того, кому поверят.

Черный риэлтор может создать большую группу людей, чтобы «провернуть» дельце с квартирой, но тогда деньги, полученные с помощью аферы, нужно будет делить на всех.

Поэтому иногда риэлтор берет всю грязную работу на себя.

Как не попасться на удочку черным риэлторам

  • Не рассказывайте незнакомым людям о себе, о своей семье и о том, сколько у вас в собственности квартир — чем меньше людей знает о ваших жилищном вопросе, тем безопаснее жизнь.
  • Не оставляйте квартиру без присмотра на долгое время.
  • Изучайте все оригиналы документов, никому не доверяйте, и оригиналы своих документов никому не отдавайте на хранение.
  • Проверяйте документы и удостоверения у должностных лиц.
  • Анализируйте свои риски с помощью проверенных юристов, а не с помощью непонятных риэлторов.
  • Внимательно читайте, что подписываете.
  • Не «ведитесь» на бесплатные угощение и выпивку.

Будьте бдительны и не дайте себя обмануть!

Эксперт АЮР: Как распознать недобросовестного риелтора — Ассоциация Юристов России

20 Февраля 2021

Чтобы обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью и распознать недобросовестного риелтора, нужно придерживаться ряда правил. Вместе с экспертами рассказываем, каких именно   Каждый хоть раз в жизни обращался к услугам риелторов.

Но сейчас работа таких специалистов на законодательном уровне никак не регулируется с точки зрения государственной аттестации и лицензий. По сути, любой может оказывать риелторские услуги. Поэтому есть шанс столкнуться с непрофессионалом или даже мошенником.

  Вместе с экспертами рассказываем, как этого избежать.

  Правило 1. Экспресс-мониторинг

Прежде чем воспользоваться услугой риелтора, нужно удостовериться, что перед вами профессионал. Выбор грамотного специалиста актуален и для продавца, и для покупателя недвижимости. Для этого необходимо сначала провести экспресс-мониторинг, советует директор по поддержке риелторского бизнеса ГК «Миэль» Юлия Федулаева. «В крупных агентствах с многолетним опытом есть колл-центры, куда можно позвонить и узнать, действительно такой специалист работает в компании. В любом агентстве клиенту помогут по звонку подтвердить личность агента», — отметила она.   Еще можно изучить профиль в социальных сетях, персональную страницу на сайте агентства, в котором работает риелтор, почитать отзывы о нем, запросить резюме. Также можно проверить, состоит ли специалист в какой-либо профессиональной организации (например, Гильдии риелторов Москвы), включен ли он в реестр Российской гильдии риелторов. Принадлежность к профессиональному сообществу означает, что специалист как минимум прошел определенные фильтры, имеет аттестацию и удостоверение.     Образец удостоверения системы добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости России в виде пластиковой карты ( Гильдия риелторов Москвы)

«Сейчас в России нет официального реестра риелторов. Чтобы стать им, не нужно получать лицензию или вступать в саморегулируемую организацию. Можно добровольно получить сертификат на соответствие риелторских услуг требованиям.

Информация о сертифицированных риелторах находится на сайте Российской гильдии риелторов. Но даже сертификация риелтора не дает 100%-ной гарантии потребителю», — отметила юрист адвокатского бюро Asterisk Анастасия Гежина.

Правило 2. Страхование ответственности Любые отношения клиента и агента должны быть закреплены договором. В нем нужно указать ответственность риелтора за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств. «Иначе будет сложно доказать, что риелтор участвовал в сделке. Если же договор заключается с агентством недвижимости, важно узнать, застрахована ли его профессиональная ответственность. Это должно быть подтверждено страховым полисом, что обеспечит максимальную защиту интересов покупателя», — отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.   Страхование профессиональной ответственности риелторов позволяет снизить риски возможного ущерба сделок с недвижимостью. Поскольку даже добросовестный риелтор может по каким-то причинам не получить всю информацию об объекте недвижимости, из-за чего в будущем сделка может быть оспорена. Также можно застраховать титул на квартиру. Титульное страхование снижает риски покупателя, что в дальнейшем договор купли-продажи будет оспорен. К таким рискам относятся:   риск заключить договор с недееспособным продавцом; риск приобрести квартиру у продавца, который не получил согласия своего супруга; риск истребования квартиры из вашего владения законным собственником. Риелторы предложили ввести страхование сделок с недвижимостью

  Правило 3. Выписка и время на изучение договора

Самому покупателю до выхода на сделку следует получить выписку из Росреестра на квартиру. Юристы рекомендует заказывать расширенную выписку: она позволит проверить текущего собственника, предыдущих владельцев, цепочку перехода прав на квартиру и существующие обременения (залоги, аресты).   Также необходимо детально изучить договор. Заранее попросить у продавца проект договора и разумное время, чтобы прочитать его и посоветоваться с юристами. «Черные риелторы» предпочитают не работать с дотошными покупателями. Если вы возьмете тайм-аут для консультации с юристом, «черный риелтор» с высокой вероятностью выйдет из сделки», — отметила Анастасия Гежина.

Правило 4. Осмотр квартиры и задаток

Обязательно нужно осмотреть квартиру вместе с продавцом. Если квартира продается с мебелью или техникой — составить опись. «Черные риелторы» зачастую не имеют доступа к квартире, которую они продают. Настоять на совместном осмотре квартиры — хороший способ обезопасить себя от незаконной сделки», — советует юрист Asterisk.   Также не стоит вносить деньги за квартиру до подписания договора. Недобросовестные продавцы часто требуют от покупателей внести задаток на самом старте переговоров — до осмотра квартиры и согласования договора. Обычно это мотивируется высоким спросом на конкретную квартиру и большим количеством претендующих на нее покупателей.   Оставлять задаток или аванс стоит, если покупатель проверил собственника, осмотрел квартиру и точно намерен ее покупать. Но и их передачу тоже нужно документально подтвердить. Юристы рекомендуют письменно согласовать с продавцом природу платежа (задаток или аванс) и его судьбу в случае, если договор не будет заключен. Обычно это оформляется соглашением о задатке или предварительным договором.

  Правило 5. Заниженная цена

Особое внимание эксперты советуют обращать на стоимость недвижимости и не соглашаться на сделку, в которой цена квартиры будет искусственно занижена до кадастровой. «Ваши потенциальные убытки составят разницу между реально уплаченной за квартиру ценой и договорной. Например, в договоре указана цена квартиры — 10 млн руб., а фактически вы передали продавцу за нее 40 млн руб. В случае судебного спора вы сможете взыскать с продавца только 10 млн руб. Ваши убытки в этом случае составят 30 млн руб.», — пояснила юрист из Asterisk.   Также покупателя или продавца должна насторожить низкая стоимость услуг самого риелтора, добавила Юлия Федулаева из «Миэль». Например, комиссия риелтора при сделках купли-продажи составляет 3% от стоимости квартиры. «Хороший специалист не работает на демпинге, и зачастую у него комиссия выше среднего по рынку», — отметила эксперт.

Читайте также:  Как сделать оценку квартиры для ипотеки

Правило 6. Поведение риелтора

Профессиональный риелтор никогда не будет запугивать своих клиентов и продавливать их как можно скорее выйти на сделку. Если риелтор ведет себя таким образом, то с ним лучше вообще не иметь никаких дел или, если совместная работа уже началась, прекратить сотрудничество, советует директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

  Помимо консультации потенциальных продавцов и покупателей, подбора подходящих вариантов, проведения юридической экспертизы объекта недвижимости, риелтор выступает также в качестве психолога, который должен уметь урегулировать конфликты между всеми участниками сделки. «Поэтому всегда нужно помнить, что задача опытного специалиста — не играть на нервах клиентов», — отметил представитель «Инком-Недвижимости».

  Недобросовестных продавцов выдает следующее поведение:   не показывают оригиналы документов, на основании которых они приобрели квартиру; отказываются показать квартиру. Отговорки могут быть любые — от чрезмерной занятости до болеющего коронавирусом родственника; просят внести задаток, подтверждающий ваше намерение заключить договор; действует по доверенности; существенно занижают стоимость квартиры по сравнению с рыночной; торопят сделку и отказываются от привлечения юристов.

Правило 7. Заключение сделки у нотариуса

Еще одна рекомендация — привлечение нотариуса, который отвечает за юридическую чистоту сделки. При подготовке сделки он проверит дееспособность сторон, правомерность владения квартирой продавцом, наличие согласие супруга продавца на продажу квартиры. Это поможет снизить риски, которые могут возникнуть при покупке. Более того, «черные риелторы», как правило, не работают с нотариусами. Но в редких случаях они могут вступить с ними в мошеннический сговор.

  Также необходимо помнить, что одна из основных задач риелтора — тщательно проверить юридическую историю квартиры, и если она вызывает сомнения, постараться отговорить клиентов от покупки именно этого объекта, добавил Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». Если покупатели понимают, что агент по недвижимости не занимается своими прямыми обязанностями, то от его услуг также надо отказаться, подытожил он.

Как распознать недобросовестного риелтора Как распознать недобросовестного риелтора

Источник: РБК

Как распознать недобросовестного риелтора

Планируя продать или купить жилье, граждане нередко обращаются за помощью к риелтору. Этот специалист не только упростит процесс заключения сделки, но и убережет своего клиента от мошенников.

Само собой, за услуги агента по недвижимости приходится переплачивать, и порой речь идет о весьма ощутимых суммах, ведь гонорар риелтора зависит от стоимости недвижимости. Но большинство граждан считают, что оно того стоит, ведь опытный посредник поможет собрать документы, подберет хорошее жилье, проверит все бумаги перед заключением сделки.

К сожалению, далеко не каждый агент по недвижимости действует в интересах своего клиента. Встречаются и недобросовестные риелторы, которые работают исключительно на свой карман. Об их уловках мы и поговорим ниже.

Соглашение в пользу риелтора

Это одна из наиболее распространенных схем, используемых нечестными риелторами. Конкуренция на рынке недвижимости очень высока, и агенты делают все возможное для того, чтобы заключить сделку и получить с нее свой процент.

Вначале собственник жилья размещается объявление на Юле, Авито или другой интернет-площадке. Спустя какое-то время он получает звонок от потенциального покупателя. В большинстве случаев он уже по телефону говорит, что квартира ему нравится, он готов посмотреть ее и заключать сделку.

Затем звонивший приходит смотреть квартиру и оказывается риелтором. При этом продавцу он может сказать, что действительно хочет купить жилье, но именно этот вариант ему не нравится.

Однако у него есть приятель, которому данная недвижимость однозначно подойдет. Таким образом, у риелтора будто бы сразу есть покупатель.

И если владелец хочет продать квартиру побыстрее, он вряд ли будет отказываться от такой возможности.

Далее продавцу предлагают на месте заключить два соглашения:

  • об оказании услуг юридического характера;
  • догов задатка за квартиру.

В обоих договорах чаще всего фигурирует одна и та же сумма. Допустим, гипотетический покупатель, который еще не видел квартиру, готов внести за нее задаток в 10 тысяч рублей. И эти деньги риелтор честно отдает продавцу. При этом, специалист уже оказал своему клиенту услугу, найдя покупателя. И за это он требует оплату, в данном случае, в размере 10 тысяч рублей.

Таким образом, никакого обмена деньгами здесь не происходит: получив деньги, продавец тут же тратит их на оплату услуг риелтора. Отказаться от этого он не может, ведь фактически услуга ему уже была оказана – покупатель найден и готов заключать сделку, подтвердив это задатком.

С этими мыслями продавец подписывает оба договора, успокаиваясь, ведь он скоро продаст квартиру. Риелтор же в этот момент начинает искать покупателя. Получается, что недобросовестный агент по недвижимости получил официального клиента, которого обманул уже на старте работы.

Как распознать недобросовестного риелтора

Что делать в подобных ситуациях

Если риелтор склоняет клиента к быстрому заключению сделки, то лучший выход из ситуации – ничего не подписывать, проконсультировавшись с юристом.

Скорее всего, юрист предложит привезти тексты соглашений для проведения правовой оценки. И если риелтор откажется отдавать договоры клиенту, то это должно настораживать.

Подобное поведение свидетельствует о том, что агент хочет что-то скрыть.

Так, соглашение может содержать пункт о том, что риелтор не обещает продать квартиру клиента. Причем это условие может быть изложено в запутанных формулировках, чтобы при беглом прочтении договора человек попросту не обратил на него внимание.

Иллюзия активности, гарантии быстрой продажи

Риелтор обещает продать квартиру в кратчайшие сроки, поскольку у него есть собственная база потенциальных покупателей. И чтобы оправдать ожидания клиента, нечистый на руку агент может привлечь к сделке толку родственников и друзей. Они будут систематически названивать гражданину, изображая заинтересованных покупателей.

На первый взгляд подобные действия риелтора совершенно бессмысленны, ведь зачем ему искусственно увеличивать количество потенциальных клиентов.

Однако в договоре может быть указано, что агент не обязуется продать квартиру, а обещает лишь оказать клиенту посильную помощь.

Соответственно, большое количество звонков докажут тот факт, что специалист действительно работал на благо собственника недвижимости и сделал все, что от него требовалось. А поскольку он честно оказал свои услуги, он претендует на вознаграждение.

Правильные действия клиента

В первую очередь, не следует доверять риелторам, которые уверяют клиента в наличии огромной базы покупателей. В особенности следует остерегаться тех лиц, которые обещают быструю продажу. Опытный агент наверняка имеет контакты граждан, желающих приобрести квартиру, но это ничего не гарантирует владельцу жилья.

Добросовестный риелтор регулярно отчитывается клиенту касательно количества звонков и просмотров объявлений. Некоторые специалисты присылают продавцам на электронную почту полноценные текстовые отчеты, другие рассказывают им о положении дел в ходе телефонного разговора.

Естественно, любой риелтор может привирать в отчетах. Однако если агент изначально нацелен продать квартиру клиента, то он будет искать потенциальных покупателей, а не подговаривать своих знакомых названивать продавцу, искусственно создавая активность.

Чтобы убедиться в честности риелтора, клиент может попросить его составлять отдельные письменные акты о просмотрах, подписи на которых должны ставить потенциальные покупатели. Также он может самостоятельно присутствовать на просмотрах, убедившись в том, что квартирой действительно интересуются.

В любом случае, не следует слепо доверять риелтору и пускать этот процесс на самотек. Если клиент сразу же договорится с агентом об отчетности, то это, скорее всего, отпугнет нечистых на руку специалистов.

Обман в объявлениях

Нередко риелторы составляют объявления таким образом, чтобы не указывать в них те нюансы, которые могут отпугнуть потенциального покупателя. Например, зная, что квартиры на первых этажах пользуются низким спросом, агенты указывают в объявлении второй этаж.

Далее риелтору звонит потенциальный покупатель, желающий узнать об основных параметрах жилья. И в ходе этого телефонного разговора человеку не говорят о том, что квартира находится на первом этаже. Об этом он узнает уже на месте.

И раз человек приехал, он не отказывается от просмотра.

Есть вопрос к юристу? Спросите прямо сейчас, позвоните и получите бесплатную консультацию от ведущих юристов вашего города. Мы ответим на ваши вопросы быстро и постараемся помочь именно с вашим конкретным случаем.

  • Телефон в Москве и Московской области: +7 (495) 266-02-45
  • Телефон в Санкт-Петербурге и Ленинградская области: +7 (812) 603-78-25
  • Бесплатная горячая линия по всей России: 8 (800) 301-39-20

Чтобы не расстраивать клиента, риелтор может сказать ему, что квартиру на втором этаже уже купили, предлагая ему вариант на первом. Аналогичная ситуация может быть со стоимостью, площадью, количеством комнат и прочими параметрами жилья.

Все эти уловки имеют лишь одну цель – представить жилье в выгодном свете и получить большое количество звонков. Для риелтора много интересующихся – это хорошо, ведь номера всех звонивших можно оставить в базе.

Затем им можно будет перезванивать, предлагая другие варианты.

Для продавца же такой подход агента вряд ли окажется выгодным, ведь риелтор, скорее всего, не сможет продать квартиру тому человеку, который изначально искал жилье с другими характеристиками.

Как избежать обмана

Заключив договор с риелтором, необходимо следить за тем, чтобы специалист размещал о квартире достоверную информацию.

Поэтому объявления следует проверять перед публикацией, а затем периодически просматривать уже опубликованный вариант.

Не лишним будет договориться с агентом о том, чтобы он согласовывал со своим клиентом любые внесенные изменения. Конечная цель риелторской деятельности заключается не в количестве откликов, а в их качестве.

Нечестное ценообразование

Следует помнить о том, что услуги риелтора всегда предоставляются за деньги. За работу такие специалисты получают либо фиксированную сумму, либо процент от заключенной сделки. В некоторых случаях агент получает гонорар как от продавца, так и от покупателя.

Например, собственник квартиры хотел побыстрее продать свою недвижимость и обратился к риелтору. Тот в течение недели нашел покупателя. Во время подписания договора продавец узнал, что второй участник сделки также заплатил этому риелтору за поиск подходящего жилья.

Также агенты могут завышать стоимость квартиры, разницу забирая себе. Например, распространена следующая схема:

  1. Гражданин хочет продать квартиру за 4 миллиона рублей.
  2. Риелтор предлагает ему снизить цену, уверяя, что при такой стоимости жилье может продаваться месяцами. Продавец соглашается с предложенными условиями и готов продать квартиру за 3,5 миллиона.
  3. Агент ищет покупателя, готового купить жилье за 4 миллиона рублей и находит его. Перед сделкой он сообщает клиенту о том, что в сделке будет указана сумма в 4 миллиона, и разницу риелтор заберет себе. Естественно, от гонорара при этом агент не откажется.
Читайте также:  Проверить недвижимость на залог и обременения

Продавец может отказаться от подобной сделки, но тогда он лишается покупателя. Поэтому большинство граждане соглашаются на участие в такой афере, ведь они изначально согласились снизить цену. Покупатель же и вовсе не будет знать о том, что существенно переплачивает за жилье.

Возможен и другой вариант, когда агент самостоятельно завышает стоимость квартиры, забирая себе разницу. О том, что жилье в действительности продается дороже, продавец узнает лишь при подписании договора купли-продажи.

Что делать в таких ситуациях

Если смотреть на ситуацию с точки зрения ценообразования, то лучше вообще обойтись без посредников. Но в таком случае продавцу придется заниматься сделкой самостоятельно. К тому же, есть риск нарваться на мошенников, от которых клиента убережет опытный риелтор.

Поэтому, решив сотрудничать с агентом, необходимо оговорить с ним все нюансы, связанные с ценообразованием. Также их следует зафиксировать в договоре. Главное – не поддаваться на провокации и трезво оценивать возникшую ситуацию.

Если риелтор предлагает клиенту сделать скидку, то следует объяснить ему, что цена может поменяться в процессе переговоров с потенциальным покупателем. Любые изменения указанной в договоре стоимости должны быть согласованы с продавцом и подтверждены его подписью.

Отдельным пунктом в договоре прописывается размер вознаграждения агента. Зная стоимость квартиры, несложно будет определить и комиссию за услуги риелтора. Также оплата может осуществляться по фиксированной ставке. Кроме того, в договоре важно указать момент проведения взаиморасчетов.

Отсутствие полномочий

В данном случае на просмотр квартиры под видом потенциального покупателя приезжает специалист по недвижимости. Осмотрев жилье, он уверяет продавца, что этот объект можно быстро продать, и он готов в этом помочь. Далее агент говорит, что работает в известном агентстве по недвижимости.

Чтобы не терять время, риелтор предлагает покупателю заключить договор на месте, не посещая офис компании. Как и полагается, он просит у клиента паспорт, чтобы заполнить соглашение, при этом своих данных в документе специалист не указывает. Затем стороны подписывают договор, и риелтор получает гонорар за свою работу.

Такая сделка однозначно вызовет у внимательного человека целый ряд вопросов. Поскольку риелтор не указывает в договоре своих данных, то нет никаких гарантий, что он не сбежит, прихватив деньги своего клиента.

Как избежать обмана

В первую очередь, необходимо всегда проверять полномочия того человека, который называет себя риелтором. Потенциальный клиент вправе получить следующую информацию:

  • в каком агентстве работает риелтор;
  • если агент является частником, то у него следует попросить паспорт, убедившись в том, что в договоре указаны паспортные данные.

Даже если риелтор работает на агентство, в соглашении все равно должны присутствовать его паспортные данные. Также в шапке договора указывается название компании, представителем которой является агент. В данной ситуации у него должна быть доверенность, на основании которой он представляет интересы организации.

Доверенность может быть напечатана на обычном листе А4 или на фирменном бланке компании – это неважно. Главное, чтобы в документе были указаны такие реквизиты:

  • наименование организации;
  • ИНН;
  • дата выдачи;
  • подпись руководителя;
  • ОГРН;
  • перечень действий, на которые уполномочен агент.

Если у риелтора нет доверенности, то его ФИО и паспортные данные все равно необходимо внести в договор.

Если же в соглашении отсутствуют сведения об агенте, нужно найти телефон конторы в интернете и уточнить, действительно ли в ней работает такой человек и уполномочен ли он заключать договоры с клиентами.

Кроме того, лучше подписывать соглашения в офисе компании. Такой подход позволит избежать неприятностей.

Нормальный риелтор не пытается нажиться на клиенте, не склоняет его к немедленному подписанию договора.

Он заинтересован в продаже недвижимости, поскольку только в этом случае агент получит вознаграждение. Если же специалист требует предоплаты, то это мошенник.

Чтобы не нарваться на афериста, продавцам квартир следует сотрудничать с крупными агентствами по недвижимости, которые дорожат своей репутацией.

Как понять, что риелтор мошенник

На рынке аренды жилья легко обнаружить риелтора-мошенника

В сфере аренды недвижимости есть много мошенников, выдающих себя за риелторов. Они, словно фокусники, владеют сотнями способов, чтобы обмануть доверчивых квартиросъемщиков. Только после «выступления» мошенников весело «зрителям» совсем не становится. В статье расскажем, как понять, что риелтор – совсем не тот, за кого себя выдает.

Не ищите квартиру в жаркий сезон

Мое столкновение с риелтором-мошенником произошло не случайно. Оно стало следствием череды ошибок, которые допускают многие квартиросъемщики.

Ищите квартиру заранее. Летом, когда в города возвращаются студенты, поступившие в университеты из деревень и сел, поиски жилья могут обернуться неудачей.

Это была моя первая ошибка. Квартиру для переезда я начала искать в середине августа. Знакомый риелтор Руслан предупредил, что конец лета – не самое лучшее время для съема жилья.

  • В город вернулись студенты, следовательно, самые лучшие варианты уже заняты. Оставшиеся квартиры разбирают как горячие пирожки, нередко вносят предоплату даже без просмотра места проживания.
  • Из-за высокого спроса рынок аренды перегрет, и даже плохонькая «хрущевка» на окраине будет стоить в три раза дороже, чем обычно.
  • На фоне спроса риелторы подняли цены на свои услуги. Теперь они просят 70% от стоимости жилья.
  • Хороших квартир на рынке совсем нет.

Конец лета – не лучшее время для поиска квартиры

Риелтор посоветовал остановить поиски и возобновить их в октябре-ноябре, когда рынок успокоится, квартиры будут сданы, а на аренду вернутся прежние цены. Но я не прислушалась к его мнению и продолжила обзванивать риелторов, просматривать объявления на сайтах. И еще, конечно, нервничать.

Сменить съемную квартиру на собственное уютное жилье легко с ипотекой Совкомбанка от 5,9% годовых! Не тратьте время на оформление справки о доходах – вам понадобятся только паспорт и один дополнительный документ. Узнать подробности и подать заявку на ипотеку по двум документам можно прямо сейчас.

Поиском квартиры занимайтесь спокойно. Не верьте риелторам, что через час/день найденное вами жилье будет сдано другому человеку, если вы сию же минуту не внесете залог.

Это была вторая ошибка. Моя дочь должна была пойти в первый класс, и я планировала переехать до 1 сентября, чтобы не заниматься переездом во время учебного сезона.

Поиски квартиры занимали все свободное время. Каждый день на телефон 5-6 риелторов скидывали фотографии недвижимости. Часто это были одни и те же апартаменты по завышенным ценам.

Риелторы сетовали, что квартир нет, и надо выбирать из тех вариантов, что они присылают, практически не глядя. Отчасти они были правы: жилье улетало за считанные минуты.

Однако квартиры, которые я ездила смотреть, были в ужасающем состоянии, не соответствовали фотографиям и находились далеко от школы. Стресс, отсутствие вариантов и сжатые сроки за неделю довели меня до отчаяния. До первого сентября оставалась неделя, а жилья у нас все еще не было.

Не верьте объявлениям с низкими ценами

Снимайте квартиру у проверенных риелторов из агентств недвижимости с большим опытом работы.

В социальной сети я нашла группу с объявлениями от риелторов. Меня привлекли варианты с низкими ценами. Стоимость аренды в два раза отличалась от рыночной цены, на фото квартиры были в хорошем состоянии, а одна из них находилась в шаговой доступности от школы. Я сразу позвонила риелтору.

Он представился Романом и предложил в этот же день приехать посмотреть квартиру. Вопрос о низкой стоимости объяснил тем, что это маленькая по площади студия. В тот момент меня ничто не насторожило.

Затем риелтор рассказал, что он предоставит номер хозяина квартиры после заключения договора на оказание услуг. Для этого Роман предложил встретиться лично, сказав, что мне придется приехать к нему за город за час до встречи с хозяином квартиры. Пересечься на нейтральной территории он не мог.

Это меня насторожило. Я отказалась приехать за город. В ответ Роман сказал о том, что договор можно заключить онлайн. Его услуги будут стоить три тысячи рублей. Я почувствовала подвох, но все же теплилась надежда, что этот вариант с поиском квартиры сработает.

Не заключайте договоров об аренде онлайн

Роман попросил прислать фото паспорта и скриншот квитанции о переводе денег. После этого мы должны были по видеосвязи подтвердить реальность своих данных. Далее риелтор оформляет договор, скидывает его на мессенджер, а следом – номер телефона хозяина.

Я сделала все, что было нужно. По видеосвязи парень показал свой паспорт, я запомнила его дату рождения. После этого риелтор скинул видеоинструкцию, как зайти на сайт и найти номер телефона хозяина квартиры. Однако присланный доступ к сайту не работал, телефон Романа не отвечал. Стало понятно: это был мошенник.

Не удаляйте переписку с мошенником

Все контакты, договора, переписки, аудио и видеозаписи общения с недобросовестным риелтором необходимо сохранить.

В этот же день я отправилась в отдел полиции по месту жительства, чтобы оставить заявление о мошенничестве. Следователя пришлось ждать около трех часов. За это время я увидела, что в соцсетях появились новые объявления риелтора-мошенника.

Следователь подробно записала показания, я предоставила скриншоты переписки, договор и ссылку на группу в соцсетях. Спустя некоторое время следователь показала фотографию и ксерокопию паспорта предполагаемого «риелтора» и спросила, узнаю ли я его. Оказалось, что мошенник уже бывал в отделе полиции – на него поступали жалобы.

Заявление о мошенничестве приняли, зарегистрировали и выдали талон-уведомление. В нем были указаны дата и регистрационный номер обращения.

Обязательно получите талон-уведомление. Иначе ваше заявление могут отправить в мусорное ведро.

Решение о возбуждении уголовного дела принимается в течение 3-10 суток, в крайнем случае – через 30 дней. Однако эти сроки часто нарушаются. В любом случае придется ждать процессуального ответа.

Руководитель юридической компании «Деловой Советник» Рустам Ахметсафин при столкновении с риелтором-мошенником рекомендует также обратиться в суд:

Если у пострадавшего, кроме квитанции о переводе денег, нет других доказательств взаимодействия с мошенником, то он должен направить в суд иск о взыскании неосновательного обогащения. Суд, скорее всего, вынесет положительное решение, потому что договора на оказание услуг не было.

Если пострадавший заключил договор, но услуга не была оказана, то действует закон «О защите прав потребителя». Истец должен направить в суд иск о взыскании денег по договору оказания услуг. В этом случае ему вернут деньги, неустойку и моральный вред. С судом проблем не возникнет, поскольку риелтор не оказал услугу, а деньги получил.

Мошенника можно найти по оформленной на него карте, на которую были переведены деньги. Банк привлекается ответчиком или третьим лицом и предоставляет данные владельца карты. Иски можно подать в течение трех лет с момента мошенничества.

Читайте также:  Имущественные споры, как происхолят, куда обращаться?

Ищите в соцсетях группы о «черных» риелторах

После подачи заявления в полицию в соцсетях я обнаружила группу пострадавших от рук «черных» риелторов. Оказалось, что мошенник, представившийся Романом, работал на этом рынке с 2017 года, его жертвами стали десятки квартиросъемщиков.

В соцсетях они рассказали о способах, с помощью которых мошенник обманул доверчивых людей. Схемы каждый год менялись, работал он вместе с помощниками. Парень не опасался наказания и представлялся реальным именем.

Советы по выбору надежного риелтора

Недвижимость по-прежнему остается самой твердой валютой, спрос на нее растет, как и количество мошенников и схем для обмана. С 2015 по 2019 годы количество  преступлений в сфере недвижимости выросло на 18%. Если в 2015 году было 6208 таких дел, то в 2019-м — 7340.

В 2020 году ситуация сохранилась. За первое полугодие было зарегистрировано 4129 преступлений с недвижимостью или 56% от показателя 2019 года. И это только обнародованные случаи. О большем количестве правонарушений становится известно спустя годы.

На рынке съема жилья орудуют мелкие преступники. Крупные мошенники давно облюбовали рынок вторичной недвижимости.

Мошенники могут продать квартиру дважды

В Воронеже «риелторы» продали дачу давно умершего мужчины два раза. Владимир обратился в суд, когда узнал, что его лишили квартиры отца, погибшего два года назад. За это время сын не вступил в наследство, а когда решил это сделать, то узнал, что жилье принадлежит другим людям.

Сделка состоялась в МФЦ, куда якобы пришел покойный отец с документами на квартиру и продал жилье. Через несколько месяцев квартиру продали еще раз другому владельцу. Сделку заключили в том же МФЦ, сотрудник которого не заметил подвоха.

С каким бы рынком недвижимости вы ни работали, отличить квалифицированного риелтора от мошенника несложно:

  • проверить компанию, в которой работает специалист, узнать опыт работы агентства и стаж;
  • обратить внимание на страхование ответственности;
  • внимательно изучить отзывы.

Также стоит узнать, состоит ли агентство в общественных организациях. Как правило, участники объединений тщательно проверяются и берегут свою репутацию. Такие риелторы проходят сертификацию. Об этом можно узнать на сайте Российской Гильдии риелторов.

При работе с агентом недвижимости попросите показать его паспортные данные, ИНН и удостоверьтесь в их юридической чистоте.

Настоящий риелтор работает только по договору, где он указывает размер комиссии и ответственность обеих сторон. Проверить риелтора можно по его осведомленности о получении квартиры в ипотеку.

Опытные агенты недвижимости знают, что иногда ее можно оформить по двум документам. 

Если вокруг выбранной вами недвижимости создан ажиотаж, то будьте уверены, что с вами работают мошенники, либо риелтор искусственно создает спрос на квартиру. Не попадайтесь на эту уловку, даже если кажется, что вы доверяете агенту недвижимости.

Что касается моих поисков квартиры, то я их закончила регистрацией заявления в отделе полиции. Через неделю после происшествия знакомый риелтор предложил удачный вариант для съема: по приемлемой цене, большей по квадратуре и всего за одну остановку от школы.

Однако желания переехать уже не было. Я перевела ребенка в другую гимназию и решила иначе решить квартирный вопрос. Как именно? Это сюжет для следующего рассказа.

Удачного поиска недвижимости, и пусть вам повезет с помощниками!

Как понять, что риелтор хочет обмануть вас или просто не разбирается в своей работе

Если вы когда-либо пытались снять квартиру, то знаете, что большая часть объявлений дана риелторскими агентствами.

Если вы самостоятельно выставляли квартиру на продажу, наверняка первые звонки тоже поступали от агентств.

Специалисты берут на себя всю беготню и рутину, но среди них вам могут попасться мошенники или же непрофессионалы, с которыми решение вашего квартирного вопроса затянется, а результат будет неудовлетворительным.

Мы в AdMe.ru решили разобраться, как отличить хорошего риелтора от плохого, а также узнали, с помощью каких уловок злоумышленники пытаются обмануть своих клиентов.

© Depositphotos, © Depositphotos

Некоторые частные риелторы и даже агентства приманивают клиентов фиктивными объявлениями. Цена за квартиру, которую вы планируете взять в аренду или купить, обычно в разы ниже среднерыночной. Но когда вы позвоните, риелтор сообщит, что это предложение уже не действует, но есть и другие варианты, цены на которые уже будут выше.

  • Совет: Чтобы не тратить силы и время на звонки по фиктивным объявлениям, изучите цены в вашем городе и с подозрением относитесь к слишком низким.

Недобросовестные риелторы часто работают по такой схеме: вы приходите в офис, где несколько агентов сразу начинают работать с вами — один рассказывает об услугах и узнает, что вы ищете, другой сразу звонит якобы собственнику и договаривается о вашей с ним встрече. За определенную плату вам предлагают купить «базу» — список квартир с номерами хозяев, с которыми вы сами должны договариваться. В итоге вы платите немалые деньги, а получаете фальшивку — квартиры не сдаются, номера ненастоящие.

  • Совет: Получить компенсацию с агентства обычно не удается — согласно договору вам были предоставлены информационные услуги и вы их получили, а то, что информация вам не подошла, не их проблемы. Будьте внимательны: никогда не платите риелторам вперед. Обратите внимание на офис. Такие компании часто переезжают с места на место, рабочее помещение кажется пустым, на первом этаже обычно нет таблички с их названием в большом перечне всех фирм в здании. Сотрудники часто применяют манипулятивные техники: быстро говорят, торопят вас с принятием решения.

Еще одна уловка мошенников направлена на то, чтобы вытрясти из вас побольше денег. Некоторые агенты уверяют, что нашли жилье вашей мечты и что вы очень понравились собственнику.

Но спрос на квартиру сейчас очень велик — каждый день объект осматривают минимум 10 человек. Чтобы отсеять неплатежеспособных, хозяин с риелтором берут плату за просмотр.

Обычно сумма небольшая — в пределах 1 000 рублей, поэтому рассеянные клиенты, ослепленные радостью выгодной сделки, могут заплатить.

  • Совет: Еще раз повторим: ни за какие услуги вы не должны платить риелтору вперед.

© Depositphotos, © Depositphotos

Следующую схему проворачивают «черные риелторы» с теми, кто хочет купить квартиру. В районе с однотипными панельными домами или хрущевками вам показывают квартиру с хорошим ремонтом.

После подписания всех документов оказывается, что вы купили квартиру в соседнем доме, причем состояние у нее плачевное.

Просто агент поменял таблички с номерами домов и показал вам не ту квартиру.

  • Совет: Самостоятельно проверяйте номер дома на электронных картах.

С недавнего времени появился новый способ мошенничества. Вам показывают идеальную квартиру, которая стоит чуть больше, чем вы планировали потратить.

Риелтор обещает уладить дело и предлагает вам взять кредит, но не в банке, а в организации микрозаймов. Конечно же, под гигантские проценты.

Часто риелторы в этих случаях играют на срочности, торопят вас, чтобы вы не упустили «выгодное» предложение.

  • Совет: Если вы все-таки решили взять кредит, обращайтесь в поверенные банки, не берите микрозаем.

Продавец и риелтор могут предложить вам указать в договоре другую, более низкую цену, якобы чтобы продавец заплатил меньшую сумму налога. Разницу вы отдадите ему просто так, даже без расписки. Но затем продавец через суд докажет, что сделка была недействительной, вам вернут деньги, но лишь ту часть, что была прописана в документах.

  • Совет: Не соглашайтесь указывать в договоре купли-продажи неправильную цену, а также проверяйте необходимые документы: справку о вменяемости, отсутствие прописанных лиц в квартире.

Фраза «Квартира не проходит по ипотеке» должна вас насторожить, даже если вы планировали купить ее сразу. Недобросовестные риелторы будут пытаться скрыть от вас важную информацию.

Перепланировка в квартире может быть незаконной, фундамент — ненадежным, а сам дом может относиться к ветхому жилью и готовиться к сносу.

Особенно насторожиться стоит при покупке вторичного жилья и деревянных домов.

  • Совет: Даже если вы не планируете брать ипотеку, узнайте у банка, возможна ли она.

© Depositphotos, © Depositphotos

  • Без проблем выходит с вами на контакт.

У риелторов обычно ненормированный график работы. Не стоит ждать, что он будет с вами на связи 24 часа в сутки, но все-таки хороший агент не должен игнорировать ваши звонки, вопросы и просьбы. Хороший риелтор будет соблюдать деловой этикет: предупреждать о том, что в данный момент занят, перезванивать вам, увидев пропущенный вызов.

  • Сопровождает вас на осмотре объекта.

Неважно, покупаете вы или продаете. Если риелтор обещал приехать, но не приехал, то, скорее всего, он и не собирался этого делать, в надежде что вы утрясете все вопросы сами. В таком случае агент просто не выполняет свою работу.

  • Рассказывает, как он оценивает недвижимость.

Недобросовестный риелтор может искусственно занизить цену за ваше жилье, например чтобы быстрее найти покупателей и получить комиссионные. Неопытные агенты могут просто не иметь достаточно навыков для грамотной оценки.

Не стесняйтесь спрашивать, на чем основано его мнение. Хороший специалист доступным языком объяснит вам это.

Будьте внимательны, выслушивая аргументы, они должны быть обоснованными, с опорой на сравнительный анализ рынка и стоимость 1 кв. м.

© Depositphotos, © Depositphotos

  • Дает рекомендации, которые сделают вашу квартиру более привлекательной.

Опытный специалист знает, за что цепляется глаз потенциальных покупателей. Он может посоветовать вам просто сделать генеральную уборку, а может предложить перестановку, которая поможет по достоинству оценить пространство.

Это значит, что агент понимает ваши нужды и учитывает ваши пожелания. Если вы покупаете квартиру и риелтор несколько раз предлагал вам неподходящие варианты, скорее всего, ваши интересы он просто не учитывает.

  • Не использует психологическое давление.

К сожалению, хитрых манипуляторов распознать бывает сложно. Но, зная о распространенных техниках давления, можно уберечь себя от невыгодной сделки. Чаще всего недобросовестные агенты играют на срочности и страхе потери.

Не ведитесь на манипуляции, если вы слышите подобные фразы: «Покупателей слишком много, поэтому продавец согласен выбрать вас, если вы подпишете бумаги завтра», «Вы больше нигде не найдете такую квартиру за такую цену», «Продавать надо сейчас, пусть и по низкой цене».

Отсутствие четких ответов на вопросы и недостаток информации также указывают на то, что риелтор что-то скрывает.

  • Не принимает решения за вас.

Если риелтор договорился о встрече с покупателем / продавцом, не спросив вас, — это признак непрофессионализма. Кстати, если агент не спрашивает вашего мнения, это тоже может быть тонкой манипуляцией. Например, риелтор может согласиться снизить цену за вас, объясняя это тем, что иначе вы квартиру не продадите.

  • Использует несколько каналов рекламы.

Если вы продаете квартиру, потенциальные покупатели должны об этом знать. Хороший риелтор разместит рекламу на нескольких платформах с объявлениями, в тематических группах, на сайтах агентства, может дать объявления в газеты или расклеить их по району, если это необходимо.

  • Сразу озвучивает цену своих услуг.

О зарплате риелтора — фиксированной сумме или процентах от продажи — нужно договориться сразу. Агент не должен требовать плату вперед, а также просить деньги за дополнительные услуги: транспортные расходы, распечатку документов и др. Все это уже входит в стоимость услуг риелтора.

© Depositphotos, © Depositphotos

Перед тем как подписывать договор с риелтором, проведите с ним небольшое интервью, чтобы узнать о его профессионализме и опыте. Обратите внимание на стиль общения, грамотность высказываний, степень уверенности в себе.

  • Как давно вы работаете риелтором?
  • Это ваша временная работа или постоянная?
  • Есть ли у вас доказательства ваших достижений?
  • Сколько объектов вы продали в прошлом году?
  • Сколько сделок вы ведете сейчас?
  • Какие способы рекламы вы используете?
  • Есть ли у вас собственный сайт или блог?
  • Какие соцсети вы используете для работы?
  • Как вы определяете стоимость объектов?
  • Есть ли у вас рекомендации от прошлых клиентов?

А вам приходилось сталкиваться с риелторами-мошенниками? Получалось ли вернуть потерянные деньги?

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *