Застройщик задерживает сдачу дома — что делать дольщикам

Застройщик задерживает сдачу дома — что делать дольщикам

  • Главная
  • Недвижимость
  • Что делать, если застройщик вовремя не сдает дом

Что делать, если застройщик срывает сроки сдачи дома и затягивает с передачей ключей? И как быть, если квартиру в проблемной новостройке вы купили в ипотеку? Обо всем — по порядку.

Срок сдачи дома в эксплуатацию и срок подписания акта приема-передачи квартиры

Важно понять, что срок сдачи дома в эксплуатацию и срок подписания акта приема-передачи квартиры — это две разные вещи.

Срок сдачи дома в эксплуатацию — это дата, к которой дом должен быть построен и готов к заселению.

Срок подписания акта приема-передачи квартиры — это, говоря простыми словами, дата передачи ключей. В договоре с застройщиком, как правило, указывается именно дата подписания акта приема-передачи. Подписали акт — квартира ваша, можете въезжать.

Инструкция: приемка квартиры в новостройке

Застройщик затягивает с выдачей ключей: что говорит закон

Если застройщик переносит срок подписания акта приема-передачи квартиры более чем на 2 месяца от даты, указанной в договоре, вы можете взыскать с него неустойку.

Также участник долевого строительства может отказаться от договора участия в долевом строительстве квартиры и вернуть деньги. Об этом говорится в Федеральном законе №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Допсоглашение к ДДУ о переносе сроков подписания акта приема-передачи: подписывать или нет

Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.

Если вы подпишете дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве (ДДУ), то не сможете получить от застройщика неустойку за срыв сроков подписания акта приема-передачи квартиры, ведь фактически вы соглашаетесь на новый срок передачи ключей.

Заключение дополнительного соглашения к ДДУ о согласовании новых сроков подписания акта приема-передачи квартиры — это ваше право, но не обязанность. Такое допсоглашение к договору может быть заключено только при наличии вашего желания.

Как получить неустойку от застройщика

Получить от застройщика неустойку можно двумя путями: обратиться к застройщику напрямую, а если он откажет в выплате неустойки — обратиться в суд за ее взысканием в принудительном порядке.

Первый вариант, пожалуй, практичнее. Лучше договориться с застройщиком напрямую. Как это сделать? Направить застройщику претензию с требованием выплатить неустойку за срыв сроков. Если это не помогло, придется подавать в суд — понадобится копия претензии к застройщику, исковое заявление и копии документов по сделке.

За время, в течение которого суд будет рассматривать исковое заявление о взыскании неустойки, начисление неустойки не приостанавливается, и этот размер неустойки также может быть взыскан на этом же судебном заседании.

Как посчитать размер неустойки, если застройщик срывает дату передачи ключей

Компенсация за просрочку начисляется в «размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».

При удовлетворении судом требований участника долевого строительства о взыскании неустойки, суд может взыскать с застройщика за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований дольщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу участника долевого строительства (закон РФ «О защите прав потребителей»).

Стоит ли расторгать с застройщиком договор при переносе сроков подписания акта-приема передачи

Если вы понимаете, что дом точно не построят в срок, и ключи к прописанной в договоре дате вы не получите, вы можете расторгнуть с застройщиком договор и потребовать вернуть все деньги за квартиру.

Однако расторжение договора — не всегда верное решение. Лучше не делать этого, если дом находится в высокой стадии готовности, а на стройплощадке идет активная работа.

В этом случае выгоднее дождаться ключей, так как рыночная стоимость квартиры, скорее всего, окажется выше, чем сумма покупки и неустойки. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода дома в эксплуатацию, подписывают акт приема-передачи квартиры, а затем требуют неустойку.

Если же срок подписания акта приема-передачи уже близок, а на стройплощадке до сих пор тишина, целесообразно подумать о расторжении договора с застройщиком и потребовать вернуть деньги. А если девелопер и вовсе объявил себя банкротом, скорее всего, придется идти в суд.

Что делать, если сроки переносятся, а квартира в ипотеке

Если вы купили квартиру в ипотеку, вам надо оформить право собственности и предоставить в банк документы, подтверждающие целевое использование кредитных средств — отчет об оценке, выписку из ЕГРН, полис страхования недвижимости.

Подробнее о том, как оформить квартиру в собственность

Предоставить эти документы нужно одновременно. Сделать это надо в течение 3 месяцев с даты оформления права собственности. Крайний срок предоставления документов — 3 года с даты получения ипотеки, если собственность не оформлена раньше.

Если застройщик задерживает подписание акта приема-передачи квартиры, а по договору наступает срок предоставления в банк документов о целевом использовании кредита (3 года с даты получения кредита), обязательно сообщите об этом в банк. Достаточно написать заявление о продлении сроков и приложить документы, подтверждающие нарушение сроков сдачи дома застройщиком.

Какие документы надо предоставить в банк, если квартира в ипотеке, а застройщик срывает сроки

В этом случае в банк надо обязательно предоставить: 

  • Заявление заемщика (титульного созаемщика)
  • Копию паспорта заемщика (титульного созаемщика)

Также пригодятся любые документы, подтверждающие нарушение сроков, например:

  • Дополнительное соглашение к договору о переносе сроков строительства (о нем чуть выше)
  • Письмо застройщика о переносе сроков завершения строительства дома
  • Письмо органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость
  • Информация о переносе сроков строительства в СМИ
  • Решение суда о признании застройщика банкротом или ваше исковое заявление к застройщику с отметками суда

Менеджер банка поможет разобраться, какие именно документы потребуются. Написать ему можно в чате ДомКлик. Самое главное в этой ситуации — не молчать, а предупредить банк.

Была ли эта статья полезна?

Застройщик задержал сдачу квартиры. Как получить компенсацию?

Срок сдачи новостройки — это не тот, что значится в рекламных буклетах застройщиков, а тот, что прописан в проектной декларации. Если дом был введён позже этого срока, вы можете претендовать на неустойку и другие компенсации от застройщика. Такое право даёт закон о дольщиках (214-ФЗ).

1. Неустойка

Размер неустойки определяется как одна трёхсотая ставки рефинансирования Центробанка от цены договора за каждый день просрочки. За основу расчёта правильно брать ставку, которая действует на последний день установленного срока исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта.

«Например, дольщику должны были передать квартиру 20 января 2021 года, а передали 20 апреля 2021 года. В этом случае за основу берём ставку на 20 января 2021 года (последний день установленного договором срока исполнения обязательства)», — объясняет юрист по гражданским и арбитражным делам компании «ПравоВест» Кирилл Анискин.

Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

Неустойку можно рассчитать самому, а можно воспользоваться готовыми калькуляторами неустойки в интернете — например, «Закониус» или «Договор-юрист.ру».

Чтобы верно рассчитать сроки задержки, нужно правильно определить дату, с которой считать.

Например, последний день окончания срока передачи квартиры может попасть на нерабочий день, обращает внимание юрист Кирилл Анискин. В этом случае, по словам эксперта, действует ст.

193 ГК РФ, согласно которой, если последний день срока приходится на нерабочий день, днём окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

«Скажем, квартиру должны были передать до 2 января 2021 года (нерабочий день). В этом случае последний срок передачи квартиры переносится на первый рабочий день — то есть на 11 января 2021 года, а просрочка в передаче квартиры и, как следствие, неустойка наступают с 12 января 2021 года», — приводит пример Анискин.

2. Компенсация морального вреда

Достаточным условием для взыскания компенсации морального вреда является сам факт нарушения прав потребителя, объясняет Кирилл Анискин. Этим фактом является сама задержка в передаче квартиры. Доказывать свои физические или нравственные страдания в этом случае необязательно.

Сумму этой компенсации суд определит независимо от размера возмещения имущественных потерь. Правда, сделает это на своё усмотрение.

Анискин приводит пример: в одном суде у одного и того же юриста (и в целом практически в двух одинаковых исках) в одном случае за моральный вред суд взыскал 5 тысяч ₽, а в другом — 15 тысяч ₽. В среднем, по судебной практике в Москве и Московской области, суд взыскивает в счёт компенсации морального вреда около 5–10 тысяч ₽.

Компенсацию можно положить на вклад

Калькулятор Сравни.ру

3. Штраф в размере 50% от суммы компенсации

Этот штраф начислят застройщику, если он откажется выплатить неустойку добровольно и дольщику придётся обращаться в суд. Тогда он может претендовать дополнительно ещё и на сумму в размере половины полученной компенсации — речь идёт не о той сумме, которую насчитал сам дольщик, а о той, которую одобрит в итоге суд.

«Если застройщик в течение 10 дней (или в иной срок, установленный договором участия в долевом строительстве) не выплатит дольщику неустойку, то это является основанием для взыскания штрафа, причём вне зависимости от того, заявлялось такое требование в иске или нет», — обращает внимание Кирилл Анискин.

Читайте также:  Что нужно делать, чтобы быстро и выгодно продать свою квартиру

4. Судебные расходы и стоимость услуг адвоката

Если дольщику пришлось обращаться в суд, то он может взыскать с застройщика судебные расходы. Например, оплату госпошлины (её можно рассчитать с помощью калькулятора на сайте Верховного суда). Также можно компенсировать расходы на юриста.

Порядок взыскания компенсации с застройщика за перенос срока ввода дома прописан в том же законе о дольщиках.

Шаг 1: досудебная претензия

Сначала дольщику нужно направить девелоперу письменную претензию. Лучше всего отправить Почтой России заказное письмо с описью вложения по форме 107 и с уведомлением о получении. В этом случае у вас будет доказательство факта отправки.

В письме нужно описать все свои претензии, привести ссылки на нормы законодательства, указать размер неустойки и реквизиты счёта, куда можно перевести деньги. Также можно предложить решить проблему мирно.

Застройщик задерживает сдачу дома — что делать дольщикам

Не все застройщики соглашаются выплачивать покупателям неустойку во внесудебном порядке.

Но вам могут предложить какой-нибудь компромиссный вариант: скидку на кладовую или машино-место, помощь в регистрации права собственности или при ремонтно-отделочных работах.

Другой вариант — продлить беспроцентную рассрочку платежа, если такая имеется. Всё будет зависеть от застройщика, его фантазии и желания идти на компромисс.

Но обычно застройщики неохотно реагируют на письма дольщиков. Поэтому, вероятно, придётся идти в суд.

Шаг 2: судебный иск

Как правило, суд встаёт на сторону истцов. Правда, размер неустойки может сократиться в несколько раз (согласно статье 333 Гражданского кодекса).

Суды учитывают тот факт, что застройщик не скрывался, стремился выполнить свои обязательства и в конце концов достроил дом, что и даёт право снизить размер штрафа.

Неустойку в полном объёме реально получить разве что в случае, если речь идёт об откровенном мошенничестве при строительстве и продаже жилья.

Для обращения в суд необходимо написать исковое заявление и оплатить госпошлину, если сумма иска превышает 1 миллион ₽. В заявлении нужно указать реквизиты суда, истца, ответчика, подробно описать обстоятельства дела со ссылками на нормы закона, указать и обосновать размер претензии.

  • В конце заявления прописывается перечень всех прилагаемых документов: • копия договора долевого участия; • копия акта приёмки-передачи квартиры; • выписка из ЕГРН на квартиру; • копия претензии досудебного урегулирования; • кредитный договор;
  • • платёжные документы и другие.
  • Пример иска

Принести документы можно лично в канцелярию суда или отправить почтой (опять же, нужно составить опись вложения по форме 107 и направить пакет с уведомлением о вручении). В течение пяти дней дело должны принять к производству.

Если сумма иска больше 50 тысяч ₽, то такие дела о нарушении прав дольщиков рассматривают районные суды общей юрисдикции. Если меньше — это компетенция мирового судьи. В какой суд обращаться, истец может выбрать сам: • по адресу своего постоянного проживания или временного пребывания (при условии, что есть регистрация); • по месту строительства;

• по адресу регистрации застройщика.

Может. Если застройщик докажет, что дольщик намеренно уклонялся от подписания передаточного акта или иного документа о передаче квартиры.

Также как основание в отказе взыскания неустойки в судебной практике встречаются случаи, когда дольщик не выполняет своих обязательств по договору в части оплаты цены договора участия в долевом строительстве. Но это скорее исключение из правил, заключает юрист Кирилл Анискин.

Дольщики нередко отказываются от услуг опытных адвокатов. Мы нашли героя, который самостоятельно получил компенсацию от застройщика.

«Компенсацию за срыв срока ввода дома я получал сам. Для этого пришлось самостоятельно изучить весь порядок: на что можно претендовать, какие документы и как подавать.

Сначала я пытался договориться с застройщиком без суда — отправил ему письма о досудебном урегулировании (образец нашёл в интернете), сам рассчитал сумму неустойки.

Но немного ошибся и не учёл требование о возмещении убытка — оплату аренды за незапланированный наём жилья: траты на квартиру, которую мне пришлось снимать, пока застройщик достраивал дом.

Можно было возместить по 1 тысяче ₽ за каждый день просрочки.

За 75 дней просрочки за мою “однушку” я насчитал около 125 тысяч ₽ неустойки, плюс штраф в 50% от размера неустойки и моральный ущерб в размере 1 тысячи ₽ за каждый день просрочки. В общей сложности вышло примерно 250 тысяч ₽.

Сначала я пытался решить вопрос с застройщиком мирно: был готов принять 100% скидку на приобретение кладовки в моём доме (кладовки стоили около 186 тысяч ₽). Но застройщик отказался выплачивать неустойку, а в качестве компенсации предложил скидку в 5% на ту же кладовку.

Такие условия меня, конечно, не устроили. Пришлось обращаться в суд. На самом заседании судья зачитывал документы очень быстро, я не всё понимал и пожалел, что не обратился к адвокату.

Мне задали всего один вопрос, вроде: «Вы подтверждаете свои претензии к застройщику?» Я ответил, что, конечно, да.

Суд снизил размер неустойки практически вдвое. Решение суда вступило в силу через месяц — его и исполнительный лист нужно было забрать из суда самостоятельно, потом написать заявление на взыскание в банк, где у застройщика был оформлен счёт. Вся эта бумажная волокита отнимала время, в очередях пришлось стоять почти на каждом этапе. Зато мне удалось сэкономить на юристе».

Изучить ставки и рефинансировать ипотеку

Калькулятор Сравни.ру

Другая наша героиня сразу обратилась к адвокату.

«Я сразу решила, что буду обращаться к юристу. Сделать что-то своими силами даже не пробовала. Благо выбор адвокатов в Москве большой — это и юристы с частной практикой, и адвокатские агентства. Конечно, старалась найти наиболее выгодные условия и чтобы человек вызывал доверие.

Средняя стоимость услуг составляла около 15 тысяч ₽. Конечно, мне предлагали свои услуги и юристы за 2 тысячи ₽, но крайне низкая цена меня немного смутила. Кроме того, не везде прозрачные условия.

Например, один адвокат работал за 10% от стоимости присуждённой суммы компенсации, оплата после того, как деньги придут на карту. Получается, при сумме компенсации в 100 тысяч ₽ я отдам за услуги юриста 10 тысяч ₽. Да ещё и после того, как дело будет сделано — меня этот вариант устраивал.

Но когда я начала читать договор, который предлагал подписать адвокат, то увидела небольшую оговорку (о которой адвокат промолчал) “…но не меньше 35 тысяч ₽”… А если мне будет присуждена компенсация в 50 тысяч? Почти всё я отдам за услуги адвоката? Такое ценообразование оказалось не для меня.

Я обратилась к адвокату с более прозрачными условиями (стоимость услуг — 18 тысяч ₽, 10 тысяч — сразу, 8 тысяч — после того, как получим неустойку). Что я получила за эти деньги? Спокойствие, уйму свободного времени и грамотного адвоката по всем семейным вопросам.

С юристом пока мы встретились дважды: чтобы подписать договор на его услуги и чтобы передать доверенность и документы для суда. Всё остальное он взял на себя. Саму компенсацию мы пока не получили, но дата суда уже назначена.

Причём присутствовать на самом суде мне не обязательно — у адвоката есть доверенность».

Что нужно знать о срывах сроков строительства дома

Эксперты рассказали, на что может рассчитывать дольщик при срыве сроков, когда нужно бить тревогу и что не стоит связывать с реальными проблемами у застройщика

Застройщик задерживает сдачу дома — что делать дольщикам

Роман Пименов/Интерпресс/ТАСС

К сожалению, в ситуации, когда сроки строительства и сдачи дома в эксплуатацию срываются, оказываются многие дольщики. И часто подобные задержки действительно связаны с финансовыми проблемами строительной компании, что переводит дольщиков из категории соинвесторов в категорию пострадавших. Однако задержка сроков не всегда однозначно указывает на то, что все закончится плохо.

Вместе с экспертами рынка мы составили список фактов, которые помогут разобраться, что действительно происходит на стройке и на что можно рассчитывать, если сроки сдачи дома сорваны.

1. Срыв сроков — не редкость

По статистике, более 50% всех многоквартирных комплексов в России по разным причинам сдается с нарушением сроков. Причем это не зависит от категории жилья и размеров строительных компаний. С задержками сдают объекты как крупные застройщики, так и малые, причем дома и стандарт-, и бизнес-класса, констатируют участники рынка.

2. Задержка не всегда связана с финансовыми проблемами застройщика

Для срыва срока передачи ключей нужны веские основания. Не всегда причина заключается в неблагонадежности девелопера или его финансовых проблемах, особенно если продавец впервые нарушил сроки.

«Одна из распространенных причин — сложности с подключением объекта к коммуникациям, — рассказала генеральный директор IKON Development Евгения Акимова.

— На рынке предоставления подобных услуг давно сложилась монополия, из-за чего поставщики порой не справляются с потоком заявок и поэтому не могут в указанный срок подключить дом к водо- и теплоснабжению.

В результате покупатели не получают ключи вовремя, хотя все работы застройщик выполнил по графику. Поэтому, если дом уже построен, но не подключен к коммуникациям, не стоит паниковать и предпринимать какие-либо серьезные действия».

Задержка также может быть связана с тем, что госкомиссия по разным причинам не принимает объект. Например, обнаружены дефекты, вызванные работами генподрядчика, некачественными материалами, несоблюдением технологии строительства. Эти дефекты застройщику придется устранять. Часто сроки задерживаются из-за проблем с документацией, необходимой для государственной регистрации объекта.

3. Задержка до полугода считается допустимой

В среднем по России нарушение сроков сдачи домов достигает трех месяцев. Учитывая существующую практику ввода вновь построенных домов в эксплуатацию, срок задержки до полугода можно считать допустимым.

«Но лишь при условии, что застройщиком предпринимаются конкретные действия для устранения причин задержки.

Читайте также:  Кто оплачивает риэлтора при покупке и продаже квартиры

Больший срок должен стать поводом для беспокойства со стороны дольщиков», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

4. Тревожный звонок — отсутствие работ на стройке

Вялые темпы строительства — один из верных признаков того, что на стройке «что-то пошло не так». Если техника стоит без движения, рабочих нет или их очень мало, то, скорее всего, строительство приостановлено или его темпы снижены до минимума. Дополнительно должно насторожить, что застройщик перестает информировать о ситуации на строительной площадке.

«Если девелопер раз в неделю регулярно выкладывал на сайт фотоотчет о стадии строительной готовности, а теперь стал делать это реже и в целом ограничивается определенными ракурсами, то, вероятно, в проекте не все гладко, — поясняет Евгения Акимова.

— Тревожный признак, если на сайте исчезли трансляции с видеокамер, по которым в любое время суток можно отследить активность работ.

Нехорошо также, если девелопер отказывается от проведения для клиентов экскурсий по строящемуся объекту, притом что таковые ранее имели место».

5. Строительные работы могут быть не видны

Нужно различать ситуации, когда стройка замерла на этапе возведения средних этажей и когда дольщикам просто не видно, какие ведутся работы.

«Некоторые дольщики болезненно реагируют на отсутствие кранов на стройке, — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

— Но это нормально, когда первые корпуса уже построены, а корпуса следующих очередей находятся еще на нулевом цикле. Идет подготовительная работа, роют котлован — и краны пригонять еще рано.

На этот период застройщик может временно отказаться от аренды кранов, избегая больших издержек. Между тем в уже построенных корпусах могут активно вестись внутренние работы».

6. Застройщик должен уведомить дольщиков о переносе сроков

Законом определено, что застройщик обязан за два месяца до просрочки письменно известить дольщиков о задержке строительства и предложить подписать дополнительное соглашение на продление срока. При этом он должен указать новые сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Невыполнение данного требования предусматривает административную ответственность застройщика в виде штрафа.

«Надежные компании стараются максимально раскрывать информацию о причинах задержек и сроках их устранения, — отмечает руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов. — Помимо информации от самого застройщика сведения можно получить из целого ряда источников, начиная от государственных органов и заканчивая социальными сетями».

7. Дольщик имеет право потребовать выплаты неустойки

Дольщик имеет право на получение неустойки за каждый день просрочки в передаче квартиры (если он не подписывал согласие на перенос сроков). Но, как отмечает Ирина Доброхотова, существующая практика показывает, что суды не присуждают неустойку в полном размере, так как это может привести к банкротству компании либо компания уже банкрот и средств на выплату неустойки у нее просто нет.

Нередко ситуацию усугубляет преждевременное взыскание штрафных санкций со стороны дольщиков, отмечает Дмитрий Логинов. «Зачастую дольщики, не дождавшись ввода дома в эксплуатацию, обращаются с исками в суд и получают решение, по которому имеют право требования суммы неустойки за каждый день просрочки, — поясняет эксперт.

— Однако это хорошо для каждого дольщика в отдельности и плохо для всех дольщиков в совокупности. Для завершения работ застройщику необходимо стабильное финансирование, которое невозможно, если на банковские счета постоянно поступают исполнительные листы с требованиями списания сотен тысяч рублей.

В итоге ситуация только усугубляется и в конечном итоге может привести к банкротству застройщика».

8. Можно потребовать достроить квартиру или вернуть деньги

Если сроки ввода в эксплуатацию сорваны, а стадия готовности дома далека от завершающей, у дольщиков есть два варианта. Если объект полностью построен, но не подключен к сетям, стоит добиваться полной готовности дома и требовать именно квартиру. Если стройка встала на нуле или на уровне первого-второго этажа, есть смысл попытаться вернуть деньги, отмечает Ирина Доброхотова.

«Шанс получить назад деньги есть до начала процедуры банкротства, — поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — А после признания застройщика банкротом дольщики попадают в третью очередь кредиторов.

Но обычно финансовое состояние застройщиков, которые близки к краху, настолько плачевно, что на деньги можно не рассчитывать. Поэтому следует идти по второму пути — требовать компенсаций у государства. Для этого необходимо, чтобы незавершенный ЖК признали проблемным объектом.

После банкротства это происходит автоматически. До банкротства должно пройти не менее шести месяцев с момента приостановки строительства».

После признания объекта долгостроем его дольщики включаются в списки пострадавших участников долевого строительства. На уровне каждого региона — свой список.

Эти люди в порядке очереди решают вопрос с помощью властей и других девелоперов. Им предусмотрена выплата компенсации из бюджета, если объект находится на нулевом цикле строительства.

При высокой готовности местные власти могут найти нового девелопера для завершения дома.

Просрочка в новостройке — что делать

Что считается просрочкой

В договоре долевого участия (ДДУ) прописывается срок, когда квартира должна быть передана владельцу. До того как передать построенный объект покупателям квартир, застройщик должен ввести дом в эксплуатацию.

Часто срок передачи квартиры привязан именно к этой дате: например, в договоре может быть написано, что застройщик передаст квартиру в течение 60 дней с момента получения акта ввода объекта в эксплуатацию.

Дата ввода должна быть указана в договоре.

Но всё может быть и проще — в договоре указывают, до какой даты застройщик обязуется передать квартиру. Просрочка начинается со следующего за ней дня. Если застройщик написал в договоре, что сдаст вам квартиру до 1 января 2018 года, то со 2 января его обязательство считается просроченным.

Соглашение о переносе сроков

Если застройщик понимает, что не успевает построить дом вовремя, то он должен предупредить об этом дольщиков не позднее чем за 2 месяца до срока передачи квартир. И может предложить им перенести этот срок, подписав дополнительное соглашение о переносе сроков строительства.

Важно: вы не обязаны подписывать соглашение о переносе сроков. Это совсем не формальность: это выгодно застройщику, но совсем невыгодно вам. Подписанием такого документа вы снимаете все претензии к нарушению сроков. Внимательно прочитайте текст соглашения, которое предлагает вам застройщик, — если вас что-то не устраивает, отказывайтесь подписывать документ

Если вы не хотите спорить с застройщиком и обращаться в суд, но и прощать просрочку не намерены, предложите внести в допсоглашение пункт об уплате неустойки за нарушение сроков, которое допустили строители.

Так застройщик поймет, что с вами можно вести переговоры, и наверняка предложит компромиссный вариант, чтобы вам не пришлось идти в суд. Скорее всего, неустойка будет меньше той суммы, которую вы получили бы, обратившись в суд.

Но и нервов вы потратите намного меньше.

Помните: застройщик должен отвечать за нарушения. Ваше законное право спросить с него за них.

Расторгать или не расторгать договор

Если застройщик задержал окончание строительства на 2 месяца и более, то вы можете расторгнуть договор. Это право дает дольщику закон — 214-ФЗ.

Трезво оцените свою готовность ждать конца строительства и посчитайте реальный срок сдачи дома. Если вы живёте на съёмной квартире, то каждый месяц просрочки ударяет по вам вдвойне.

Расходы на съёмное жилье можно будет взыскать с застройщика, но для этого нужно с самого начала тщательно собирать все документы (договор найма жилья, заполненную платёжную ведомость, в которой хозяин квартиры расписывается в получении денег, или другие доказательства того, что вы платили за найм). Кроме того, нужно будет доказать, что у вас не было других вариантов, кроме как жить всё время ожидания в съёмной квартире. Если вы арендуете жильё, а свою квартиру при этом сдаёте, то лучше на компенсацию не рассчитывать.

Если вы не верите, что застройщик возместит вам расходы на съёмное жилье, да и вообще потеряли в него веру, подумайте о расторжении договора. Возможно, этот вариант будет выгоднее остальных.

Расторгаем договор и требуем деньги, проценты и компенсацию

Итак, вы не хотите ждать, пока застройщик достроит дом и сдаст его в эксплуатацию, и решили прекратить отношения с ним. Что делать?

Официально уведомить застройщика об одностороннем отказе от исполнения договора. В письме нужно сослаться на часть 1 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ, написать, что вы в одностороннем порядке отказываетесь от исполнения договора, и обязательно указать, какой именно договор расторгается.

Впишите в уведомление все реквизиты договора: дату, номер, данные о государственной регистрации. Обычно отметка с датой и номером регистрации ставится прямо на договоре. Такое уведомление нужно отправить заказным письмом с описью вложения. С того дня, когда вы отправили письмо, договор считается расторгнутым.

Что можно потребовать с застройщика при расторжении договора?

Возврат денег по договору.Застройщик обязан вернуть вам всё, что вы заплатили за будущую квартиру, в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора. Если вы забыли или растерялись и не направили застройщику требование о возврате денег, по истечении 10 дней застройщик должен сам зачислить эти деньги на депозит нотариуса и известить вас об этом.

Проценты за пользование деньгами.За то, что застройщик строил дом на ваши деньги, но так ничего для вас и не построил, ему придется заплатить проценты.

Ведь практически он брал у вас займ на строительство и пользовался вашими средствами просто так.

Проценты рассчитываются так: с даты перечисления денег застройщику и до момента их возврата начисляется по 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый день. Расчёты производятся на основе ставки ЦБ на дату возврата денег.

Например: 3 января 2015 года вы перечислили застройщику 3 500 000 рублей, а 1 января 2018 года должны были получить ключи от квартиры, но что-то пошло не так.

5 сентября 2018 года вы решаете расторгнуть договор и потребовать назад свои деньги с процентами, о чём и пишете застройщику, который возвращает вам деньги на следующий день.

Это означает, что он пользовался вашими деньгами с 3 января 2015 по 6 сентября 2018 года, то есть 1343 дня. Ставка ЦБ РФ на 6 сентября составляла 7,25%.

3 500 000 × 1343 × 7,25% × 1/150 = 2 271 908, 33 рубля

Эту сумму строители должны заплатить сверх возвращенных 3,5 миллионов рублей. То есть всего вы получите более 5,7 млн рублей.

Посчитайте, сколько застройщик должен вам за просрочку. Возможно, стоит получить с него эти деньги и купить на них готовую квартиру вместо того, чтобы ждать окончания строительства.

Если вы не потребовали проценты после расторжения договора, застройщик всё равно должен их перевести на депозит нотариуса, как и в случае с возвратом уплаченной стоимости квартиры по договору.

Читайте также:  Проверить недвижимость на залог и обременения

Компенсация морального вреда.

Если вам не удалось разрешить ситуацию полюбовно, подавайте на застройщика в суд. Тут можно не стесняться и потребовать не только возврата денег и процентов.

Просите в исковом заявлении компенсацию морального вреда и оплату штрафа за отказ от добровольного исполнения обязательств. Такие права даёт покупателю закон: в этом случае, помимо закона о долевом строительстве, на вашей стороне будет ещё и закон «О защите прав потребителей».

Судебные издержки застройщик тоже должен будет возместить, включая оплату работы вашего представителя в суде.

Если вы хотите дождаться свою квартиру

Вы хотите именно эту квартиру и готовы её подождать. Что можно потребовать от застройщика в этом случае?

Неустойка. Она рассчитывается почти так же, как и проценты при расторжении договора. Только такая неустойка (пени) начисляется не с даты оплаты квартиры, а с той даты, когда застройщик должен был передать вам квартиру.

Возьмем тот же пример: 1 января 2018 года квартиру застройщик не передал вам квартиру и не подписал с вами никакого дополнительного соглашения о переносе сроков. К 6 сентября 2018 года с него можно потребовать неустойку за 248 дней просрочки:

3 500 000×248×7,25% х 1/150 = 419 533, 33 рубля.

Важно помнить: если вы по каким-то причинам не смогли принять квартиру, и застройщик сможет это доказать, то получить неустойку не получится. Например, за время стройки вы переехали и не знали, что на старый адрес пришло письмо об окончании строительства. В этом случае застройщик, спустя какое-то время, может посчитать квартиру принятой в одностороннем порядке.

Компенсация морального вреда.

Компенсацию морального вреда можно потребовать независимо от того, расторгли вы договор или нет, но нужно доказать, что вы страдали из-за действий застройщика.

Без расторжения договора страданий может быть даже больше, а компенсация — выше. На очень большие суммы рассчитывать не стоит. Обычно суд оценивает страдания дольщика в сумму от 2 до 30 тысяч рублей.

Возмещение убытков. Такое право дает дольщику закон «О защите прав потребителей». Убытками считаются все расходы, которые вы понесли из-за того, что застройщик не передал квартиру вовремя: аренда жилья, хранение вещей на платных складах и т. д. Главное, чтобы вы смогли это доказать и обосновать.

Убытки включают в себя и так называемую упущенную выгоду, т. е. доходы, которые вы должны были бы получить, если бы квартиру вам сдали в срок. Например, если вы планировали её сдавать и даже подписали предварительный договор.

На практике обосновать и подтвердить упущенную выгоду ещё сложнее, чем расходы, поэтому сосредоточьтесь на доказательствах ваших реальных затрат: сохраняйте все документы, которые можно предъявить застройщику.

Посчитайте все деньги, которые вы потратили из-за просрочки строителей, вычислите размер неустойки, оцените размер ваших моральных страданий и напишите застройщику официальную претензию.

  К претензии приложите все расчёты, копии чеков, договоров, счетов и других документов, по которым вы считали расходы, и отправляйте их по адресу места нахождения застройщика. Заказным письмом, с описью вложений.

Адрес застройщика лучше проверить и в договоре, и на сайте налоговой.

Если в договоре написано, что у застройщика есть «юридический» и «почтовый»/«фактический» адрес,  отправьте свою претензию и туда и туда — чем раньше юристы застройщика получат ваши требования, тем быстрее они примутся за решение ситуации. Оставьте в претензии свой телефон или электронный адрес, чтобы с вами могли оперативно связаться.

Если застройщик получил вашу претензию и никак не отреагировал или отреагировал не так, как бы вам хотелось, — подавайте на него в суд. В суде вы сможете потребовать не только неустойку, убытки и компенсацию морального вреда, но и добавить в исковое заявление штраф за отказ от добровольного исполнения обязательств. Судебные издержки тоже оплатит застройщик, если вы выиграете процесс.

Заключение

На самом деле просрочка — это страшный сон застройщика, ведь закон полностью на стороне дольщика. Компания, которая дорожит своей репутацией и давно работает на рынке, уже скорее всего выработала несколько сценариев на случай форс-мажора и сама попытается решить с вами всё полюбовно. Ведь возвращать деньги, платить проценты и выплачивать компенсации за ущерб — совсем не в её интересах.

Продавать, судиться или ждать: что делать при задержке сдачи новостройки

Покупка квартиры в новостройке — это возможность сэкономить или заработать. Но она несет определенные риски, связанные с задержкой сдачи дома в эксплуатацию

Максим Стулов/Ведомости/ТАСС Максим Стулов/Ведомости/ТАСС На российском рынке жилья бывают ситуации, когда застройщик затягивает со сдачей дома. Деньги уже заплачены покупателем, но дата переезда все время сдвигается. Рассказываем, почему такое может происходить, что при этом делать и на какие пункты договора обратить внимание.

Важно помнить, что срок сдачи дома в эксплуатацию и срок подписания акта приема-передачи квартиры — разные вещи. Срок сдачи дома в эксплуатацию — это дата, к которой дом должен быть построен и готов к заселению.

А срок подписания акта приема-передачи квартиры — дата передачи ключей. В договоре с застройщиком в подавляющем большинстве случаев указывается именно дата подписания акта приема-передачи.

В квартиру можно въезжать только после того, как он подписан.

Задержать сдачу дома может рынок

Причины переноса сроков сдачи дома могут быть разными, и от них во многом зависит порядок действий дольщика.

Иногда причиной задержки может быть падение рынка жилья, когда у девелопера нет спроса, нет продаж и денег на стройку.

В таком случае выгоднее получить денежную компенсацию в размере изначально внесенных средств, так как на эти деньги впоследствии можно купить что-то лучше или аналогичное, но дешевле.

Как забрать деньги со счета эскроу

Вопреки расхожему заблуждению деньги со счета эскроу нельзя забрать в любой удобный момент. Для этого потребуется расторжение ДДУ либо по соглашению сторон, либо в одностороннем порядке при наличии на то оснований: срыва сроков сдачи, банкротства застройщика или передачи объекта ненадлежащего качества.

Можно расторгнуть договор и по решению суда, но тогда придется доказать, что имеются основания для расторжения. Если дольщик инвестировал на старте продаж, ждет три года, а за два месяца до плановой даты ввода дома в эксплуатацию не готов даже котлован, срыв сроков передачи квартир очевиден, но формально у девелопера еще есть время и оснований для одностороннего расторжения ДДУ пока нет.

В этой ситуации в суде надо доказать невозможность исполнения обязательств застройщика.

Антон Новодережкин/ТАСС Антон Новодережкин/ТАСС

Если просрочка более шести месяцев

Главными причинами задержки ввода жилого дома в эксплуатацию более чем на полгода эксперты назвали изначально невыполнимый темп строительства и неустойчивую экономику проекта.

«Нередко для привлечения внимания к своему проекту девелопер указывает привлекательный срок сдачи, но для его соблюдения нужен неиссякаемый денежный поток и сверхнадежный подрядчик, что могут себе позволить либо застройщики премиальных клубных домов небольшой площади, либо те, кто возводит панельные новостройки стандарт-класса. Последние не требуют длительных фасадных, отделочных работ и благоустройства. Все остальные, неадекватно оценивая вероятную реальную скорость строительства, рискуют в скором времени выплачивать компенсацию дольщикам за просрочку», — говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Административные барьеры для застройщика

Даже добросовестный застройщик может столкнуться с затруднениями при получении разрешения на ввод в эксплуатацию качественно и вовремя построенного дома.

Отсутствие результатов какой-либо экспертизы (экологической, технической), фрагменты спорных участков в пятне застройки и другие юридические препятствия могут переносить заселение покупателей на годы.

Самый простой выход в такой ситуации — попробовать избавиться от актива, переуступив права требования, но здесь есть несколько нюансов. Во-первых, осведомленные о проблемах со сдачей объекта люди не будут торопиться покупать квартиру в этой новостройке, продажа может оказаться невозможной.

Во-вторых, даже если покупатель нашелся, то придется продавать с большой скидкой, часто дешевле изначальной стоимости. В этом случае надо оценить за и против. Если выведенные средства вложить будет все равно некуда, то лучше не торопиться и постараться дождаться сдачи объекта. Готовую квартиру с правом собственности реализовать проще.

Антон Новодережкин/ТАСС Антон Новодережкин/ТАСС

Роман Соколов, заместитель исполнительного директора, руководитель отдела продаж Est-a-Tet:

— При задержке или переносе даты сдачи новостройки нужно ориентироваться на положения ДДУ. Если последняя дата подписания акта приема-передачи нарушена, не были зафиксированы соглашения о переносе сроков, которые должны быть подписаны между участником долевого строительства и застройщиком, то можно обращаться с требованием компенсации, а в случае отказа — идти в суд. Неустойки и штрафные санкции предусмотрены в ФЗ-214.Далее стоит посмотреть на судебную практику и порядок сумм, которые признает арбитражный суд в пользу участника долевого строительства. Важно понимать, что каждый такой случай индивидуален. Если действительно есть просрочка, но она обоснована и застройщик готов идти навстречу дольщикам, такие прецеденты рассматриваются в досудебном порядке на основании соглашений к ДДУ. Но если возведение проекта остановилось и застройщик действительно не может исполнить свои обязательства, то в этом случае к разрешению проблемы подключается внешний регулятор. Это может быть как банк, который занимается проектным финансированием, так и Минстрой или Фонд защиты прав дольщиков.

Ни в коем случае не стоит обращаться к псевдоюристам, которые обещают колоссальные компенсации в пользу участников долевого строительства при подаче обращения в суд.

Если застройщик стал банкротом

В такой ситуации вариантов действий много. Можно расторгнуть ДДУ и претендовать на возврат средств со счета эскроу, если продажа осуществлялась через него. Если схема эскроу не применялась, можно ждать компенсации от Фонда защиты прав дольщиков или достройки объекта за его счет. Второе гораздо вероятнее, так как себестоимость строительства намного ниже рыночной цены, по которой оформлялись ДДУ и которую придется возвращать.Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:— В каждой конкретной ситуации нужно оценивать два параметра — вероятность получения в конечном итоге объекта или денег и наибольшую ценность одного и второго. Если сумма компенсации, на которую вы можете претендовать, ничтожна, лучше постараться дождаться квартиры.

  • Что делать, если застройщик сорвал срок сдачи дома
  • Девелоперы назвали главные проблемы рынка жилья в 2021 году
  • 5 вещей, которые необходимо выяснить до покупки жилья в новостройке
  • Как не купить долгострой: главные признаки проблемного застройщикаМатериал заимствован из архива статей РБК Недвижимость

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *